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シティタワー大泉学園(新築)−駅徒歩2分の利便性と希少性、地元中心の堅調・強気な販売を予想
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★ 西武池袋線「大泉学園」駅より徒歩2分の場所に立地する住友不動産分譲・淺沼組東京本店施工・地上26階地下1階建・総戸数123戸の『シティタワー大泉学園』です。

 アドレスは練馬区東大泉1丁目です。旧・武蔵国の新座郡土志田村上組に当たります。明治22年の町村制によって石神井村と合併し、その2年後、さらなる合併で北豊島郡大泉村が誕生、昭和7年の東京市編入とともに大泉村は解体され、板橋区東大泉町となり、昭和22年の練馬区誕生とともに、現在の練馬区東大泉の原型ができあがりました。

 『シティタワー大泉学園』へは、「大泉学園」駅の北口を出て、ロイヤルホストの角を右へ曲がり、マルキシビルの角を左に曲がって大通りに出たところにあります。
元は西友があった場所で、経営不振で手放したのでしょうか、その跡地を住友不動産が買い取ってタワーマンションを建設することとしたのです。

 用途地域は
商業地域となります。面積は1,461.34屬肇織錙璽泪鵐轡腑鵑箸靴討篭江な敷地、したがって、地上26階地下1階建・総戸数123戸の間取りは、専有面積44.50屐72.12屬1LDK〜3LDKとコンパクトになっています。

 敷地北側が接する道路はそれほど広くはないものの交通量は無視できず、北向き住戸は交通音・排気ガスの影響を受ける可能性があります。また、小道を挟んで東隣は
『ライオンズプラザ大泉学園』があり、12階建に見えますので、東向き中低層階は日照・眺望が厳しく、圧迫感も相当ありそうですし、西向き低層階も同様の条件です。

 もっとも、住友不動産の「シティタワー」シリーズはこのような立地が多いので、売主としてはごく普通の感覚かもしれず、だからこそ
利便性重視のシングル&ディンクス主体のコンパクトマンションになっているのでしょう。

 一方、
隣接建物の高さを越えると、城西・城北の伸びやかな眺望を満喫できます。公式HPによれば、分譲マンションにおいて、大泉学園初の13階建以上のマンションということです。ただし、賃貸マンション・商業ビル・オフィスビルはカウントされていませんので、高層ビルが周囲に全くないわけではありません。『シティタワー大泉学園』では、この眺望が最大限に生かせるように、LDに開口部を大きく取ったダイレクトスカイビューを採用しました。

 駅前立地の高い利便性は重要なセールスポイントです。商業施設としては、都市基盤整備公団が発注、平成14年に完成した駅南口の「ゆめりあフェンテ」が徒歩3分と便利、駅北口にも「ゆめりあ1」が存在します。駅と反対方向になりますが、大泉学園通りは豊かな植樹で歩くのに気持ちが良いことでしょう。

 このほか、北東に徒歩10分ほどで
東映のオズスタジオシティがあり、ロケなどを行っているほか、映画館もあります。その南向かいには、西友LIVINオズ大泉店があり、専門店などがそろっています。

 タワーマンションの
スタイリッシュなフォルムも住友不動産の特徴です。建物周辺には植栽を配して街との調和を図り、エントランスホールは2層吹き抜けで存在感があります。駐車場は49台分、駐車場設置率は約40%と、駅前にして十分です。

 販売予定価格の発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、202万円[大泉学園一昨年坪単価]×1.148[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]=坪単価253万円となりました。

 一方、最近の分譲マンションで『シティタワー大泉学園』にもっとも近い立地のものが、平成18年に藤和不動産が販売した
『大泉学園ホームズ』(総戸数37戸、「大泉学園」駅徒歩6分)で、平均坪単価が234万円でした。これを基礎とすると、234万円×1.148[地価上昇補正]×1.064[駅距離補正]=坪単価286万円となります。

 「大泉学園」駅徒歩2分立地の分譲マンションは最近例がなく、タワーマンションとしてのシンボル性も加わり、希少価値があります。したがって、購入検討者の反応にもよりますが、平均的な坪単価が280万円〜290万円程度と、市況悪化の中でも強気の価格設定になるのではないかと推測します。

 ただし、『シティタワー大泉学園』は、
高さ・向きにより、条件にかなりの差があります。おそらく、南向き高層階は相当な高値となり、東・北・西の低層階は価格を思い切って抑えめにするなど、住戸によって坪単価に大きな格差を生じさせる売り方も十分考えられるところです。

 販売開始は、10月中旬が予定されています。今のところ静かな反応ですが、利便性重視の観点からは悪くない物件、エリアとしての供給過剰感も少なく、平成17年の野村不動産による『プラウドシティ大泉学園』(総戸数403戸、「大泉学園」駅徒歩11分)以来の大型物件として、地元の方々を中心に堅調な売れ行きとなることを予想します。

公式ホームページ ⇒シティタワー大泉学園

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| 新築マンション 練馬区 | 11:06 | comments(0) | trackbacks(1) |
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