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グリーンコーポ多摩プラザ(中古)−古き良き集合住宅、高台の南面開放
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩16分の場所に立地する昭和54年10月築・ニチモ旧分譲・間組施工・SRC造7階建・総戸数183戸の『グリーンコーポ多摩プラザ』です。

 本マンションを分譲した
ニチモは、昭和30年9月に大阪市住吉区で南海ブロック株式会社として事業を開始、翌年には分譲住宅の施工販売を始め、昭和40年に東京市場へ進出し、昭和52年にファミリーマンション「グリーンコーポ」シリーズ第1号を竣工しました。『グリーンコーポ多摩プラザ』も、そのシリーズの一環として販売されたものです。

 マンション中堅会社として成長してきたニチモですが、現在は、この不動産不況の荒波を受け業績が低迷、株価は上場来最安値を更新中です。しかし、『グリーンコーポ多摩プラザ』は既に築29年を経過し、瑕疵担保責任など旧分譲主との関係を懸念する必要はなくなっています。


 アドレスは川崎市宮前区犬蔵3丁目です。犬蔵という名は江戸期の下菅生村の小名にあり、古くは室町前期まで確認できる歴史ある地名で、昭和61年の区画整理により犬蔵として独立しました。地名の由来は、イヌが「低い、小さい」を意味し、クラは「谷、がけ」を表現した古語であり「低いがけや狭い小さな谷間がある地」して名づけられたと考えられます。

 「たまプラーザ」駅からは徒歩16分と遠めです。駅から北北西の方向に歩き、美しが丘小学校を通り過ぎて曲がりくねった道を通り、ひときわ高くなった丘の上に立地します。敷地周辺は高低さがあって坂道となっているため、ご年配の方には苦しいかもしれません。

 東西に長いA棟・B棟の2棟からなり、
特にA棟は南面が大きく開けるため、高台立地の開放感も加わって、日当たり良好です。いわゆる団地型のマンションなのですが、敷地には余裕があり、植栽も良く育って、古きよきファミリー型共同住宅の典型と言えます。平成13年には大規模修繕が行われました。

 川崎市中央卸売市場北部市場が近くで、その隣に
マクドナルドの入ったマルエツ川崎宮前店があり、『グリーンコーポ多摩プラザ』から徒歩5分、日常のお買い物に利用することとなるでしょう。通学校は、川崎市立犬蔵小学校・犬蔵中学校となります。美しが丘小学校・美しが丘中学校の方が近いのですが、こちらは横浜市立です。

 川崎市中央卸売市場北部市場の南側には
菅生緑地東地区が広がります。平成11年に市民健康の森に選ばれ、平成12年には水沢の森という愛称が付けられました。くぼ地地形で車の音がほとんど聞こえず、子供たちが草ぞり滑りなど、のびのびと遊び回っています。

 さて、対象住戸は、SRC造7階建て建物の5階に所在する専有面積61.2屬3LDKです。南西向きバルコニーで、日照・通風良好です。平成17年6月にはリフォームを実施、ユニットバス・洗面化粧台・トイレを交換しました。

 サイドインの玄関で、LDKは9.1帖、キッチンは使いやすいL字型です。冷蔵庫がLDに飛び出してしまうのが少し気になります。LDK隣接の洋室は整形の6帖、LDKと開け放って使用すれば広いスペースとなります。

 北側の洋室2室はいずれも5帖、ほぼ整形で柱の出っ張りも気にならず、使いやすい形です。水回りでは、トイレの手洗いが洗面所共用ですが、これはこれで考えられた設計です。収納は、5帖洋室1室にクローゼットがないのが欠点ではあるものの、まずまずといったところです。

 販売価格は1,890万円で、坪単価102万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、205万円[たまプラーザ一昨年坪単価]×1.056[地価上昇補正]×0.879[駅距離補正]×0.471[築年数等中古補正]=坪単価90万円となりました。

 また、本年4〜6月の川崎市宮前区犬蔵において、昭和58年築・「たまプラーザ」駅徒歩20分のマンションの成約事例が坪単価81万円でしたので、これを基礎とすると、81万円×1.018[地価上昇補正]×0.936[築年数補正]×1.064[駅距離補正]=坪単価82万円となります。

 『グリーンコーポ多摩プラザ』では現在、
2階南向き同面積反転タイプの住戸が坪単価91万円で売り出されており、これとの相対比較では提示価格として妥当なものと言えるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 築約30年の古さがあり、駅からも遠いのですが、
その分お手頃な価格で、近隣に子供が遊べる広大な緑地帯もあり、若いファミリー世帯には検討の余地がありそうです。総戸数183戸という大規模マンションでもありますので、コミュニティの活動状況なども確認が必要でしょう。
 
 種別:中古マンション
 名称:グリーンコーポ多摩プラザ
 価格:1,890万円(税込)
 所在:川崎市宮前区犬蔵3丁目
 交通:東急田園都市線たまプラーザ 徒歩16分
 面積:専有 61.2


☆ ポイント ☆
★南向きバルコニー!日当り・通風良好!
★ペット飼育可!(使用細則あり)
○スーパーマルエツ・ビバホーム・文教堂
 マクドナルド・ロイヤルホスト・・・・・・・・・・約400m


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
グリーンコーポ多摩プラザ
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 川崎市宮前区 | 05:46 | comments(0) | trackbacks(7) |
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