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プラウドシティ上大岡(新築マンション)−市況に逆行して好調な上大岡エリア、大規模低層の希少性と平均坪単価270万円の評価に注目
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★ 京急本線「上大岡」駅より徒歩8分、横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産&三井物産分譲・前田建設工業横浜支店施工・地上5階建・総戸数252戸の『プラウドシティ上大岡』です。

 アドレスは横浜市港南区上大岡西3丁目です。上大岡は、横浜市内有数の繁華街で、鶴見、港北ニュータウン、二俣川・鶴ヶ峰、戸塚と並ぶ横浜の副都心の一つとなっています。港南区の北東部に位置し、上大岡西の町内を鎌倉街道と京浜急行が並行して南北に走っています。

 「上大岡」駅は
京浜急行本線快特停車のターミナル駅で、「品川」からは夕方のラッシュ時に着席整理券200円で座って帰宅できる「京急ウイング号」が1時間に1〜3本運行しており、ノンストップで「上大岡」駅まで約30分と、案外便利です。

 上大岡の歴史で最古のものは続日本紀で、当時の地名である武蔵国久良郡で白雉を捕らえて朝廷に献上したとの記述が残されています。1156年の保元の乱では、敗れた鎮西八郎為朝が上大岡に移り住んだという伝説があります。鎌倉時代には鎌倉道が通り、この道は現在の鎌倉街道旧道の通称さかえ通り・グリーン通りとなっています。

 『プラウドシティ上大岡』は、
旧日産社宅跡地4,605.63屬良瀉呂坊てられる5棟の地上5階建て低層レジデンスです。壱番館から参番館までが全戸南向き、四番館と五番館が南向きを中心に配棟、参番館と四番館の間には、道路渋滞緩和のために譲渡した一般道路が通ります。

 壱番館から参番館の東側には
本年7月にリニューアルされたばかりの上大岡公園があり、その道路向かいには徒歩1分でイトーヨーカドーがあります。したがって、生活利便性にはすぐれているのですが、イトーヨーカドーから発生する音や夜間の若者のたむろなどを懸念する声もあります。付近道路の混み具合には人によって印象が違うようですが、一般に横浜方面への交通は混雑しているとのことです。

 再開発で注目を集める
「上大岡」駅へはフラットなアプローチで8分、坂の多い上大岡では希少ですが、もともと川岸の遊水地だったらしく、豪雨時の水害を懸念する向きもあります。四番館・五番館の西側は笹下釜利谷道路に面しますが、この方角をバルコニー側とする住戸はごく少なく、あまり影響はないでしょう。

 社宅の配棟をそのまま活用したプランだけに、
住棟間に余裕があり、各棟間に季節の花々、街路樹を植えて美しい街路が出現します。外壁にはアースカラーのせっ器質タイルを採用するなど、横浜にふさわしい古き良きものをほうふつとさせるデザインとしました。このような戸建て感覚で住める大規模低層マンションは、最近上大岡周辺にはなかったタイプのもので、地域のやや年配の方々を中心とする購買者層の関心は高いものがあります。

 共用施設としては、シンボリックなデザインの
共用棟を設け、ラグジュアリーラウンジ、ゲストルーム、多目的室、スカイデッキ、サンクンガーデン、ウェルカムラウンジを擁します。各棟それぞれに意匠を凝らしたエントランスホール保健同人社との提携による医療相談サービスの実施も特徴的です。

 構造は
プラウド標準の百年コンクリートを使用、ペアガラス・二重床設計ですが、二重天井との表示はありません。天井高は2m40cmと低い部類に入り、5階建としたために圧縮された印象があります。

 このように、懸念材料や欠点がないわけではありませんが、個人的には、
グレード感があり敷地にゆとりをもった良いマンションだと思います。問題は、価格水準です。「プラウド」ブランドらしく、予定価格は平均坪単価270万円という高値をつけてきました。標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[上大岡一昨年坪単価]×1.043[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価183万円となりますので、従来の上大岡の相場からすると約5割増しという考えられないプレミアムです。

 しかし、「上大岡」駅徒歩2分の『上大岡タワー ザ レジデンス』が本年6月に総戸数346戸の66%に当たる230戸を
平均坪単価259.2万円という高値で分譲したところ、約290件の申し込みがあり、予想以上に好調な売れ行きでした。副都心駅前×タワー×再開発のプレミアムが相場を押し上げた格好ですが、これに対し、『プラウドシティ上大岡』が、「プラウド」ブランド×大規模低層×副都心・再開発のメリット享受のプレミアムで対抗できると考えたとしても不思議ではありません。

 8月末になって、予定価格からわずかに下げたようですが、『上大岡タワー ザ レジデンス』分譲の好調ぶりもあってか
強気の姿勢が維持されています。9月13日(土)にモデルルームがグランドオープン、9月下旬に販売開始予定です。不動産市況と逆行する形で熱くなっている上大岡エリアのマンション分譲が、『プラウドシティ上大岡』にもあてはまるのかが注目点です。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ上大岡

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| 新築マンション 横浜市港南区 | 11:21 | comments(0) | trackbacks(3) |
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不動産投資用語集 | 2008/09/13 10:40 AM |
「プラウド(野村不動産)」に関するブログのくちこみ情報で、みんなの参考になりそうな記事を集めています。自薦による登録も受け付けているので、オリジナルくちこみ情報のブログ記事があったら、どしどし投稿してください。
くちこみブログ集(ライフ)(投稿募集中)by Good↑or Bad↓ | 2008/09/14 8:56 AM |
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- | 2009/03/08 10:12 AM |