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ユニーブル御殿山南(中古)−最安2002年分譲で中古価格も抑えめ御殿山アドレス

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★ JR山手線「大崎」駅より徒歩7分の場所に立地するユニホー旧分譲・松井建設施工・地上8階建・総戸数25戸・2002年6月築の『ユニーブル御殿山南』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する北品川5丁目は、北品川町域西部にあり、東側は北品川4丁目、北側は北品川6丁目になります。当地も
「御殿山」と呼ばれる一帯で邸宅や高級マンションが多く見られます。区域北端に八ツ山の坂(通称ソニー通り)、区域内に小関通りが通ります。かつては、北部にある6丁目とともにソニーの本社や関連施設がありましたが、5丁目にソニー御殿山テクノロジーセンターを残し、2007年に港区港南1丁目(「品川」駅東側)へ移転しました。

 「大崎」駅新東口から本マンションまでは徒歩7分です。同出口から北東方向に歩き、目黒川を渡って小関橋交差点を右折し『マンション御殿山』の角を左折、次の角を右折し、『ミッドサザンレジデンス御殿山』を左手に見ながら『御殿山南パークハウス』を過ぎた左手に所在します。わずかな上り勾配がありますが、気になるほどではないでしょう。

 上記の通り周辺は
マンションの建ち並ぶ住宅街です。生活の利便性はよく、ライフ品川御殿山店へ徒歩4分、目黒川まで徒歩3分、春には桜が楽しめる小関公園へ徒歩2分です。駅に設置されているゲートシティ大崎には徒歩7分、大崎ニューシティには徒歩7分、公立学校の名門である区立御殿山小学校には徒歩9分となります。

 本マンションは、
大崎再開発エリアに近い将来性と、御殿山立地という伝統のステイタスを併せ持っています。「大崎」駅から渋谷へ6分、東京・新宿へ各11分と交通利便性が高く、さらに隣接する「品川」駅はリニア中央新幹線の始発駅となり、ここから大阪までは67分で到着する予定とのことですから、本マンションを出て約1時間半後には大阪にいることが可能になります。また、「大崎」駅には3年前にバスターミナルができて、羽田空港や成田空港などへのアクセスも良くなりました。 

 エントランスには安心・便利な
TVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されています。ペットの飼育も可能です(管理規約に準じます)。雨にぬれずに出せる敷地内ごみ置き場、24時間セキュリティシステム、機械式駐車場は9台分で空きあり(月額35,640円)、ラック式2段駐輪場が24台分あります。

  対象住戸は
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積70.4平米の3LDKです。北東向き・南西向き両面バルコニーで北東・南東角部屋・南西に開口部がある三方向角住戸となります。間取りはナロースパンで変形ですが、各居室はきれいな形をしています。センターインの玄関で、LD9.0帖、キッチンは変形ながら4.5帖あり、バルコニー付和室が6.5帖、洋室が6.5帖と5.1帖です。
 
 各居室の面積を確保した分、
収納が少なくなっています。デッドスペースを活用して収納をオーダーするのも楽しそうです。バリアフリー設計で、フルフラット工法の二重床フローリング、人感センサーの玄関、人造大理石を採用したシステムキッチン、耐震ラッチ付食器棚、人造大理石天板の洗面化粧台、ウォシュレット暖房便座付きトイレ、1317タイプのユニットバス(浴室換気乾燥機能付き)が備わっています。

 販売価格は6,180万円、坪単価290万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,511万円〜5,914万円、『マンションマーケット』では5,531万円〜5,813万円、『イエシル』では5,308万円、『ふじたろう』では5,259万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,343万円〜7,380万円、『マンションレビュー』では5,657万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,745万円、坪単価270万円となり、販売価格は7.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,330万円、坪単価203万円でした。

 本マンションの分譲年の2002年は、マンション価格が最も安い時期でしたので、
立地に比して驚くような安い価格で売り出されていました。対象住戸は、現在相場においてもやや割高との試算結果ですが、それでも築20年未満、このロケーションで坪単価300万円を切っているのは目を引きます。

 「大崎」駅前の再開発も一段落し、
きれいな駅前の環境で便利に、気持よく暮らすことができます。品川区は人口数・世帯数の伸びが著しく、これに伴って地価も上昇していますので、将来的にもそれほど価格が下がらないことが期待できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ユニーブル御殿山南
 価格:6,180万円 (税込)
 所在:品川区北品川5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩7分
 面積:専有70.4平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ユニーブル御殿山南

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