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日本のマンション建築は異常なコスト高!−米国でより安くより高級なマンションが作れるワケ

JUGEMテーマ:マンション


★ 21日付の日経XTECHによれば、「建築単価ウオッチ」の2019年10月調査の結果、鉄筋コンクリート造(RC造)マンションは、コストの動きを示す指数が前月比で0.1%下落しました。躯体(くたい)の資材・工事費の下落が寄与しています。RC造の主要な資材のうち、鉄筋と型枠用合板の取引価格は主要3都市でそろって下落しました。

 東京における2019年10月のRC造マンションのプライス推計値は、中央値に相当する中位(50%値)が1m2当たり32万2,000円(最新2カ月分は暫定値)で、前月比が変わらず、前年同月比では0.6%の上昇です。

 同様に、四分位で
高位(75%値)のプライス推計値は34万8,000円で、前月比が変わらず、前月比では5.7%下落でした。低位(25%値)は29万4,000円で、前月比が変わらず、前年同月比が3.5%上昇でした。

 以上が日経XTECHの記事の概要です。
東京オリンピック等の建設需要が一段落してきたのでしょうか。これまで上昇一辺倒だったマンション建築費が月によっては下落するようになってきたようです。

 注目したのは高位のプライス推計値で、
1平米当たり単価が2016年度は平均31万円、2017年度は33.5万円、2018年度は37万円まで跳ね上がったものの、2019年度は34.5万円程度まで下落しています。「高位」とは、建物の規模、施工条件、設計、グレードなどが「高位」にある高級マンションの建築費を指すものと思われます。その価格が今年に入って下落しているのです。

 サトウファシリティーズコンサルタンツのレポート『建築コストを考える』によれば、
日本の建築コストは世界各国と比べて格段に高いということです。第2位の英国と比べても1.5倍、3位以下の米国などと比べると2〜6倍もの格差となります。

 また、日本と米国の建築費を比較してみると、
日本は米国に比較して躯体にコストがかかり、仕上にはコストがかかっていません。これには求められる耐震建築の度合いもよるのでしょうが、留意すべき相違点です。

 労務費は米国が日本の2倍以上にもなりますが、にもかかわらず米国の建築コストが安いのは労働生産性の高さが原因です。したがって、日本は、大量の安い労働力を使った従来の「発展途上国型」の建設から、米国型の労働生産性を追求した「先進国型」の建設に変わっていかなければならない、とされています。これは、米国型の合理化に配慮した設計を行うことで、コストダウンは十分に可能であると、このレポートは結論付けています。

 また、
米国では小規模・低層の建物と大規模・高層の建物で建築単価がそれ程変わらないのに、日本では高層建築になるにしたがって建築単価が上昇する傾向にあるのだそうです。米国が大規模・高層建築についてまわる量産性と反復性を享受しているのに比べ、日本は高層建築になるにしたがって、建物のグレード、防災面の規制などもアップするからだそうです。

 さらに、
日本は間接工事費が高く、流通過程が複雑で、デベロッパーが事業に伴うリスクを大きく負うなどのコスト増要因があります。

 これらのことから、
日本のマンション価格に占める建築コストは高止まりしていると言えます。オリンピック需要が一段落しつつある今、日本の建設業界も欧米にならったコスト改革を進め、工事従事者にも高い賃金を確保しながら施工の効率化を進展させることで、より低廉でありながら仕上げにも意匠をこらしたグレードの高いマンションを建築し、購入者にも手の届く価格水準にしながら利益率を高めるような未来にしてほしいものです。

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