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今ドキ下落している住宅価格指数とは?−新たに見えてくる首都圏の不動産価値

JUGEMテーマ:マンション


★ 24日付R.E.portによれば、日本不動産研究所は24日、2019年7月の「不動研住宅価格指数」(既存マンション)を公表しました。

 2000年1月を100とした場合の指数は、首都圏総合が91.29ポイント(前月比0.56%下落)と反転下落、前年比では0.88%上昇しています。

 地域別では、
東京都が100.34ポイント(同1.09%下落)です。神奈川県が85.20ポイント(同0.02%上昇)、千葉県が71.01ポイント(同0.94%上昇)で、いずれも2ヵ月連続の上昇です。埼玉県は75.28ポイント(同0.57%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の内容です。
「あれ、東京都の中古マンション価格は100.34ということは、2000年1月から中古マンション価格は上がっていないの?神奈川、千葉、埼玉は2000年より2〜3割安い?」と思ってしまいますが、この指数はそういう意味ではないようです。

 説明資料を見ると、不動研住宅価格指数は、
リピート・セールス法を用いて3ヶ月移動平均方式で計算したもので、リピート・セールス法では、同一物件が2度売買された時の価格のペアに基づいて既存マンションのそれぞれの価格水準を回帰計算によって指数化したものということです。

 従来、日本は不動産価格指数の計算に
ヘドニック法というものを用いており、米国で用いられているリピート・セールス法と異なる云々の興味深い議論はあるようですが、わかりやすく言えば、リピート・セールス法は同一マンションの2時点での売買価格で指数を作ることによって、複数マンションの属性の違い(例えば、グレード、売主、タワーか否か、などでしょうか)が指数に影響を与えることを避けることができると言われています。

 その代わり、リピート・セールス法では、
同一マンションの経年劣化の影響を考慮し、これを適切に取り除かなければなりません。しかし、その結果としても、折れ線グラフで表すと右肩下がりという結果になります。これを米国の各都市のグラフではいずれも右肩上がりで、対照的になっています。

 日本の場合、1990年代の不動産バブルから長期的トレンドはいまだに下り坂にあると評価することができます。最近、新築マンションの価格高騰ばかりに目が行きますが、これも「新築バイアス」を取り除けば、案外不動産としての「正味の価値」は引き続き漸減しているとも言えます。

 したがって、
東京都のみがかろうじてマンション価値を維持しているものの、東京都も含めて大きな視点では首都圏ですら不動産の価値は常に「下方圧力」がかかっていると考えられます。我が国の今後の不動産価値を考えていく場合、これは結構重要な視点かもしれません。

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