百年後のヴィンテージマンション 2023-05-01T06:20:39+09:00 百年後のヴィンテージマンションを探しましょう!
城南地域及び東急線沿線の物件を中心に、最新マンション情報をいちはやく掲載していきます。 JUGEM しばらくお休みします。 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2839 2021-01-27T19:01:00+09:00 2021-01-27T10:01:44Z 2021-01-27T10:01:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ いつもご覧いただき、ありがとうございます。昨年11月27日に本ブログに投稿した試験については先日終わりました。なんだかほっとしたような、できなかった部分がくやしいような、入り混じった気持ちです。
試験勉強を続けているうちに、... coralisland JUGEMテーマ:マンション
★ いつもご覧いただき、ありがとうございます。昨年11月27日に本ブログに投稿した試験については先日終わりました。なんだかほっとしたような、できなかった部分がくやしいような、入り混じった気持ちです。
試験勉強を続けているうちに、もっと詳しくなりたい、上のランクも目指したいという思いが強くなってきました。今のところは、やはり気が済むところまで勉強を続けたいと思います。
その間、本ブログはお休みいたします。落ち着きましたら、またどうかよろしくお願い申し上げます。
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]]>来年1月までお休みします http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2838 2020-11-27T17:03:00+09:00 2020-11-27T08:03:33Z 2020-11-27T08:03:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ いつもご覧いただきありがとうございます。新型コロナウィルスの関係で延期となっていた試験が、12月、来年1月と開催されることになりました。勉強のため、本ブログを休載致します。落ち着きましたら再開しますので、どうかよろしくお願い申... coralisland JUGEMテーマ:マンション
★ いつもご覧いただきありがとうございます。新型コロナウィルスの関係で延期となっていた試験が、12月、来年1月と開催されることになりました。勉強のため、本ブログを休載致します。落ち着きましたら再開しますので、どうかよろしくお願い申し上げます。
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]]>ジオ新丸子(新築)ー多摩川の風と光を感じ、温かな商店街とともに暮らす http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2837 2020-11-17T19:40:00+09:00 2020-11-20T13:54:21Z 2020-11-17T10:40:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ 東急東横・目黒線「新丸子」駅より徒歩7分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩13分、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩14分の場所に立地する阪急阪神不動産分譲、長谷工コーポレーション施工、地上15階建・総戸数112戸の『ジオ新丸子』... coralisland 新築マンション 川崎市中原区 JUGEMテーマ:マンション
★ 東急東横・目黒線「新丸子」駅より徒歩7分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩13分、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩14分の場所に立地する阪急阪神不動産分譲、長谷工コーポレーション施工、地上15階建・総戸数112戸の 『ジオ新丸子』 です。
アドレスは川崎市中原区丸子通1丁目 です。丸子通(まるこどおり)は、1943年(昭和18年)、川崎市上丸子の一部より丸子通1・2丁目として成立しました。3,746世帯6,311人の住民がいて、うち1丁目には2,160世帯3,775人が住んでいます。1丁目の通学校は 上丸子小学校、中原中学校 です。
中原区中央部の一角に当たる区域で丸子橋の右岸にあたるエリアであり、 中原街道から綱島街道が分岐する交通の要衝 です。江戸期までは多摩川には現在の丸子橋のような橋ではなく 丸子の渡し がありました。北は上丸子天神町、東は上丸子八幡町、南は新丸子東1丁目・新丸子町、西は小杉陣屋町と接しています。
地内を 東急東横線・東急目黒線の高架が通過し、また、中原区中心部のジャンクション丸子橋交差点 を擁しています。丸子橋交差点の近くには 丸子橋交番 があり、丸子橋交差点をはじめ地域の安全を守っています。地内には 「丸子橋」「丸子通二丁目」のバス停留所 もあります。
「新丸子」駅から本マンションまでは徒歩7分 です。本マンションは上記の丸子橋交番からすぐ近くにあり、同駅からは、 新丸子商店街 を抜けて綱島街道に出て左折、 マンション第一多摩川苑 の角を右折して住宅街の中を歩き、左折して北上した左手に所在します。
武蔵小杉再開発エリアのショッピングゾーンにも徒歩15分程度 ですが、通勤・通学の通り道である 新丸子商店街は、肩ひじのはらない温かな雰囲気 を有しており、 飲食店もリーズナブルな価格で人気 です。
南北に長い敷地で東側にある多摩川に向かって 南東向きバルコニー となりますので、 高層階では「多摩川の朝日とともに暮らす」日常 が実現します。1階の共用部では、 歩行者・自転車・車の動線を完全に分離 し、安全面に配慮しています。南側のメインアプローチは プライベートガーデン とし、様々な場所からガーデンを望めるように工夫されています。
外観は 白を基調とし、多摩川からの風が吹き抜けるイメージをファサードデザイン で表現しています。 バルコニーの形状を雁行 させるという連続効果によって、遠くからはガラス手摺と木目調ルーバーで構成されたシンプルさを、近づくにつれてリズミカルな印象を与えています。
エントランスは庇やガラス面を広くとり、二方向のアプローチ 、プライベートガーデン・坪庭へと視線が移っていく工夫がされています。風除室とラウンジの境界には、ファサードデザインとの統一感を意識し、 斜め壁 を採り入れています。 ラウンジ はエントランスホールに隣接し、賑やかで開けた空間と、壁と開口越しに見える植栽に囲われた落ち着いた空間という 2つの空間のゾーニング を意識しています。
板状マンションですので 外廊下、間取りは田の字型が基本 です。 2LDKは56.34平米から、3LDKは66.45平米からでオールファミリータイプ です。
明日からの3連休は、最終期(第5期)販売の登録期間 となっています。 販売戸数は7戸で、すべて3LDK です。 専有面積68.52平米〜70.93平米に対し販売価格6,220万円〜6,608万円、坪単価300万円〜308万円程度 です。 先着順販売は3戸 で、こちらも 間取りはすべて3LDK、専有面積66.45平米〜68.52平米に対し販売価格5,868万円〜6,390万円、坪単価292万円〜308万円程度 となります。
現在、武蔵小杉タワマンで唯一分譲中なのが 『コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス』(「武蔵小杉」駅徒歩1分) で、最終期最終次販売が 坪単価348万円〜359万円程度 となっており、 『ジオ新丸子』の方が15%程度安く なっています。この差をどうみるか、もありますが、 タワマンがいいかそうでないかの嗜好も判断材料 です。
多摩川にごく近いのですが、川崎市中原区の洪水ハザードマップを見ると、2階床下まで浸かるエリア(浸水深3.0m)で、 中原区に住むのであればごく一般的な浸水エリア となっています。
公式ホームページ ⇒ジオ新丸子
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年11月16日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2836 2020-11-16T18:35:00+09:00 2020-11-16T13:16:11Z 2020-11-16T09:35:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 新築戸建
〇 浅草5(「浅草」駅) 6,680万円 土地63.47平米 建物95.84平米
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_taito/nc_95126263/
東京メトロ銀座線「浅草」駅より徒歩11分です。駅徒歩10分圏内にはわずかに届きませんが、つくばエ... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 新築戸建
〇 浅草5(「浅草」駅) 6,680万円 土地63.47平米 建物95.84平米
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_taito/nc_95126263/
東京メトロ銀座線「浅草」駅より徒歩11分 です。駅徒歩10分圏内にはわずかに届きませんが、つくばエクスプレスの駅ではなく、 東京メトロ銀座線の「浅草」駅にこれほど近い新築戸建てでこの価格はレア です。しかも 前面道路が北西側が公道6m、北東側3.3mの角地 です。木造3階建(2×4工法)で間取りは2LDK+S(納戸)の 実質3LDK、車庫付き です。LDKは13.4帖と狭いですが、3洋室は6.9帖、5.5帖、5.5帖と、5帖以上を確保しました。屋上は16.5帖で、 スカイリビング として活用できます。前面道路が6mありますので、 車庫入れも楽 です。防火地域なので 耐火構造 となるのも安心です。
◎ 土地
〇 本郷4(「本郷三丁目」駅) 8,400万円 77.18平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_bunkyo/nc_95102551/
東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩6分、都営三田線「春日」駅より徒歩10分 です。 土地の坪単価359.8万円と立地に比して安く 、目を引いたのですが、理由がありました。敷地に2つの建物があり、 小さいほうの木造2階建に賃借人がいて、退去予定もない のです。 2つの建物とも老朽化 し、そのまま住むには疑問符がつきます。ただ、 両面接道で、菊坂道路に面する など、不整形敷地ですが、 土地としての条件、立地は良い です。現況空室の木・鉄骨造3階建を リノベ し、もう一つの建物から賃料を得ながら住んで、 将来の退去を待つか、または子孫に美田を残す のなら検討の余地はありかと考えます。
◎ 中古マンション
〇 グランドメゾン一番町(「半蔵門」駅) 5,650万円 1LDK 60.26平米 1984年3月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_95163553/
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅よりわずか徒歩1分 です。実際には同駅から大妻通りを横断する必要がありますので、徒歩2分感覚ではあります。「半蔵門」駅周辺では最も低地に当たります。しかし、 1984年築にしては外観がきれいでスマート 、周りには セブンイレブン、ドトールコーヒー、ゆで太郎、マルエツプチ など、 生活はとても便利 、1階は地元のお寿司屋さんで、ご近所には有名チェーン店のドラッグストアより お買い得なドラッグストア があります。所在階は6階、南東向きで、居住中につき、見学は予約制ですが、 広々としたLD が魅力的です。「マンションナビ」によれば、 相場は6,578万円で14.1%割安、賃料相場は26.1万円、表面利回り5.5%想定、実質利回り4.7%想定 で、都心物件として 合格点 です。取り扱う仲介業者が多いのも、 人気の現れ なのでしょう。
⇒TOPへ ]]>タワマン投資は儲かるのかー5年で850万円、10年で1,160万円の純利益? http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2835 2020-11-13T19:17:00+09:00 2020-11-13T14:51:29Z 2020-11-13T10:17:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ 私がさまざまにモデルルームを回ってマンションを探していた頃、東雲のマンションパビリオンで自らマンション投資をしている販売員と出会いました。彼のマンション投資の対象はタワーマンション一本で、賃貸しているオーナーチェンジ物件を購... coralisland ノウハウ・経験談 JUGEMテーマ:マンション
★ 私がさまざまにモデルルームを回ってマンションを探していた頃、東雲のマンションパビリオンで 自らマンション投資をしている販売員 と出会いました。彼の マンション投資の対象はタワーマンション一本で、賃貸しているオーナーチェンジ物件を購入し、賃借人が退去したらすかさず高く売る 、というものです。
この手法には、次のような特徴があります。
1.タワーマンションは、賃貸にも売却にも強い
タワーマンションは人気があるため、 高い賃料 で貸せますし、 高い価格で売却 できます。少なくとも、賃料や売却価格を調整すれば、 借り手がいない、買い手がいない、ということはありません 。その意味で、 オーナー側のリスクが低い と言えます。
2.賃貸中の物件は、空室物件に比べて安く買える
賃貸中物件の購入者は投資家であり、 利回りをみて買い ます。融資を組む場合、 表面利回りが5%超はないとインカム収支が大きな赤字 となります。そのような物件は 持つだけで負債 ですので、買い手を見つけることは困難です。したがって、 オーナーチェンジ物件は、上値が抑えられ、空室物件より安く買える傾向 があります。
3.空室にすれば高く売れる
空室物件の購入者は実需のお客様 です。 利回りなどは関係なく、本人のライフスタイルに合うかどうかが決め手 です。私の感覚では、 実需のタワマン売買の価格水準は、表面利回りで言えば3%台 です。したがって、 利回り5%物件を3%で売ることとなり、ここに投資妙味 が生まれます。
4、タワーマンションは、中古価格も賃料も下落しにくい
タワーマンションは、 エリアのランドマーク的な存在 になりやすく、そのような物件は 人気が落ちないため、中古価格も賃料も下落しにくい です。投資物件をシミュレーションする場合、 経年による賃料下落と出口の売却価格の下落を考慮 に入れなければなりませんが、タワーマンションは 相対的にこの点について楽観視 することができます。つまり、 入口で安く買えていれば、賃貸付けには困りませんので、実需の出口で高く売れる可能性が高く なります。
5.インカムゲインではなくキャピタルゲインをねらう
木造アパートの場合は、経年劣化が激しい ため、高い利回りにより インカムゲインを得て、投下資金の早期回収 を図る投資法です。一方、 タワーマンションの場合は、利回りが低いため、インカムゲインはほとんど見込めません 。その代わり、 値崩れのしにくさを使って出口で高く売ることによりキャピタルゲイン をねらいます。
6.リスクが相対的に低い
以上の通り、タワマン投資は、 入口さえ間違わなければ、根強い賃貸需要に支えられて残債を減らしていき、最後は空室にして売却 をするという、 苦労や悩みがそれほど大きくない投資法 と言えます。もちろん、 今のタワマン人気が続いていることが前提であり、これがひっくり返ればたちまち暗転 することにはなります。
例えば、今投資市場で実際に売りに出されている物件を例に挙げます。 中央区の人気のタワーマンション高層階で、専有面積約71平米の2LDKが6千万円、利回り5.2% で売られています。 本物件の実需での相場は7,390万円 です。
これを1割自己資金、金利2%、期間30年の投資用ローンで購入した場合、 毎月の支払は199,594円 です。賃料月額26万円から管理費・修繕積立金・管理委託費5%を支払うと、 手残りは19,996円、年間239,950円 にしかなりませんので、ここから固定資産税・都市計画税・所得税・住民税を支払うと 年間約10万円は赤字 になるのではないでしょうか。
しかしながら、この物件を 5年間保有すればローン残債は4,709万円、10年間保有すればローン残高は3,945万円 になります。5年後に実需相当(5%下落)7,021万円で売れば、上記のロスや当初の自己資金、仲介手数料等諸費用を差し引いた 実質収益は約850万円 、10年後に実需相当(10%下落)6,651万円で売れば諸費用等控除後の 実質収益は約1,160万円 となります。
ここから 譲渡益課税20% が差し引かれるわけですが、 通常の不動産投資と比べた手間の少なさ、リスクの小ささに対し得られるものは大きい と言えます。とは言え、調子に乗ると痛い目にあう可能性もありますので、 マネージできる範囲で検討する意味はある と思います。
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年11月12日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2834 2020-11-12T19:20:00+09:00 2020-11-12T13:14:37Z 2020-11-12T10:20:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 土地
〇 本町4(「西新宿五丁目」駅) 6,180万円 72.66平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_shibuya/nc_95137125/
都営大江戸線「西新宿五丁目」駅より徒歩8分です。京王新線「初台」駅へも徒歩13分ですので、2路線2駅利用可能です。... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 土地
〇 本町4(「西新宿五丁目」駅) 6,180万円 72.66平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_shibuya/nc_95137125/
都営大江戸線「西新宿五丁目」駅より徒歩8分 です。京王新線「初台」駅へも徒歩13分ですので、 2路線2駅利用可能 です。この土地の良さは 間口が8.3mある整形地 だということで、接する道路も4.5mあります。閑静な住宅街で、 駐車場スペースをとった2階建て が建てられます。 建ぺい率60%、容積率160% 、1種中高層エリアです。間口が広いとファサードをかっこよく仕上げることができます。古屋付きのままの販売となっています。
◎ 中古マンション
〇 キャッスルマンション小岩(「小岩」駅) 2,800万円 2LDK 59.46平米 1996年11月築
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95147090
JR総武線「小岩」駅より徒歩5分 です。地上11階建ての2階に位置する 低層階南向き2LDK です。バルコニー部分が鋭角になっていますが、間取り自体は安定の 田の字型 をしています。LDは11帖、キッチンにもゆとりがあり、カップルであれば広々暮らせそうです。駅周辺は 歓楽街、商店街が密集 しており、 北口のイトーヨーカドー で買い物も便利です。「マンションナビ」によれば、 相場は3,235万円で13.4%割安、賃料相場は15.2万円、表面利回り6.5%想定、実質利回り5.7%想定 で、投資としても悪くありません。
◎ 中古戸建
〇 下井草4(「下井草」駅) 4,280万円 土地97.04平米 建物116.97平米(1981年3月築、15LDK+3K+作業所)
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_suginami/nc_95137103/
西武新宿線「下井草」駅より徒歩4分 です。 南西側5.6m公道に6.4m接する恵まれた敷地 です。 1階と2階が独立 しており、 1階は作業所に1LDK、2階は3K となっています。 トイレは合計4つあり、台所やお風呂も大小それなりに各部屋に 備わっているように見えます。これはどのように使えばいいのか迷いますが、 工夫次第で面白い住み方 ができるかもしれません。いっそのこと取り壊して容積率200%を極力活かした新築建物を作ってもいい気がしますが、古屋付きで売る事情があるのでしょうか。
⇒TOPへ ]]>錦糸町ハイタウン(中古)−にぎやかな「錦糸町」駅近に一人気ままに籠る http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2833 2020-11-11T19:18:00+09:00 2020-11-11T13:37:40Z 2020-11-11T10:18:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ JR総武線「錦糸町」駅より徒歩4分の場所に立地する地上14階地下1階建・総戸数315戸・藤和不動産旧分譲・東海興業施工・1978年10月築の『錦糸町ハイタウン』です。
アドレスは墨田区江東橋4丁目です。江東橋(こうとうばし)は、墨田区のう... coralisland 中古マンション 墨田区 JUGEMテーマ:マンション
★ JR総武線「錦糸町」駅より徒歩4分の場所に立地する地上14階地下1階建・総戸数315戸・藤和不動産旧分譲・東海興業施工・1978年10月築の 『錦糸町ハイタウン』 です。
アドレスは墨田区江東橋4丁目 です。江東橋(こうとうばし)は、墨田区のうち 旧本所区 に当たる本所地域南部にあります。 「錦糸町」駅南口から江東区境(亀戸・住吉・毛利)までを町域とする町 です。「錦糸町」駅前周辺を 錦糸町・亀戸副都心 に指定されたエリアで、鉄道駅名の影響もあり錦糸町と呼ばれる箇所もあります。もしくは旧本所区に属していたことから、歴史ある本所の名を冠し「本所江東橋」と呼ばれていることも少なくありません。現行行政地名は江東橋1丁目から江東橋5丁目まであります。
町名の由来は、 大横川に跨る橋梁名に由来 します。東京市電にも江東橋停留所がありました。本所松代町1丁目から3丁目、本所茅場町1丁目から3丁目、本所柳原1丁目から3丁目と、本所錦糸町の一部で住居表示を実施し、「江東橋」としました。 江東橋には6,284世帯10,070人が住み、このうち4丁目には1,754世帯2,625人 が住んでおり、1丁目から5丁目までの中で最も世帯数が多くなっています。通学校は 錦糸小学校、堅川中学校 となります。
「錦糸町」駅から本マンションまでは徒歩4分 です。同駅南口を三井住友銀行側に出て、 京葉道路 を横断し、そのまま京葉道路沿いに東に進み、江東橋4丁目交差点を右折して最初の曲がり角を左折した右手に所在します。ほぼ1ブロックを占める 地上14階建て、総戸数315戸の堂々と屹立する大規模マンション です。
外装はベージュ系のスタッコ吹き付け、1階は飲食店を含む多数の店舗が入居し商店街を構成 しているのが特色です。住戸は2階より上階に配置され、 専有面積は27平米台〜60平米台、間取りはシングル・DINKSのニーズに即したワンルーム〜2LDK が代表的です。
ロの字状の外廊下 に沿って、バルコニーの採光方向が 東・西・南・北の4パターンの住戸 が配置されています。ユニットバスは住戸タイプにより1点式または3点式です。 エレベーターは2基 稼働、駐車場の上部で 2階のエントランス前のスペースがベンチや花壇のある広場 として活用され、駐輪場も2階に確保しています。敷地内に カーシェアリング設備 があるので、ちょっとしたお出かけに便利です。
24時間営業のスーパーや映画館・スーパー温泉などアミューズメント系の入居する大型複合商業施設やコンビニエンスストアが近く 、利便性が高い立地です。
対象住戸は、 地上14階建て建物の12階に所在する専有面積27.9平米のワンルーム です。 西向きナロースパン で、玄関付近に水廻りを固めた 典型的な投資用住戸の間取り ですが、もちろん自己居住用にも使えます。トイレとバスは同じユニットにありますが、いわゆる 3点セットよりはゆとりがある配置 です。お部屋も 9.3帖 あり、クローゼット付きで、2人暮らしは苦しいですが、 一人で住むには十分快適な広さ です。
販売価格は1,280万円、坪単価152万円 です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,365万円〜1,564万円、『マンションマーケット』では1,305万円〜1,365万円、『ふじたろう』では998万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,465万円〜1,724万円、『マンションレビュー』では1,491万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの 自動査定の平均は1,377万円、坪単価163万円となり、販売価格は7.0%割安 との試算結果です。なお、対象住戸の 賃料相場は月額7.5万円、表面利回り7.0%、実質利回り5.7%と、投資用としても合格点 です。
何と言っても にぎやかな「錦糸町」駅前の利便性を享受できるのが大きな魅力 です。回りに本マンションより背の高い建物がないため、 見晴らしもよく変な騒音もありません 。建物自体は古いですが、好きに リノベーション をして、今流行りの テレワーク等ができる「おこもり」用にも いいでしょう。 投資用も含め用途が広く、将来売却もしやすい手ごろな好物件 だと思います。
種別:中古マンション
名称:錦糸町ハイタウン
価格:1,280万円 (税込)
所在:墨田区江東橋4丁目
交通:「錦糸町」駅徒歩4分
面積:専有27.9平米
詳細はこちら
⇒錦糸町ハイタウン
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年11月4日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2832 2020-11-04T18:32:00+09:00 2020-11-04T13:50:03Z 2020-11-04T09:32:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 中古マンション
〇 シティインデックス秋葉原(「秋葉原」駅) 4,480万円 1LDK 40.25平米 2012年7月築
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95032074
JR山手線「秋葉原」駅より徒歩3分、2012年築の築浅... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 中古マンション
〇 シティインデックス秋葉原(「秋葉原」駅) 4,480万円 1LDK 40.25平米 2012年7月築
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95032074
JR山手線「秋葉原」駅より徒歩3分、2012年築の築浅マンション です。地上10階建ての9階に位置し、 南・東向き角部屋 につき、採光良好です。間取りは、10.7帖のLDK、これに隣接する洋室が4帖、いずれも南向きバルコニーに面するワイドスパン、ウォークインクローゼットもあって、これぞ 正しき日本の1LDK です。ペット飼育可、宅配ボックス有、24時間換気システム、オートロック完備と、築浅マンションの良さが備わっています。「マンションナビ」によれば、 相場は5,001万円で10.4%割安、賃料相場は19.1万円、表面利回り5.1%想定、実質利回り4.4%想定 です。
◎ 中古戸建
〇 粕谷3(「千歳烏山」駅) 6,700万円 土地182.71平米 建物90.72平米(1987年11月築、5LDK+S)
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_setagaya/nc_95102625/
京王線「千歳烏山」駅より徒歩10分 です。驚くべきは土地面積で、 182.71平米(55.26坪) あります。土地形状がHPに掲載されていませんので、おそらくは不整形地なのでしょう。それでも北西4m道路に面しており、土地売りでも同時に掲載していることから、 再建築も可能 だと思われます。建物面積は90.72平米と155.72平米と両方の記載があり、どちらが正しいのか不明ですが、新築の場合、 150平米超の建物建築が可能 なようです。 建ぺい率50%、容積率100%で、1種低層地域 ですから、十分な広さの庭付きの木造2階建てを設計したいものです。
◎ 土地
〇 亀有1(「亀有」駅) 2,780万円 63.26平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_katsushika/nc_95095509/
JR常磐線「亀有」駅より徒歩9分 です。 坪単価145.3万円 と、亀有エリアの相場でも比較的安いと言えます。しかも 西側4m道路に10.4m接道 し、間口が広いのです。地形図がまだないので、もしかすると不整形地かもしれませんが、期待は持てます。 建ぺい率60%、容積率160%、1種住居エリア ですので、地形の制約がなければ 90平米内外の建物が可能 と思われます。また、敷地形状が良ければ、 土地建物総額5千万円程度で、木造2階建て、1部屋約20平米の4戸構成の利回り7%アパート が作れるかもしれません。
⇒TOPへ ]]>23区で災害に強い街は意外なあの区ー災害で肝心なのは地盤や地形だけじゃない http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2831 2020-11-03T21:44:00+09:00 2020-11-03T13:31:09Z 2020-11-03T12:44:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ suumo首都圏版10月27日号では、「首都圏184市区GNSで読み解く『災害に強い街ランキング』を特集しています。GNSとは、「曝露量」と「脆弱性」の2要素を基にスコア化したものです。
「曝露量」とは、「自然災害の発生頻度」と「災害発生... coralisland ノウハウ・経験談 JUGEMテーマ:マンション
★ suumo首都圏版10月27日号では、 「首都圏184市区GNSで読み解く『災害に強い街ランキング』 を特集しています。GNSとは、 「曝露量」と「脆弱性」 の2要素を基にスコア化したものです。
「曝露量」とは、 「自然災害の発生頻度」と「災害発生時に影響を受ける人口割合」から算出し、地震・津波・高潮・洪水・土砂災害・火山災害の6つの自然災害をスコア化 しています。
「脆弱性」とは、 「ハード対策」と「ソフト対策」 の充実度を基に算出され、「ハード対策」とは、建物や上下水道の耐震化、道路の修繕率、防災無線の整備率など、 インフラの整備等の物理的な対策 を指し、「ソフト対策」とは、食料や飲料水の備蓄、10万人当たりの医師数、ハザードマップの公開率など、 物資の備蓄や医療の充実等社会的な備えによる対策 を指します。
首都圏184市区におけるランキング 1位は所沢市、2位は和光市、3位は北本市 と、埼玉県中央部のエリアがトップ3を独占する結果となりました。ここでは、23区のランキングをみてみたいと思います。次の通りです(カッコ内は184市区におけるランキングです)。
1(9) 渋谷区 2(15) 文京区 3(21) 新宿区
4(25) 目黒区 5(26) 豊島区 6(34) 中野区
7(91) 杉並区 8(93) 世田谷区 9(95) 練馬区
このランキングは100位までしか発表されておらず、23区のうち 9区までが100位内にランクイン、しかし14区は圏外 となりました。母数が184市区ですので、23区は総体としてみれば、 他の市区より災害に強いとはいいがたい 結果です。また、上記9区も、6位までは上位と言えますが、7〜9位は184市区ランキングでは90位台で、必ずしも上位にあるとは言えません。
23区トップの 渋谷区 は、名前の通り中心部が低地にあり、暗渠となった渋谷川が地下を流れるなど、必ずしも災害に強いイメージがなかっただけに、意外でした。その意味では、目黒川が流れる 目黒区 や、大繁華街を抱える 新宿区 なども、どちらかと言えば下位を予想していたところです。
渋谷区は、地震への強さで11位、洪水への強さで14位、ソフト対策で6位といったところで高評価でした。文京区は、地震への強さで17位、ソフト対策で5位、新宿区は、ソフト対策で4位でした。つまり、 23区上位は、行政のソフト対策が評価 されている割合が高いようです。
これは、ある意味、 危機意識の表れ なのかもしれません。渋谷区、新宿区は大繁華街を抱え、文京区もビルが密集しており、いざ大災害発生となったときに、 大混乱になる可能性が高い と言えます。これに備えて、 ハザードマップを全面的に公開し、食料や飲料水の備蓄に努めるなど対策を徹底 して行っているのでしょう、医師数については、渋谷区、文京区、新宿区とも多数の病院やクリニックが存在しているだけに、元来充実していると言えます。
私も武蔵小杉で昨年の浸水被害を経験しているだけに、 大事なのは災害発生後一定の期間必要とされる人的支援 であることを痛感しました。災害リスクと言えば、つい地形や地盤にばかり目が行きますが、 通常は目に見えない罹災後のフォローアップ体制の充実度にも、もっと目を向けるべき だと考えます。
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年10月27日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2830 2020-10-27T20:10:00+09:00 2020-10-28T13:38:09Z 2020-10-27T11:10:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 新築戸建
〇 本町5(「幡ヶ谷」駅) 3,980万円 土地40.38平米 建物51.08平米
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shibuya/nc_95011976/
京王新線「幡ヶ谷」駅より徒歩12分と駅からやや距離はありますが、新宿に程近い渋谷区アドレス... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 新築戸建
〇 本町5(「幡ヶ谷」駅) 3,980万円 土地40.38平米 建物51.08平米
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shibuya/nc_95011976/
京王新線「幡ヶ谷」駅より徒歩12分 と駅からやや距離はありますが、 新宿に程近い渋谷区アドレスで3千万円台の新築戸建て です。 渋谷区管理のトラック舗装された遊歩道 に面しており、その 遊歩道の幅員が5.6m あります。ただ、遊歩道ですから、車の進入ができず、その点がこの価格の理由だと推察しています。 間取りは1LDK+S、南向き8.1mのルーフバルコニー、2階の洋室は吹抜けを設けた勾配天井を採用し、部屋の上部には約5.7平米のロフト収納 があり、魅力は十分です。
◎ 中古戸建(借地)
〇 大島4(「大島」駅) 1,480万円 土地66.03平米 建物157.14平米(1980年2月築、3LDK+P)
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_koto/nc_95052433/
都営新宿線「大島」駅より徒歩7分、同線「西大島」駅より徒歩8分 です。 借地権物件 ですので、通常は私はスルーするのですが、 建物がなんと150平米超あって価格1,480万円 です。1階はシャッター付きガレージ、2階がキッチン・ダイニング+リビング、3階に3洋室となります。建物の状態はわかりませんが、投資用で考えた場合、 賃料は15万円はとれる のではないでしょうか。 地代は月額12,040円 ですので、 実質利回りは現況で11.2% と計算できます。 リフォームにどれくらいかかるか が購入判断の決め手となりそうです。
◎ 土地
〇 弥生町5(「中野富士見町」駅) 1,990万円 36.78平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nakano/nc_95060203/
東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅より徒歩9分、同線「方南町」駅より徒歩13分 です。道路付けは弱いですが、だからこそこの値段、 接道も4.69mありますし、6m間口ぽい 地形です。私道奥ですから、 人通りも少なく静か なことでしょう。「中野富士見町」駅界隈で最大のスーパー 「ライフ南台店」へ徒歩5分、「まいばすけっと中野弥生町」へ徒歩2分 と利便性がありながら、住宅街である中野富士見町エリアらしい落ち着いた暮らしが期待できます。 建物面積は50平米を少し超える程度 になると思われますが、 南向きで明るいマイホーム となることでしょう。
⇒TOPへ ]]>ブランズ代々木参宮橋(新築)ー生活環境と利便性にバランスされた価格設定 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2829 2020-10-21T19:25:00+09:00 2020-10-25T13:19:44Z 2020-10-21T10:25:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ 小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩3分、JR山手線「代々木」駅より徒歩11分の場所に立地する東急不動産&三菱地所レジデンス&サンウッド&三信住建分譲、第一・植木特定共同企業体施工、地上7階地下1階建・総戸数53戸の『ブランズ代々木参宮橋... coralisland 新築マンション 渋谷区 JUGEMテーマ:マンション
★ 小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩3分、JR山手線「代々木」駅より徒歩11分の場所に立地する東急不動産&三菱地所レジデンス&サンウッド&三信住建分譲、第一・植木特定共同企業体施工、地上7階地下1階建・総戸数53戸の 『ブランズ代々木参宮橋』 です。
アドレスは渋谷区代々木3丁目 です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、 旧代々木村一帯 のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷や上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、 代々幡村 となりました。
1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に 渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区 (大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。
代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに 代々樅の大木 があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。
本マンションの立地する代々木3丁目は、住宅街が大半を占め、甲州街道沿いには文化服装学院や文化女子大学があります。住居表示実施以前には、町域の大半が 「代々木山谷町」 でした。
「参宮橋」駅から本マンションまでは徒歩3分 です。同駅を北側に出て、駅舎に沿って新宿方面へ歩き、参宮橋交差点を横断してさらに線路に沿って北東方向に歩いた場所に所在します。 敷地北側は小田急線の線路、南側は首都高速4号新宿線 が走っていて、閑静な住宅街とは言い難い環境ではあります。 「代々木」駅からは徒歩11分 で、同駅から西へ、首都高速沿いに歩いた場所に所在します。
明治神宮の森の傍 に位置しています。船首のような敷地形状から建物形状もその影響を受けていますが、その 「不規則性」から「規則性」を紡ぎ出すようなファサード を意図しているようです。珍しいのは エントランスロビーの床に無垢材フローリング を採用しているところで、これに合わせた コーチエントランスや坪庭 が本マンションの美意識を表現しています。
「参宮橋」駅周辺には隠れ家的なレストランやバーがあり、 大繁華街そばの街らしい雰囲気 があります。各地へのアクセスも、 同駅から「新宿」駅へ3分、「大手町」駅へ14分 という高い利便性を誇ります。同駅へと続く緩やかな坂道の途中には 明治神宮の西参道口 があり、都心の豊かな自然を楽しむことができます。
また、本地は、古代から堆積した 強固な地盤を持つ武蔵野台地の東端に立地する代々木台地 にあり、地震等への脅威にも安心感をもたらします。
お買い物は、 参宮橋商店街に徒歩2分、まいばすけっとに徒歩3分、ココカラファインやウェルシアなどに徒歩4分 です。 明治神宮へ徒歩3分、代々木公園へ徒歩13分 という緑に恵まれた立地、 東京乗馬クラブに徒歩2分、代々木ポニー公園に徒歩3分、代々木図書館に徒歩4分 となります。 東京都庁にも徒歩12分 の近さです。
専有部の設備については、キッチンに ガラスディバイダ― という珍しいオイルガード、 スライド式ビルトイン食洗器、ハンス・グローエ社とクリンスイが共同開発した混合水栓 など、キッチンに力を入れています。共用部分には 防災備蓄倉庫 も備わっています。
間取りは1LDK〜3LDK、専有面積43.92平米〜91.38平米 で、間取りによっては敷地形状に影響を受けているものもあります。予告広告の 販売価格は6,480万円予定〜1億7,970万円予定、坪単価488万円〜650万円程度 となっています。 平均坪単価は550万円〜600万円程度 でしょうか。
首都高や鉄道に挟まれ、 生活環境という点では悩みますが 、駅徒歩3分の近さやJR山手線・総武線「代々木」駅までも徒歩11分の 利便性は魅力 です。 共用部のグレード感 も高く、 利便性重視の最近の傾向からは、検討し得る絶妙の価格設定 だと考えます。
公式ホームページ ⇒ブランズ代々木参宮橋
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年10月16日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2828 2020-10-16T19:29:00+09:00 2020-10-16T13:30:20Z 2020-10-16T10:29:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 中古戸建
〇 尾山台1(「九品仏」駅) 5,780万円 土地99.15平米 建物94.77平米(1996年7月築、4LDK+P)
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_setagaya/nc_94893017/
東急大井町線「九品仏」駅より徒歩8分、同線「尾山台」駅より徒... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 中古戸建
〇 尾山台1(「九品仏」駅) 5,780万円 土地99.15平米 建物94.77平米(1996年7月築、4LDK+P)
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_setagaya/nc_94893017/
東急大井町線「九品仏」駅より徒歩8分、同線「尾山台」駅より徒歩11分 です。東西に細長い土地で、 接道間口は5m になります。 建ぺい率40%、容積率80%で、現況建物は建ぺい率・容積率ともオーバー していますので、通常の住宅ローンは使用できません。車庫部分がRCですので、取り壊すにもお金がかかりそうです。それでもこの立地で 土地値としては格安 です。築25年程度でまだまだ使えますから、中古戸建としてリフォームしてしばらく住んだ後、余裕ができたら新築2階建てに建て替えてもいいかもしれません。 大型車庫は電動シャッター付きで、広々 としています。接する 道路の幅員も6m ありますので、車庫入れに苦労することはないでしょう。
◎ 土地
〇 三軒茶屋1(「三軒茶屋」駅) 7,980万円 83.57平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94951240/
東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩9分 です。 坪単価315.7万円 で、三軒茶屋エリアでは標準的な価格設定と言えます。 幅員6.3mの公道に6.3m接道する整形地、建ぺい率60%、容積率200% が使える恵まれた土地です。用途地域は第1種中高層住居専用地域で、斜線はかかるでしょうが、 土地・建物合計1億円超で建築面積150平米超のマイホーム が建てられます。参考プランは 車庫付4LDK、建築面積156.49平米、建物価格3,180万円 となっています。取り扱う仲介事業者が多いことからも、この土地が 売れ筋 であることを物語っています。
◎ 中古マンション
〇 ローレルタワールネ浜松町(「浜松町」駅) 6,780万円 2LDK 52.39平米 2020年1月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94978997/
JR山手線「浜松町」駅より徒歩10分、新交通ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩1分、都営三田線「三田」駅より徒歩13分 です。 本年1月竣工の大規模タワーマンションで、まだ新築マンションとして分譲中 です。 坪単価428万円で、本マンションの分譲時の平均坪単価が412万円 ですから、良心的な価格設定と言えそうです。東向きで、 目の前を遮るものがなく、L字5連FIX窓によるオーシャンパノラマビュー が楽しめます。LD、洋室の 天井高が2,700m あり、未入居ではなさそうですが シックで洗練された内装 です。クラブラウンジなど 充実した共用施設・サービス が享受できるのもうれしいポイントです。
⇒TOPへ ]]>不動産投資の効率性とリスクーマンション投資は本当に手軽なのか? http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2827 2020-10-13T19:44:00+09:00 2020-10-13T13:43:54Z 2020-10-13T10:44:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ 「大変です!」
ある日、私の職場で経営戦略部のA君が飛び込んできました。
「どうしたんだ、A君らしくない」
机の上のコーヒーを飲んで一服しようと思っていた私は、A君のただならぬ表情に思わず手を止めました。
「ITベン... coralisland ノウハウ・経験談 JUGEMテーマ:マンション
★ 「大変です!」
ある日、私の職場で経営戦略部のA君が飛び込んできました。
「どうしたんだ、A君らしくない」
机の上のコーヒーを飲んで一服しようと思っていた私は、A君のただならぬ表情に思わず手を止めました。
「ITベンチャー企業のB社が我が社の製品Cと競合するアプリを開発しまして」
「ん。Cって何だっけ…あ、あの情報管理部でDさんがこつこつ更新しているファイルのことか」
「B社のアプリは、クライアントに無償で提供するんだそうです!」
「えっ、まあ、大した製品じゃないから…うちは、ほら、主力の製品Eにその分もっと傾注すればいいんじゃないか」
「何言ってるんですか!」
A君の剣幕に驚いて、あらためて我が社の製品Cの状況について説明を受けました。この 製品Cにかけている年間コストは4百万円なのに対し、なんと売り上げは1億5千万円 もあるというのです。確かに 我が社の主力製品Eの売り上げは約100億円ではあるものの、それにかかるコストは70億円 にも上っています。 ROI(Return on Investment=費用対効果)は主力製品が42%なのに対し、周辺商品Cは3,650%という「化け物製品」 だったのです。
厳密にいえばDさんの人件費を加える必要があるかもしれませんが、 Dさんも製品Cへのケアは本来の庶務業務の片手間にやっているに過ぎず、無視してもいい くらいです。製品Cの製造過程は、 他社からデータを4百万円で購入し、それを各クライアントの文字コードに合わせてコード変換をして、ファイル化して送信 しているだけなのです。このファイルは毎月更新されるので、これをクライアント約400社に送り、 更新費を含めた年会費をとっている のでした。
送っている コンテンツも地味ですが、業務にはなくてはならないもの です。 あまりに地味すぎて、他社は見向きもしなかった わけですし、 B社は無償で配る付加サービスぐらいにしか位置付けません でした。しかし、これにより我が社の製品Cは大打撃を受けることになります。おそらく ひとたまりもなく淘汰 されていくことでしょう。
逆に言えば、 儲かる秘訣というのは、誰も見向きもしない分野で地道に取り組むことだと実感 しました。本業務を5年やっている 庶務担当のDさんは、実は我が社の稼ぎ頭だったわけで、一人で7億5千万円を稼ぎ出した ことになります。この多大な貢献に、 社長賞を出してもいいくらい です。
現在、サラリーマンの副業が取りざたされ、 皆が手を出しやすいのがワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資 です。少額の元手で年間数十万円の副収入などと言われていますが、そのためには 数千万円の投資ローン を組まなければなりません。上記の ROIは40%もいけばレバレッジの効果として合格点となりますが、リスクはその分極大化 します。
製品Cは、元手をほとんどかけていないため、リスクは極めて小さく、利益は極めて大きい「金の成る木」 でした。もちろん今回のB社アプリのためそんな思いはできなくなりますが、 撤退コストもほとんどなく、「ああ、残念だったね」ですんで しまいます。
私たち サラリーマンが考えるべき投資とは、本来このようなリスクも苦労も少なくて、撤退が容易なニッチな仕組みを自分の頭を使って構築すること ではないでしょうか。業者の言われるままマンションに大金を投資し、借金を背負うよりは はるかに健全 です。 社会にも貢献できるわくわくできるクリエイティブな事業を構想 してみたいものです。
⇒TOPへ ]]>気になった物件をご紹介―2020年10月12日 http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2826 2020-10-12T19:34:00+09:00 2020-10-12T13:30:14Z 2020-10-12T10:34:00Z JUGEMテーマ:マンション
◎ 土地
〇 中野1(「中野坂上」駅) 5,980万円 69.44平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nakano/nc_94959774/
東京メトロ丸の内線「中野坂上」駅より徒歩9分、JR中央線「東中野」駅より徒歩9分です。坪単価284.7万円で本エリアでは格... coralisland 各種物件 JUGEMテーマ:マンション
◎ 土地
〇 中野1(「中野坂上」駅) 5,980万円 69.44平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nakano/nc_94959774/
東京メトロ丸の内線「中野坂上」駅より徒歩9分、JR中央線「東中野」駅より徒歩9分 です。 坪単価284.7万円 で本エリアでは格別安いわけではありません。それでも注目したのは、 南北両面道路に接し、それぞれの道路幅が5.4m、容積率が200% である点です。建築条件付き土地で、 2,000万円の建築費で車庫付き余裕の4LDK、建物面積111.33平米 が建築可能です。車庫を作ると1階が納戸部屋になりがちですが、本物件は両面道路のためにそんなデメリットがありません。ちょっと惚れた物件です。なお、 建築条件付きをはずすと6,280万円 で販売となるそうです。
◎ 中古マンション
〇 パークホームズ六本木乃木坂アーバンレジデンス(「乃木坂」駅) 4,980万円 1LDK 37.65平米 2006年2月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94962168/
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅から徒歩2分、同日比谷線「六本木」駅から徒歩8分、同銀座線「青山一丁目」駅から徒歩10分 と、 都心港区ブランド3駅が徒歩10分内 で利用できます。本マンションは最近価格が落ち着いてきていて、 2006年築とまだ築浅といえるのに坪単価437万円 という納得の価格水準です。 内廊下設計、浴室はミストサウナ付き、白を基調としたお洒落な室内 で、 LDKは11帖 と十分な広さ、キッチンがかわいらしいです。エレベーター停止階が3階となっているのは地下1階が1階扱いということでしょう。「マンションナビ」によれば 相場は4,983万円となり、ほぼ相場価格 、 想定賃料は19.3万円、表面利回り4.7% です。
◎ 新築戸建
〇 東浅草1(「浅草」駅) 3,380万円 土地48.85平米 建物44.47平米
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_taito/nc_94957717/
東京メトロ銀座線「浅草」駅より徒歩15分 と駅から距離はありますが、 東京メトロの「浅草」駅に十分歩ける距離感で、なんと3千万円台前半の新築戸建て です。ブラックな外装が今風で、 2階は勾配天井5.2mの広々とした高さ、大収納のロフト、ルーフバルコニー付き と、しかも 開放感ある角地立地 です。前面道路幅が3.3mで、セットバック後がこの道路幅なのでしょう。建物面積は容積率500%をとても活かせませんが、 小さいお子さんの3人家族であれば楽しく暮らせる浅草マイホーム です。
⇒TOPへ ]]>ダイアパレス四谷舟町(中古)−「四谷三丁目」駅徒歩2分の坪215万円ワンルーム http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2825 2020-10-05T19:42:00+09:00 2020-10-06T13:56:38Z 2020-10-05T10:42:00Z JUGEMテーマ:マンション
★ 東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅より徒歩2分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩5分の場所に立地する地上7階建・総戸数31戸・ダイア建設旧分譲・日本国土開発施工・1979年3月築の『ダイアパレス四谷舟町』です。
アドレスは新宿区舟町で... coralisland 中古マンション 新宿区 JUGEMテーマ:マンション
★ 東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅より徒歩2分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩5分の場所に立地する地上7階建・総戸数31戸・ダイア建設旧分譲・日本国土開発施工・1979年3月築の 『ダイアパレス四谷舟町』 です。
アドレスは新宿区舟町 です。舟町は、新宿区の南東部に位置し、北は住吉町、東は荒木町、南は四谷三丁目、西は愛住町に接しています。町域内を外苑東通りが縦貫し、北は靖国通りが、南は新宿通りがそれぞれ面してはいないが至近にあります。幹線道路沿いは各種ビルが立ち並んでいますが、道路から離れた町域内の多くは住宅地となっています。
江戸時代には武家地・寺地 でした。初期には全勝寺一帯に杉林が存在し、伐採されて四谷丸太として売り出されました。材は舟板としても利用され、全勝寺西隣の全徳寺から現在の新宿通りに至る道は舟板横町と呼ばれました。幕末には近藤勇の養父近藤周斎が隠居しています。1872年(明治5年)の町起立の際、舟板横町に因んで 四谷舟町 と名付けられました。1908年(明治44年)に冠称を外し、町域も変わらず現在に至っています。
2019年12月1日現在、1,017世帯1,416人が住んでいます。学区は 四谷小学校、四谷中学校 になっています。
「四谷三丁目」駅から本マンションまでは徒歩2分 です。同駅2番出口から外苑東通りを北上した左手に所在します。 「曙橋」駅からは徒歩5分 で、同駅A4出口から外苑東通りを南下した右手に所在します。道のりはいずれの駅からもほぼフラットです。このほか、 「四ツ谷」駅からも徒歩12分 となります。周辺でのショッピングやグルメを楽しめ、通勤・通学にも適したマンションです。
ホワイトカラーのタイル貼りの外観 で、ワンルーム〜2LDKなどバリエーションに富んだ間取りがあり、シングルから少人数のファミリーまで幅広い都心型のライフスタイルに対応したプランニングです。 リフォームが施され綺麗な内観をもつ共用部分 に、各戸とも全居室にクローゼット収納を備え、セキュリティ面でもモニター付きインターホンや管理人巡回体制が備わります。また楽器演奏も相談により可能です。
1階にはおしゃれな美容院 が入っており、慶應義塾大学病院徒歩圏内です。向かいにはコンビニエンスストアがあり、数軒先にはコインパーキングもあり、 利便性が高く、SOHO利用の部屋も あるようです。
対象住戸は、 地上7階建て建物の2階に所在する専有面積27.42平米のワンルーム です。玄関から左手は広さのあるキッチン、右手は洋室となり、水廻りは玄関廻りに固められています。バルコニーは西向きで面積3.36平米とそれほど大きくありません。
今月目途で新規リフォーム工事 が行われており、 キッチン・浴室・トイレ交換、壁・床・全室の内装交換 が行われる予定です。
販売価格は1,780万円、坪単価215万円 です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,899万円〜2,102万円、『マンションマーケット』では1,473万円〜1,554万円、『ふじたろう』では1,392万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,603万円〜2,009万円、『マンションレビュー』では1,522万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの 自動査定の平均は1,647万円、坪単価199万円となり、販売価格は8.1%割高 との試算結果です。ただ、本物件は リフォームがなされますので、そのコストを考えた場合にはお得 とも言えます。 賃料は10万円が相場 とされ、この場合 表面利回りは6.8%、実質利回りは5.5% です。投資用でお考えであれば、本マンション 5階の同面積住戸が、おそらくリフォームなしで1,450万円 となっています。
種別:中古マンション
名称:ダイアパレス四谷舟町
価格:1,780万円 (税込)
所在:新宿区舟町
交通:「四谷三丁目」駅徒歩2分
面積:専有面積27.42平米
詳細はこちら
⇒ダイアパレス四谷舟町
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