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BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)(新築マンション)−南千住再開発、後発マンションの優位性を生かせるか
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩17分、JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、京成本線「京成関屋」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩11分の場所に立地する藤和不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数252戸の『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』です。

 アドレスは荒川区南千住8丁目です。現在は再開発が集中して行われているエリアで、昨年4月に12.9万屬箸い広大な敷地を有する都立汐入公園が誕生しました。

 都立汐入公園内には、総合遊具であるツインタワー、大人のための健康遊具、野球やサッカーを楽しめる多目的広場、テニスコート4面、バーベキュー広場など家族や仲間で楽しめる施設が充実しています。そして、この公園は、災害時には12万人を収容する避難場所・防災拠点でもあり、十分な安心感を得ることができます。


 都立汐入公園の西側には新たな小学校(汐入小学校)が建設中です。そして、その西隣が『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』となります。道路を挟んで南東側には荒川第三中学校があり、都立汐入公園に囲まれ、小中学校に隣接している点が、本マンションの最大のセールスポイントとなっています。ちなみに、本マンションの北側は、同じく藤和不動産分譲・長谷工コーポレーション施工による『東京フロンティアシティ』が昨年2月及び12月に竣工しています。

 もう一つのセールスポイントは、
東京駅から7km圏、新宿、渋谷、池袋とほぼ同じ距離の都心感覚です。今までは陸の孤島化していた本エリアですが、対岸の足立区との連絡橋(千住汐入大橋)が建設され、閉鎖的地形が大きく開放されました。本マンションから徒歩10分の距離にあり、南千住駅前に広がるLaLaテラス南千住などの複合商業施設も大きな魅力です。つくばエクスプレスが開通して、「南千住」駅から「東京」駅まで10分で着けるようになりました。

 『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』の敷地面積は8,375.31屬如
空地率約65%として緑のランドスケープを計画しています。高級感あるグランドエントランスの前にはウェルカムガーデン、エントランスから進むとおもてなしの空間としてのブライトサロン、また、ブリリアントガーデンやキッズスクエア、リバティホールやリバーサイドテラスを設け、駐車場率は100%と、共用施設は十分な内容を有しています。

 間取りは専有面積68.90屐97.35屬3LDK・4LDKと、
ファミリータイプ専用となっています。地上15階建ての建物は、サウスサイドコートリバーサイドコートに分かれますが、それぞれ板状となっていますので、角住戸以外は田の字型住戸が基本となるでしょう。

 また、リバーサイド棟の前方に建つ小学校の高さには議論がありますが、建築確認上は本マンションが高さ44m、汐入小学校が高さ40mとの情報があり、東向きバルコニーについてはほとんどすっぽり日照・眺望が望めないのではないか、という点が懸念されています。

 さて、最大の関心事は、やはり販売価格です。南千住再開発エリア近辺では、昨年夏から売り出した『イニシア千住曙町』(「北千住」駅徒歩15分、総戸数555戸)、
『リバーフェイス』 (「南千住」駅徒歩14分、総戸数303戸)が近隣にあり、本マンションと合計すると、総戸数が1,100戸を超える大量供給となります。

 『イニシア千住曙町』の平均坪単価が195万円程度、『リバーフェイス』の平均坪単価が200万円程度と言われ、総じて言えば、両者とも成約戸数が総戸数の半数を超えたあたりだと思われます。一番遅く分譲が開始される『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』ですが、竣工時期は3つのマンションとも同じ来年2月が予定されており、この不動産市況の中、販売期間の一番短い本マンションは、かなり積極的な販売攻勢を仕掛けないと竣工前完売は難しいのではないかという気がします。

 しかし一方では、そのような状況を見越した購入検討者の期待が高まっています。早くも平均坪単価180万円台を予測する声があり、
条件の良い住戸が割安と見れば、3マンションの比較の中で、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』が比較優位を得て人気が出てくる可能性も十分考えられます。

 駅からの利便性で言えば、『イニシア千住曙町』、『リバーフェイス』が一歩秀でていますが、
小中学校・公園が近接する環境は、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』がもっとも良いと思われます。本マンションは、ある意味、先行する2マンションを十分研究できるわけです。

 5年前の同エリアの分譲マンションの坪単価が140万円程度、藤和不動産では本件土地を安くで仕入れているとの情報もあり、割安感を誘う価格設定を行えば、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』は、むしろ有利なポジションにあると言えるかもしれません。

 ちなみに、
隣接する上記の『東京フロンティアシティ』は、平成17年に分譲された『アーバンフォート』(「南千住」駅徒歩15分)が平均坪単価149万円程度、平成18年に分譲された『パーク&パークス』(「南千住」駅徒歩17分)が平均坪単価162万円程度でした。駅までの距離はかなりひるみますが、『パーク&パークス』とはほぼ同条件です。子育て環境には最も恵まれた大規模マンション、いよいよ5月3日よりメンバー限定事前内覧会が開始されます。

公式ホームページ ⇒BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)

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| 新築マンション 荒川区 | 11:29 | comments(0) | trackbacks(3) |
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