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プラウド西大島(新築)−セールスポイントは明確、妥当な価格は不明確
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★ 都営新宿線「西大島」駅より徒歩2分、JR総武線「亀戸」駅より徒歩12分の場所に立地する野村不動産分譲・大木建設東京建築支店施工・地上14階建・総戸数77戸の『プラウド西大島』です。

 アドレスは江東区大島4丁目です。大島(おおじま)は、江戸時代の正保(1644年〜1647年)ごろ、海岸の低湿地を開発して村が作られ、約250年前の「元禄図」に初めてその名が出ています。当時比較的大きな島であったので、この地名がつけられたといわれます

 「西大島」駅のA4出口を出て新大橋通りを東へ歩くこと2分、新大橋通り沿いに誕生するのが『プラウド西大島』です。幹線道路沿いの交通音・排気ガス等が気になりますが、全戸100%南向きで、通りを背にする格好ですので、その影響は緩和されそうです。一方、新大橋通りの地下を都営新宿線が走っているため、その振動音が響くのではないかといった声もあります。

 南向きバルコニー側には大島緑道公園があり、日々の散策が楽しめそうですが、管理はいま一つという意見もあります。この公園のおかげで当面は日照は確保できるようです。ただし、その向こうは西大島の団地街になりますので、抜けたような眺望は望めないでしょう。

 西大島の街並みは、正直なところ垢抜けない雑然とした印象があります。しかし、
利便性は抜群です。急行通過駅ながら「西大島」駅に徒歩2分、『プラウド西大島』までの道のりにはユニクロや、図書館・休日急病診療所が入る総合区民センターがあります。

 『プラウド西大島』の東側には、
緑道越しに隣接するダイエー大島店があり、その通りの向いには城東郵便局があります。また、『プラウド西大島』の南側には、上記で述べた大島緑道公園があり、この公園の道に沿って歩けばグルメシティがあります。このように、日常に必要な施設の多くが徒歩1分で手中にできる恵まれた立地となっています。

 構造面では、
約100年の耐久性を目指したコンクリートを使用、キッチンは野村不動産とタカラスタンダードが共同開発した提案型キッチンシステムを採用していますが、ディスポーザーはついていないようです。その他の施設は標準的で、プラウドらしい高級さはあまり感じられません。

 面積1,306.34屬箸いΔ笋箒垢ど瀉呂肪肋14階建てのマンションとなります。
間取りは、専有面積68.25屐83.14屬3LDK〜4LDKと、ターゲットをファミリー層限定とし、田の字型基本で、部屋の広さよりも部屋数を追及、洋室の大きさはどれも5帖〜6帖内外に抑えられ、11帖〜12帖内外のLDもカウンター式キッチン採用との絡みでデッドスペースが大きくなっています。

 周りに合わせたわけでもないのでしょうが、プラウドと銘打つにしては、旧来型の団地風マンションの風情が色濃く出てしまいました。しかしながら、
外観は毅然としたデザインで、上質さを保持しています。

 総戸数77戸のうち、地権者が入る3戸とその他の非分譲住戸1戸がありますので、
分譲住戸は73戸となります。店舗・事務所がそれぞれ1区画ずつ入るとのことで、その内容も気になるところです。駐車場は43台、駐車場設置率は56%と、駅徒歩2分のロケーションから十分な台数が確保されています。

 販売予定価格の情報はまだありませんが、標準相場をごくおおまかに試算すると、187万円[西大島一昨年坪単価]×1.159[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]=坪単価236万円となりました。

 一方、「西大島」駅徒歩5分で5月に販売開始した
『プラウドタワー亀戸』は、平均坪単価270万円という価格帯で、1期で総戸数129戸を全戸販売、販売を本物件『プラウド西大島』に移したいため最後はディスカウントもあったとの噂ですが、この先週末に完売、この不動産市況にもかかわらず『プラウドタワー』シリーズの人気ぶりを見せつけました。

 営業の方の話によれば、
『プラウド西大島』は、土地の仕入れ値が『プラウドタワー亀戸』よりも高かったとのことで、さらに高値で販売される可能性が高いとのことです。『プラウドタワー亀戸』の好調ぶりからも、例えば平均坪単価280万円程度の価格帯をもくろんでいるかもしれません。

 一方、
『プラウドタワー』物件と、『プラウド』物件では、最近の販売状況から見ると、同じ野村不動産でもブランド力に若干差が出てきているのではないかと思います。周辺環境は同様ですが、利便性からは『プラウド西大島』の方がプラス、ブランド面・仕様面からはマイナスと考えれば、予定価格では『プラウドタワー亀戸』より若干高めをつけておき、お客の反応をみて予定価格を下げるかどうか検討する、という手法がとられるのではないかと推測します。

 駅徒歩2分×全戸南向き×1分手中の日常利便性というセールスポイントが明確、しかし、周辺環境や仕様等を考えると、これでよいのかという悩みも出てくる物件です。売る側と買う側のせめぎ合いで、妥当な価格がどのあたりに落ち着くのか、販売開始は10月下旬、入居は『プラウドタワー亀戸』と同様、来年3月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒プラウド西大島

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| 新築マンション 江東区 | 12:53 | comments(0) | trackbacks(5) |
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in the rhythm(インザリズム)インテリア雑貨ショップ | 2008/09/28 6:44 PM |
ネットに混在する明らかに変な間取り図たち・・・ 家を探している人も、そうでない人も、間取りの迷路に迷いこむ・・・
間取りの窓 | 2008/09/29 2:23 PM |
「プラウド(野村不動産)」に関するブログのくちこみ情報で、みんなの参考になりそうな記事を集めています。自薦による登録も受け付けているので、オリジナルくちこみ情報のブログ記事があったら、どしどし投稿してください。
くちこみブログ集(ライフ)(投稿募集中)by Good↑or Bad↓ | 2008/09/30 3:17 PM |
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