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不動産は最後は土地かー中古戸建という選択肢

JUGEMテーマ:マンション


★ 私の住まい探しで、これまで「新築マンション」「新築戸建」そして「中古マンション」という選択肢はあっても、「中古戸建」に食指が動くということはありませんでした。やはり新築志向なのですが、「中古マンション」については過去の有名なマンションに憧れたりもしました。しかし、「中古戸建」にはそのようなブランド名がなく、前オーナーの個性や生活感がより強く出ている印象で、「パス」していたのです。

 しかし、最近少し考え方が変わってきました。資産価値という面では、
マンションの場合は、短期的には売却益が出る場合があっても、30年超という長いスパンで考えると、資産価値は逓減していく一方です。しかし、戸建ての場合は、何といっても「土地」があります。上物は朽ち果てても、土地は残ります。

 土地神話はもはや通用しません。しかし、マンションと戸建てを比較すると、
当初はマンション人気で価格が高く維持されますが、いつしか価格下落曲線は戸建てとクロスし、土地付きの戸建ての方が優位に立つこととなります。

 特に、
木造戸建は、法定の耐用年数が22年なだけに、築20年を過ぎると価値の低下が著しく、築30年になるころには、物件価格はほぼ土地の値段となります。しかし、今の建築技術をもってすれば築30年の家屋はまだまだ現役で耐震もしっかりしており、数百万円のリフォーム代で前所有者の生活痕跡は消失し、快適に暮らせるようになることでしょう。

 そして、この
土地値となった物件の価値は、地価に変動がなければ維持されますし、地価が上がれば価格が上昇する可能性もあります。もちろん地価下落のリスクはあるものの、一部の有名物件を除き経年で必然的に下がるマンションよりは安心です。

 仲介業者さんから聞いた話だと、
特に世田谷区・目黒区物件は価格が安定しているそうです。なぜならば、地価が高騰しているときは、元々都心希望の方々が世田谷・目黒まで「下りて」くる傾向があり、また、地価が安いときは、神奈川に住んでいた方々が「ワンランク上」の世田谷・目黒まで「上って」くるそうで、その結果として価格が維持され、都心物件のように「高値掴み」をする心配がないとのことでした。

 また、投資用ローンを組めるのであれば、
オーナーチェンジの中古戸建を狙うのも一つです。家賃収入により、既に土地値になっている物件の残債を減らしながら、賃借人が退去したら貯めておいた家賃収入の一部でリノベーションをかけ、住み替え時にはリノベ費用分を上乗せした形で売却できるなど、リスクもありますが、不動産活用の選択肢はかなり広がります。

 例えば、私が最近見つけた中古戸建は世田谷区の住宅街の
人気駅徒歩6〜8分で土地実勢価格の4千万円台、南・西の整形の広い公道に面した角地で土地面積は約65平米、その上に建っているゆとりある2階建て古屋に賃借人が月額21万円で長く借りているものでした。金融機関にもよりますが、投資用ローンをフルで借りたとしても、全てこの賃料収入でカバーできる計算です。建て替えをすれば約100平米の日当たりのよい3階建てが可能で、人もうらやむ立地で「邸宅」が造れてしまう可能性がありました。

 もちろん、言うほど簡単ではないのでしょうが、そのようなシミュレーションを頭の中でするだけでもわくわくします。
不動産はやはり最後は土地がモノをいう、と感じる今日この頃です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:47 | comments(8) | trackbacks(0) |
Comment
いつも楽しみに見ております。今日の記事同感です。私もマンション投資から戸建投資に切り替えております。世田谷の本物件の詳細知りたいです。
| 雄二 | 2019/04/16 9:14 AM |
雄二さん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!

私は戸建投資の実践まではなかなか踏み切れないので、
うらやましいです。
お話していた物件のリンクは、次の通りです。

https://realestate.yahoo.co.jp/used/house/detail_corp/b0010864761/

すみません。
昨日は記憶で文章を書いていたのですが、
今見ると、
土地面積70平米近くはやや言い過ぎで、
65.48平米でした。

建替えの際、3階建は建ちそうですが、
北側斜線の関係で
容積率が目一杯使えるかは定かではありません。
それでも100平米近くはいけるのではないかと思います。

「フルローンでも賃料でカバー」とは、
金利2.3%で融資年限30年の場合ですが、
築年数40年ですので、
今の融資環境では
そのような金融機関を見つけるのは難しいかもしれません。

いろいろと甘い記述で、申し訳ございません。
文章も訂正させていただきました。

なお、下記の物件も、
やや特殊ですが、築1年半と新しいですし、
自由通りに面していて、面白そうです。

https://realestate.yahoo.co.jp/used/house/detail_corp/b0011539713/


今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2019/04/16 10:57 PM |
私も同じ発想ですね
10年前は都心マンション以外見てませんでしたが、数年前から城南戸建て買ったり名古屋中心買ったりだんだん郊外にいってます
重要なのは出物に会えたとき直ぐ行動できるよう資金繰りを予め準備しておくことかと思います

| ぽんた | 2019/04/18 1:34 PM |
ぽんたさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!
投資物件をたくさんお持ちのようで、
うらやましい限りです。

資金繰り、おっしゃる通りですね!
たとえ良い物件に出会えても、
そこから銀行審査では
必ず負けてしまいます。
普段からの備えが重要だということでしょう。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2019/04/18 11:23 PM |
coralislandさん こんばんは。

こちらの記事とコメントを読ませていただいてから、気になってしまいまして・・・
思い切ってお聞きします。

ご紹介の戸建ては、都心部のマンションが高騰したため、
応対的に価格が控えめだからお買い得、ということなのでしょうか?

購入されて賃貸に出した場合、ずっと所有、あるいは相場が上がったとき売却するイメージ、
どちらが近いでしょうか?

お差支えのない範囲でお返事いただけたらうれしいです。
| あおい | 2019/04/26 7:22 PM |
あおいさん、こんにちは!
コメントどうもありがとうございます。

コメント欄に掲載した戸建てですが、

経堂については、
建物の築年数が古く、
また、角地であること、道路付けがよいことから、
実勢価格としてもはや土地値と言ってよく、
しかも賃料が毎月入ってくるので、
投資用ローンを組むのであれば、
すぐには自己使用できないものの、
ローン残額が減っていき、
賃借人が退去した後は、
そこに自己使用の戸建てを建ててもいいですし、
そのまま売却しても
損をするリスクは小さいと考えています。

八雲の戸建てについては、
築年数が1年半でしかも未使用、
1階は店舗にもアトリエにも使うことができ、
駅からはやや遠いですが、
自由通り沿いという、
八雲住まいの余裕ある顧客向けの商売もできなくはない
魅力ある住環境です。
難点は居住スペースが斜線の掛かった3階に限られる点ですが、
お一人又はお二人住まいであれば十分かもしれません。
土地値+建築費用がおそらく売価よりかかっており、
その意味でもお買い得です。
まるごと賃貸に出せば、
月額20万円〜25万円程度の賃料が想定されます。
立地にブランド価値があるだけに、売却の場合も
それほど価格は下がらないと思われます。

以上のように、
どちらの戸建ても、
賃貸に出しても、
所有を続けても、
売却しても、
いずれも可能な、自由度と応用度の高い物件として
考えています。

マンション価格との比較では、それぞれの立地で
これらの専有面積(経堂の場合は建替え約100平米)を
新築マンションで実現することは
難しくなっていると思います。
ただ、RC造のマンションは、防音・防寒等が
戸建てより優れているため、
単に価格だけの比較はできないとも言えます。

どうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2019/04/27 10:12 AM |
coralislandさん 早速のお返事ありがとうございます!
とても詳しくご丁寧に教えていただいて、恐縮です。

戸建てかマンションか、というお話、私のイメージでは
ケーキに置き換えると戸建てはホールケーキ、マンションは1ピースという感じで、
1ピースのマンションの方が後々扱いやすいだろう・・・
という程度の甘い認識でした。

中古戸建と言っても、お目利きの方が判断されれば
優良物件があるということなのですね。
加えて、長期的視点も必要ですね。

思い切って質問させていただき、とても勉強になりました。
これからも更新を楽しみにしています!
| あおい | 2019/04/27 2:21 PM |
あおいさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!

私もずっと中古戸建てについては
見向きもしなかったのですが、
最近は面白みを感じています。
でも、どうしても純粋にそこに住みたい!
というだけでなく、
投資としての思惑も入ってきますので、
もし思い通りに行かなかったら
ダメージも大きいのだろうと思います。
そこに住むのが幸せ、というのが
何と言っても一番ですね!

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2019/04/27 11:38 PM |
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