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4月既存マンションは価格が1割下落?−その数値の理由を分析する

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★ 15日付R.E.portによれば、不動産流通推進センターは同日、全国の指定流通機構における2020年4月の売買成約状況を発表しました。

 既存マンションの
成約件数は3,566件(前年同月比45.75%減)と、2ヵ月連続でマイナスです。成約価格は2,540万円(同9.03%減)、1平方メートル当たり単価は38万5,200円(同8.76%減)と、ともに2012年9月以来はじめてマイナスに転じました。

 既存戸建住宅の成約件数は2,465件(同29.75%減)と、4ヵ月ぶりにマイナスとなりました。成約価格は2,001万円(同11.38%減)と、2ヵ月連続でマイナスにまりました。建物面積は113.30平方メートル(同0.52%増)、土地面積は219.07平方メートル(同15.06%増)と、ともに2ヵ月連続でプラスとなりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、不動産流通推進センターのプレスリリース『指定流通機構の物件動向(令和2年4月)』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 成約価格が首都圏で前年同月比1割近くも下落したという事実は衝撃的です。ただ、その
数値を額面通りに取っていいのかは検証が必要です。

 まず、成約価格が減となっても、専有面積が小さくなっていればグロスが低くなるのは当然です。しかし、
専有面積は前年同月比▲0.59%で、わずかに小さくなったもののそれほど変わらず、事実平米単価は▲8.76%と下落しています。

 しかし、指標としてもう一つ注目しなければならないのが
築年数です。実は、成約物件の築年数が前年同月と比べて9.87%アップしています。成約価格の下落率▲9.03%と築年数経過の+9.87%は単純に同列に比較できませんが、しかし今月は築年数がより古い物件が多く成約したことが価格下落の主要因ととらえることはできそうです。

 それでは今月はなぜより築年数が経過している物件がよく売れたか、というと、そこは
やはり高額物件に手を出す人が少なかったということかもしれません。コロナの影響でキャッシュフローが潤沢な個人事業主などが姿を消し、コロナに影響を受けにくいサラリーマン層の手堅い需要に支えられたとも言えます。

 東京都の数字を拾ってみます。成約価格は4,192万円で、前月比▲3.8%、前年同月比▲3.1%でした。ただ、前年5月、6月の成約価格はそれぞれ4,150万円、4,164万円でしたので、それほど急落したとのイメージはありません平米単価は70.41万円で、前月比▲0.7%、前年同月比▲0.9%とわずかでした。

 専有面積は59.66平米で、前月比▲2.7%、前年同月比▲1.9%と、昨年6月の59.67平米を抜いてこの1年で最も小さくなりました。築年数は21.99年で、前月比+6.9%、前年同月比+12.1%と、築年数の古さが顕著になりました。4月の築年数はこの1年間で最も古いことになります。

 成約した物件数は、全国で前年同月比▲45.8%と半減、東京都では▲56.2%とさらに悪化しました。東京都の前月は1,895戸と好調な戸数であったことからまさに「突然死」のような様相です。売主や仲介事業者にとっては価格下落より「売れない」という状況の方が深刻です。

 このように
「コロナの影響でマンション価格が下落した!」ととらえるのは早計です。ただ、購入側の需要は明らかに小さくなっており、今後とも販売動向に注意が必要でしょう。

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