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本日の不動産関連ニュース−資材価格を下げられない事情:マンション価格反落がもたらす不安
JUGEMテーマ:マンション

★ 9日付東京経済では、「ゼネコンを追い詰める資材高」と題して、以下のような記事を掲載しています。長文ですので、さわりの部分のみご紹介します。

 世界的な資源価格の高騰が建設資材費の上昇をもたらし、建設業界を揺さぶっている。
マンション市場が急速に冷え込む中、負担増の押し付け合いがそこここで始まっている。

 鉄骨として使われるH形鋼の市中価格は、昨年12月の1トン8万円弱から今年7月には13万円弱まで急騰した。鉄筋の材料である棒鋼も同様に、昨年末の7万円弱から足元の市況は11万円台に達している。

 背景にあるのは、
鉄鋼原料の急激な値上がりだ。高炉メーカーが原料とする鉄鉱石は2008年度に前年度から1.8倍(豪州産粉鉱)に上昇。原料炭に至っては同3倍にハネ上がった。電炉原料の鉄スクラップも、昨年の1トン4万円前後から今年年初から急騰、7月には一時7万円超の史上最高値をつけた。

 とはいえ、建設費用に占める資材価格の割合は決定的に大きいわけではない。鉄筋コンクリート構造のマンションの場合、鉄鋼製品が価格全体に占める割合はせいぜい7〜8%。そこに加工賃が含まれても1割に届くか届かないか。よって、マンション販売が好調な間は、ある程度の資材費上昇は通ってきた。しかし、
マンションの販売が落ち込み、新興デベロッパーの資金繰りも悪化している昨今、当の電炉メーカー幹部が「棒鋼価格11万円は異常」と言う鋼材高に、不動産、建設業界がついてこられなくなった。

 鉄鋼商社幹部は「2007年の暮れあたりから、棒鋼の荷動きが鈍化してきた」と証言する。

 7月末、歴史的な高値にあったスクラップ価格が急落する。国内価格が上がりすぎたために、これまで日本のスクラップを買いあさってきた韓国の電炉が日本からの調達をストップしたのだ。そこに国内電炉の夏季減産も重なった。スクラップの市中在庫は一気にだぶつき、価格はたった1カ月で3万円台に反落した。

 スクラップ価格が下がれば、それを原料とする
棒鋼にも下げ余地が出てくる。電炉最大手の東京製鉄は9月販売分の製品価格を3年2カ月ぶりに値下げ、さらに10月分はもう一段の値下げに踏み切った。

 だが、同業他社は今のところ、追随する動きを見せていない。
「スクラップの値上がり局面で価格転嫁が遅れた分の逆ザヤが残っている。スクラップが下がったからすぐに製品を値下げするわけにはいかない」(別の電炉幹部)。そもそも東京製鉄は棒鋼よりもH形鋼の比重が高く、価格影響力はそれほど大きくない。他社の棒鋼は高値に張り付いたままだ。

 このため、今の価格ではほとんど新規の取引は行われていない。建設会社は
「新規で買わないから、値下げ交渉はするだけ無駄」。電炉も「値下げしても注文が出ないなら、無理して価格を下げない」薄商いでの奇妙なにらみ合いが続く。

 電炉メーカーが不安視するのは、
注文減に耐えられなくなったメーカーが抜け駆けで価格を引き下げること。「値下げしたくないが、スクラップが下がったままだと(値下げは)タイミングの問題」(前出の電炉幹部)。先安感が台頭すれば、一気に電炉メーカーの旗色は悪くなる。

 一方、
高炉メーカーは強気だ。値下げどころか値上げ意欲を隠さない。高炉が主力とする自動車や造船向けの鋼板は需給が逼迫しており、建設業界向けが低迷しても影響は軽微。何より、高炉が原料とする鉄鉱石や原料炭の価格は年間契約であり、コスト面から値下げ余地がない。そのうえ、鉱山会社の寡占化と中国を中心とした新興国の需要増で来期以降も鉄鋼原料の価格は高止まりが予想される。製品価格を下げたくても、下げられないのだ。

 ややこしいのは高炉が主に生産する建材はH形鋼だが、H形鋼の国内トップは電炉最大手の東京製鉄である点。スクラップ下落を受けて東京製鉄がH形鋼のいっそうの値下げに踏み切れば、高炉メーカーも影響を免れない。鋼材価格は右肩上がりが続くのか、調整局面となるのか。はっきりしているのは
マンション価格が下落基調にある以上、最終消費者への転嫁は難しいということだ。

 (所感)

 今後気になるマンション価格の動向ですが、その
鍵を握る一つが資材価格です。マンション価格に占める地価の割合は、都心で50〜60%程度、郊外で30〜40%程度だと言うことを、本ブログに対するコメントでお教えいただきました。したがって、地価下落が鮮明になり、人件費や宣伝費を節約したとしても、資材価格が上昇すれば、その効果が減殺し、マンション価格は高止まりのまま、ということも可能性としてはあり得ます。

 上記にご紹介したのは鋼材関係なのですが、これだけを見ても、製品価格が上昇するのか下落するのかは、そう単純に見通せないことがわかります。記事では、次に
セメント業界の動きを紹介しており、ここでは生コン組合が建設会社と値上げ交渉の真っ最中なのだそうです。

 短期の波動はあるものの、
中長期的には新興国の需要の急増により、世界的な資源高の傾向は変わらない可能性が高いと思われます。しかし、マンション価格はもうこれ以上上げられません。今、不動産デベロッパーやゼネコンには、原材料高の中でいかにマンション販売価格を引き下げ、かつ利益を得るか、という難しいマネージメントが要求されています。

 ここで懸念されるのは、
強引な人件費の圧縮や無茶な工期の設定です。これは、現場で働く職人や工事従事者の士気の低下を招き、結局はマンションの造りに影響し、構造や設備など見えないところでリスクを抱えるおそれがあるのです。

 そして一番あってはならないのが
資材の偽装です。思い出されるのが「六会コンクリートによるコンクリートへの溶融スラグの混入」事件で、このためにいくつかの分譲マンションが販売中止となり、売主も買主も甚大な被害を受けました。

 今までは起こり得なかったはずの事件、しかし、厳しいコストカットと採算重視の風潮の中で、「ばれなければいいんだ」という悪魔の囁きに苦し紛れにうなずいてしまう業者が増えているのではないでしょうか。

 こうなると、
今後販売される分譲マンションは、たとえ価格が下がったとしても、中身が大丈夫なのか、と不安になってしまいます。たとえば10年後、「平成21年から25年くらいまでのマンションは質が悪くてね、中古では買えないよ」などという会話が交わされていないことを祈るばかりです。

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