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最後のババは誰の手に?−あっと驚く今後のマンション分譲価格
★ 「うっ・・・」

 先週末、モデルルームで示された
今後のマンション分譲推定坪単価エリアマップを見て、私は言葉を失いました。

「これらの価格は、それぞれの土地の仕入れ値から推定したものです。」

 ここは、大田区のとある物件のモデルルームです。本物件の坪単価は320万円前後と、従来の相場からは十分高い価格なのですが、この内部資料は、今後出てくる物件から見ると本物件が割安である点を強調したいがためのものなのでしょう。しかし、大手デベロッパーが作成した資料だけに、いい加減な内容とも思えません。

 この資料によれば、
世田谷エリアなど、現在販売がスローになっている地域の分譲マンションの坪単価が今後は軒並み400万円を超える計算となっています。渋谷の松濤物件は坪800万円となっていました。

 何より驚いたのが、三菱地所がマリノス・グラウンド跡地を購入した横浜市新子安の大規模物件と、ナイスの横浜市鶴見の物件で、両方とも坪単価300万円〜350万円という高値が付いていました。いかに今後人気が出ると予想されるエリアとは言え、これは、現在分譲中の新子安・鶴見物件の1.5倍から2倍の値段です。 

「今後2年程度で出てくる物件は、皆一様に高くなります。」

 営業担当の方は、勝ち誇ったように私に告げました。私は弱々しく抵抗を試みます。

「でも、マンションて売れてナンボですよね。今でも私たちはみな高値にアップアップしているのに、買える人いるんでしょうか。結局売れ残って、4〜5年後にドーンと値下げ、なんてことになりませんか?」

 担当の方は、かぶりをふりました。


「営業の私どもには、先のことはわかりません。ただ言えることは、今後2年間は、私どもは、この価格に従ってマンションを売る、ということです。」

 だからと言って、営業の方は、先高感から割安と主張する本物件自体、爆発的に売れるとは思っていないようです。本物件の分譲価格は7,500万円台が標準で、モデルルーム訪問者も、それなりの所得がある30歳代後半から40歳代の落ち着いた層が多く、週末でそこそこにぎわってはいましたが、従来よく見られた、団塊ジュニア層による熱気ムンムン、購入意欲マンマンという雰囲気ではありませんでした。

 総戸数100戸等超の規模で、このデベロッパーのブランド力・物件の質の高さ・その販売手法から、以前であれば一斉販売・即日完売にもなり得るタイプのマンションなのですが、期分けをして販売するようです。これからのマンション販売は、相当高くなった物件をじっくり辛抱強く売っていくこととなるのでしょう。


 気になるのは、ほとんどのデベロッパーが、今後のマンション価格の水準について、確たる相場観やコントロール意識を持って臨んでいないように見えることです。土地を仕入れなければ仕事になりませんので、競争のままに思わぬ高値で落札、これに高騰する材料費・人件費を上乗せし、無理やりの高値で売って、当該エリアの新相場にしてしまう−最近、このサイクルがとみに早まっています。

 既に23区の分譲マンションの価格水準がほとんどの購入検討者の購入能力を超えている以上、このサイクルは早晩行き詰まり、デベロッパーは、ご自分たちで自らの首をしめているような気がしてなりません。しかし、それがわかっていながらやめられず、バブルの悲劇を繰り返してしまう、というのが不動産業の業の深さなのでしょう。

 10月27日号の週刊東洋経済によれば、
強気で知られる住友不動産がREIT組成の再開に動き出したそうです。これには、不動産市場の天井感を反映した資産の売却をREIT向けに進めていくねらいがあるのではないか、という見方が浮上しています。

 「最後のババは引かない」−近年、周囲も驚く販売価格と値引きをしない販売手法で不動産相場の上昇をリードしてきた住友不動産だけに、この意識は人一倍強いのかもしれません。

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