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基準地価に現れる地域差−横浜、川崎で資産価値を手に入れるコツとは?

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★ 19日、基準地価が全国一斉に発表されました。東京23区は全地点で地価が上昇していましたが、横浜市、川崎市の住宅地では下落地点もあります。これは今年に生じた異変ではなく、以前からの傾向ではありますが、神奈川県の地価調査(令和元年7月1日現在)をベースに、あらためてその内容を見てみたいと思います。

 住宅地の全体的な動きは、以下のとおりです。

都心への接近性に優れる川崎市、横浜市東部が地価の上昇をけん引していますが、その他の地域は都心からの距離に比例する形で、概ね横ばい、下落という傾向になっています。

駅徒歩圏かつ平坦地で利便性のよい住宅地は需要が堅調で上昇していますが、敷地が広く総額が高くなりがちな住宅地の一部では高値警戒感から上昇率が縮小しています。

駅徒歩圏外や起伏のある旧来の分譲地等の利便性が劣る地域、敷地の分割ができない地域、都心へのアクセスが劣り、人口減少、高齢化が進行する地域の住宅地は、依然として需要が弱く下落基調にあります。

 このように、
さらなる多様化、都心回帰の傾向が進んでおり、住環境より利便性が選好される傾向が顕著となっています。

 横浜市は、以下の通りです。

・ 横浜市では、市全体の
平均変動率は1.1%(前年1.1%)と前年と同じ上昇率になりました。利便性の良好な東部、中心地区、その中でも東急田園都市線、東横線沿線や山手といった優良住宅地で地価は上昇しています。

・ 一方、
西部や南部では、最寄り駅や都心へのアクセスが劣り、丘陵地である等の条件により、地価が横ばいないし若干の下落となっている地域が見られます。

・ 上昇率を区ごとに見ると、
中心地域の神奈川、西、中の3区と、沿線の選好性、都心接近性に優れる港北区は2%以上の上昇でした。続いて、鶴見、南、青葉、都筑の4区は1%以上の上昇でした。また、西部及び南部の保土ケ谷、戸燹港南、旭、緑、瀬谷、栄、泉の8区は1%未満の上昇であり、磯子、金沢の2区は横ばいでした。

・ 個別の地点では、
中、西、戸燹⊃斉狎遏旭の5区の各地点が県内上昇率順で4位及び8〜10位(10位は2地点が同率)となりました。

 川崎市は、以下の通りです・

・ 川崎市では、市全体の
平均変動率は1.7%(前年1.7%)と前年と同じ上昇率になりました。都心に接近しているという優位性、都内との価格差等を反映して、前年に引き続き上昇している地点が多くなっています。

・ 上昇率を区ごとに見ると、
幸、中原、高津、多摩の4区は2%以上、川崎区は1%以上の上昇でした。特に多摩区では、JR南武線の利用や小田急線登戸駅の利便性向上が一段と進んだことから上昇率が高まっています。

・ 一方、
地勢や駅からの距離等から居住環境がやや劣り、敷地規模が大きく分割ができない土地の需要は弱く、そのような地点が多い宮前区は1%未満の上昇、麻生区は前年に引き続き△0.1%の下落でした。個別の地点では、多摩区の3地点が県内上昇率順で5〜7位となりました。

 以上が神奈川県の地価調査の内容です。
横浜市、川崎市については、全般的に上昇率は昨年と変わらず都心に近い」「横浜市中心部に近い」「人気の沿線」「最寄り駅に近い」「鉄道の利便性が向上した」「平坦」といった点がキーワードのようです。

 横浜市、川崎市で上昇率順でトップ10にランクインしたのは、
4位に横浜市中区山手町(「元町・中華街」駅徒歩7分)、5位に川崎市多摩区登戸(「登戸」駅徒歩6分)、6位に川崎市多摩区登戸(「登戸」駅徒歩19分)、7位に川崎市多摩区菅2丁目(「稲田堤」駅徒歩7分)、8位に横浜市西区岡野2丁目(「平沼橋」駅徒歩5分)、9位に横浜市戸塚区戸塚町(「戸塚」駅徒歩5分)、10位に横浜市神奈川区入江2丁目(「大口」駅徒歩5分)及び横浜市旭区二俣川2丁目(「ニ俣川」駅徒歩9分)でした。

 これを見ると、
川崎市多摩区が登戸を中心に予想以上の大躍進をとげていることがわかります。小田急線の複々線化、JR南武線の快速化などの恩恵を両方受けられるのが登戸の強みです。山手町は丘陵地ですが、港の見える丘公園を見晴らすロケーションです。

 岡野は「平沼橋」駅というより、「横浜」駅へ徒歩10分で行ける唯一のほぼ平坦な住宅地であることが評価されたのだと考えます。戸塚、ニ俣川は元々人気の駅だったところ、駅前再開発でさらに注目を集めました。入江2丁目は、大口駅西側とは違って平坦で、大口、子安、新子安の各駅に囲まれた利便性のよい場所です。

 こうして考えれば、
それぞれの上昇地はそれぞれの観点で魅力がある土地であり、個人的にも「ちょっと住んでみたいな」と思える立地です。そのような魅力ある土地を自分の判断で見つけることができるようになれば、皆が気づいて地価が上昇する前に手に入れることができ、豊かな資産価値を獲得することになるのでしょう。

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