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不動産価格の調整局面−短期の高値づかみ、長期の割安投資
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★ 6月9日付けのALL ABOUTの記事「地価の暴落が始まった?(後編)」では、現在の地価傾向の分析と今後の見通しについて、平野雅之氏がわかりやすく解説してくれています。

 地価には、公示地価、基準地価、路線価という3つの基本指標があります。いわゆる「一物三価」と言われるものですが、
公示地価は3月の発表、路線価は7月の発表、基準地価は9月の発表です。このうち路線価は、3月に発表された公示地価と同じ1月1日時点の価格ですので、公示地価と同様、上昇傾向のままとなることが見込まれます。

 注目されるのは、7月1日時点の土地価格を発表する9月の基準地価で、上昇傾向の大幅な減速が見込まれ、首都圏でも下落地点が出てくることでしょう。しかし、本記事でも指摘されていますが、上昇から下落のポイントの把握は、実は難しいのです。

 不動産鑑定士が地価を出す際の目安は、直近の売買動向です。しかし、
地価の転換地点では、売主と買主の思惑のギャップが大きく、取引がなかなか成立しないのです。つまり、売主は過去の高かった売買を頭に入れて、「これくらいの価格で売れないとおかしい」と高めの価格で頑張りますし、買主は将来の下落を見越して、「こんな価格で買うと、先行き損をする」と慎重になるからです。

 こういう状態のときは、不動産鑑定士も迷い、前年とほぼ同額の地価設定をしがちです。しかし、
実態としては、上昇傾向がストップした高原状態の統計は、先行き下落のトレンドを暗示するものととらえるべきだと思います。

 私がぎょっとしたのは、駅で何気なく手に取ったリクルートの「住宅情報」に、東横線沿線・目黒区の好条件の約1,000屬療效呂10億円で広告に出ていたことです。1年半前であれば、この土地をデベロッパーが見逃すはずがなく、このような一般人の目に触れる広告として掲載されることはまず考えられなかったと思います。

 もちろん、もっと大きく値を下げれば買い手もつくのでしょうが、売主としてはそれをしたくないばかりに、市況の急激な変動に疎い個人に高値で買い取ってもらおうとしたのではないでしょうか。不動産売買で最後に泣くのは個人である場合が多く、こう思うと、おいそれと手を出せる代物ではありません。

 一方、もっと長い目で見た場合はどうでしょうか。6月4日の本ブログの記事「マンションという責任者のいない城−不動産業界の知恵としての責任回避システム」でご紹介した城山三郎氏の小説「成算あり」によれば、
昭和42年当時、麻布の土地を崔渦10万円程度で売買していたようです。

 地価公示の資料を見ると、昭和45年当時、港区赤坂7丁目の住宅地の地価は崚たり13.8万円です。平成20年現在、その地ともっとも近い場所と思われる港区赤坂4丁目の住宅地の地価は崚たり142.0万円ですので、
38年間で10倍を超える値上がりとなっています。

 これは、高度経済成長の時代や2回のオイルショックを経て、
物価が上昇する中で、不動産価格も、途中調整局面はありましたが、結局はこれに寄り添って上昇してきた事実が読み取れます。

 今、日本経済は、長かったデフレ時代を終え、決して望まない要因ではありますが、物価上昇トレンドに入りました。このような
インフレの時代に強いのが不動産であり、株式などの有価証券です。将来の資産形成をも視野に入れるのであれば、今後2〜3年の調整局面で、一流の(又は一流になりそうな)場所に一流の不動産を保有すべきなのでしょう。

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