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リライズガーデン西新井(新築マンション)−西新井再開発の最大規模物件、平均坪単価200万円が分水嶺か
JUGEMテーマ:マンション

★ 東武伊勢崎線「西新井」駅より徒歩5分、同線「梅島」駅より徒歩4分の場所に立地する東武鉄道分譲・清水建設施工・総戸数738戸の大規模マンション『リライズガーデン西新井』です。

 アドレスは足立区梅田8丁目です。風土記の記述によれば、昔この地域一帯は海に面した河口付近の沿岸地帯だったそうです。大河の河口部に当たるために堆積物が広がり、そこを埋め立てて新田が開かれたのですが、その土地を「埋田」と呼び、それが美称されて「梅田」となった、と言います。

 敷地は、東武鉄道の西新井工場の跡地です。
自社の敷地であったために、地価高騰の影響を受けなかったと言われています。30,982.18屬旅大な敷地を存分に活かし、通常の大規模マンションに備わっている共用施設のほか、バスケットコート・託児室・ドッグランなど、ファミリー世帯を意識した施設が備わっています。

 西新井では、駅前を中心に国と都、足立区によって計画された
大規模なエリア再開発が進んでいます。駅前複合再開発エリアの7つの街区は、『リライズガーデン西新井』を含めて約94haの面積を有しています。住宅、ショッピングセンター、公共機関、道路、公園が整備され、景観・交通安全・防災機能にも配慮を重ねた新しい街が誕生します。

 『リライズガーデン西新井』は、この新しい街にふさわしく、地域のランドマークたりうる充実した機能を誇っています。
オール電化・免震構造、また、PASMOがセキュリティシステムに導入されることとなります。

 住戸は、南西向きが中心になりますが、南西側には10階建て程度のマンションがあり、都営住宅の建替も計画されているようで、その際には14階建てのマンションとなるとのことです。本マンションの階数が18階ということですから、上層階しか眺望は望めないかもしれません。

 また、南側には、三菱ウェルファーマ梅田工場の跡地があり、その南側敷地を地上14階建ての
『レクセルマンション梅島』が2010年3月完成予定で発表されており、北側敷地はURにより民間賃貸住宅事業が募集されています。しかし、本マンションは南西・南東向きですので、直接影響しないとの意見もあります。

 もう一つの論点は、やはり販売価格です。同じく西新井再開発物件で、鳴り物入りで売り出したオリックス不動産分譲の『レコシティ(リ・トーキョー・プロジェクト)』(総戸数450戸、「西新井」駅徒歩3分又は徒歩4分)が、高値仕入れを素直に価格に上乗せした坪単価230万円〜240万円で当初売り出したところ大苦戦を強いられ、価格を段階的に下げざるを得ない状況となっています。

 自社保有地であった本マンションの場合、
当初の提示価格が坪単価200万円前後としていましたが、第1期販売価格では水準を下げ、平均坪単価は180万円程度であったとの情報があります。第1期販売104戸は完売との販売側からの情報で、公式HP上は第2期販売と移行していますので、確かに第1期販売は順調に進んだ模様です。

 こうしてみてくると、4月30日にご紹介した『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』と同様、足立区・荒川区の再開発エリアのマンションでは、平均坪単価200万円前後が一つの分水嶺であり、現時点ではそれより1割安い平均坪単価180万円前後が妥当な販売水準になっている気がします。

 いずれにせよ、西新井物件では最大の規模を誇る『リライズガーデン西新井』、まだ販売は始まったばかりで、第1期が完売したとしても、総戸数738戸の14%が売れたに過ぎません。フロントレジデンスが来年9月竣工、スカイレジデンスが来年12月竣工と、1年以上をかけてじっくり販売していくものと思われます。第2期も、専有面積は63.27屐107.70屬2LDK〜4LDKのファミリータイプ専用で、6月中旬の販売が予定されています。

 公式ホームページ ⇒リライズガーデン西新井

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| 新築マンション 足立区 | 16:11 | comments(0) | trackbacks(5) |
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