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平均坪単価400万円台の23区コンパクト−南北ラインが上昇、東西ラインが出遅れ

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究所は、3月28日に『首都圏コンパクトマンション供給動向』をリリース、その結果について詳しく分析しています。

 ここでいうコンパクトマンションとは、
住戸専有面積が30平米〜50平米で、ワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置する物件であり、単身者やDINKSをメインターゲットとするものと定義されています。

 過去では
最も供給戸数が多かったのが2003年で、6,145戸供給されました。しかし、この時代はマンション全体の供給戸数も多かったので、コンパクトマンションのシェアは7.4%にとどまっています。

 これが
2009年にはシェア10.5%となり(供給戸数3,811戸)、ピークを迎えます。この頃は不動産プチバブルの直後でしたから、マンション価格の高騰とさらなる先高観が、実需と投資双方の観点からコンパクトマンション買いに向かわせたのでしょう。

 しかし、その後、東日本大震災の発生等を受けてマンション販売が沈静化し、コンパクトマンションのシェアも下り坂となり、
2014年にはシェア3.7%まで落ち込みます。しかし、東京オリンピック需要も巻き込んで不動産価格はさらに高騰、昨年はシェア8.7%、供給戸数も3,237戸と、2010年以来8年ぶりに3千戸を上回りました。

 これをさらに
都区部にフォーカスして見てみます。傾向は首都圏全体と変わらないのですが、シェアは最も大きかった2009年が19.1%と、首都圏全体の1.82倍です。直近の2018年のシェアが16.3%で、首都圏全体の1.87倍と、やはりコンパクトマンション市場を牽引しています。

 注目は価格水準で、
都区部のコンパクトマンションの2009年〜2018年の坪単価は、次の通りです。

2009年 280万円 2010年 289万円 2011年 292万円 2012年 295万円
2013年 310万円 2014年 318万円 2015年 370万円 2016年 371万円
2017年 379万円 2018年 401万円


 価格水準が前年比16.3%上昇と大きく跳ね上がったのが2015年です。その後2017年までは微増だったのが、直近の2018年は前年比6%上昇し、遂に坪単価400万円の大台に乗ってしまいました。2009年と2018年の10年間で43%も上昇したことになります。

 しかし、同じく2009年から2018年の上昇率をエリア別に見てみると、
都下が9%上昇、神奈川県が51%上昇、埼玉県が54%上昇、千葉県が12%上昇と、実は埼玉県、神奈川県の方が都区部より上昇率が大きいのです。これは、神奈川県、埼玉県の2009年水準が坪単価199万円〜217万円なのに対し、2018年水準が307万円〜327万円と、今から思えば2009年の埼玉・神奈川価格が今から見ればとても安かったということに尽きます。

 確かに2009年当時、
「桜木町」駅徒歩5分のコンパクト物件が坪単価210万円台だった記憶が私にもあります。東京都心物件が高騰するにつれて、コンパクトマンションが供給される横浜都心、さいたま都心の価格が連れ高するのは無理からぬところです。

 都心から見て
南北ラインの不動産が人気を呼んでいるのに対し、東西ラインに当たる東京都下及び千葉県の物件が出遅れています。ここに妙味を見出して都下物件、千葉物件に注目するのか、それともこれまで以上の高騰を期待して埼玉物件、神奈川物件を追い続けるのか、その人の投資スタンスにより判断が分かれることとなりそうです。

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| 市場動向 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
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