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その不動産投資は安全か?−不動産投資入門その5(終)
★ 昨日に引き続き、『不動産投資入門』、今回が最終回です。
 
 昨日は,
月10万円の収入を得るためには,750万円を自己資金に,3,375万円の借金をして,満室で379.93万円の年間収入が期待できる4,125万円の物件を購入することにより,ネット収入年間288.75万円を得るとともに,ローンを年間168.75万円返済することにより,キャッシュフロー年間120万円を確保する,という計画になる、との例を提示しました。

 このときの
安全性を確認してみます。第3回の式でお示ししたように、
DCR(ローン返済率)=NOI(ネット収入)/ADS(ローン返済)…1.3以上が目安
でした。この式にあてはめると,DCR=1.71となり,OKです。
また,

BE%(損益分岐点)=〔Opex(運営費)+ADS(ローン返済)〕/GPI(満室・未収なし・相場)…70%以下が目安
でした。この式にあてはめると,BE%=60.4%となり,これもOKです。

なお,この物件の
表面利回りは,
379.93万円÷4,125万円=9.21%となります。

 また,満室で年間収入379.93万円を月単位にすると,月額31.66万円です。このことから,例えば
「1K×5室(家賃各6.4万円)の好立地のアパート1棟を4,125万円で購入すればよい」という具体的なイメージがつかめてきます。

 もちろん,これは計算上のことであって,現実にはさまざまなリスクが存在します。言い換えれば,月10万円の純益を得るのに,大きなレバレッジを効かせて4千万円超の物件を買わなければならないのです。したがって,不動産投資を行う際には,よく勉強し,あせらず,欲張らず,良い大家さんになることをモットーに,無理のない資金計画で,小さな物件から手がけていくことが肝要でしょう。


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| 不動産投資入門 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(33) |
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