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投資用物件、あなたはどのマンションを選ぶ?
★ あなたが投資用物件を探しているとします。対象は、資産価値の落ちにくい人気の場所で新築分譲マンションの専有面積30屐60屬1LDK〜2LDKタイプとします。この条件で現在購入できる物件を探したところ、以下のマンションが見つかりました。

 名 称         駅距離             専有面積    販売価格    坪単価
グランド・ガーラ銀座 「銀座一丁目」駅徒歩5分    40.27屐4,320万円 354万円
M-Brand新宿戸山公園 「新宿」駅バス便       49.97屐4,990万円 330万円
リビオレゾン目白通り 「下落合」駅徒歩9分      56.01屐4,260万円 251万円
イクシア文京千駄木  「千駄木」駅徒歩9分      50.02屐3,590万円 237万円
イニシアイオ目黒学芸大学 「目黒」駅バス便    58.00屐5,198万円 296万円
シティハウス中野新橋 「西新宿五丁目」駅徒歩11分 56.64屐4,900万円 285万円
スタジオデン中目黒  「中目黒」駅徒歩3分      36.43屐4,370万円 396万円


 さて、どれを買うべきなのでしょうか。まず、試算した各マンションの立地場所の標準相場との比較をしてみます

 名 称             標準相場    乖離率(坪単価/標準相場)
グランド・ガーラ銀座       424万円   0.835
M-Brand新宿戸山公園     303万円  1.089
リビオレゾン目白通り       267万円   0.940
イクシア文京千駄木        287万円   0.826
イニシアイオ目黒学芸大学   301万円   0.983
シティハウス中野新橋      318万円   0.896
スタジオデン中目黒        383万円   1.034


 試算上は、『イクシア文京千駄木』、『グランド・ガーラ銀座』、『シティハウス中野新橋』等が資産的に割安という結果が出ました。

次に、賃料としては、どこがお得なのでしょうか。試算した各マンションの立地場所の標準賃料との比較をしてみます。


 名 称             標準賃料  表面利回り
グランド・ガーラ銀座       18.5万円  5.14%
M-Brand新宿戸山公園    16.5万円  3.97%
リビオレゾン目白通り       17.4万円  4.90%
イクシア文京千駄木        14.8万円  4.95%
イニシアイオ目黒学芸大学   22.8万円  5.26%
シティハウス中野新橋      16.5万円  4.04%
スタジオデン中目黒       14.7万円  4.04%


 試算上は、『イニシアイオ目黒学芸大学』、『グランド・ガーラ銀座』、『イクシア文京千駄木』、『リビオレゾン目白通り』が合格点と言えそうです。

 両者を総合すると、
『イクシア文京千駄木』、『グランド・ガーラ銀座』が優れていると言えるでしょうか。ただし、これは機械的な計算で、ブランド・構造・設備・サービス・間取り・日照・向き・眺望・周辺環境等も資産価値等に影響してきますので、一概に言えない面もあります。

 いずれにせよ、坪単価の高さだけで敬遠するのではなく、客観的に資産価値を測定した上で、実際に物件を見て、購入するマンションを選定すべきだと思います。


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| 不動産投資入門 | 08:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
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