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鷺沼ライラック(中古)−小中学校至近の団地型マンション、最上階リフォーム住戸が格安で
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★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩13分の場所に立地する昭和55年3月築・東急建設旧分譲・東急プレハブ施工・地上5階建・総戸数90戸の『鷺沼ライラック』です。

 アドレスは川崎市宮前区有馬7丁目、落ち着いた住環境が保たれた丘陵地帯です。宅地化が進みましたが、以前は一面に田畑が広がっていました。農家の方々は近年、植木づくりや梨の栽培に力を入れ、この地域は「植木の里」と呼ばれるようになりました。これにちなみ、「植木の里めぐりの散歩道」という全長約7kmの散歩コースも設定され、地域の方々に親しまれています。

 『鷺沼ライラック』の前面は
有馬らいらっく公園で、マンション名もこの公園に由来するものと思われます。この公園は夏はセミとりができる公園で、子供が多く、隣がテニスコートになっています。

 『鷺沼ライラック』は1号棟と2号棟からなり、一区画を横長に配棟したマンションです。
セブンイレブンがエントランス側真正面にあるので、何かと便利です。昭和55年築ですから、建築基準法の耐震基準改正前の建物ではあります。団地っぽい外観ですが、敷地にゆとりがあり、木々の緑がほどよく育っています。

 1号棟は、有馬中学校入口の交差点に面していますが、概して交通量は少なく、気にするほどの騒音・排気ガスの影響はないでしょう。少し坂を上りますが、徒歩1分の場所に市立西有馬小学校と市立有馬中学校が並んで所在し、お子さんの通学には至極便利です。

 対象住戸は2号棟に属し、5階建て建物の
最上階に所在する専有面積70.46屬3LDKです。南・西・北の三方角部屋ですが、西側の窓はLDのカウンター部分に限られています。南側バルコニーからは、戸建て群が眺められ、その向こうからは小中学校の生徒・児童の明るい声が風に乗って聞こえてくることでしょう。

 本年6月にリフォームが行われ、フローリング、建具、玄関収納・人感センサー、畳・襖・障子、松下電工システムキッチン、ユニットバス、防水パン、トイレ、壁・天井クロス、照明器具など、全面的に交換されました。

 センターインの玄関で、LDはデッドスペースのほとんどない11.4帖、隣接の6帖和室を開放して使えばゆったりした空間となります。キッチンは3.3帖の通風・明かりとりの窓があります。

 洋室は6帖と4.5帖の2室で、
6帖洋室にもバルコニーが付いています。水回りの収まりはコンパクトでよいのですが、浴室は1216サイズで小ささに不満が残ります。収納については4.5帖の部屋にクローゼットがないのですが、他の部屋は押入や物入れなど随所にあり、またトランクルームも無料で使用できることから、合格点と言えそうです。

 販売価格は、直近の2,580万円から値下げし2,380万円、坪単価111万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.102[地価上昇補正]×0.927[駅距離補正]×0.551[築年数等中古補正]=坪単価110万円となりました。

 また、昨年4〜9月の川崎市宮前区有馬の平均築年数28年のマンション(駅徒歩平均9分)の成約事例が平均坪単価124万円、これを基礎とすると、124万円×1.050(地価上昇補正)×0.968(築年数経過分)×0.938(駅距離補正)=坪単価118万円となります。

 『鷺沼ライラック』では現在、1階庭付き住戸が坪単価116万円、2階リフォーム済住戸が坪単価122万円で売りに出されています。これらのことから、
本件住戸は、最上階リフォーム済物件にも関わらず、割安感を感じる価格水準と言えそうです。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 鷺沼は、東急が開発した街で、自然の恵み豊かな中に田園都市線沿線らしい落ち着いた戸建て群をみることができます。『鷺沼ライラック』の内外には30歳代〜40歳代のファミリーのお子さん方が多く、充実したコミュニティライフを送ることとなるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:鷺沼ライラック
 価格:2,380万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区有馬7丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩13分
 面積:専有 70.46


☆ ポイント  ☆
東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩13分 最上階・三方角部屋、全室採光設計の明るい住戸です


●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長5年) ●トランクルーム付 ●インターネット、CATV導入済

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
鷺沼ライラック

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 23:21 | comments(0) | trackbacks(6) |
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