<< 本日の不動産関連ニュース−不動産不況と不動産ポータルサイトの切っても切れない関係 | main | 本日の不動産関連ニュース−マンション再販事業に物件を回すくらいなら… >>
ウェリス駒込レジデンス(中古)−市況の分岐点で販売された木戸孝允プレミアム住戸
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩4分の場所に立地する平成20年6月築・エヌ・ティ・ティ都市開発&平和不動産分譲・東急建設施工・地上11階地下1階建・総戸数52戸の『ウェリス駒込レジデンス』です。

 アドレスは豊島区駒込1丁目です。「駒込」駅東口から南東方向へ歩き、駒込東交差点を右折し、はじめの交差点を左折したところにあります。一本異なる通りのラブホテル数軒は気になりますが、周辺はマンションやアパートが立ち並ぶ静かな住宅街、通りも一方通行道路が多くて交通量もそれほどありません。

 南西方向には徒歩4分のところに広大な六義園があります。六義園は徳川五代将軍綱吉の側近、柳沢吉保によって築造され、当時から小石川後楽園とともに江戸二大庭園と称されました。和歌に詠まれた数々の景勝と形式美を今に伝え、国の特別名勝にも指定されています。

 『ウェリス駒込レジデンス』のセールスポイントは、
この地が木戸孝允の別邸であったことです。また、この地区は日光御成街道が通り、当時現地に所在した本郷丹後守屋敷のほか、六義園を有し松平の姓を許されていた柳沢家屋敷、そのほか多くの武家屋敷があったことを記されています。

 残念ながら今となっては、六義園以外にはその面影は残っていないのですが、『ウェリス駒込レジデンス』は、その伝統を受け継ぎ、
「名庭」と「名邸」のコラボレーションを目指しました。

 基壇部の割肌ボーダータイル、中層部から上層部にかけてのハーフボーダータイルにより
深みと優美さを目指した外観、佐野桜を植樹して京都の路地のような落ち着いた雰囲気のエントランスアプローチ粋雅の庭や坪庭など、美しい池と庭を抱くランドプラン、やわらかな光を抱くライトウォール、ホテルライクな内廊下など、上質感を湛えています。

 一方、周辺は中層程度のマンション・アパートに囲まれているため、中低層の住戸には眺望の抜け感はありません。エレベーターは総戸数52戸に対して1基のみ、内廊下の照明は薄暗いとの印象を持つ方もいらっしゃいました。


 内装も充実しています。システムキッチンはドイツ・ポーゲンポール社製、ディスポーザーも付いています。浴室は天然御影仕上げ、フローリングは高級感ある突板製、天井カセット型エアコンやドラム式洗濯乾燥機も目を引きます。構造も百年耐久を目指したコンクリート、二重床・二重天井、ペアガラス採用など、抜かりはありません。

 対象住戸は、12階建て建物の低層棟の1階に所在する専有面積93.99(トランクルーム0.61峇泙)の3LDKです。
ガーデンフロントレジデンスと名付けられていますが、北東向きバルコニーから粋雅の庭を目前に望む設計となっています。一方、北東方向以外に開口部はありませんし、1階住戸ですので、日照による明るさは難しいでしょう。

 玄関からは長い廊下を通り、行き着く先は18.6帖のLDKです。
ハイルーフ&ロフトプランで、LDの天井高は3,100mm、5帖のロフトも設置されています。

 キッチン奥に7帖の洋室がありますが、採光はとても厳しそうで、寝室専用といった感じです。バルコニーに面した洋室2室は6.3帖と5帖で、庭の眺めが楽します。一方、LDを含め各部屋とも柱の出っ張りがある点は留意する必要があります。


 水回りは理想的な設計で、浴室は1620の大型サイズです。ウォークインクローゼットはありませんが、納戸のほかにトランクルームもあり、多彩で豊富な収納力です。

 販売価格は7,780万円、坪単価273万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、250万円[駒込一昨年坪単価]×1.173[地価上昇補正]×1.058[駅距離補正]×0.828[築年数等中古補正]=坪単価257万円となりました。

 一方、昨年の豊島区駒込の平均築年数3年・平均駅距離徒歩5分のマンションの成約事例が平均坪単価299万円、これを基礎とすると、299万円×1.101(地価上昇補正)×1.016(築年数補正)×0.985(駅距離補正)=坪単価329万円となります。


 本物件の場合は、1階北東向き住戸というネックをガーデンフロント・ハイルーフ・ロフト付きで補っている点をどう判断するかにかかっていると言えるでしょう。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ウェリス駒込レジデンス』のモデルルームオープンは平成19年2月、不動産市況の最も良い時期に売り出され、
分譲当時は坪単価280万円からプレミアム住戸で坪単価540万円程度、最多価格帯が坪単価330万円程度という価格水準でした。

 現在の標準相場をごくおおまかに試算すると、250万円[駒込一昨年坪単価]×1.173[地価上昇補正]×1.058[駅距離補正]=坪単価310万円となりましたので、とびきり高い、というわけでもなかったのですが、
この時期から、皆「買いたいけどもう買えない」と首をひねりはじめている様子が、HPマンションコミュニティの『ウェリス駒込レジデンス』スレッドによく表れています。

 分譲は好評のうちにいったん終了しましたが、その後キャンセル住戸が1戸・2戸と続き、
現在もキャンセル住戸1戸を販売中です。このキャンセル住戸も本物件と同じく低層棟1階の北東向きガーデンフロント・ハイルーフ・ロフト付きプランで、専有面積59.66屬波稜箍然4,750万円、坪単価263万円、本物件を検討する際の指標となりそうです。

 種別:新築マンション
 名称:ウェリス駒込レジデンス
 価格:7,780万円
 所在:豊島区駒込1丁目
 交通:山手線駒込 徒歩4分
 面積:専有 93.99


☆ ポイント ☆
◇◆JR山手線・東京メトロ南北線『駒込』駅徒歩4分◆◇
■国の特別名勝にも指定される『六義園』へ徒歩4分(約320m)
■『山の手Japanism』をコンセプトとしたマスタープラン
◎木戸孝允別邸跡地の池と樹木を継承した『粋雅の庭』
◎エントランスへシンボルツリー「佐野藤右衛門・桜」を植樹
◎敷地1,400崢兇紡个袈地800崢供「粋雅の庭」を中心に敷地半分以上をオープンスペースとした全体設計。採光・通風や、隣地からの距離・プライバシーへ配慮
◎ホテルライクな内廊下設計。雨の時も濡れず、居室が開放廊下に面さず、プライバシーに配慮。
 玄関ドアも木目調とし、重厚感・気品に配慮
■『名庭×名邸』を目指したインナープラン
◎100年コンクリート、独ポーゲンポール社キッチン、LD天井カセットエアコン、ハンスグローエ水栓
 ディスポーザ、床暖房、突板フローリング、ドラム式洗濯乾燥機、等充実の構造・設備・仕様
◎東京ガスの遠隔操作システム「RemotePLUS」を導入
◎住宅性能評価書を取得済
◎携帯電話連動セキュリティー(ALSOK)・全戸の玄関ドア・窓に防犯センサー・駐車場シャッターゲート
■当住戸のセールスポイント
★『粋雅の庭』を目前に望む、ガーデンフロントレジデンス
★90崢3LDK、採光に優れる約9m超のワイドスパン住戸
★LD天井高約3,100mm、LDに約5畳のロフトを設置
★納戸・トランクルームをはじめ、多彩な収納プラン
★独ポーゲンポール社キッチン、1620大型UBなど充実の水廻り


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ウェリス駒込レジデンス

『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 豊島区 | 11:32 | comments(0) | trackbacks(8) |
Comment
コメントする









この記事のトラックバックURL

トラックバック
池袋の私書箱の紹介です
激安!池袋の私書箱新規オープンです | 2008/10/04 1:23 PM |
・人気の香椎団地ネイルサロン特集!
ネイル 人気 | 2008/11/11 11:38 AM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/06/14 2:33 AM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/06/14 3:28 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/06/28 5:12 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/07/04 8:50 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/07/08 8:24 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/07/11 10:07 AM |