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パークホームズ吉祥寺グランテラス(新築)−吉祥寺ブランド前面の練馬区物件、価格水準は読みづらし
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★ JR中央本線「吉祥寺」駅より徒歩15分、同駅よりバス5分下車後徒歩6分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大林組施工・地上4階地下1階建・総戸数156戸の『パークホームズ吉祥寺グランテラス』です。

 アドレスは練馬区立野町(たてのちょう)です。江戸時代は武蔵国豊島郡上石神井村の字名で、「たちの」と読みました。現在の練馬区上石神井の一部に本村を置き、そこから少し離れた開墾地も飛地として立野と呼ばれるようになりました。現在の立野町は、その飛地の方です。

 立野町は、練馬区の最南部に位置し、杉並区善福寺や武蔵野市吉祥寺東町と接する位置にあります。地域内は、吉祥寺通り沿いに商店が見られますが、
多くは閑静な住宅街となっています。

 『パークホームズ吉祥寺グランテラス』は、平成19年に井の頭公園の近くに移転した
法政一中高のグラウンド跡地に誕生します。面積10,228.95屬箸い広大な敷地に地上4階地下1階の低層レジデンスで、これも用途区域が第1種低層住居専用地域に定められているおかげと言えます。

 立地上の懸念として誰もが指摘するのが、
敷地を斜めに真っ二つに分断する高圧線の存在です。電磁波が人体に与える影響については議論がありますが、居住地にはできればないに越したことはない施設です。また、近隣の細い道はスピードを出して走る車両が結構あるらしく、対策は施してあるものの交通上の安全を心配する声もあります。

 住んでみたい町に常にトップとして君臨する吉祥寺のエリアに属しますが、アドレスが練馬区なのがどう影響するかが注目点の一つです。「吉祥寺」駅徒歩15分は日々の通勤には少しつらいのか、それとも慣れるのかは人それぞれ、フラットなアプローチではあります。バス便が利用できますが、満員で乗れないことがあるとかで、自転車・単車利用は、「吉祥寺」駅に止めるスペースが少ないということです。

 しかし、最寄り駅徒歩15分と離れているおかげで、
閑静さが享受できています。広い庭を持つ住まいも多く、樹木や草花がきれいな住んで気持ちの良い住環境と言えるでしょう。善福寺公園には徒歩5分、東京女子大学には徒歩3分という近さです。

 日常のお買い物は、
コープとうきょう関町店が徒歩9分ともっとも近いのですが、そのほかは「吉祥寺」駅近辺の利用となり、やや不便かもしれません。小学校は、区立立野小学校が徒歩10分の距離です。

 配棟は、敷地外周をぐるりと囲むロの字型で、周囲に対する
プライベート感は抜群です。このため敷地の真ん中には広々とした空間ができ、ここを住み人々だけが愉しめるクロイスターガーデンとしました。もっとも、目立った共用施設は、このクロイスターガーデンのみのようで、もっぱら居住棟中心のマンションではあります。

 間取りは、専有面積66.08屐86.85屬1LDK〜4LDKで、専有面積は比較的揃っており、配棟上、田の字型間取りが基本です。したがって、吉祥寺の活気と住みやすい住環境に魅力を感じる
ファミリー層を主にターゲットにしていると考えられます。駐車場は88台分で、駐車場設置率は56%と、まずまずです。一方、周辺の方々にとっては、細い道路に交通量が増加してご迷惑かもしれません。

 モデルルームの公開と事前案内会は来年新春とのことですので、まだ間があります。販売予定価格が気になるところですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[吉祥寺一昨年坪単価]×1.124[地価上昇補正]×0.895[駅距離補正]=坪単価222万円となりました。

 しかし、本年春から販売を開始した武蔵野市御殿山の
『ルフォン吉祥寺』が「吉祥寺」駅徒歩13分にて坪単価320万円〜550万円で、坪単価400万円〜500万円が中心というかなり高額な価格帯となっています。井の頭公園に近くアドレスも異なるという面はありますが、『パークホームズ吉祥寺グランテラス』もこれに影響を受けざるを得ないと考えられます。

 一方、近隣では法政一中高の校舎跡地の方に、興和不動産&名鉄不動産&長谷工コーポレーションが、長谷工コーポレーションの施工で
『吉祥寺レジデンシア』を総戸数208戸の規模で、やはり来年新春から販売を予定しています。こちらのアドレスは武蔵野市吉祥寺東町という吉祥寺アドレス、「吉祥寺」駅徒歩13分とやや駅にも近いというアドバンテージを有し、キャッチコピーも「真の吉祥寺アドレス」と銘打って、『パークホームズ吉祥寺グランテラス』を強く意識した宣伝戦略です。

 このように、従来の相場と現在の吉祥寺物件の販売価格との乖離、また、ブランド力に優る三井物件と吉祥寺アドレスの長谷工物件との優劣、さらに、2つの物件の合計で総戸数364戸となる大量供給など、現在の最悪の不動産市況感を背景に、適正な販売価格は非常に読みづらいというのが正直な心境です。

 しかし、おそらくは法政大学から高値で仕入れてしまった土地でしょうから、坪単価250万円程度の従来価格は期待できず、
吉祥寺イメージ戦略で販売価格をできるだけ引き上げる方向で努力がなされるのではないでしょうか。個人的には、坪単価300万円内外が標準となるのではないかと一応推測します。

 懸念されるのは今後の地価動向で、今回のプチバブル後半期に盛り上がったエリアの一つの吉祥寺物件は、価格次第では将来的な価格下落リスクもあることを頭に入れておく必要があります。一方、練馬区立野町エリアでは、今回の規模のような分譲マンションの実績が近年なく、希少性があると言えなくもありません。竣工は来年11月上旬、入居は再来年1月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークホームズ吉祥寺グランテラス

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| 新築マンション 練馬区 | 10:30 | comments(0) | trackbacks(4) |
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