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グリーンパーク市ヶ谷柳町(中古)−124.99平米の都心4LDKが手の届く価格で

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★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩1分、同新宿線「曙橋」駅より徒歩10分の場所に立地する箕輪不動産旧分譲・鴻池組施工・地上13階建・総戸数30戸・1987年9月築の『グリーンパーク市ヶ谷柳町』です。

 アドレスは新宿区市谷柳町です。振袖火事と言われた江戸の明暦大火以降、被災者の移住により成立し、当初は代官領でした。多くは町人地で、寺町ということもあり、蝋燭問屋が多く存在、かなりの賑わいを見せていました。明治になり、御旗同心屋敷、及び川田ヶ窪、武家地が合併し、市谷柳町が成立しています。

 元来
窪地であることから、昭和44年には柳町交差点で自動車密集による光化学スモッグが発生、公害第1号として社会的に影響を与えました。現在、毎年7月に隣町の市谷薬王寺町と共催で祭礼が催されています。

 つい最近まで、この地はJRや地下鉄の駅から離れた不便な土地でしたが、
都営大江戸線開通で利便性が高まりました。人口1,290人で、5年前が875人でしたから、この5年間で約1.5倍に人口が急増しています。一方、まだ路地裏のある町人地らしい佇まいも見られます。話題となった市谷柳町交差点は、交差点の手前に予備信号ができ、交差点で停止しないよう配慮されています。

 「牛込柳町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅東口を出て市谷柳町交差点を横断して外苑東通りを少し南下した右手に少し奥まって所在します。「曙橋」駅からは徒歩10分で、外苑東通りを北上した左手になります。上記の通り市谷柳町交差点近くの窪地立地ですので、交通音、排気ガスの影響はあるかもしれません。一方、周辺はお寺が多い静かなエリアです。

 近隣には
同じ高さの背の高いマンションが多くあり、その中でも、本物件はライトグレーの明るめのブロックタイル貼りの外観がお洒落な新耐震のペンシル型SRC造マンション(敷地面積348.1平米)です。格子帖のエントランスには門扉が設置され、アプローチはベージュとグレーのストライプ模様にデザインされ、スロープも設けられています。その隣には門扉の備わった屋内型の自転車置き場も用意されていて便利に暮らせます。

 さらにエントランスには
オートロックを設置して、防犯にも配慮しています。自主管理ですが管理体制良好で、ゴミ置場等綺麗に掃除されています。総戸数30戸の間取りは1DK〜4LDKのバラエティーに富んだプランで、様々なライフスタイルに対応しています。

 雑貨店やドラッグストアが徒歩1分にあるほか、市谷柳町交差点の周りにはお弁当屋さんや定食屋さんなどがあり、急な買い物や食事には困りません。駅の上にあるスーパーよしや柳町店(徒歩1分)は広くて使いやすそうです。徒歩3分でお洒落な「薬王寺カフェ」があり、神楽坂も徒歩15分ほどで途中にもオシャレな店がチラホラ見られます。中学受験を目指す生徒が多い市谷小学校の校区になります。

 対象住戸は
地上13階建て建物の11階に所在する専有面積124.99平米の4LDKです。プライベート性の高いワンフロア1世帯住戸で、東・南・西の三方向角部屋のため日照・採光・風通し良好、LDKは2面採光となっており開放的です。

 玄関から左手が
21.0帖のLD+キッチン、洋室は西側に配置され、7.5帖が2室、5.5帖が1室、5.0帖が1室の計4室です。水廻りはゆったりしており、収納もウォークインクローゼットが2つあるなど十分な容量です。

 販売価格は6,980万円、坪単価185万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では8,389万円〜8,789万円、『マンションマーケット』では6,709万円〜7,049万円、『ふじたろう』では6,869万円、『HOME'Sプライスマップ』では8,683万円〜10,196万円、『マンションレビュー』では8,024万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,970万円、坪単価211万円となり、販売価格は12.4%割安との試算結果です。自主管理のためか、専有面積のわりに維持管理費が安く、管理費月額25,000円、修繕積立金月額18,000円(一時金15,000円)の合計月額43,000円で済んでいます。

 本マンションの
1LDKタイプなどは中古市場で坪単価230万円台なのですが、専有面積124.99平米に対しグロスがそんなに出せないという事情からか、結果的にお得な住戸となっています。本物件は中古市場で結構長く出ていますが、駅徒歩1分のメリットも大きく、もっと注目されてよいと思います。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク市ヶ谷柳町
 価格:6,980万円 (税込)
 所在:新宿区市谷柳町
 交通:「牛込柳町」駅徒歩1分
 面積:専有124.99平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グリーンパーク市ヶ谷柳町

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