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8月は「HARUMI FLAG」相場ー都心ファミリー向けの需要の強さを活かしたい

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★ 17日付の日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が同日発表した8月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比21%増の1,819戸と、8カ月ぶりに増加しました。2020年の東京五輪の選手村を活用する「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」が全体の3分の1を占めるなど貢献しました。ただ、全体の売れ行きは鈍いままで、一時的な盛り上がりで終わりそうです。

 地域別の発売戸数は
東京都区部が2.2倍の1,201戸です。三井不動産レジデンシャルなど事業者10社が販売するハルミフラッグ(分譲予定総戸数4,145戸)の第1期1次販売(600戸)があった影響が大きくなりました。神奈川県も374戸と、2.7倍になりました。

 ハルミフラッグの第1期1次は
ほぼ完売のめどが立ち、契約率も押し上げました。発売したその月に物件が売れた割合を示す契約率は約75%と、好不調の目安となる7割を5カ月ぶりに上回りました。

 ただ、不動産経済研究所では
「8月は発売戸数が一時的に増加した」と説明しています。9月の発売戸数は前年同月比11%減の3,000戸の見込みです。

 8月の
1戸当たりの価格は20%増の6,405万円と、全体的に高止まりの状況が続く中で売れ行きは鈍くなっています。10月の消費増税前の駆け込み需要はほとんどみられず、8月末の販売在庫数は6,748戸と、前年同月末に比べ725戸多くなっています。販売事業者の在庫圧縮が続きます。

 2019年1〜8月の累計発売戸数も前年同期比14%減の1万7,187戸にとどまっています。秋以降、東京都江東区のタワーマンション(総戸数1,152戸)やハルミフラッグの第1期2次といった大型物件の発売を控えますが、販売事業者は発売戸数を絞る可能性があり、2019年通年の発売戸数が18年の3万7,132戸を上回るのは「かなり厳しいハードル」といいます。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向ー2019年8月度ー』に依っていますので、以下その内容を見ていくこととします。


 8月の発売戸数1,819戸は、前年同月の1,502戸より多く、一昨年同月の2,101戸より少なくなっています。前年8月は前年の中でも特に発売戸数が落ち込んだ月でしたので、これをもって発売戸数が回復したとは言えないところです。

 また、
発売戸数が少ない分、大規模マンションの数百戸規模の販売が全体の成績に影響を与えやすくなっています。今回の特徴である『HARUMI FLAG』の販売戸数が600戸ですから、上記記事の通り1棟だけで8月の総販売戸数の約3分の1を占めています。

 全体の契約率は75.4%ですが、『HARUMI FLAG』600戸がほぼ完売ということですから、その
影響を排除して計算しなおすと、契約率は63.2%となり、今年の中で2番目に契約率が悪い月になります。このことからも、全体の売れ行きが回復しているわけではないことがわかります。

 しかし、逆に言えば、
『HARUMI FLAG』のような都心立地のファミリー物件は、価格がそこそこリーズナブルであれば非常に需要が強いことがわかります。8月の間取り別の契約率を見ると、23区は、1Kが25.4%と投資用の契約率が低いのに対し、3LDKが83.8%、4LDKが90.2%にもなります。販売価格帯で見ると、5千万円台までの物件の契約率が低く、ファミリー用と思われる6千万円台からの物件の契約率が高くなっています。

 このニーズにきちんと応えてくれるデベロッパーは現れないものでしょうか?例え薄利多売であってもこのようなビジネスモデルが確立すれば、たちまちマンション業界の革命児になれると思います。航空業界も、JAL、ANA体制のままでは航空運賃は高いままでした。政府としても、マンション価格の低廉化を目指して業者の新規参入を支援してほしいものです。

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