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中野リハイム(中古マンション)−中野駅徒歩3分の管理良好な明るいレトロマンション
JUGEMテーマ:マンション

★ JR中央線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩3分の場所に立地する昭和47年11月築・竹中工務店施工・SRC造地上10階建・総戸数100戸の『中野リハイム』です。

 アドレスは中野区中野2丁目です。中野駅南口を出て線路沿いに東中野方面へ歩き、東京都住宅供給公社が昭和26年・27年に建てた
中野駅前住宅を過ぎると、どことなく味のある線路沿いの小さな商店街が現れます。その入口の三叉路を右に曲がって奥まったところにあるのが、『中野リハイム』となります。

 その一本手前の道を右に曲がった場所に立地するのが本年9月26日にご紹介した昭和46年9月築・大林組施工・地上12階地下1階建・総戸数31戸の『中野パークハウス』です。いずれも線路に近い物件でありながら、線路との間に他の建物が存在するため、
鉄道音を気にしなくて済むロケーションとなっています。

 明るい白亜の外観に赤いバルコニー壁がアクセントとなり、各住戸のバルコニーから見える観賞用植物の緑がこれにマッチし、なかなか良い雰囲気です。エントランスもきれいに修繕がなされ、外観と色合いを合わせたタイルを床に敷き詰めています。植え込みは和風庭園風で、池には鯉が泳ぎ、ちょっとした邸宅気分です。管理人さんは住み込みで常駐管理、管理費は高いのですがそれだけ手をかけて大事に管理されています。

 対象住戸は、10階建て建物の8階に所在する専有面積91.19屬2LDKです。
高層階・南西角部屋で日照・眺望良好、ルーフバルコニー付きでバルコニー面積は合計61.56もあります。バルコニーには花台が2つ付いているので、他の住戸と同様、既に植物が植えられています。

 平成19年9月にスケルトンからのフルリフォームを行い、全室クロス・フローリング張替え、フロアタイル張替え、全室建具・システムキッチン・洗面台・トイレ・ユニットバス・防水パン交換、照明器具4台取付け、ハウスクリーニング等を施しました。床は明るい茶系のフローリングに統一し、白い建具とよく合っています。

 センターインの三角玄関で、南側のLD、北側・西側の居室と、
PP(パブリック・プライベート)分離が明確です。LDは14.2帖の明るい空間、窓枠やバルコニー手すりにはレトロ感覚が漂います。3.4帖のキッチンはオープン方式で開放感があります。

 10帖の主寝室と5.7帖の洋室は、いずれもデッドスペースがほとんどない整形で、ルーフバルコニーに面した西向きの部屋となります。浴室にも通風と明かりとりの窓があり、洗面所からバルコニーに出られますので、洗たくなどの際に便利でしょう。
2つのウォークインクローゼットをはじめ、豊富な収納力を誇ります。

 販売価格は直近の6,990万円から値下がりし6,790万円、坪単価246万円です (⇒平成20年1月12日、6,630万円(坪単価240万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、265万円[中野昨年坪単価]×1.073[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]×0.649[築年数等中古補正]=坪単価198万円となりました。

 また、昨年下半期の中野区中野の平均築年数35年のマンションの成約事例が平均坪単価155万円、1年間の地価上昇及び築年数経過を考慮すると155万円×1.073(地価上昇率)×0.985(築年数経過分)=坪単価164万円となります。本物件は
高層階角部屋・ルーフバルコニー付きでフルリノベーションの価格が上乗せされていると思われます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 最近のマンション施工ミスが気になりますが、
スーパーゼネコン竹中工務店の施工はセールスポイントです。JR中央線の中心駅の一つである「中野」駅徒歩3分の立地の良さは誰もが認めるところ、築年数はかなり経ているものの大規模修繕は実施済みで、条件的には満足のいく物件です。ポイントはやはり、強気に思える提示価格をどう考えるかにかかってくるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:中野リハイム
 価格:6,790万円 ⇒6,630万円への値下げ
 所在:中野区中野2丁目
 交通:中央本線中野 徒歩3分
 面積:専有 91.19平米


☆ ポイント ☆
○3路線利用可
(中央線・総武中央緩行線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩約3分)
●8階南西角部屋につき眺望・日当たり良好!
○平成19年9月 スケルトンからのフルリフォーム
●広いバルコニーと収納充実のゆったり2LDK♪


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
中野リハイム
 
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| 中古マンション 中野区 | 01:24 | comments(0) | trackbacks(2) |
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