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建築条件付き土地はお得?−そのメリット・デメリット

JUGEMテーマ:マンション


★ 今回はマンションのお話ではありませんが、以前一戸建ても考えていた時、ある素敵な土地に出会いました。世田谷区野沢アドレスで「三軒茶屋」駅まで徒歩12分、駅距離はややありますが、土地面積は100平米を超えているのに価格は6千万円台、坪単価で200万円を切っていたのです。

 こういう坪単価の安い土地は通常、路地状敷地という間口が2〜2.5mの旗ざお地が多いのですが、この土地は
長方形の整形地、しかも両面接道で2面の間口がいずれも10mを優に超えていました。3階部分は斜線がかかりますが、それでも建物面積は150平米を軽く超える立派な邸宅が可能でした。

「この土地ほしい!」

と目が釘付けになったのですが、本件は
建築条件付き土地で、建物価格はなんと5千万円を超えていました。土地建物合計で1億2千万円近い価格になりました。延床面積が広いとは言え、タマホームなどで建てればその半分の価格で建てられるはずです。私にとっては予算オーバーで泣く泣く撤退しました。

 もう一つ覚えているのは地元
武蔵小杉の建築条件付き土地です。「武蔵小杉」駅徒歩10分、土地面積は約60平米で価格は約6,000万円、坪単価330万円台でした。いかに地価が上昇した武蔵小杉と言えども、これはやりすぎだと思いましたが、建物価格はなんと1,150万円でした。

 建物は
3階建てで建物面積は100平米近くありました。しかも、古屋取壊し、土地造成、外構コミコミの価格です。「本当にこの価格で建てられるんですか?」と仲介業者さんに聞いたところ、「いや、実は建物価格が土地価格にめり込んでいるんですよ」と教えてくれました。

 その
理由は消費税にあるとのことでした。土地取引には消費税がかかり、建物には消費税がかかるため、土地割合が大きいほど、土地建物が同一売主である業者にとって有利になるのです。

 それでは上記の
野沢の土地はどうかと言うと、土地の売主である業者と建物を建てる工務店が異なる場合だと思われます。土地を安く見せることで購買意欲をかきたて、建物価格にちゃっかり土地の売主の取り分を入れておくのです。建物価格はピンキリで実際のコストはよくわかりませんので、少し豪華に見せれば結構な高値でも納得してしまいがちです。

 つまり、
建築条件付き土地は、売主側の自由裁量が大きく、買主に対して優位な立場に立てると言えます。もっとも裁量が強い売り方は、土地を安く買い叩き、仲介業者に任さずに自ら売主となって大きな利潤を乗せて建築条件付き土地として直販をし、建物建築からも手数料をいただく手法です。まさに仕入れから建物引渡しまで意のままに利益を吸い上げることもできます。

 こう書くと、
建築条件付き土地は「買ってはならない」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。一般の方が土地から買って家を建てようとすると、様々なリスクがあります。地盤が思ったより軟弱で大がかりな地盤改良をしなければならなかったり、行政庁の指導が入り擁壁のやり直しや思ったような大きさの建物が建てられなかったり、場合によっては数百万円〜1千万円近い想定外のコストがかかることもあるのです。

 その点、
建築条件付き土地は、土地造成などの費用が建物価格に含まれていることが多く、また、思うような建築ができない場合には土地購入も白紙にできる場合が多いです。いわば一戸建てを建てることに伴う様々なリスクをお金を少し余計に支払うことにより回避しているとも言えます。

 しかも、できあがった
建売を買うよりは、設計段階から建築士と打ち合わせながら自由度の高いマイホームを建てることができます。建築条件付き土地は、このような、メリット・デメリットを踏まえて購入を検討すべきであると考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:16 | comments(0) | - |
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