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松田聖子という時代−永遠のアイドルとヴィンテージマンション
JUGEMテーマ:マンション

★ 昨日ふと「蒼いフォトグラフ」が聴きたいな、と思いました。この歌は私が大学1年の頃の松田聖子のヒット曲です。どうも2週間ほど前にラジオで流れていたのを車で偶然聴いたのを脳が記憶していたようで、何かの刺激がその脳の引き出しを開けたのでしょう。

 しかし、ピンクフロイドやキングクリムゾンなど、先鋭的な(ある意味古典的な)洋楽ばかり聴いていた私に、
なぜか当時の松田聖子の曲はずっと印象に残っています。特に、「蒼いフォトグラフ」と同時期に発表された「瞳はダイアモンド」は、その歌詞が鮮明な画像イメージを伴って今でもまぶたに浮かんできます。

 今は便利な時代になったものです。あの曲を聴きたい、と思ったときにすぐ聴けるのが
YOU TUBEで、あれから30年ぶりに松田聖子のヒット曲の数々を歌詞とともにじっくりと聴いてみました。松田聖子の曲に対する30年来の「心のひっかかり」の理由を探りたかったからでもあります。

 「光と影の中で腕を組んでいる」まず、「蒼いフォトグラフ」の歌謡曲らしからぬ冒頭のサビフレーズに瞠目しました。次に続く歌詞が「今一瞬あなたが好きよ 明日になればわからないわ」と、わかりやすい通俗な歌謡曲のフレーズが「今一瞬」という言葉を添えるだけで詩的な表現に昇華しています。このただならぬ表現力は、当時歌謡曲の一時代を築き上げた松本隆の作詞によるものでした。そして、これに曲をつけたのが呉田軽穂、すなわち松任谷由実でした。

 これ以外にも、
「ボーイの季節」抒情あふれる少年期の追憶「ハートのイアリング」の明るい曲調ながら切なさに満ちたストーリー性など、じっくり聴きこめば聴きこむほど、作詞・作曲・編曲の見事な組み合わせ、そしてその全てにそれぞれの情感を込めて歌う松田聖子の歌唱力・表現力目がすっかり釘付けになりました。この時代には確かに、松田聖子という、皆が憧れるにふさわしい完璧なアイドルが存在していたのです。

 ちなみに、上記の「ボーイの季節」は
作詞・作曲が尾崎亜美、「ハートのイアリング」は作詞がやはり松本隆、作曲がHolland Rose(佐野元春)、また「瞳はダイアモンド」は作詞・松本隆、作曲・呉田軽穂(松任谷由実)の当時の一流の作詞家・アーティストの手によるものです。私はまさか、30年前の歌謡曲がこんなにクオリティが高く(現代のお手軽ポップスと比べると一目瞭然です)、その映像にこんなに魅了されるとは思いもしませんでした。

 これらについて、YOU TUBEの松田聖子のヒット曲「ガラスの林檎」のコメント欄に書かれたnihonkk1208さんの次のコメントが私の感じたことを最も的確に言い当てていました。

◇ 松本隆さんとユーミンだったかの対談で、
「日本のポップスの最高峰は<松田聖子の楽曲>だった様に思う」と話していた記憶があります。

◇ それは、<ビートルズ><GS><フォークソング>を経たのちの
時期(とき)の一国一城の主であるトップアーチストたちが{『松田聖子』という共通の土俵で腕を競い合ったから}です。後にも先にも、そんな存在の歌い手は日本には存在しません。それらすべての難曲を「松田聖子だけが歌いこなせた」結果が【日本のポップスの最高峰】になったのだと思います。 

 …さて、松田聖子の話をなぜ長々とここでするのか、ということですが、
マンションも「最高峰」を目指すのであれば、全ての要素が揃っていなければならない、と思うからです。よく私達は、マンションは「立地が命」と言い、確かに立地はマンションの要素の中で最も重要な条件ですが、それだけでは「傑作」にはなりません。
 
 マンションとは、そもそも立地にふさわしいコンセプトがあり、それに適合したデザイン、グレード、外観、意匠、配棟計画、植栽計画、照明計画、共用施設、構造、設備、仕様、セキュリティ等、多方面からなる諸要素の複雑な集合体です。これらが全てベストマッチしたときに他の追随を許さない「傑作」が生まれ、この「傑作」のみが真のヴィンテージマンションとして、それにふさわしい称号を得ていくのだと思います。

 ヴィンテージマンションとは即ち、「完璧さへの憧憬」であり、「30年経っても鮮明に覚えている印象力の強さ」です。確かに「名作」と呼ばれるマンションには、関係者全てが、ビジネスを超えて魅せられたように造り上げた、ひたむきな「何か」があるように感じます。

 ヴィンテージマンションとは、言わば皆が仰ぎ見る「永遠のアイドル」なのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:13 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド世田谷松原(中古)−「下高井戸」駅徒歩1分の緑多きランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王線「下高井戸」駅より徒歩1分、東急世田谷線「下高井戸」駅より徒歩2分の場所に立地する平成16年8月築・野村不動産旧分譲・東急建設施工・地上9階建・総戸数60戸の『プラウド世田谷松原』です。

 アドレスは世田谷区松原3丁目です。世田谷区松原は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に含まれます。東に大原、羽根木、南に梅丘、豪徳寺、西に赤堤、北に杉並区和泉、永福、下高井戸と接しています。幹線道路は国道20号に接し、赤堤通りが通っています。地形は南に向かって下る傾向があり、河川は、西から東に流れる北沢川に南で接していますが、暗渠化されています。

 鉄道各駅周辺、国道20号沿いに
商業地があり、その他は住宅地が多くなっています。松原には北沢警察署、北沢税務署が存し、警察署等の管轄のみならず、世田谷区北沢地域の物理的中心に近い位置関係が示されています。松原は、元々、東京府(武蔵国)荏原郡松原村でした。その後、上北沢村、赤堤村と合併して松沢村となり、東京市編入、住居表示実施等を経て、現在の形となり、各鉄道の開業後、急速に宅地化が進みました。

 本マンションは、
「下高井戸」駅に徒歩1分の至近の距離にあります。大手デベロッパーの分譲マンションで、ここ20年ほどは同駅徒歩1分の物件は出ておらず、希少性があります。しかも、面積1,523.76平米の敷地の50%は公開空地となっており、狭い敷地ながらゆとりを感じさせるものになっています。「下高井戸」駅は住宅地中心の駅であるため、駅前でありながら喧騒に囲まれている雰囲気はありません

 もちろん、
駅前としての活気もあります。もともと駅前商店街の一角でもあるため、日常のお買い物等の生活利便性は高いものがあります。特に、道路を隔てた本マンション北側には「西友下高井戸店」(徒歩1分)があり、また本マンション北側にはドラッグストア「くすりのセイジョー」があるなど、周辺店舗だけで通常の用事は済んでしまいます。

 お子さんの通学も、
区立松原小学校が徒歩3分、区立松沢中学校が徒歩7分と、安心できる距離感です。徒歩9分の赤松公園には程良い遊具や多目的球技場があり、春は桜の花がきれいです。

 本マンションの建物は
前面道路からセットバックしており、近隣とは一定の間隔を確保、また雁行プランとなっていて各戸のバルコニーを独立させ、プライバシーを高く保った居住空間を実現しています。駅徒歩1分だと防犯面も気になりますが、セコムと提携の24時間マンションセキュリティシステム「アーバント」を採用し、全開口部にはセコムと連動した防犯センサーを設置するなど、セキュリティには特に配慮した設計となっています。

 総戸数60戸の間取りは
ワンルームから3LDKまで(専有面積32.62平米〜88.02平米)あり、駅徒歩1分に由来する単身需要と下高井戸エリアに由来するファミリー需要の双方を取り込んでいます。防災倉庫等も備えており、災害時の備えも安心できます。ディスポーザー、タンクレス型トイレ、二重床・二重天井など、設備・構造については水準以上のものが備わっています。

 対象住戸は地上9階建て建物の
5階に所在する専有面積55.11平米の2LDKです。西向きバルコニーの西・北角部屋で、日照・眺望ともに良好、冬場には富士山を望むこともできます。アルコーブ付の玄関から入ると間取り中央に廊下があり、西側に11.7帖のLDK、東側に6.7帖の洋室で、PP(パブリック・プライベート)分離が明確になっています。

 3.6帖のDENには洋室から入る形ですが、間取り変更は有償で可能となっています。DENには大型のウォークインクローゼットが付いており、これだけで収納力は十分です。LDKは三方開放となっており、通風に優れています。LDK部分には柱の出っ張りが2か所にあるのがやや残念なところです。浴室は1317サイズで標準的です。洗面所の脱衣場が少し狭くなっています。全体に台形型の間取りですが、居室部分には大きな影響は与えていません

 販売価格は4,480万円、坪単価269万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、283万円[下高井戸坪単価]×1.107[駅距離補正]×0.783[築年数等中古補正]=坪単価245万円となりました。一方、『マンションナビ』では対象住戸の平均相場は坪単価270万円〜288万円となっています。やはりプラウドブランド×駅徒歩1分としてのランドマーク性が高値での取引を可能にしているのでしょう。

 対象住戸の写真を拝見すると、現在の
所有者の方はきれいにお使いのようで、魅力的なディスプレイになっています。また、ディンクスの使用には格好の間取りで、その場合にはDENの使い方がポイントとなりそうです。緑豊かな植栽計画も駅前でありながら心を癒してくれるもので、都心で働く30代・40代を中心に強くアピールする物件と拝察しました。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド世田谷松原
 価格:4,480万円 (税込)
 所在:世田谷区松原3丁目
 交通:「下高井戸」駅徒歩1分
 面積:専有 55.11平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド世田谷松原

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの価格が上昇!−その要因と今後のあるべき方向性とは?
JUGEMテーマ:マンション

★ 今月26日付の日経新聞の記事によれば、中古マンションの販売価格が上昇しています。平均価格は約3年ぶりに首都圏1都3県でそろって上昇しました。特に東京都心部の値上がりが目立ちます。景気の回復期待、金利の先高観を背景にマンション需要が拡大するなか、新築よりも手ごろな価格が支持されています。新築マンションの価格が強含んでいることも背景にあります。

 民間調査会社の東京カンテイ(東京・品川)が25日に発表した
8月の首都圏の中古マンション平均価格(70平方メートル換算)は、2,789万円と前月比0.9%上がりました。上昇は2カ月ぶりです。都道府県別では東京が0.9%上昇し、埼玉、千葉、神奈川を含め1都3県全域で上昇したのは2010年6月以来です。東京23区内では4,034万円と、17カ月ぶりに4,000万円を超えました。

 「契約件数は今年度に入り前年度比で1割強増えている」(三井不動産リアルティ)とのことです。金利や住宅価格の先高観から「これまで賃貸住宅に住んでいた層が積極的に買い始めている」(東急リバブル)模様です。また「割安な古い物件を購入してリフォームして使うケースも目立つ」(不動産大手)といいます。

 供給が減っている点も値段を押し上げています。東京カンテイによると、首都圏の中古マンションの8月の販売件数は3万1,898戸と前年同月比で15%減少しています。「価格の先高観から売り主側が急いで売ろうとしない。値段交渉をしても下がらない例が増えている」(東急リバブル)とのことです。ただ先高観が広がる一方で、値上がりが続けば需要が後退するとの指摘も出ています。

 新築マンションの価格も上昇しています。不動産経済研究所(東京・新宿)によると、今年1〜8月期の平均価格(首都圏)は4,805万円と前年同期比で5.3%上昇しました。販売が増加しており「今年は3年ぶりに平均価格が前年を上回りそうだ」(同研究所)ということです。

 20年の五輪開催もマンション市況には強材料となりそうです。「新たな交通網の整備で湾岸地区の価格が大きく上がる可能性がある」(みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリスト)といいます。

 中古マンション価格は中部圏は1,478万円と前月比0.3%上昇するなど
首都圏以外でも回復傾向が出ています。関西圏は1,798万円で横ばいです。

 以上が日経新聞の記事の概要です。この記事は、東京カンテイのプレスリリース『2013年8月 三大都市圏のマンション価格変動指数』等を基にしていますので、本資料を中心に見てみたいと思います。

 このプレスリリースを見ますと、首都圏のマンション中古価格は、きわめて緩やかながらも、
2007年1月以降、3回の上昇期と2回の下降期を経験しています。第1回の上昇期は2007年1月以降2008年1月までで、ちょうど不動産プチバブル期の絶頂期に当たります。中古価格も指数が78.8から85.6まで、1年間で8%も上昇し、この6年間で最高値を示しました。

 その後、不動産プチバブル爛熟期から
第1回の下降期となり、その後のリーマンショックの到来により下降傾向が強まって2009年5月には指数76程度まで下がりました。しかし、そこからはリーマンショックの影響から徐々に脱却し、第2回の上昇期として2011年1月には指数が79.8まで回復します。

 ところが、ここで勃発したのが
東日本大震災で、首都圏の中古マンション市場は第2回の下降期を経験することになります。その影響は日本経済が元気と自信を喪失したこともあって長引き2013年1月の指数73.3までだらだらと下り基調が続きました。

 そして、そこから
現在まで第3回の上昇期に入っています。自民党政権が復帰して「アベノミクス」効果と消費税増税のイベントが相乗効果を生み、中古マンション市場が上昇、2013年8月は上記記事のとおり指数74.6まで回復しています。

 中古マンションの供給減というのも新たな変化です。通常、新築マンションが供給されればされるほど、マンション総数は大きくなるわけで、中古マンションとしての供給戸数も増加していくのが自然です。これが前年同月比で15%も減少している理由は、記事のとおり「価格の先高観」なのかはよくわからないところです。

 新築マンションと中古マンションとの関係は2とおりの見方あります。第一の見方は、新築マンションの価格と中古マンションの価格は負の相関関係にあるというもので、新築マンションが売れなくなって価格が下落し、供給戸数が減退すると、マンション購入需要が一定だと仮定すれば、新築マンション戸数が減少した分、購入者層は中古マンションに向かわざるを得ず、中古マンション価格が上がる、というものです。

 第二の見方は、新築マンションの価格と中古マンションの価格は正の相関関係にあるというもので、新築マンションの人気が上がって価格が上昇すると、その価格上昇についていけなくなった購入者層は中古マンションに向かわざるを得ず、中古マンション価格が上がる、というものです。

 第一の見方と第二の見方はどこが違っているかと言えば、
第一の見方は、マンション購入需要を一定とする前提があり、その意味でより静的な分析ですが、第二の見方は、マンション購入需要を景気変動の波に合わせて変化するものととらえており、その意味でより動的な分析と言えます。そして、実際には第二の見方がより実態に即していると言えるでしょう。

 いずれにしても、これらの見方は、
中古マンションを新築マンションの代替ととらえているところに限界があります。すなわち、マンション購入者層のうち一定割合は、新築マンションよりも明らかに中古マンションの方を選好しているからです。ただし、このような層が薄いことが日本の不動産政策の悩みの種であり、今後中古マンションの潜在供給数が増加し続ける中で、そのことが我が国の不動産市場のネックとなりかねません。

 現在は5カ月連続の上昇基調にある中古マンション市況ですが、
長い目でみればやはり下落トレンドにあり、この東京カンテイの調べでも、1985年を指数100とした場合、新築マンションが143.2、中古マンションが74.6と、価格トレンドに約2倍の格差がついています。今回の流れをきっかけに、新築マンションの市場動向とは切り離された独自の中古マンション市場が確立されることを望みたいものです。

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| 市場動向 | 21:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー武蔵小杉(新築)−アリオ武蔵小杉臨接の好バランスタワー
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★ JR横須賀線・湘南新宿ライン(宇都宮線・横須賀線)「武蔵小杉」駅より徒歩4分、東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩7分、JR南武線「向河原」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設施工・地上53階地下3階建・総戸数800戸の『シティタワー武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区中丸子です。川崎市中原区は、川崎市を構成する7区のうちのひとつで、人口・世帯数は、川崎市で最大となっています。また、サッカーJリーグの川崎フロンターレの本拠地である等々力陸上競技場川崎市市民ミュージアムなどのある等々力緑地が区内にあります。地理的には川崎市のほぼ中部に位置し、区の北東は多摩川で東京都と境を接し、西南は矢上川が流れています。

 しかし、近年の川崎市中原区、特に武蔵小杉は、
「武蔵小杉」駅を中心とした大規模再開発で有名で、直近では首都圏で地価上昇率トップを記録する注目の街です。その人気を支えるのは四方八方に伸びる鉄道網で、JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・南武線、東急東横線・目黒線等が行き交い、13路線にも及ぶ多路線を使いこなして都心方面へも横浜方面へも自在な交通アクセスです。

 私も武蔵小杉在住ですが、やはり
交通アクセスの良さは実感します。特に、都心方面だけならありきたりですが、千葉・埼玉・横浜・鎌倉・川崎・登戸など、東西南北思わぬ方向にアクセスでき、遠いと思っていた場所に「あ、こんな簡単に行けちゃうんだ」と驚いたこともしばしばでした。

 その交通アクセスのよさを基に、駅前再開発で次々と
タワーマンションが林立し、それによる一定以上の所得層の人口増加を背景に、大規模商業施設が複数誕生しつつあります。特に、本マンション北側には、面積11万平米の敷地にイトーヨーカドー系の『アリオ武蔵小杉(仮称)』平成26年度に誕生する予定で、平成28年3月引渡し予定の本マンションは、『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』とともに、その恩恵を最も享受するロケーションとなります。そもそも本マンションと『アリオ武蔵小杉(仮称)』の敷地は、東京機械工場跡地を2分割したものです。

 「武蔵小杉」駅直結の商業施設
「武蔵小杉東急スクエア(約310m/徒歩4分)」は平成25年4月にオープンしました。東急スクエアの店舗、品揃いは、従来の武蔵小杉出店店舗よりややお値段が高めです。東急スクエアには中原図書館が移転して併設されており、最新図書館機能が充実しています。

 本マンションの
間取りは2LDK・3LDK、専有面積は54.66平米〜72.35平米で、大規模タワーマンションとしては最大専有面積が非常に小さいことが特徴的です。しかし、これは最近の武蔵小杉エリアのタワーマンションの傾向でもあり、要は武蔵小杉では1億円を超えるような住戸を購入する層がほとんど存在せず、ボリュームゾーンは6千万円台まで、ということだからでしょう。この点が、湾岸エリアと異なり、富裕層が少なく、ミドルアッパー層が主流の武蔵小杉の特色でもあります。

 売主である
住友不動産には「売り急がず、高値を追求する」というイメージが定着しているため、特段根拠があるわけではありませんが、ネット上の掲示板では、平均坪単価320万円程度を予想する声が主流になっています。これまで「武蔵小杉」駅徒歩1分の『エクラスタワー武蔵小杉』平均坪単価280万円程度『パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー』平均坪単価295万円程度、また不動産プチバブル期の『セントスクエア武蔵小杉』(「武蔵小杉」駅徒歩2分)が平均坪単価300万円程度であったことが本マンションの価格水準決定の判断材料となりそうです。

 なお、上記ネット上の掲示板の予想には、
本マンションの土地2704坪の取得価格が160億円と、イトーヨーカドーが取得した北側土地7377坪の取得価格178億円と比較して割高に見える価格であることも影響しているようです。

 武蔵小杉のタワーマンション群の中では、相対的にそれほど駅に近いわけではありませんが、
東急東横線等の「武蔵小杉」駅とJR横須賀線等の「武蔵小杉」駅のいずれも徒歩4分程度というバランスのよさは評価できます。また、北向きは低層階を中心に、『アリオ武蔵小杉(仮称)』の照明や騒音などの影響が懸念されますが、その分価格に反映されることも期待したいところです。

 販売開始は本年11月上旬が予定されており、公式HPの情報もまだ限られたものになっています。東京オリンピック開催決定で注目が湾岸エリアに集中している中で、どの程度の強さを発揮できるでしょうか。これまで長らくマンション業界をにぎわせてきた「武蔵小杉」駅東側再開発エリアの中で、ひとまずトリを務める大規模タワーとして、大いに期待したいところです。

公式ホームページ ⇒シティタワー武蔵小杉

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 21:11 | comments(2) | trackbacks(0) |
一番いいマンションを手に入れよう!−「好球必打」をモットーに
JUGEMテーマ:マンション

★ 朝夕の通勤電車で、私はいつも「おや」と思うことがあります。電車に乗り込む際に一番混むのは普通、ホームにつながる階段付近の電車入口だと思いがちですが、実はそうではなく、その最も近い入口を一つ跳び越した次に近い電車入口なのです。これはたまたま、というのではなく、常に、どの駅でも、そのような現象が観察されます。

 したがって、
階段に近い最も便利な電車入口が結構すいていて、次に近い電車入口がすし詰めだったりします。これはおそらく、通勤客の誰もが「階段に最も近い入口は混むに違いない」と考え、セカンドベストとしての次に近い入口を選んでしまうために、ベストポジションはますますベストポジションに、セカンドベストはワーストな車内環境になってしまう、という結末です。

 また、飛行機が着陸し、乗客が空港ロビーまで歩を進めたとき、多くの方が
トイレに行くことも考えながら空港出口に向かいますが、これも必ずといっていいほど、降機出口から2番目に近いトイレが激しく混むこととなります。私が3日前、上記のような状況にいたときに、意を決して(?)降機出口に最も近いトイレに行ってみたところ、がらがらに空いていて、用を足して歩を進めたところ、2番目に近いトイレには長蛇の列ができていました。

 これも、
「降りてすぐのトイレは一番混むに違いない」と皆が思い込んだことによるものだと思われます。それともう一つ、電車入口の例も空港のトイレの例もそうですが、変な言い方をすれば、「トイレ(電車入口)があればすぐ利用(乗車)するのだ!」という気構え(?)が足りなかったのではないかと思います。

 要は、電車にしても空港トイレにしても、
「歩きながら探す」という慣性がついているために、よほど意識しておかないと、初めの機会(チャンス)をみすみす見逃してしまうのではないかということです。実は歩きながら、「ああ、トイレ(電車入口)があるけど」と、どうしようか迷っているうちにその場を過ぎてしまい、後から「どうせ近いところは混んでいるからねえ」と自分の行動を正当化しているところもありそうです。

 さらに言えば、
人間はセカンドベストを選びたがる本性があるのではないか、とも思われます。ベストな選択肢は、それがベストであるが故に「本当にこれがベストなのか」と疑う気持ちが生じがちなのです。ここで日本人は徳川家康を思い出してしまい、「待て待て、家康も秀吉にずっと仕えてセカンドベストのポジションをキープすることによって天下を手に入れたのである。『鳴かぬなら鳴くまで待とうほととぎす』」と、「一歩引くことが賢明な選択」であり、「中庸(ほどほど)が最もよいのだ」賢者を装うことになります。

 しかし、現実には
「先手必勝」で「好球必打」を心がけた人が勝者になる可能性が高くなっています。今年全米で最高のクローザーとして突如名を馳せた大リーグの上原投手は、常に第1球目からストライクを取りに行きます。まずは「待つ」姿勢の打者に対して見逃しのストライクをとることは簡単だからです。ストライクが先行して打者を追い込めば、投手はますます有利となり、相手に打ち勝つことが容易になっていきます。

 考えてみれば、
私たちはマンション探しでも同じ過ちを犯していないでしょうか。例えば、駅徒歩1分・大規模タワー・価格も相場より割安、というような「誰がどう見てもそのエリアでベストなマンション」が出てきても、「みすみす見逃してしまう」という愚を私も重ねてきました。

 その原因は、
一つには「ベストなマンションが出てくれば必ず買う」という心の準備ができていなかったこと、二つには「人気マンションだろうからどうせ抽選になって買えないかもしれないし、面倒くさい」と変な言い訳が頭をもたげること、三つには「誰が見てもベストというのは怪しい。もっと待てばさらに良いマンションがあるのではないか」と疑心暗鬼になってそのマンションのアラを探し始めること、四つには「自分には不相応なのではないか、セカンドベストの方が自分にそこそこ過不足がなくてふさわしいのではないか」と妙に中庸の精神を働かせてしまうこと、などが心の動機として分析できます。

 しかし、私の経験では(乏しい経験ではありますが)、ことマンションに限って言えば、その
エリアのベストなマンションは、時を経てもやはりベストなマンションであり、セカンドベストなマンションは、その後もセカンドベストにとどまることとなり、その順位がくつがえることはまずありません。それは当然、資産価値として反映され、中古市場での売却価格に跳ね返ることとなります。

 つまり、
マンション購入時にいくら中庸の精神を発揮しても、その美徳はもちろん資産価値には反映されず、自分が損するだけだということです。「そんな馬鹿な選択はしないよ」と思われる方も多いでしょうし、実際そうなのかもしれませんが、マンションという一世一代の大きな買い物をするときに、誰もが感じる怯み、怖れ「自分はほどほどで」という気持ちとなって現れることも否定できないと思われます。

 マンション購入には、やはり勇気が必要です。心の葛藤を乗り越えて、「好球必打」をモットーに、貪欲かつ機敏に判断することが、ベストなマンションを購入するコツだと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション販売に死角なし?−好調な数値の裏に見える貧富の差の拡大
JUGEMテーマ:マンション

★ 9月17日付ロイターによれば、民間の不動産経済研究所が17日に発表したマンション市場動向によると、8月の首都圏マンション発売戸数は4,145戸となり、前年比で53.3%増となりました。

 マンション契約率も81.5%と、好不調の分かれ目とされる70%を7カ月連続で上回り、3カ月連続で80%を超えました。80%を3カ月連続で上回るのは2006年2月─4月以来のことです。

 マンション価格が上昇基調にあるほか、住宅ローン金利の上昇懸念、消費増税前ということもあり、「需給ともに好調を維持している」(不動産経済研究所)とのことです。通常、お盆休みなどで発売が減少する8月に4,000戸を超えたのは、2005年以来です。「リーマン・ショック以前の状況に戻っている」(同)といいます。

 1戸当たりの価格は4,796万円で前年比0.5%上昇です。マンション販売在庫数は4,130戸で、前月比117戸減です。9月の発売戸数は4,500戸を見込んでいます。

 先行きについては、マンション価格を構成する
土地、資材、労務のコストがいずれも上昇基調にあり、「ユーザーが価格上昇についてこられるかどうかの瀬戸際」(同)との懸念もあります。

 ただ、同研究所では、現時点では
価格が上昇しても発売は増えており、価格上昇から契約率が鈍化し、在庫が増えて新規供給が抑えられるという負のスパイラルになる可能性は「年内は低い」とみています。

 以上がロイターの記事の概要です。
首都圏マンションの好調販売が続いています。通常8月は「夏枯れ」の時期で、販売戸数ががたっと落ち込むのが普通ですが、本年は4,145戸も発売されました。昨年8月の発売戸数が2,704戸、一昨年8月の発売戸数が2,306戸と2千戸台だっただけに、その戸数の多さが際立ちます。

 ただし、これは、来年4月以降の竣工で本年9月末までの契約ならば、
消費税が現行税率で抑えられるという税法上の経過措置に支えられた特殊事象の面もあります。消費税増税後の住宅ローン減税増額など対応策が講じられているとはいえ、現行消費税率での購入を選好する購入者層は一定数存在するからです。

 しかし、その特殊要因を除いても、マンション販売の
好調さを否定する材料は見当たりません契約率は3ヶ月連続80%超となり、マンション在庫数は4,130戸と、前年8月末現在の4,727戸から大幅に減っています。在庫数については、2年前まで5,000戸水準をなかなか割り込めなかったのが嘘のようです。

 ただ、
エリアごとの売れ行きは二極化しており、都区部の契約率が82.1%、神奈川県の契約率が87.8%であるのに対し、埼玉県68.0%、千葉県66.8%と、首都圏の地合の強いところと弱いところが明確に分かれました。販売価格は都区部のみ総額、平米単価ともアップしていますが、それ以外のエリアでは総額、平米単価とも下落が目立ちます。

 タイプ別戸数を見ると、
契約率が1LDKで90.1%、2LDKで83.1%、3LDKで81.6%、4LDKで72.9%と、専有面積の狭いタイプほど好調で、広いタイプが振るわないという結果です。これは各間取りの23区内発売率が、1LDKで89.3%、2LDKで81.9%、3LDKで44.2%、4LDKで14.6%となっていることにも呼応します。やはり都区部好調の裏返しとも言えます。

 その証左として、
平均坪単価800万円弱『ザ・パークハウス グラン 千鳥ケ淵』総戸数22戸を即日完売したというニュースも同日、報道されています。同マンションは最高価格5.42億円、最多価格帯2.7億円でしたが、抽選状況は、最高倍率13倍、平均倍率5.09倍だったとのことです。購入者の年齢は、30代が6.6%、40代が16%、50代が32%、60歳以上が43%で、居住地は千代田区、港区、渋谷区の順でした。

 こうして見ると、
好調なマンション販売を引っ張っているのは、都心マンションを購入できるごく限られた年配富裕層か、優雅な高所得単身者&ディンクス世代という風にも見えます。逆に、ファミリー層で、特に子供を2人以上有する家庭は、なかなかマンション購入までの資金的余裕がないのではないか、とも感じられる結果です。

 このような若干アンバランスな結果は、月次で発表される不動産経済研究所のこのデータを継続的に見てきている中では
今まで気づかなかった現象で、少々気になります。経済が好調な時は富める者がまず富んでいき、その後を多数が追いかけるという傾向になりますが、今がその時期なのかもしれません。

 問題は、その
好景気が往々にして富める者を富ませたところで終わってしまうことで、その場合には単に貧富の差を一掃拡大させただけになります。今回はオリンピック景気という明るい原動力がありますので希望が持てますが、政策としては是非、「子だくさんのファミリー層が安心して3LDK、4LDKを購入できる優遇措置」を講じてもらいたいものです。

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| 市場動向 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス(新築)−神風を活かしたい高スペックタワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩13分、東京メトロ有楽町線「月島」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所レジデンス&鹿島建設分譲・鹿島建設施工・地上49階地下2階建・総戸数861戸の『ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス』です。

 本マンションは、本ブログでも昨年4月25日に取り上げた『ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス』との
ツインタワーになります。売主・施工は同一の会社であり、構造・設備等もほぼ同様です。ただ、外観デザインについては、『クロノレジデンス』が格子状のルーバースクリーン、本マンションが反射ガラス手摺とし、アクセントの違いを付けています。

 共用施設については、
クロノレジデンスのみミニショップ、カフェラウンジ、キッチン&パーティーラウンジ、キッズルーム、オーナーズ・バイシクル・スペース、エグゼクティブルームがあり、本マンションのみライブラリーラウンジがあります。共用施設の多彩さという意味ではクロノレジデンスに軍配が上がりますが、それだけ今後、維持管理にコストがかかるということでもあり、また、ツインタワーの場合は相互利用が可ということも多いので、この評価は人によりまちまちでしょう。

 一番の違いは駅からの距離で、『クロノレジデンス』では「勝どき」駅より徒歩11分、「月島」駅より徒歩14分だったところ、本マンションでは「勝どき」駅より徒歩13分、「月島」駅より徒歩13分となります。『クロノレジデンス』では最寄駅だった都営大江戸線「勝どき」駅からの距離が2分遠くなったことはデメリットですが、東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2線が使える「月島」駅に徒歩1分近くなったことはメリットと言えます。

 このほか、朝・昼・夜でコースを変える
マンション専用シャトルバスや、徒歩7分のところにある「晴海三丁目」バス停からの通勤も可能です。バス便は慣れればその便利さを実感するものですが、首都圏マンションはどうしても鉄道駅中心に評価が定まってしまうため、『クロノレジデンス』も本マンションも、駅徒歩10分超がハンデになります。

 構造は、
免震かつ長期優良住宅認定を受け、スケルトン・インフィル構造でもあり、申し分ありません。高潮対策・液状化対策・防災備蓄倉庫・非常用発電機など、東日本大震災を受けた災害対策も念を入れています。間取りは、本マンションでは『クロノレジデンス』にはなかった4LDKが2タイプ登場します。一般受けはしないかもしれませんが4LDK需要というのは確かにあり、この点は(私もそうですが)4LDK希望者にとって朗報です。また、柱と梁の少なさ、約2.7メートルの天井高は、私も本マンションのモデルルームで魅了された点の一つです。

 眺望は、『クロノレジデンス』は西側が開けていますが、本マンションは西側を『クロノレジデンス』、東側を今後建設予定の三井タワーに遮られるため、相対的に不利になっています。南側眺望、北側高層階の眺望は『クロノレジデンス』も本マンションも良好です。

 本マンションの
第1期1次販売は8月4日に抽選が行われました。販売戸数は61戸と、総戸数861戸の7%にとどまりましたが、これは、竣工が2016年4月上旬、入居が2016年8月上旬と、3年近く先であること、これに対し『クロノレジデンス』の竣工が本年11月下旬、入居が来年3月下旬と迫っており、まずは『クロノレジデンス』の販売に傾注したいためだと考えられます。

 一方、『クロノレジデンス』では
希望の間取り等がもはやなく、本マンションを消費税増税の影響が出る前に契約したいという購入者層が存在したのかもしれません。第1期1次に引き続き第1期2次は3戸等小刻みな販売が続き、現在の販売戸数は6戸で、間取り3LDK、専有面積73.66平米〜86.13平米に対し販売価格4,978万円〜8,388万円、坪単価223万円〜322万円程度となっています。

 価格水準としては、平均坪単価274万円とされる『クロノレジデンス』と同程度ですが、『クロノレジデンス』の第1期で早々と全戸売れてしまった角部屋の価格水準を上げ、『クロノレジデンス』で売れ残りがある中住戸の価格水準を下げて、メリハリをつけました。いずれにしても、本格的な販売となる第2期販売は、『クロノレジデンス』の入居開始後の来年GW頃となる見通しです。

 そして、ここに来て、
東京オリンピック開催決定というまたとない追い風が吹いてきました。選手村設置予定の晴海エリアオリンピック開催決定の好影響を最も受けると言われており、これから続々と晴海エリアで販売されるタワーマンションは、平均坪単価300万円超の強気の価格設定が噂されています。

 こうなると、
平均坪単価が270万円台の『クロノレジデンス』及び本マンションは、駅距離が多少あるとは言え、そのハンデを補って余りあるアドバンテージを手に入れたのかもしれません。特に本マンションでは価格未設定の住戸が多くあり、今後の動向によっては価格水準を上げて販売できる可能性も大いにあります。

 俄然脚光を浴びてきた晴海エリアの高スペックマンションとして、再び販売に活気が戻るのかどうかこの秋が一つの勝負のしどころです。「神風」を活かす販売戦略に期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス

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| 新築マンション 中央区 | 22:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用マンションは買って得なのか−毎月赤字・30年シバリで豊かな老後?
JUGEMテーマ:マンション

★ 今月14日付MONEYzineの記事によれば、不動産経済研究所は8月7日、2012年と2013年上期の首都圏の投資用マンション市場動向を発表しました。

 調査結果によると、
2012年に発売された投資用マンションは143物件で、戸数は6,966戸でした。前年と比較すると物件数は43物件(43.0%)増、戸数は1,668戸(31.5%)増となり、大幅増となりました。2012年の平均価格は2,382万円で、前年より51万円(2.1%)の下落、1平方メートルあたりの単価は96.8万円で、前年より0.8万円(0.8%)下落しました。2,500万円以下の物件のシェアは75.7%で、前年より0.9ポイント増加しました。

 また、
2013年上期(1月〜6月)に供給された投資用マンションは73物件で、戸数は3,330戸でした。前年同期は72物件、3,574戸の供給で、1物件増えたものの戸数は6.8%減少しました。平均価格は2,547万円で、前年同期より188万円(8.0%)の上昇、1平方メートルあたりの単価は98.8万円で、前年同期より1.8万円(1.9%)上昇しています。2,500万円以下の物件のシェアは60.4%で、前年より16.4ポイントの大幅減でした。

 リーマンショックの影響などで、減少傾向にあった
投資用マンションの供給戸数は、2011年から増加に転じ、2012年にはさらに増加しました。2013年上期は前年と同程度の供給があり、物件価格も上昇傾向にあります。

 アベノミクスや超低金利の影響で、
賃料収入を期待する購入者が増加し、投資用マンション市場は活気づいており、ちょっとした不動産投資ブームといえるかもしれません。

 その一方で、投資用マンションの購入者からは、
「家賃相場の下落や空室の増加で期待通りの運用ができない」「売却したくても、ローン残高以上の価格で売却できない」といった失敗例の報告もあります。

 不動産投資は
老後の年金対策として有効などの魅力がある反面、失敗例のようなリスクもあります。購入を検討している人は、こうしたリスクを認識しておくことも重要でしょう。

 以上がMONEYzineの記事の概要です。
景気が上向くと必ず流行るのが投資用マンションです。上記記事のとおり、リーマンショックで一時落ち込んだ供給戸数も2012年に回復し、かつ、2013年は供給戸数は微増ですが、価格の上昇傾向が目立ちます。しかも、2,500万円超の高額物件の割合が増えているようです。

 不動産投資についてはあれこれシミュレーションして、妄想するのが好きな私ですが、
新築投資用マンションだけは、どこに妙味があるのがよくわかりません。例えば、大手投資マンション会社が提唱するのは、「月々1万円程度の支払いで豊かな老後を」というものです。

 「えっ、不動産投資なのに毎月赤字なの?」と思ってしまいますが、要は30年間のローン完済後に「豊かな老後が送れる」ということのようです。しかし、投資用マンションは中古での値下がり率が大きく、中途換金がしにくい欠点があります。年数が経過すれば、室内リフォーム等の費用もかさんできます。これらを辛抱強く30年間我慢しながら、毎月1万円ずつ支払い続けた者だけが勝者となるのです。思わず、「そんなに苦労せんでも…」と言いたくなります。

 それでは、
利回りの比較的高く見える中古区分マンションはどうでしょうか。私が以前会った1棟モノ専門の不動産投資会社の営業の方は、「何が楽しくて中古区分を買うのかわからない」と首をひねっていました。例えば、本日、メールで私の元に届いた情報には、渋谷区区分マンション・築36年・利回り9%の物件がありました。耐用年数から考えるとローンが組めるのは10年、頭金1割とすると、年間37万円の赤字となり、10年間、この数字が好転することはまずありません。

 ただ、10年間我慢し、最低限37万円×10年=370万円余分に支払えば、その後は収入源として働いてくれる、と言えなくはありません。また、中古マンションは新築マンションと比べれば下落幅が緩やかで、かつ、ローン期間が短いため、途中でマンション経営が厭になった時の中途換金もある程度可能です。

 しかし、マンションで投資をするならば、私は、
専有面積40平米超・間取り1LDKの一流デベロッパーの新築・築浅の都心分譲マンションが最も良いと思っています。例えば専有面積40平米で3,500万円のマンションを購入し、月17.5万円で貸すことができれば表面利回り6%となります。頭金1割、投資用ローン金利3%、期間30年で借りた場合、毎月の支払いが13.3万円です。

 これに
毎月の管理費+修繕積立金が1.5万円程度(新築・築浅は修繕積立金が低く抑えられています)とすれば3万円弱は手許に残ります。もっとも、この利益も確定申告時の税金の支払いで消えてしまう可能性が大ですが、少なくとも上記の新築投資用区分マンションより割が良いと思われます。

 そして何より、
一流デベの都心分譲マンションが良いのは、中古市場での値下がりが小さいことです。例えば先ほどの条件で10年後のローン残高は約2,400万円ですが、もし10年後に本マンションの価格が悪く見積もって2割下落したとしても2,800万円で、当初の頭金を差し引いても何とか実質的な売却益が見込める可能性が高くなります。唯一心配なのは空室リスクですが、築浅で都心の人気地ほど高額でも賃貸需要はあるものです。

 このように、
賃貸時には投資用として、売却時には居住用としてセールスできる一流デベ・都心分譲マンションは、分譲価格は張りますが、それだけリスクも低いと考えています。また、専有面積が40平米超の賃貸住宅は不動産取得税がかからないといった初期のメリットもあります。

 逆に
グロスの低さに惹かれて専有面積20平米台のマンションを買うと、一流デベの分譲マンションでも坪単価がそこだけ高いものがあり、中古市場でも永住用としては敬遠され、下落リスクが大きくなります。

 もっとも、本来は、1棟モノのマンションやアパートでないと、本格的なインカム&キャピタルゲインは見込めないと思われます。不動産投資に手軽さを求めるとヤケドをしかねない、というのが私の印象です。

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| ノウハウ・経験談 | 23:38 | comments(6) | trackbacks(0) |
プラウドタワー本郷東大前(中古)−アカデミズムに浸れるプライベートライフ
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩5分の場所に立地する平成22年12月築・野村不動産旧分譲・竹中工務店施工・地上19階地下1階建・総戸数72戸の『プラウドタワー本郷東大前』です。

 アドレスは文京区本郷5丁目です。本郷は、文京区南東部に位置する菱形の地区で中央を南北に本郷通り、東西に春日通りが走ります。中央には拠点駅である「本郷三丁目」駅があり、本郷通りが尾根となり、緩やかな台地(本郷台)になっています。南は外濠(御茶ノ水)に面し東は湯島、西は後楽に接しています。旧東京市には本郷区がありましたが、1947年に小石川区と合併して文京区になりました。

 本郷は、
湯島郷の中に集落が出来た事に由来し湯島の中心地であったために湯島本郷とよばれていたのが、室町時代から戦国時代に本郷と呼ばれるようになりました。町屋として早い時期から開け、明治から昭和にかけて夏目漱石、坪内逍遥、樋口一葉、二葉亭四迷、正岡子規、宮沢賢治、川端康成、石川啄木など多くの文人が居を構えました。

 現在は
日本屈指の文教地区であり、北東部には東京大学本郷キャンパスがあります。一帯に出版社・研究所その他関連施設が多く、在住する学者が多くなっています。他方、南部は秋葉原と連結し近時IT産業が興隆しているようです。

 本マンションは、その名が示すとおり、まさに
敷地北側と東側を東大に囲まれた場所にあります。敷地西側は交通量の多い本郷通りに接しており、西向き住戸は交通音や排気ガスが気になるところです。「本郷三丁目」駅からは、本郷通りを北上するシンプルなルートです。

 敷地面積848.36平米という狭小地に地上19階建てのペンシルタワーとなります。ただ、本物件周辺にはタワー状の建築物がほとんどないため、結構目立つ存在です。私も、本物件の存在を知らずに東大付近を歩いていたとき、本物件が目に止まり、「へえ〜、こんなところにもタワマンがあるんだ」と思ったことを覚えています。そんな意味でも東大隣地タワーという希少性は高くなっています。

 通常、
タワーは地上20階建て以上の建物のことを指し、本マンションは1階足りないのですが、敷地が狭いためにむしろのっぽに見えます。1階には昔からこの界隈で店を開いていた「百万石」が入っています。余談ですが、私はこのお店には約30年前の甘酸っぱい記憶があります。

 本マンションの
コンセプトは「プライベートタワー」で、これも小規模ペンシルタワーを逆手に取ったものです。1フロアに3〜5戸の住戸を配置することで、多くの住戸を2面採光・角住戸とし、開放感とプライバシーを両立させ、さらに、内廊下がプライベート感を高めています。

 東大隣接だけに、賃貸需要も旺盛だと思われます。特にこの近辺は医療系大学が多く、高所得層である医者をターゲットとした賃貸にも応用が利きそうです。一方、近くにこれといったスーパーがないのがネックです。ちょっとした食事処や喫茶店などは本郷通り沿いにたくさんあり、古本屋なども多く、知的雰囲気が味わえます。

 立地は
本郷台地上にあり、地震の際にも安心な強固な地盤に支えられています。施工はスーパーゼネコンの一角である竹中工務店である点もプレミア感を高めます。エントランスホールは奥に坪庭をデザインし、駐車場はセキュリティ性に優れたシャッターゲート付を採用、各階のゴミ回収サービスも便利です。設備については、天井カセット型エアコン、ディスポーザー、御影石キッチンカウンター、ミストサウナなど、充実の高級仕様です。

 対象住戸は、
地上19階建て建物の6階に所在する専有面積48.52平米の1LDKです。北西角部屋で、西側は本郷通りに面しているため、交通音等のチェックが必要です。洋室から見える北側はアカデミックな東大のキャンパスが望めます。

 玄関及び短い廊下を横断すると
12.8帖のLDKとなります。キッチンは奥まっており、LDは長方形で、キッチンには西側窓が付いています。台形状の洋室は6.7帖で2面開放、収納も多く設置されています。リビングの天井高は2.65mあって開放的です。浴室は1317サイズと1LDKとしては標準的で、収納量も全体として過不足はないでしょう。

 販売価格は4,480万円、坪単価305万円です。『マンションナビ』によれば、対象住戸の自動査定は4,820万円〜5,120万円となりましたので、割安な価格設定と考えられます。また、対象住戸の分譲時価格は4,720万円との記録があり、これと比べると240万円ダウン、▲5.1%ということになります。

 本マンションの中では
条件の悪い向きとはなりますが、それでも数値上は「買い」の物件と言えます。やはり東大周辺は独特の重厚な雰囲気が漂い、ここに住めば、生活が引き締まる(?)気がします。有意義な単身生活を送るには格好の立地・物件と言えるのではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドタワー本郷東大前
 価格:4,480万円 (税込)
 所在:文京区本郷5丁目
 交通:「本郷三丁目」駅徒歩2分
 面積:専有 48.52平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドタワー本郷東大前

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| 中古マンション 文京区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京五輪でマンション価格上昇か?−増税駆け込み需要を引き継ぐ新エンジン
JUGEMテーマ:マンション

★ ブルームバーグは9月10日、「東京五輪で湾岸マンション値上がりへ、2割上昇も−持続性は疑問」との記事を掲載しています。以下、その概要を掲載します。

「2020年夏季五輪の開催地が東京に決まったことで、
競技施設が集中する東京の湾岸エリアでは、マンションの値上がりが予想されています。インフラ整備の進展で街の利便性が向上し、地価の上昇が見込まれるからです。

 中心地区の一つとなる
晴海エリアについて、ドイツ証券の大谷洋司アナリストは、今後公園や競技場、輸送手段などのインフラ整備が進むことで、「不動産価値は上がる」とみています。不動産鑑定会社、三友システムアプレイザルの井上明義相談役によると、湾岸地域のマンション価格は2年で10−20%程度上昇する見通しだということです。

 野村証券の福島大輔アナリストは、
マンション発売が好調な中で、五輪開催が決まり「東京の不動産価格は上がり、加速する可能性がある」との見方を明らかにしました。特に湾岸エリアで値上がりした後は、千葉や神奈川など近隣県でも買う動きが広がるとして「全体的に市況に好インパクトを持つ」と述べました。

 不動経済研究所がまとめた
7月の首都圏マンション発売戸数は約5,300戸と同月としては2007年来の高水準で、中でも都区部の供給戸数が倍増しました。平均価格は5,128万円と前年同月比10%上昇しました。

 もっとも三友システムアプレイザルの井上氏は、湾岸エリアのマンション価格上昇について、7年後の
「五輪開催まで値上がりが続くことはない。値上がりは2年間程度にとどまり、その後は弱含む」と述べ、長続きしないとの見方を示しています。

 1964年の東京五輪開催時には、建設ラッシュと人口増から不動産価格が急上昇しましたが、約50年が経過しバブル崩壊も経験した現在の日本は、少子高齢化に直面、井上氏は五輪を誘致しても、不動産の持続的な価格上昇は期待できないといいます。

 みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは、
埋め立て地の湾岸エリアは東日本大震災以降、マンションの値段が下がったため「今後の値上がり率は高くなるだろう」としたうえで、「価格が青天井に上がるということではない」との見方を示しました。」

 以上がブルームバーグの記事の内容です。予想されたことではありますが、東京五輪が決定して早速
「マンション値上がりか?」という記事が複数出ています。

 上記記事の
「マンション価格が上がる理由」は、「インフラ整備の進展で街の利便性が向上し、地価の上昇が見込まれる」ということです。「インフラ整備の進展で街の利便性が向上する」というのは、例えば計画されていた湾岸エリアの交通網の整備がいよいよ期限を切って本格化するということや、場合によっては老朽化した首都高速道路の地下化などが開始されるといったことも考えられます。

 都心隣接でありながら今まで
交通網が弱点だった湾岸エリアがその弱点を克服できるということは大きなアドバンテージです。他のエリアでも、オリンピックを目掛けて再開発等が加速化すれば、必然的に「街の価値」は上がることになるでしょう。

 また、9月9日付のスポニチは、別の要素を指摘しています。それは、
「五輪開催が決まったことで、デベロッパー(開発業者)の不足が懸念される」事態になるということです。すなわち、「デベロッパーがこぞって五輪インフラの工事を優先する。ただでさえ、東日本大震災の復興で職人が被災地に集まり人材不足なのに、五輪でさらに職人を取られたら、人件費が高くなって建築費が高騰してしまう」と指摘しています。

 確かに、
「震災後ですでに建築費は2割ほど高くなっている」という事実があり、さらに高騰すれば「マンション価格に転嫁していく」しかない、との説明は説得力があります。

 そして、最も大きいのは、上記記事にあるとおり、
「マンション販売が好調な中で、五輪開催が決ま」ったということで、現在でも上向きである景気のムードをさらに高めたことになります。価格変動の主要素の一つは、人件費・資材費高騰、街の利便性向上といった客観的な事実自体よりも、その事実を「売り手」及び「買い手」がどうとらえるか、ということだからです。

 つまり、
「これは先行きマンション価格が上がるな」という意見が優勢になれば、買い手は「安いうちに」と慌ててマンション購入に走り、そのこと自体がマンション価格の上昇につながります。「売り手」はそれを見越して、「買い手」が当初は「それ高いよ!」と思う価格をあえて付けてきます。

 そのうち
「買い手」がじれて、「高くて手を出せない」と当初思っていた価格で申込みを入れてくるようになると、「売り手」の勝ちです。そのエリアの相場は、当初誰もが「その水準ではない」と思っていた価格が標準となっていき、その後は、新たにできた「標準相場」を発射台に、上記のプロセスで更なる高値へとチャレンジがされていきます。

 現在は、既にそのような「新価格形成」の過程にあると考えられますが、東京五輪決定のニュースは、それに拍車をかけることになるでしょう。このトレンドは、その価格では「本当にもう誰も買えない」と「買い手」が音を上げるまで続き、その時初めて皆が夢から覚めたように「なんでこんなに高いんだ」と思った途端、価格は下落していくことになります。

 しかし、
夢から覚めるのは、まだまだ先のような気がします。ある意味では、「消費税増税」に起因する駆け込み需要が、「オリンピック決定」という新たな燃料により、たいまつが受け継がれたのではないでしょうか。だから、焦って「まだ安い」と思えるうちに買うのも一つの考え方(賭け)ですし、「もう高い」とじっくり次の機会を待つのも一つの考え方(賭け)だと思います。

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| 市場動向 | 21:03 | comments(0) | trackbacks(0) |