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レクセル高田馬場(新築)−百人町地区計画の一翼を担うセキュリティ自慢の団地系マンション
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★ JR山手線「高田馬場」駅より徒歩8分、西武新宿線「高田馬場」駅より徒歩9分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩11分の場所に立地する扶桑レクセル分譲・加賀田組東京支店施工・地上10階地下1階建・総戸数107戸の『レクセル高田馬場』です。

 アドレスは新宿区百人町4丁目です。百人町は、内藤清成が率いていた伊賀組百人鉄砲隊の屋敷があったことから名付けられました。百人組と呼ばれた江戸の街の警護を担当する鉄砲隊は、その鉄砲術が江戸でも一二を争うほどの腕前であったと言います。

 かつて戦前は東京有数の高級住宅街として、戦後は「音楽の町」「楽器の町」として知られていましたが、現在は新宿区内でもっとも外国人の多い場所であり、大久保と合わせて関東最大のコリア・タウンと呼ばれています。

 昭和47年百人町3丁目・4丁目地区が東京都から広域避難場所指定を受けたことから、昭和59年、新宿区は
「百人町三丁目・四丁目地区整備計画」の構想を発表し、平成2年に計画決定を行いました。防災上の観点から木造住宅の建て替え・建築研究所跡地の防災公園化(新宿区立百人町ふれあい公園)・狭隘な路地を解消し新たに街路やポケットパークを整備するなどの都市防災不燃化促進事業が行われ、現在ほぼ完成しています。

 昨年8月12日の記事でご紹介したように、百人町4丁目は、東西に長い一帯全てがかつて
都営新宿戸山団地で占められ、その植栽の茂りが「百人町ジャングル」とまで言われた樹林帯を形成していましたが、上記の都市計画により次々と建て替えられ、新しくなっています。したがって、『レクセル高田馬場』の周辺は、比較的新し目の東西の団地群や南北のマンションに囲まれており、向きと高さによっては圧迫感がありそうです。

 街並みが一新されたとは言え、歌舞伎町にも近い街の雰囲気はそう変わるものでもなく、
いわば整然とした区画と混然とした街の活気がないまぜになり、そして高田馬場の学生街の延長線上にもある不思議な味わいがある街です。『レクセル高田馬場』のキャッチコピーが「東京カルチェ・ラタン」と言うのは気取りすぎな面もありますが、ある意味言い得て妙ではあります。

 周囲の団地・マンションの存在から、眺望は高層階で望めるかどうかという印象です。一方、
周囲の道路は広く、かつ、交通量は少なめなので、ある程度静かな住環境が確保されています。評判の良い西戸山小学校が南側に隣接 、戸山公園に徒歩8分、新宿スポーツセンターに徒歩11分、学習院女子大学に徒歩15分の道のりです。

 敷地は1,465.16屬如東・北・西に開かれた恵まれた立地です。住居棟は3つに配棟されているそうですが、公式HP上では配棟の状況がいま一つわかりにくいのですが、住戸の向きは南・北・西の3方向、おそらく棟と棟が南北に背中合わせになり、西側に棟がもう一つくっつく形なのでしょう。

 『レクセル高田馬場』の建物の
基壇部にはシックな花崗岩とボーダータイルを施し重厚感を表現、中層部に風合い豊かなタイルを挟み、上層部には大空を映し出すガラスウォールを採用し、開放感とシャープさを共存させています。また、ゴシック様式に見られる化粧モールを壁面のアクセントとして採用し、飛び出た南側のバルコニー「グラステラス」がモダンさと個性を強調しています。
 
 エントランスホールには直線的な木調ルーパーと上質な石材を使用、ラウンジは日本を代表する石匠・村上金治氏の手がけた坪庭を眺めることができます。

 間取りは、専有面積35.14屐100.55屬Studio〜3LDKと、
学生・シングル・ディンクス・ファミリーなど、土地柄から幅広い層をターゲットにしています。Studioタイプは北向き、ファミリータイプは南向き中心のようで、その需要を考えると自然な割付けです。駐車場は16台、駐車場設置率は15%と、便利な立地とは言え、少し少ない気がします。

 設備は
ユニバーサルデザインに配慮しており、セコムAEDパッケージがついて救命の緊急時に安心です。タンクレストイレ、サーモバスはうれしいポイント、また、大きな特徴の一つは、『レクセル高田馬場』が「東京防犯優良マンション」設計審査合格の第1号に認定されている点で、5ディフェンスシステムなど、先進の技術でいたるところに安心の配慮が見られます。

 本年7月から販売が開始されました。現在、
先着順で23戸が販売対象になっていますが、その他の住戸が成約済みという状態でもないと思われます。販売価格は、専有面積35.14屐100.55屬紡个掘2,980万円〜15,900万円、これを単純に坪単価換算すると、280万円〜522万円となります。

 現時点での標準相場をごくおおまかに試算すると、250万円[高田馬場一昨年坪単価]×1.140[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価285万円となりました。また、競合する丸紅の
『グランスイート高田馬場四丁目』「高田馬場」駅徒歩5分の静かな高台立地でファミリータイプ坪単価310万円程度からとなっていますので、これらと比較すると、『レクセル高田馬場』は割高な価格水準に見えてしまいます。

 『レクセル高田馬場』も物件的には悪くないと思いますが、立地・ブランド力に優る丸紅物件に対抗するためには、やはり価格面で工夫が必要なのではないでしょうか。今後の戦略に期待したいところです。

公式ホームページ ⇒レクセル高田馬場

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| 新築マンション 新宿区 | 06:59 | comments(0) | trackbacks(4) |
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