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わずかな自己資金で毎月純益10万円の家賃収入を得る方法−不動産投資入門その4
★ 昨日(3月14日)の「不動産投資入門」の続きです。

 さて,不動産投資により,あなたが得たい純益としての収入を
「月10万円」としてみましょう。これを実現するためには,いくらを元手に,どれくらい借金をして,どのような物件を買えばいいのでしょうか。

まず,第2回でお示しした
K%(資金調達コスト=5%が適正),FCR(物件のネット利回り=6.5〜7%が適正),CCR(自己資金の利回り=13〜20%が適正)の適正値から逆算してみましょう。

月10万円の収入ですから,
年間収入は10万円×12ヶ月=120万円です。
CF=120万円のとき,CCRを16%と仮定すると,

CCR(自己資金の利回り)=CF(キャッシュフロー)/E(自己資金)
ですから,E(自己資金)は750万円になります。

FCRを7%,K%を5%とすると,
FCR(物件のネット利回り)=NOI(ネット収入)/IB(投資総額),
K%(資金調達コスト)=ADS(ローン返済)/LB(借入)
E(自己資金)+LB(借入)=IB(投資ベース)

ですから,LB(借入)は3,375万円,IB(投資総額)は4,125万円,NOI(ネット収入)は288.75万円,ADS(ローン返済)は168.75万円となります。

このとき,

GPI(満室・未収なし・相場)−空室損(地域・プランで変動 標準GPIの8%)−Opex(運営費 標準GPIの16%)=NOI(ネット収入)
ですから,GPI(満室・未収なし・相場)は379.93万円となります。

 つまり,
月10万円の収入を得るためには,750万円を自己資金に,3,375万円の借金をして,満室で379.93万円の年間収入が期待できる4,125万円の物件を購入することにより,ネット収入年間288.75万円を得るとともに,ローンを年間168.75万円返済することにより,キャッシュフロー年間120万円を確保する,という計画になります。

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| 不動産投資入門 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(10) |
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