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シティハウス池上イースト(新築)−駅徒歩3分もプチバブル価格により完売の道遠し 
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★ 東急池上線「池上」駅より徒歩3分又はJR京浜東北・根岸線「大森」駅よりバス17分「本門寺」バス停下車徒歩1分の場所に立地する住友不動産分譲・株木建設施工・地上15階建・総戸数78戸の『シティハウス池上イースト』です。

 アドレスは大田区池上4丁目です。「池上」駅を出て、池上通りを西方へ歩き、はじめの四つ角の南東角地にあります。敷地面積は1,316.06屬任后C咯緜未蠅魘瓦鵑埜かいには川田ビルが競うような高さで建っているため、南側の眺望の大半は抜けてきません。池上通りの交通音・排気ガスも気になるところです。なお、西側隣接ビルとの間隔はほとんどない状態です。

 一方、
マンションの正面に「本門寺」バス停があり、このままバスに乗って「大森」駅に行くのも通勤手段として有効です。なお、より「池上」駅に近い池上通り沿いに『シティハウス池上』が建っており、今回の物件の名称『シティハウス池上イースト』はこのマンションを意識したものです。

 日常のお買い物は、
徒歩2分のスーパーオオゼキのほか、徒歩3分の池上駅前通り商店会徒歩1分の本門寺通りなど、スーパーから中小店舗まで多彩な利用が可能です。池上駅前通り商店会は、古くからの専門店や雑貨店などが並び、街を代表するお買い物スポット、また、本門寺通りはこの地で約50年の商店街で、和菓子屋や蕎麦屋など門前町ならではの風情を漂わせています。

 『シティハウス池上イースト』の
外観はシックなダークブラウンをベースとし、ガラス手摺、交差点に面したボーダータイルの斜壁、重厚な印象を与える石貼りの基壇部などがあいまって、独特の風格が醸し出されています。住戸によっては池上本門寺をより間近に望むことができ、このためにリビングにはワイドな窓が設けてあります。

 エントランスホールは御影石の床、ライムストーンと割肌の大理石を採用した壁面、ソファーセットを配置し、地窓を設け、奥は上部もガラス張りにするなど、明るさと温かさを大切にしました。廊下は、プライバシーと安全性に配慮した内廊下を採用、メインエントランスのダブルオートロックシステムや駐車場のグリルシャッターゲートによりセキュリティを高めています。

 設備については、
食器洗い乾燥機を標準装備、手洗いカウンター付きタンクレスシャワートイレなどが目を引きます。構造面では100年耐久を目指したコンクリートを使用、二重天井ですが、二重床との表示はありません。

 間取りは、専有面積48.4屐74.4屬2LDK、3LDKで、
ディンクスまたはファミリーがターゲットとなっています。駐車場は21台分で、駐車場設置率は27%、駅徒歩3分立地ですからまずまずというところでしょう。

 販売価格は、平均坪単価300万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[池上一昨年坪単価]×1.131[地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]=坪単価268万円となり、『シティハウス池上イースト』は1割強割高という計算です。なお、同じ池上4丁目では、『アーデル池上』が「池上」駅徒歩5分の立地で坪単価240万円〜310万円と価格水準を一段階下げた価格で現在販売中です。

 『シティハウス池上イースト』の販売開始は平成19年3月で、マンション市況が絶好調の頃でした。したがって、
価格設定も当時の高値が反映されており、販売は難しくなってきています。現在、公式HP上は29戸の先着順販売となっており、販売戸数の総戸数に占める割合は37%と、売れ残り感は否めません。

 特に、2LDKの人気が良くないようです。
ファミリー層には一定の需要があり、3LDKはそこそこ売れているものの、2LDKと各部屋の広さを十分にとった仕様はこの地においてミスマッチ感があったのかもしれません。

 人気の城南エリアはすでに各地で価格が高騰、それに遅ればせながら東急池上線沿線の物件が参戦し、これから価格を上げていこうという矢先に、市況がピークを迎えてしまったのでした。こうなると、もともと交通の便が相対的に良くないエリアだけに、
逆に先行的に売行きがにぶる地域となってしまいます。

 本年2月に建物が既に竣工、しかし完売の見込みは全くたたない状況です。ここからは住友不動産らしい粘りの営業で、一つ一つ成約に近づけていくしかないのでしょう。


公式ホームページ ⇒シティハウス池上イースト

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| 新築マンション 大田区 | 23:34 | comments(0) | trackbacks(9) |
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