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「パークコート麻布十番 ザ タワー」と「シティタワー麻布十番」を比較してみると
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★ 『シティタワー麻布十番』につきましては、6月21日に書かせていただいたところですが、その西隣には『パークコート麻布十番 ザ タワー』が計画されています。

 今後、この2つの港区三田物件が話題になると思いますので、ここでは両者の比較表を掲載してみます。


物件名     シティタワー麻布十番     パークコート麻布十番 ザ タワー
所在地     港区三田1丁目           同左
交通      「麻布十番」駅徒歩4分       「麻布十番」駅徒歩3分
         「赤羽橋」駅徒歩4分        「赤羽橋」駅徒歩6分
総戸数     500戸                440戸
完成年月    平成21年5月末          平成22年5月下旬
入居予定日   平成21年12月中旬       平成22年6月下旬
敷地面積    6,906.38屐           7,502.85
規模       地上38階地下2階建       地上36階地下1階建
高さ       129.92m              129.08m
用途地域    近隣商業地域・第二種住居地域     同左
専有面積    38.24屐246.82屐      42.03屐161.58
間取り     1LDK〜3LDK            1LDK〜3LDK
駐車場(設置率) 251台(50.2%)         220台(50.0%)
駐輪場     500台(100%)           440台(100%)
売主      住友不動産              三井不動産レジデンシャル
                               新日鉄都市開発 藤和不動産
施工      清水・奥村建設共同企業体    大成建設
販売開始    7月上旬               8月下旬


 駅距離については、お隣同士でほとんど違いはないのですが、あえて言えば、都営大江戸線・東京メトロ南北線両方が使える「麻布十番」駅に近い「パークコート」がやや優っているかもしれません。

 「シティタワー」は、「パークコート」に比べて総戸数が60戸多くなっています。一方、
「シティタワー」の地権者は110人、「パークコート」の事業協力者住戸は95戸となっており、分譲戸数の差は若干縮まりそうです。

 階数は、「シティタワー」が2階高くなっています。しかし建物の高さは0.84mしか変わりません。これは、「パークコート」の1階に店舗が入居する関係で1階の階高が少し高くなっているのかもしれません。

 建物は、
「シティタワー」がガラスカーテンウォールのシャープでエレガントな外観、「パークコート」が邸宅感を感じるアースカラーを基調とした外観となっており、好みが分かれることでしょう。敷地面積は、「パークコート」の方が596.47峭くなっており、ランドプランは、「シティタワー」が和テイストのプライベートガーデン、「パークコート」が水や緑のランドスケープを売りにしています。

 完成は、「シティタワー」が来年5月で、「パークコート」より1年早くなっています。しかし、入居はその半年以上後の来年末ですので、翌月入居の「パークコート」との差は実質半年です。工法等の違いがあるのかもしれませんが、引渡し時期のずれは各四半期決算等の会社都合によるものが大きいのではないか、といつも思ってしまいます。

 各住戸の間取りは双方とも1LDK〜3LDKではありながら、
専有面積は、「シティタワー」の方が幅があり、より投資用又は富裕層のニーズに応える形になっていると言えそうです。

 眺望については、「パークコート」は東に「シティタワー」、南にさぬき会館の建替、西に再開発、北に既存の25階建賃貸マンションで、どの方向もかなり厳しくなっています。この点、「シティタワー」の方が、西に「パークコート」、北東側に高さ98mの竣工予定の建物があるものの、他の方向は抜けており、優れていると評価できます。なお、「パークコート」の東向き住戸については、「シティタワー」のガラスカーテンウォールによる光のはね返り等を心配する声があります。

 駐車場設置率はほぼ50%、駐輪場設置率は100%と違いはありません。
売主は、「パークコート」が複数会社、施工は「シティタワー」が共同企業体です。昨年12月に三菱地所の連結子会社となった藤和不動産が、従前の経緯からか今回は珍しく三井不動産レジデンシャルと組んだ格好となっています。

 販売価格は、「シティタワー」が、階・向きによってかなりの坪単価の開きがあるものの、平均坪単価450万円程度ではないかと言われています。「パークコート」はまだ情報がありませんが、私が本年1月に訪れた三井不動産レジデンシャルの他のモデルルームの営業の方の話では、「シティタワーとクレストプライムタワー芝の販売価格を参考にすることとなる」とのことでした。

 「クレスト」は低層階330万円から、上層階500〜600万円台で、平均400万円台といったところですが、販売は様子見状態です。
「シティタワー」の販売予定価格が明らかになった現時点では、やはりお隣を意識した価格設定となることでしょう。

 「パークコート」は設備等明らかになっていない点も多いのですが、上記の比較からは、
両方のタワーとも甲乙つけがたい状態です。 また、入居が少し先であることや、今の市況を考えると「パークコート」が「シティタワー」より高い価格設定をすることは想定しづらく、少なくとも同等、あるいは比較優位を取りたいのであれば、少しだけ低めの価格設定をするのではないかと考えられます。

 「シティタワー」の販売開始は7月上旬予定となっていますが、正式価格を発表すると、その後の価格改定は困難となり、8月下旬販売開始予定の「パークコート」によりフリーハンドが与えられます。両者間で暗黙の価格協定みたいなものがないと仮定すれば、
この点の両者の駆け引きも、今後の注目点となることでしょう。

公式ホームページ ⇒パークコート麻布十番 ザ タワー

公式ホームページ ⇒シティタワー麻布十番

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| 新築マンション 港区 | 11:16 | comments(0) | trackbacks(3) |
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