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新築マンション投資は負けが約束されている−早わかり損益分岐点で明確に

JUGEMテーマ:マンション


★ 最近のマンションのセールスに多いのが、「実需と投資を兼ねて」とか「半投半住」という言葉です。独身者のマンション購入が増えたこと、価格高騰のあおりを受けてマンションのコンパクト化が進んだことが背景にあります。

 しかし、
その投資は本当に「回る」のでしょうか?「老後の資産形成」「年金代わり」という謳い文句もあります。でも、ローンを例えば35年払い終えるまで毎月1〜2万円でも赤字を出し続けるのはつらいことです。たいていの人は音を上げて途中で投げ出し、損切りをしてエンドになります。そう、マンション投資は普通は儲からないものなのです。

 どこが損益分岐点なのか、手っ取り早くわかる方法があります。これを頭に入れておけば、いろいろな物件をいちいち計算して黒字なのか赤字なのか、検討する手間が省けます。

 第一のポイントは「何年間融資が引けるか」という点です。最長でも年齢80歳を完済時年齢とするのが通例です。年齢が45歳未満の方は最長35年引ける可能性があります。この場合に必要となる利回りは、100÷融資年限で計算することができます。35年ローンの場合は、100÷35年=2.86です。

 第二のポイントは、ローン金利です。その半分は銀行の取り分と計算します。住宅ローンの金利を0.775%とした場合、その半分は約0.39%です。

 第三のポイントは、毎月の管理費と修繕積立金です。マンションを貸す場合、この管理費と修繕積立金は通常はオーナー負担となるからです。これは割合ではなく、実額ベースで影響があります。

 さて、
損益分岐点は、この3つのポイントから導かれます。上記の例の場合、第一+第二=2.86+0.39=3.25%はローンでもっていかれます。第三のポイントはむしろ表面利回りから実質利回りを出すときに算定されます。したがって、実質利回りが3.25%以上であれば、借り手がいる限りは単月として赤字にはなりません。逆に3.25%未満であれば、これから35年間、単月で黒字になることはありません

 しかし、借り手が35年間い続けることはあり得ず、空室率や賃貸管理委託費、専有部のメンテナンスコストも含め投資と呼べるほどの
キャッシュフローを得るためには、3.25%の2倍の数字、すなわち6.5%なければ合格ラインと言えません表面利回りで考えると、およそ7.5%はないと、まともな投資ではないのです。そして、この数値は、新築マンションでは全く達成できない水準であり、「新築マンション投資」は本来投資とは呼べない代物となります。

 私のように
年齢が50代となると、損益分岐点はさらに厳しくなります。私の場合、融資期間は最長24年となりますので、100÷24=4.17です。また、既に自宅を持っているため、購入は専ら投資用となり、その際のローン金利はよくて3%です。その半分の1.5%が銀行の取り分ですので、4.17+1.50=5.67です。実質利回りが5.67%を超える新築マンションは現在存在せず、私は新築マンション投資をした途端、「負け組」となります。
 
 投資の基本は、その場でキャッシュフローが生まれるインカムゲインであり、将来の市場に左右される不安定なキャピタルゲインを当て込むべきではありません。その意味でもマンションは投資の対象ではなく、少なくとも実需を主、投資を従と考えて購入すべきだと考えます。

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| 不動産投資入門 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
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