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2月に発生していた売り急ぎの動きーマンション市場に関する東京カンテイの分析

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★ 30日、東京カンテイは、『Kantei eye 104(新型コロナウイルス流行下のマンション市場)』をリリースしました。不動産市場分析をリードする同社の詳細な分析ですので、じっくり読みたいところです。ここでは、首都圏にフォーカスして以下にご紹介します。

1.新築・中古マンションの市場動向
 新型コロナウィルスの影響ですが、価格に対してはあまり表面化していません。新築マンションの坪単価は上昇し続けており、「叩き売り」といった動きは確認できません。中古マンションについては、一部の築年帯(築10〜20年、築30年超)で価格水準をやや下げているものの、基本的には高値を維持し続けています。

 販売戸数については、新築マンションについては販売自粛の結果大きく落ち込むこととなりました。
中古マンションについても新たに売り出すケースは大幅に減少しましたが、それ以前から売りに出されていた物件が流通しているため、供給戸数は新築マンションほど急減しているわけではありません。

2.中古マンションの価格改定と値下げ率等
 市場は基本的に「フリーズ」状態となっています。価格改定シェアは一時的に40%を上回りましたが、その後はレンジ内の動きです。値下げ率については、▲5.2%から▲5.5%へ拡大し、個別事情により価格を下げる物件の動きに影響を受けています。直近では売り急ぎの動きはやや沈静化しつつあります。

3.1〜6月の中古マンション市場に何が起きたのか
 2月は1月と比べて販売戸数が大きく増加し、一方、消滅戸数も2〜3月に増加しています。また、2月には価格を下げた住戸の割合も増加しました。2月を中心に、コロナ禍を悲観した売り急ぎの動きが一時的に発生し、その受け皿として成約戸数も増えたことが観察されます。

 タワーマンションと非タワーマンションの比較では、
4月に下落率がタワーマンションの方が高くなる傾向が一時的に表れたものの、その後はむしろタワーマンション優位の傾向が強まっています。また、築40年超のマンションは、3〜4月に下落率が著しくなりましたが、その後は持ち直しており、売り急ぐよりも様子見をしようという動きになっています。

 以上が東京カンテイの新型コロナウィルス下のマンション市場動向分析です。なお、
日本全体では価格下落傾向が続いており、首都圏はいち早く持ち直す底堅さを示しています。数値を細かく見ていくと、四半期ベースでは首都圏では築古物件ほど価格が下落しているようにも見え、この数値をもってどのように分析するかは多分に分析者の主観と判断が入っているようにも思います。

 ただ、
全般には、私も東京カンテイの分析通りだと思います。リスク要因としては、「新しい日常」という「特殊環境」が今後永続するケースで、その場合には長期的には大なり小なり首都圏のマンション市場に影響を及ぼすこととなるでしょう。

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