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パークハウス砧レジデンス(新築マンション)−良好な住環境、懸念される地下住戸等への反対運動と規制リスク
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★ 小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅より徒歩12分の場所に立地する三菱地所分譲・大豊建設施工・地上3階地下1階建・総戸数108戸の『パークハウス砧レジデンス』です。

 アドレスは世田谷区砧3丁目です。砧の地名は、7〜8世紀に朝廷に納める布を衣板(きぬいた)を用いてやわらかくし、艶を出したことに由来すると言い伝えられています。また、詩人北原白秋は、昭和初期に現在の砧6丁目に居を構え、小説家武者小路実篤らと砧の名前を冠した文化人の集い「砧人会(きんじんかい)」を開きました。かつては、衣板が鳴り響き、また、文人たちを魅了した砧の地は、落ち着いた住宅街として成熟してきました。

 『パークハウス砧レジデンス』の特徴のひとつは、
砧公園に徒歩10分の近さにあることです。砧公園の歴史は、東京府が昭和15年に計画した緑地計画に端を発し、第二次世界大戦により公園としての開発を中断後、昭和24年に野球場とキャンプ場が新設、昭和30年にパブリックの「東京都砧ゴルフ場」が開設されました。

 そして、昭和41年には、より多くの人々へ潤いの場を提供するためにゴルフ場を廃止し、公園としての整備が再び始まったのです。現在は、
約39万屬旅さを抱く世田谷区最大級の公園として、緑地を守り継いでいます。
 
 交通アクセスについては、『パークハウス砧レジデンス』から徒歩12分とやや遠い「祖師ヶ谷大蔵」駅から
新宿へ直通20分、渋谷へ12分、表参道へ15分、大手町へ29分と、都市を身近にしたライフスタイルです。 

 『パークハウス砧レジデンス』は、
面積7,039.38屬梁腓な敷地を擁し、総戸数108戸という規模は、最近の砧物件ではなかった大型分譲マンションとなります。間取りは、専有面積64.21屐104.55屬2LDK・3LDK・4LDKで、砧の土地柄からファミリー層をターゲットとしています。

 第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街にあって、道幅は大きくなく、かつ、敷地までが現状袋小路になっています(住民の方々の要望によりマンション建築にあわせて南北車両通行路を設置)ので、交通音・排気ガスの心配はなさそうです。元は土地を低利用のNHKドミトリーが建っていましたが、この容積率・建ぺい率を目いっぱい活用し、地下住戸をも設けることによって、第一種低層住居専用地域にもかかわらず総戸数100戸超の規模を実現しました。

 しかし、
懸念されるのは、まさにこの点が住民の方々の反対運動に遭っていることです。平成17年12月にマンション計画が住民側に提示され、その後交渉を続け、事業計画を2度修正し、本年7月に住民の方々と工事協定を結んだ上で、工事が着工されました。

 狭い道路を工事車両が通行することによる危険性や住環境への影響も反対理由の一つですが、現在主として主張されているのは、巨大ドライエリア付地下独立住戸マンションの建設に対する反対です。反対運動を展開する「NHK跡地開発に関する環境を考える会」によれば、世田谷区も地下住戸に対する何らかの規制を検討しているとのことです。

 もしこれが実際に実施されると、本マンションが既存不適格となり、再建築の場合に地下階が建設できなくなるというリスクが生じます。確かに反対運動をされている方々がおっしゃる通り、三菱地所ではこの事実をきちんと販売の際に説明し、かつ、世田谷区役所の動きを逐一フォローして情報を随時提供し、購入検討者が納得された上で購入できるようにするのが売主としての義務となるでしょう。

 三菱地所は最近、世田谷区で多くの地下住戸付ハイグレードマンションを建設してきました。たとえ今回、区役所が条例規制を行わなかったとしても、将来的にも規制リスクが残ることに変わりはありません。それでなくても首都圏で記録的な短時間豪雨が次々と現実化している昨今、三菱地所も、浸水の被害を受けやすい地下住戸の建築取りやめを真剣に検討すべき時期にきているのではないでしょうか。

 販売開始は本年12月、入居は平成22年3月下旬を予定しています。標準相場をごくおおまかに試算すると、253万円[祖師ヶ谷大蔵一昨年坪単価]×1.113[地価上昇補正]×0.943[駅距離補正]=坪単価266万円となりました。

 同じく三菱地所が2年前に「千歳船橋」駅徒歩12分の場所で分譲した『パークハウス砧二丁目』が平均坪単価267万円で、これを基礎とすると、267万円×1.113[地価上昇補正]×1.045[駅補正]=坪単価311万円となります。

 また、平成14年に、『パークハウス砧レジデンス』と同じ砧3丁目で分譲された扶桑レクセルの
『テラッツア祖師谷大蔵』(「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩9分)も平均坪単価が267万円、これを基礎とすると、267万円×1.103[地価上昇補正]×0.954[駅距離補正]=坪単価281万円となりました。

 これらのことから、『パークハウス砧レジデンス』の標準的な坪単価は、280万円〜310万円程度となることが推測されます。しかし、『パークハウス砧二丁目』の低額住戸が早期に成約となった反面、坪単価300万円超の高額住戸が長く売れ残り、総戸数16戸の小規模住宅にかかわらず、結果として本年4月の完売まで2年近くを要したことを考えれば、坪単価250万円〜300万円の価格レンジが売れ線となるのではないでしょうか。

 一般的に、
反対運動が起こるのは、もともと住環境が良いところに、その良好な住環境を独占するマンションが誕生し、今まで既存の良好な住環境を享受してきた住民の方々の住環境が害される心配が生じることに由来することが多いようです。「地と空と邸宅と」をコンセプトとする『パークハウス砧レジデンス』も広々とした空を楽しめる良好な住宅地、周囲の住民の方々とともに豊かなライフスタイルを楽しみたいものです。

公式ホームページ ⇒パークハウス砧レジデンス

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| 新築マンション 世田谷区 | 22:53 | comments(0) | trackbacks(6) |
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