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レクセル日暮里(新築)−割高感はあるも山手線2駅に徒歩5〜6分が魅力
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★ JR山手線「日暮里」駅より徒歩6分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩3分、JR山手線「西日暮里」駅より徒歩5分の場所に立地する扶桑レクセル分譲・大末建設マンション事業本部東京店施工・地上15階建・総戸数58戸の『レクセル日暮里』です。

 アドレスは荒川区西日暮里2丁目です。西日暮里は、荒川区南西部に位置し、上野副都心からも歩いて10分ほどの下町的界隈が広がる町です。町域を東西に分断する形で京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、『レクセル日暮里』のある路線以東は、主要幹線道路に加えて、鉄道路線が縦横に走り回る鉄道過密地帯です。

 『レクセル日暮里』は、都道58号線尾久橋通りから北へ入ったところにあります。敷地北側から西側を常磐線が走っており、鉄道音や振動が気になるところです。線路がある向きを背にしているので案外気にならないとの意見もありますが、現地で実際に確認してみる必要があるでしょう。

 周囲は、低中層のアパートやマンション、住宅等が立ち並び、あまりきれいな街並みとは言えない印象ですが、
眺望は中高層階であれば十分ききそうです。ただし、敷地南側は地続きになっており、隣接建物とぴったりっくっついているのは注意点です。

 区立諏訪台中学校が徒歩1分(10m)と大変近く、区立ひぐらし小学校も徒歩2分の近さです。日常のお買い物はいなげや荒川西日暮里店が徒歩3分、公園は西日暮里公園が徒歩6分となります。

 外観は、中央部のアースカラーと左右の透明なガラス様のバルコニーがアクセントとなった印象的なものに仕上がりました。
エントランスプラザは面積150屬箸いΔ罎箸蠅△襪發となっており、オオモミジやヤマザクラをシンボルツリーとしています。面積977.75屬箸いΔ笋箴さめな敷地を上手に活用したプランと言えるでしょう。

 『レクセル日暮里』のセールスポイントの一つは、
総戸数の4分の1程度がロハス仕様として、人にも環境にもやさしい自然素材を使用していることです。たとえば、床はタガヤサンの無垢フローリング、珪藻土の壁、洗面室・トイレに竹の床材、突板の建具、い草使用の畳などを採用することにより、マンションとしての差別化を図っています。

 このほか、
ユニバーサルデザインに意を用い、また、オール電化住宅となっています。残念ながら床暖房がついておらず、ディスポーザーもなく、高額な物件として不満が残ります。線路に近い物件ですが、二重サッシではないことも懸念材料です。浴室は広めなのですが、収納が少なめで、衣類等すべてしまえるのか不安です。セキュリティは十分、構造面では二重床・二重天井がきちんと確保されています。

 間取りは、専有面積34.02屐101.28屬1R〜4LDKと、
シングルからファミリーまで幅広い層を対象としています。駐車場は25台分、駐車場設置率は43%とまずまずです。

 販売価格は3,340万円〜1億1,250万円という幅になっています。
坪単価は、低層階のワンルーム、中高層階のファミリータイプとも250万円超からとなっているようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[日暮里一昨年坪単価]×1.132[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]=坪単価227万円となりました。近隣では、同じ西日暮里2丁目の
『グランベル日暮里アスリア』(「西日暮里」駅徒歩6分)が平成17年分譲で平均坪単価195万円、これを基礎とすると、195万円×1.135[地価上昇補正]×1.071[駅補正]=坪単価237万円となります。

 これらのことから判断すると、
『レクセル日暮里』は、最低価格が250万円超程度と考えられますので、やはり割高感は否めないようです。ただし、JR山手線の2駅に徒歩5〜6分という利便性が魅力となっているのか、思ったよりも売れている模様で、現在先着順8戸の販売、これ以外すべて成約済みとすれば、約86%の成約率となり、売主としては元がとれている計算となります。

 『レクセル日暮里』は8月29日に竣工し、現在完成記念のご購入サポートキャンペーンを実施中、
1Rタイプの購入には先着3名に100万円の資金割引券、2LDK〜4LDKの購入には先着5名に200万円の資金割引券の進呈で実質値引きを図っています。

 先着順8戸で完売ならば、上記先着8名ですべてが埋まることとなります。
売主としてはぜひ早期に販売を終了させたいところ、これからは売主と購入検討者との間で駆け引きが活発化しそうです。

公式ホームページ ⇒レクセル日暮里

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| 新築マンション 荒川区 | 06:55 | comments(0) | trackbacks(2) |
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