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10月は半世紀ぶりの歴史的な低い契約率−タワマンの契約率は25.4%のみ

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★ 18日付日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が同日発表した10月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比29.5%減の2,007戸でした。2カ月連続で大きく減り、10月としては調査を開始した1973年以来で最低となりました。台風19号の上陸で週末を中心に集客ができなかったことが響きました。

 月間契約率は42.6%と好不調の目安とされる70%を大きく下回りました。10月としては1974年(23.5%)以来、すべての月で比較しても1975年8月(42.0%)以来の低水準となりました。台風の影響で「1〜2週間ほど販売を後ろにずらした物件が複数みられた」(不動産経済研究所)といいます。販売在庫数は7,000戸と2カ月連続で増加しました。

 1戸あたりの平均価格は5,992万円と前年同月に比べ58万円(1.0%)上昇し、1平方メートルあたりの単価も91.4万円と同2.6万円(2.9%)上昇しました。用地費の上昇傾向や工事費の高止まりなどを背景に、3カ月連続で上昇しました。11月の発売戸数は「白金や豊洲などで予定されている大型物件がけん引する」(同)ことから、前年同月を上回る3,500戸と見込んでいます。

 近畿圏の10月の新築マンション発売戸数は28.4%減の1,271戸となり、3カ月連続で前年同月を下回りました。家族向け住戸を中心に価格の上昇基調が重荷となっています。1戸あたりの平均価格は3,476万円と一人暮らし向け住戸の販売が増えた影響で前年同月に比べ4.9%低下しましたが、1平方メートルあたりの単価は71.9万円と同4.7%上昇しました。


 近畿圏の月間契約率は73.8%と5カ月連続で70%を上回り、販売在庫数は1,858戸と前月より減少しました。価格上昇を背景に客足が鈍りがちななか、販売予定時期の後ろ倒しが散見されるといい、11月の発売戸数は1,500戸程度と前年同月を下回る見通しです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向‐2019年10月度‐』を基にしていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、
10月の発売戸数2,007戸は、前年同月の2,845戸、一昨年同月の2,817戸に比べ約3割減と大幅に減少しています。さらに契約率が42.6%と、1975年8月以来44年ぶりの歴史的な低さとなりました。台風による販売先延ばしの影響が甚大で、各デベロッパーとも販売計画を見直す必要が出てくるインパクトだったと思われます。

 しかも、今回の台風は、多摩川をはじめとする首都圏の河川氾濫、冠水により、
フラットな低地に建つマンションの危険性、タワーマンション高層階の災害時の不便性を浮き彫りにしました。マンション購入を躊躇させるには十分な影響がありました。

 実際、
タワーマンションの10月の契約率は25.4%しかありませんでした。445戸の売り出しのうち332戸が売れ残った計算です。

 発売戸数が10月として1973年以来の少なさだったにもかかわらず、在庫数は220戸も増加し、ちょうど7,000戸となりました。地域別契約率をみると、発売戸数の過半を占める23区物件の契約率が35.0%で地域別ワーストとなり、足を引っ張っていることがわかります。

 ただ面白かったのは、
1億円以上の23区物件は契約率82.4%と、高額物件のみ売れ行きが台風や消費税増税に影響されなかったことです。「買いたいスグレモノものは周囲に左右されることなく買う」というスタンスなのか、妙に感心しました。

 本ブログでも11月13日の記事『首都圏既存マンション成約が2ケタ減!ー10月は消費税+台風で散々な月に』で、
10月の中古マンション市場の不調ぶりをレポートしたところでした。

 もっとも、
10月の数値の低さは原因がはっきりしていますので、ある意味では救われていると言えます。上記の日本経済新聞の記事にあるとおり、話題の大型物件『白金ザ・スカイ』や『ブランズタワー豊洲』が販売される11月の動向が勝負どころです。

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