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本日の不動産関連ニュース−8月の不動産市況にみる今後の懸念
JUGEMテーマ:マンション

★ 16日付ロイターは、民間の不動産経済研究所が16日に発表したマンション市場動向によると、8月の首都圏マンション発売戸数は2,041戸で前年比38.8%減となり、12カ月連続のマイナスとなったと報じています。8月は首都圏の売れ行きは比較的良かったものの「供給は相変わらず低調」(同研究所)となりました。

 首都圏のマンション契約率は70.9%で、好不調の分かれ目とされる70%を3カ月ぶりに上回りました。8月は立地などに恵まれた良い物件が集まりました。

 マンション販売在庫数は1万504戸で、前月比381戸減となりました。1戸当たりの価格は4,799万円となり、前年比で21.0%上昇しました。

 マンション価格については
「今の状況でいくと高止まり」(同研究所)の状況となっています。土地取得や建築コストのほか、昨年の建築基準法改正で認可に時間が必要なこともあり、価格を引き下げるのは難しい状況で、新築物件で価格を下げたものが出るには「建築コストがもう少しおさまらないと無理ではないか」(同研究所)との指摘がありました。

 単月では良い物件に後押しされた部分があるものの、マンション市況については「回復基調にあるとは全く思っていない」(同研究所)といいます。

 9月の発売戸数は4,000戸前後の見込みとなっています。

 BNPパリバ証券・エコノミストの丸山義正氏は
「日本経済が景気後退局面入りし、購入者の所得改善は見込み難い一方で、販売低迷にも関わらず土地価格及び鋼材等の建築コストの上昇に伴いマンションの分譲単価は高止まりし、マンション販売の低迷に繋がっている。また、在庫も大きく積み上がっており、マンション建設の回復は当面望めない」とコメントしています。

 (所感)

 8月はいわゆる
「夏枯れ」の時期です。お盆休暇や長期の旅行など、購入検討者側がなかなかマンション購入に気持ちが向かわない時期であり、販売側も夏休みを取り、秋以降に備えます。

 その中でも、
販売側にとって理想なのは、この新規供給が少ない時期に在庫処理が進むことです。上記の記事によれば、マンション販売在庫数は1万504戸で、前月比384戸の減だったということ、なかなか思うほどの在庫減とはなりませんでした。

 マンション市況については、もはやニュースとしての新味もないような内容です。販売低迷にもかかわらず、物件価格が下げられない構造不況、1戸当たり価格が4,799万円という価格帯では、購入の主力である30代の資金力で賄える金額ではありません。景気減速と物価上昇でわたしたちの生活がひっ迫している中で、前年比21.0%の価格上昇は、とてもついていけるレベルではなくなりました。

 ただし、個々の物件についてみれば、『武蔵野タワーズ』や加熱する「上大岡」駅周辺物件など一部相場をはるかに超えているマンションはあるものの、
リーズナブルなものが多くなっている感触があります。最近の売れ筋は都心や駅前立地の高額住戸であり、供給側が郊外型物件を控えてこのような物件販売に注力しているため、自然と平均価格が上昇しているといった面もあるのでしょう。昨年来の価格上昇が続けば、平均坪単価400万円超の高値をもくろむだろうと思われていた物件の価格が坪単価250万円〜350万円の範囲で買える程度に抑えられているケースがままあり、それなりの資金が出せる方には、昨年に比べてむしろ買いやすい環境が整っているとも言えます。

 しかし、
懸念の一つは、高額マンション購入主力層である若い高収入者層が今後減少するのではないかと思われることです。今最も高年収を得ているのは、外資系投資銀行に勤めている方々なのですが、リーマン・ブラザーズの破綻をはじめとしてこれらの外資系金融機関がいっせいに経営が悪化、これから大量のリストラが始まる可能性が大きいと思われます。彼らの資産は当然株式などが主要ポートフォリオとなっていますので、株の急激な下落による資産の目減りも大きなものがあるでしょう。

 こうなると、
都心や駅前の高額物件の今後の売れ行きも安泰とは言えません。新興デベロッパーだけでなく、これら物件の主要売主である大手不動産会社のこれからの業績も気になるところです。乱暴な言い方ですが、「えっ、あんな優良大手会社が?」と思えるくらいの大規模会社が倒産するくらいの事態に陥らないと、調整はなかなか終わらない気がします。

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