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パークハウス市谷柳町(新築)−駅徒歩2分・坪単価340万円予定の上手な価格設定
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★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩2分、東京メトロ東西線「早稲田」駅より徒歩13分、同線「神楽坂」駅より徒歩13分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所&セントラル総合開発分譲・大豊建設施工・地上13階地下1階建・総戸数96戸の『パークハウス市谷柳町』です。

 アドレスは新宿区市谷柳町です。振袖火事と言われた江戸の明暦大火以降、被災者の移住により成立し、当初は代官領でした。多くは町人地で、寺町ということもあり、蝋燭問屋が多く存在、かなりの賑わいを見せていました。明治になり、御旗同心屋敷、及び川田ヶ窪、武家地が合併し、市谷柳町が成立しています。

 元来窪地であることから、昭和44年には柳町交差点で自動車密集による光化学スモッグが発生、公害第1号として社会的に影響を与えました。現在、毎年7月に隣町の市谷薬王寺町と共催で祭礼が催されています。

 つい最近まで、この地はJRや地下鉄の駅から離れた不便な土地でしたが、
都営大江戸線開通で利便性が高まりました。これから開発が進むと変わるのかもしれませんが、今はまだ人口875人の小さな町で、路地裏のある町人地らしい佇まいも見られます。話題となった柳町交差点は、交差点の手前に予備信号ができ、交差点で停止しないよう配慮されています。

 『パークハウス市谷柳町』は、その柳町交差点近く、敷地南側を大久保通りに接するロケーションです。公害対策が施されているとは言え、大久保通りと外苑東通りが交差する柳町交差点の交通量は多く、しかも『パークハウス市谷柳町』の南側開口部に当たるため、南向き住戸中心に交通音・排気ガスの影響がありそうですし、窪地という地形面からくる空気の淀みがあるかどうかも現地で体験した方が良いでしょう。

 「牛込柳町」駅近くには
99円ショップや酒類・食品類が充実しているよしやスーパー柳町店などがあり、カジュアルに暮らすことができます。『パークハウス市谷柳町』の北側には宗圓寺があり、北西側にはその墓園が存在するため、この方角に開口部がある住戸は留意する必要があります。

 『パークハウス市谷柳町』の
外壁はホワイト、グレー、ダークの三色によるモノトーンを基調に、印象的なブルーラインをアクセントとして配しています。基壇部は漆黒の重厚感あふれるボーダータイルで引き締め、2階以上は白い壁を空に向かって伸ばし、さらに細かく面状に波形ラインを彫り込んだ磁器質タイルを使用し、光と影の表情の変化が醸し出されるように工夫されています。

 敷地形状から
十分な奥行きが確保できたエントランスの左右には植栽帯を設置しています。道路自身が下っているため、アプローチには短い階段を使用して道路とは段差ができる格好、結果として街とプライベートゾーンとの結界性が確保されています。2階以上の各階のエレベーターホールには照明付きの飾棚が設えられ、各住戸のアプローチにはカーペット敷きの内廊下を採用しています。

 1,328.4屬量明僂鰺するこの敷地は、もともと戸建てが並んでいたところを買収したものであり、その地権者住戸9戸が入りますので、
分譲戸数は87戸となります。間取りは専有面積30.31屐71.36屬1R〜3LDKと、シングルからファミリーまでの用途ではありますが、コンパクトな間取りとなりました。バルコニーの向きは、南向き・東向き・西向きの3方向となるようです。

 駐車場は総戸数に対して22台分、総戸数に対する設置率は23%と少なめですが、駅徒歩2分のコンパクトマンションですので十分な気がします。

 9月13日から15日の三連休で、予約制のモデルルーム事前案内会が開催されました。モデルルーム見学者の情報では、専用部分については、ディスポーザー、エアコンがなく、床の貼り板など、従来の「パークハウス」シリーズより仕様が落ちているとのことです。

 価格を抑えるためのやむを得ない手法ではありますが、その
販売予定価格は平均坪単価340万円程度との情報です。標準相場をごくおおまかに試算すると、272万円[牛込柳町一昨年坪単価]×1.220[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]=坪単価362万円となりました。

 一方、都営大江戸線のお隣の駅「若松河田」駅徒歩2分の場所に、同じ三菱地所が平成18年に分譲した
『パークハウスセントリエ』が、『パークハウス市谷柳町』と類似の環境の立地・コンセプトで、平均坪単価264万円という当時としても割安な価格水準でした。これを基礎とすると、264万円×1.220[地価上昇補正]×0.975[駅補正]=坪単価314万円という試算となります。

 『パークハウス市谷柳町』の予定価格は、上記の2つの試算の平均程度の水準で、
割高なのか割安なのか微妙なところをついており、購入検討者の評価も分かれています。ある意味では上手な価格設定ですが、分譲戸数87戸は結構なボリュームであり、第1期でどの程度予定価格を下げ、割安感を出して成約戸数を稼ぐかが勝負の分かれ目です。販売開始は10月中旬、入居はコンパクトマンションの割に結構先で、平成22年2月中旬が予定されており、地価がもっと下がる前の売り急ぎかとの推測も生まれそうです。

公式ホームページ ⇒パークハウス市谷柳町

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| 新築マンション 新宿区 | 11:04 | comments(0) | trackbacks(2) |
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