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アピス西新宿三丁目(中古)−「新宿」駅徒歩7分、高層ホテルに囲まれた非日常感

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★ 都営新宿線・同大江戸線・京王線「新宿」駅より徒歩8分の場所に立地する積和不動産旧分譲・植木組施工・地上16階建・総戸数32戸・2014年12月築の『アピス西新宿三丁目』です。

 アドレスは新宿区西新宿3丁目です。西新宿は1丁目から8丁目まであり、2017年12月1日現在、14,748世帯21,000人が住み、うち本マンションの所在する3丁目には1,292世帯1,788人と、西新宿の中では1丁目・2丁目に次いで人口が少ないエリアです。

 西新宿の範囲は「新宿」駅の西口から渋谷区と中野区の区境付近までで、日本でも屈指のターミナル駅である
「新宿」駅の西側一帯の地域です。繁華街のほか新宿新都心(副都心)と呼ばれる超高層ビル街があり、この超高層ビル群は日本最大級のオフィス街を形成していますが、周辺には再開発されていない古くからの住宅街も存在します。

 西新宿の名の由来は、新宿地区の西に位置することからですが、この名称になったのは1970年(昭和45年)の住居表示が実施されてからで、それ以前は
西新宿1〜6丁目はおおむね角筈(つのはず)と、西新宿7・8丁目は柏木(かしわぎ)1丁目と呼ばれていました。

 内藤新宿の宿場からもやや離れた当地は農村が主体でしたが、1885年(明治17年)に「新宿」駅が開業、1889年(明治22年)には、品川線(現:山手線)甲武鉄道(現:中央本線)のターミナル駅となり、街の発展の礎となりました。このころから地方から東京への移住者が近辺に住み始め、これに拍車をかけたのが1923年(大正12年)の関東大震災で、東京の市内で震災で住居を失った人たちが、広い山の手郊外に土地を求め、西新宿一帯は山の手の代表的な住宅地となりました。

 戦後まもなく復興の一環として新宿副都心計画が策定され、それは駅近くにあった淀橋浄水場を移転させ、空いた広大な敷地に高層ビル群などを建設し、一大商業エリアにするものでした。1971年(昭和46年)の京王プラザホテルの建設を皮切りに200m超の高層ビル群が、1960年代を境に「新宿」駅周辺の私鉄系のデパート(小田急百貨店・京王百貨店)が建設され、
1991年(平成3年)に東京都庁舎が新宿高層ビル群の一角に移転開庁し、ほぼ現在見られる街の姿となりました。

 都営線や京王線の
「新宿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。「新宿」駅西口は地下道で延々とつながっていますので、どこを出口として起点にするかは難しいのですが、例えば京王線に最も近い5番出口からの距離では11分の距離となります。甲州街道(国道20号線)を西に進み、京王プレッソインの角を右折、新宿ワシントンホテル新館を右手に見ながら左折した奥左手に所在します。

 西側に首都高速4号新宿線の出入口があるため、交通音等の影響はあるかもしれません。しかし、その首都高速の向こうにそびえるのはパークハイアット東京であり、非日常感を味わえる立地となっています。

 清潔感のある白を基調とした凛とした佇まいで、エントランスへのアプローチには、高低木の植栽が施され優美な空間を演出しています。エントランスにはオートロックが設置され、共用部に設置された宅配ロッカーと連動した非接触キーリーダータイプを採用し、オートロック操作盤に着荷表示が出るので安心です。

 総戸数は32戸で、2階にはクリニックがあり、住戸は3階からとなっています。主に5階から配置されている間取り2LDK、専有面積64.84平米のタイプが中心となっています。全戸が南西向きで、5階からは各フロア2戸のレイアウトで、角住戸率も高く明るくのびやかなプランを実現しています。

 各戸の玄関には
耐震枠のドアを採用し、リビングダイニングには温水式床暖房、浴室にはミスト付きの換気乾燥機が設置されています。またシステムキッチンには食洗機も備わり快適な住空間を提供しています。

 対象住戸は、
地上16階建て建物の9階に所在する専有面積64.84平米の2LDKです。南西角部屋で、日照・通風良好です。玄関から直進すると10.0帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.2帖です。2洋室はいずれも7.0帖と広く、それぞれにウォークインクローゼットも備わっています。

 販売価格は7,000万円、坪単価357万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,823万円〜7,222万円、『マンションマーケット』では7,232万円〜7,591万円、『ふじたろう』では6,294万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,563万円〜7,609万円、『マンションレビュー』では6,733万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,910万円、坪単価352万円となり、販売価格は1.3%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は321万円、平均面積64.84平米に対し平均価格6,294万円とされています。

 いずれにせよ、
高層ホテルに囲まれ、「新宿」駅まで歩いていける築浅マンションは希少で、西新宿3丁目所在のマンションの分譲はここ20年ほど本マンション以外には見当たりません。物件としてはわずかに割高サインが出ているものの、エリアの希少性から見れば価格が抑えられており、築5年のこのマンションは、私には魅力的に映りました。

 種別:中古マンション
 名称:アピス西新宿三丁目
 価格:7,000万円 (税込)
 所在:新宿区西新宿3丁目
 交通:「新宿」駅徒歩7分
 面積:専有面積64.84平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アピス西新宿三丁目

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