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ヴェーゼント久が原(新築)−久が原らしさと幹線沿いの懸念、上質な2棟構成で住環境に格差
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急池上線「千鳥町」駅より徒歩9分、「池上」駅より徒歩10分の場所に立地する三井物産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階建・総戸数98戸の『ヴェーゼント久が原』です。

 アドレスは大田区久が原5丁目です。久が原は、昭和の初期から美しい街並みが整備され、その一角は、田園調布、大森山王と並ぶ邸宅街としても名の通っているエリアです。久が原地域のマンションとしては、『ヒルズ久が原』が有名ですが、その『ヒルズ久が原』の南側に広がる面積2,856.25屬良瀉呂法悒凜А璽璽鵐筏廚原』が誕生します。

 しかし、『ヒルズ久が原』が第二京浜から一歩奥まった場所に立地しているのに対し、
『ヴェーゼント久が原』は、敷地の南東面を大幹線道路第二京浜にべったり接しています。『ヴェーゼント久が原』は、シェル・テラスとヴェール・テラスの2棟構成ですが、バルコニーが第二京浜側となるシェル・テラスにおける交通音・排気ガスの影響はかなり厳しいと思われます。

 一方、第二京浜をはさんでお向かいには
池上警察署があり、心理的な安心感を得られます。ヴェール・テラスは久が原の住宅街を向いており、バルコニーが久が原南児童公園などに面しているため、気持のよい緑の空間が広がっています。

 眺望は、第二京浜沿いのシェル・テラスが向かいのビルの高さを超える高層階で抜けてきます。ヴェール・テラスは、バルコニー側に第一種低層住居専用地域の住宅街が広がるため、中高層階以上は眺めを楽しめることでしょう。

 外観デザインでは、建物のメイン・ファサードとなる
シェル・テラスでは、堂々と存在感あふれるシンボリックな佇まいとし、南面の住居系地域と公園に接するヴェール・テラスでは、専用庭など緑を意識したプランニングを構築しました。

 周囲に圧迫感を与えることのないよう、
ファサードデザインには基壇部に重厚な色彩、中・上層部には軽快なホワイト系のタイルを使用しました。一方、本マンションの建設により、『ヒルズ久が原壱番館』の一部住戸に日照・眺望上の影響を与えることになると思われます。

 緑の木立のアベニュー「シェル・グローブ」を眺めながら導かれるエントランスは、周りを天然石貼りとし、木調のオートドアで格調ある重厚感を演出、エントランスホールは静かで落ち着いたギャラリーを思わせるシックな空間、ホール奥のガラス越しには、モダンな石庭をイメージした坪庭「ラフィネ・パティオ」をしつらえました。

 総戸数98戸の間取りは専有面積65.40屐96.63屬1LDK+S〜4LDKで、
ファミリー層をターゲットとしています。田の字型が基本の間取りで、ユニークさはないものの標準的な使いやすさを有しています。

 キッチンは
ディスポーザ付き、ドイツ・ショット製ガラストップコンロも光ります。洗面室の水洗器具はドイツ・グローエ社製、トイレはタンクレスで手洗いカウンターが付き、グレードを高めています。天井高は2.5mとまずまずの高さ、逆梁工法で、二重天井構造なのですが、床は直床なのが残念です。セキュリティはセコムの24時間セキュリティシステムです。

 ゴミ置き場はマンション本体とは別棟で、住戸によっては屋外の駐車場を通ってのゴミ出しとなり、毎日のことだけに少し億劫かもしれません。第二京浜とシェル・テラスの間の植栽部分は都市計画道路ラインとして計画が決定されており、将来的に道路が拡幅されてシェル・テラス住戸と第二京浜がさらに接近する可能性があります。

 なお、駐車場は31台分で設置率は3割程度、立地を考えると少ない印象で、抽選にはずれる方が出てくることが考えられます。一方、『ヴェーゼント久が原』
シェル・テラス棟の目の前には「池上警察署」バス停があり、「五反田」駅、「川崎」駅、「西馬込」駅、「大森」駅・「蒲田」駅、「田園調布」駅など各方面行きがあって、「千鳥町」駅や「池上」駅まで歩くより便利かもしれません。

 5月に開始された販売は第2期に入りました。これまでにどの程度売れているかが判明していない状態ですが、販売価格は4,190万円〜9.650万円、これを単純に坪単価換算すると、211万円〜330万円となります。価格水準はシェル・テラスが坪単価255万円〜260万円程度から、ヴェール・テラスが坪単価280万円程度から、という情報がありますので、条件の悪い住戸で極端に安い部屋があるのかもしれません。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、242万円[千鳥町一昨年坪単価]×1.129[地価上昇補正]×0.988[駅距離補正]=坪単価270万円となりました。
上記の坪単価211万円〜330万円の中央値が271万円ですので、その意味では標準相場に沿った価格設定がなされている計算ですが、これは実際の中心価格帯がどこにあるのかで異なってきます。

 『ヴェーゼント久が原』は、
久が原の住宅街の伝統を引き継ぐマンションとして、上質感を維持した正統派マンションと言えます。一方、シェル・テラスとヴェール・テラスではかなり住戸条件が異なり、価格ではシェル・テラスにお得感、住環境ではヴェール・テラスが優るなど、悩ましいところです。入居は来年5月下旬を予定、第2期の販売開始は10月上旬が予告されています。

公式ホームページ ⇒ヴェーゼント久が原

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| 新築マンション 大田区 | 06:47 | comments(0) | trackbacks(3) |
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