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ロジマン西麻布(中古)−エッジの効いた西六本木の赤煉瓦ヴィンテージ

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩6分、同日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分の場所に立地する日本地所旧分譲・前田建設工業&三井建設施工・地上6階建・総戸数64戸・1976年8月築の『ロジマン西麻布』です。

 アドレスは港区西麻布1丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。

 その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からの
バブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。

 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅5番出口を出て日本学術会議前交差点を渡り、青山霊園を左手に見ながら南下し、五差路交差点を左折した星条旗通り沿いの右手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8分で、外苑東通りを北上し、政策研究大学院大学の交差点を左折して西に進んだ左手に所在します。「乃木坂」駅からも「六本木」駅からもやや下るルートです。また、墓地下バス停まで徒歩1分で品川駅や新宿駅、信濃町駅まで1本でアクセスすることができます。

 ブラウンの二丁掛けタイル貼りの外観が重厚感を醸し出す地上6階建て総戸数64戸のマンションです。1階部分が広々とした平置き駐車場とお洒落なラーメンダイニング「西麻布 五行」になっているピロティ構造で、住戸は17.84平米〜32.63平米のワンルームが基本です。分譲当初は、ユニットバス3点セットにユニットキッチン、カーペット敷きの床でしたが、築年を経てリフォームがされていますので、フローリング床になっている住居もあります。

 エントランスは、レンガタイル貼りでレトロな雰囲気ですが、
オートロックシステムが施され、管理人もいます。また、1階には、クリーニングロッカーとコインランドリー・乾燥機があるので単身者には便利です。敷地内ゴミ置場もありますので曜日や時間を気にせず、いつでもゴミ出しが可能です。エレベーターは1基です。北側には米軍関連施設があり、さらにその北側には青山霊園が広がるので高い建物もなく開放感があります。

 徒歩10分圏内には、ミッドタウンをはじめ高級スーパーやまいばすけっと(徒歩6分)、コンビニエンスストア(ローソン西麻布1丁目店まで徒歩2分)やドラックストア、かおたんラーメンエントツ屋などがあり生活は便利です。休日には、新国立美術館やサントリー美術館、根津美術館など美術館巡りもよいでしょう。学区は笄小学校、高陵中学校です。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積49.07平米の北向き1LDKです。玄関からは短いホールを経て13.1帖のLDK、左手に独立性の高いキッチンと4.5帖の洋室があります。水廻りはキッチン近くに固められ、収納はシューズインクローゼットをはじめとして十分な容量があります。

 2019年9月中旬に全面リフォームが完了し、フローリング張替、天井・壁・クロス貼替、玄関・廊下人造大理石、洗面所・トイレのフロアタイル貼替、システムキッチン交換、装飾タイル設置、ユニットバス交換、給湯器交換、浴室暖房乾燥機設置、室内給排水管交換、洗面台交換、シャワートイレ設置、照明器具付(LED)、室内クリーニング等が行われました。なお、事務所使用も可能になっています。

 販売価格は4,199万円、坪単価283万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,375万円〜3,675万円、『マンションマーケット』では2,974万円〜3,124万円、『ふじたろう』では3,493万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,942万円〜4,776万円、『マンションレビュー』では4,102万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,706万円、坪単価250万円となり、販売価格は13.3%割高との試算結果です。販売価格は相場より約500万円高い計算ですが、フルリフォームしていますので、その分の価格だと思えなくもありません。ただし、管理費は月額17,760円、修繕積立金は月額29,253円、合計月額47,013円で、専有面積に比して高めの印象です。なお、駐車場は空きがあり、月額45,000円です。

 西六本木に位置するこの辺り一帯は、略して
「ニシロク」呼ばれるスポットだそうで、六本木の中心部からは少し離れますがエッジのきいたお店も多く、業界人のたまり場になっているレストランも多いのだそうです。現場を訪れればその独特の雰囲気も感じられることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ロジマン西麻布
 価格:4,199万円 (税込)
 所在:港区西麻布1丁目
 交通:「乃木坂」駅徒歩6分
 面積:専有面積49.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ロジマン西麻布

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