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エクセレント横浜(中古)−横浜駅西口の利便性を享受するビル街立地
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩10分の場所に立地する平成14年7月築・新日本建物旧分譲&施工・地上11階建・総戸数75戸の『エクセレント横浜』です。

 分譲時の売主である
新日本建物は昭和59年に設立された新興デベロッパーですが、マンション販売とともに不動産流動化事業にも手を出し、今期の業績は減額の公算が大きく、株価は年初来高値より85%下落しています。

 『エクセレント横浜』の
アドレスは、横浜市西区楠町です。楠町とはいかにも歴史的に由来がありそうですが、青木町の南側にあったため、「木」+「南」をとって「楠」町にしたということです。

 『エクセレント横浜』の位置は、はるか昔は旧東海道沿いの横浜湾を眺める風光の地であったはずですが、現在は敷地北西側を横浜の大動脈である環状1号線に接し、これが開口部正面とはならないものの、交通音・排気ガスの影響が気になる立地となっています。商業地域に位置していますので、オフィス街・ビル街として、日照・眺望等も厳しそうです。面積1,228.22屬良瀉呂蓮⇔拈楫物との余裕がほとんどありません。

 一方、
「横浜」駅徒歩10分の魅力は大きいものがあります。「横浜」駅西口側ですので、通勤の帰りには高島屋や相鉄ジョイナスなど、「横浜」駅口のもっとも華やかなエリアを日常的に利用できます。

 対象住戸は、11階建て建物の1階に所在する専有面積67.22屬瞭鄒掌き2SLDKです。田の字型の間取りでLDは10.5帖ですが、キッチン以外にトイレ部分までLDインとなっているため、デッドスペースがかなり大きくなっています。洗面所・浴室もLDイン、家事には便利なものの抵抗感のある方もいらっしゃるでしょう。

 LDに隣接して6帖の和室があり、開放して使用することとなりそうです。
テラスにはトランクルームが付き、狭いながらも専用庭のスペースもあり、緑が見えて季節感が感じられます。現在、隣接敷地が工事前で更地となっているため、位置によっては圧迫感がないのですが、ここに建物が建つとやはり厳しくなりそうです。

 共用廊下側は6帖・4.5帖の2室、このうち4.5帖の洋室は採光が十分ではなく、サービスルーム扱いです。収納は、和室に押入れ・洋室にクローゼットがありますがやや少なめ、トランクルームでカバーしている印象です。
設備については、TVモニター付オートロック、床暖房、浄水器など充実しています。

 販売価格は3,580万円、坪単価176万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、189万円[横浜一昨年坪単価]×1.142[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]×0.635[築年数等中古補正]=坪単価134万円となりました。

 一方、本年1〜3月の横浜市西区楠町の平成12年築マンション(「横浜」駅徒歩13分)の成約事例が坪単価165万円、これを基礎とすると、165万円×1.054(地価上昇補正)×1.023(築年数補正)×1.052(駅距離補正)=坪単価187万円となります。

 したがって、直近の取引事例からは妥当な水準なのですが、
1階住戸で日照・眺望・交通音・排気ガスなどの環境を確認する必要があること、また、『エクセレント横浜』では現在、7階南西角部屋が坪単価186万円、8階南西角部屋が坪単価174万円で販売中であることは留意しなければならないのではないかと考えます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『エクセレント横浜』の分譲時価格は、坪単価137万円〜185万円でした。したがって、『エクセレント横浜』の現在の中古価格は、分譲時価格とほぼ変わらない水準ということができます。「横浜」駅徒歩10分の利便性は抜群、都会の真ん中に住みたい方には検討の余地がある物件です。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント横浜
 価格:3,580万円
 所在:横浜市西区楠町
 交通:東海道本線横浜 徒歩10分
 面積:専有 67.22


☆ ポイント ☆
■横浜駅より徒歩10分の好立地
■ペット飼育可(規約あり)
■充実の設備
 床暖房/TVモニター付オートロック/浴室換気乾燥機
 浄水器/宅配BOX/温水洗浄便座


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント横浜

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| 中古マンション 横浜市西区 | 06:58 | comments(0) | trackbacks(4) |
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