<< 本日の不動産関連ニュース−管理組合の味方か敵か:新たな管理組合支援サービス | main | 本日の不動産関連ニュース−マンション不況で地元自治体に求められること >>
ローレルコートエスタ新小岩(新築)−駅距離が最大のネック、敷地形状・配棟は優れる
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線「新小岩」駅より徒歩21分、「新小岩」駅より京成タウンバス7分「奥戸4丁目」下車後徒歩3分、京成押上線「京成立石」駅より徒歩22分の場所に立地する近鉄不動産分譲・埼玉建興施工・地上9階建・総戸数54戸の『ローレルコートエスタ新小岩』です。

 アドレスは葛飾区奥戸3丁目です。奥戸は、葛飾区南部にある街で、古くより中川や農業用水路にはさまれた低湿地帯でした。地域の西端に古くより中川が流れており、船による河川を利用した水運が発達していたことから、「奥津」となっていたものが訛って「奥戸」になったと考えられています。

 奥戸は、元南葛飾郡奥戸村の中心地であり、1930年に町に昇格、1932年に葛飾区に編入されました。町内に鉄道駅がない代わりに、葛飾区の要請により、「新小岩」駅、「亀有」駅、「立石」駅、「小岩」駅などからの
京成タウンバス路線が発達しています。

 『ローレルコートエスタ新小岩』は、環七通り、奥戸街道、蔵前橋通り、平和橋通り、そして中川に囲まれたエリアの真ん中にあります。「新小岩」駅徒歩21分という距離はめげてしまいますので、京成タウンバス利用となるのでしょう。あたりは低層の戸建・アパートが立ち並ぶ庶民的な住宅街ですが、
南東角という恵まれた敷地で、しかも南面・東面の2つの接道は道幅が約8mある上に交通量があまりないため、開放感にも優れています。

 『ローレルコートエスタ新小岩』から「新小岩」駅までの道のりには、人情味あふれるみのり商店街が徒歩8分、また、同駅周辺には新小岩ルミエール商店街などが充実しています。大型スーパーでは、マルエツ東新小岩店が徒歩10分の距離となっているほか、近くに大きなショッピングセンターの計画もあるそうで、これは楽しみです。小学校は、区立南奥戸小学校が西へ徒歩1分の近さ、中学校は区立上平井中学校が徒歩10分です。

 『ローレルコートエスタ新小岩』は、南東角地を活かし、
住棟を接道に沿ってL字型とし、かつ、2棟(BRIGHT RESIDENCEとBREEZE RESIDENCE)を明確に切り離すことによって、角住戸率をアップしました。総戸数54戸の6割強に当たる33戸が通風・採光に優れた3面開口となり、プライバシー度も高まっています。

 シンボルツリーには
ムサシノケヤキを採用、大木から与えられる開放感や安心感を感じられるようにしたほか、北側に山水の庭を設けるなど、面積2,008.90屬良瀉呂粒凸未凌∈呂砲皸佞鰺僂い泙靴拭

 キッチンには
食器洗浄乾燥機を標準装備、浴室には魔法びん浴槽やミストサウナを採用、また、エコジョーズや節水トイレ、ペアガラスなどにより、省エネを意識した仕様になっています。セキュリティではハンズフリーのキーID認証システムを採用、24時間監視体制も整えています。

 多目的に利用できる
コモンズルームを使って、ヨガ講座やフラダンス、幼児教室・英語教室、ママのための交流会も実施するとのこと、引渡開始日から期間を区切って参加費無料となっていますが、無料期間終了後の持続性には疑問符がつきそうです。

 間取りは、専有面積59.17屐79.66屬1LDK〜4LDKで、ディンクスからファミリーまでの層を対象としています。駐車場は27台分、駐車場設置率は50%ですが、駅から遠い分、もう少し台数がほしかったところです。
ミニバイク置場が3台分しかありませんが、駅から遠い物件ではミニバイク使用が多くなる傾向があり、この点不便を感じることでしょう。

 予定販売価格は、
坪単価165万円〜175万円程度が標準となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、184万円[新小岩一昨年坪単価]×1.075[地価上昇補正]×0.799[駅距離補正]=坪単価158万円となりました。

 奥戸エリアでは、平成17年に分譲された
『アーバンキャッスル立石轡好董璽検(「京成立石」駅徒歩11分)が平均坪単価165万円でしたので、これを基礎とすると、165万円×1.073[地価上昇補正]×0.870[駅補正]=坪単価154万円となります。

 また、本マンションと同じ売主である近鉄不動産では、平成18年からこの春まで『ローレルコート新小岩』を「新小岩」駅徒歩14分の場所で分譲しており、こちらが平均坪単価172万円、これを基礎とすると、172万円[新小岩一昨年坪単価]×1.075[地価上昇補正]×0.877[駅距離補正]=坪単価162万円となります。


 いずれの指標からしても、『ローレルコートエスタ新小岩』は、相場から1割弱割高のようです。一方、近隣では、日本綜合地所が『ヴェローナ新小岩』を「新小岩」駅徒歩16分の距離で現在分譲中、こちらが坪単価181万円〜255万円という高値となっていますから、新築の競合マンションとの比較では相対的に割安感があるということでしょう。
 
 販売は当初5月下旬から開始の予定でしたが、現在は公式HPでは10月下旬開始予定、住宅情報ナビでは12月中旬開始予定の記載があるなど、市況の鈍化が影響してか販売開始は遅れているようです。


 最大のネックは駅からの距離にあり、また、食洗機やミストサウナ、各種講座の当初無料開催など購入検討者の目に付きそうな表面的な設備・サービスは充実している半面、ミニバイク駐車台数など住んでみてから気づく肝心な部分が弱いのではないかという懸念があります。一方、敷地形状や配棟には優れたものがあり、バス利用などの利便性を実地に確かめた上であれば、検討の余地があると考えます。

 完成は来年6月上旬、入居は来年7月下旬の予定、
近くに大きなショッピングセンターができるとの情報や来年度以降の住宅ローン減税の継続・拡充という朗報も販売を後押ししそうです。

公式ホームページ ⇒ローレルコートエスタ新小岩

『賃貸マンション・アップデート』へ


| 新築マンション 葛飾区 | 06:40 | comments(0) | trackbacks(7) |
Comment
コメントする









この記事のトラックバックURL

トラックバック
diorコスメ
diorコスメ | 2008/10/24 8:58 AM |
「ローレルコート(近鉄不動産)」に関するブログのくちこみ情報で、みんなの参考になりそうな記事を集めています。自薦による登録も受け付けているので、オリジナルくちこみ情報のブログ記事があったら、どしどし投稿してください。
くちこみブログ集(ライフ)(投稿募集中)by Good↑or Bad↓ | 2008/10/29 11:39 AM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/01/11 2:27 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/01/11 5:32 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/01/11 10:10 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/02/08 3:06 PM |
-
管理者の承認待ちトラックバックです。
- | 2009/06/13 10:38 PM |