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マンション資産価値ランキング!−そこから将来の法則を見出すには

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★ 3月31日付SUUMOでは、『資産価値BEST100』を特集しています。これは、資産価値に関する参考指標の一つ「リセールバリュー」が高い駅をランキング形式で紹介するものです。

 「リセールバリュー」とは、おおよそ10年前に分譲された新築マンションが、現在、中古物件として当時の何倍の価格で流通しているかを示す
「価格維持率」のことです。なお、「リセールバリュー」は、過去の実績を表すもので、今後の資産性を意味するものではありません。また、新築分譲数が少ない駅は「リセールバリュー」の集計対象外となるため、下に登場した駅のみが資産価値を維持しやすかったわけではありません。

 さて、ランキングは以下の通りです。数字はリセールバリューを表しています。


1 原宿 189.4  2 みなとみらい 178.3  3 秋葉原 167.3
4 千駄ヶ谷 142.2  5 溜池山王 140.3  6 麻布十番 138.4
7 東日本橋 135.9  8 半蔵門 135.1  9 神谷町 132.0
10 中延 134.7  11 大崎 131.1  12 永田町 129.6
13 東神奈川 129.3  14 浜松町 127.7  15 武蔵小山 127.6
16 豊洲 127.5  17 勝どき 127.0  18 四谷三丁目 126.8
19 目黒 126.7  20 麹町 125.9  21 明治神宮前 125.8
22 日暮里 124.4  23 飯田橋 122.3  24 本所吾妻橋 121.7
24 辰巳 121.7  26 武蔵小杉 120.7  27 八丁堀 120.5
28 田町 120.4  29 赤坂 120.2  30 戸越公園 119.3


 ランキングは100位まで続きますが、本記事では30位までを掲げました。このうち神奈川県の3か所以外は東京都、それもすべて23区内の駅です。

 神奈川県の3か所は
2位のみなとみらい、13位の東神奈川、26位の武蔵小杉です。みなとみらいと東神奈川は湾岸地域で、みなとみらいはまさに横浜再開発MM21の本拠地、東神奈川はそこから少し外れますが、こちらも再開発エリアで、タワマン物件が坪単価200万円未満で購入できたところでした。いずれも再開発が一段落し、今後新規のタワーマンションが生まれる可能性が低く、希少価値が出ています。武蔵小杉はまだタワマン開発の余地がありますが、交通利便性の高さ、新たな商業施設の誕生で人気が高まりました。

 23区物件は都心が中心です。
1位の原宿、4位の千駄ヶ谷、21位の明治神宮前が渋谷エリア、3位の秋葉原、7位の東日本橋、27位の八丁堀が日本橋・銀座・秋葉原エリア、5位の溜池山王、6位の麻布十番、9位の神谷町、14位の浜松町、28位の田町、29位の赤坂が港区エリア、8位の半蔵門、12位の永田町、20位の麹町、23位の飯田橋が千代田区都心エリア、18位の四谷三丁目が新宿エリアです。

 続いて、
16位の豊洲、17位の勝どき、24位の辰巳が湾岸エリアです。上掲の14位浜松町、28位田町は、このコロラリーでもあります。

 都心ではない地域では
城南が強いです。10位の中延、11位の大崎、15位の武蔵小山、19位の目黒、30位の戸越公園と、東急目黒線、東急大井町線の駅がランクインしています。一方、東急線でも人気1、2位を争う東横線、田園都市線が姿を見せないのは、従前よりマンション価格が高かったからでしょうか。

 そして下町エリアでは、
22位の日暮里、24位の本所吾妻橋が上位となりました。日暮里は駅直結タワーの誕生、日暮里・舎人ライナーの開通、本所吾妻橋は浅草隣接でありながら坪単価が安い地であったこと、スカイツリーの誕生などが好材料だったと思われます。

 上記の注意書きのように、新築マンション数が少なくてランキングできなかった駅もありますが、逆に
マンション供給が盛んでありながらランクインしていない駅、沿線、行政区もあります。上位駅のグルーピングをするとともに、そういったランクインしていないエリアを丹念に見ていけば、もう少し何らかの法則が見えてくるかもしれません。

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