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大江戸タワーレジデンス(新築)−「蔵前」駅徒歩1分の通好みのタワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「蔵前」駅より徒歩1分、同浅草線「蔵前」駅より徒歩3分、東京メトロ銀座線「田原町」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「浅草」駅より徒歩12分、つくばエクスプレス「新御徒町」駅より徒歩13分の場所に立地する住友不動産分譲・銭高組施工・地上26階地下1階建・総戸数124戸の『大江戸タワーレジデンス』です。

 アドレスは台東区蔵前2丁目です。蔵前は、台東区の南東部に位置します。町域東部隅田川を境に墨田区本所・横網に、南部台東区柳橋に、南西部浅草橋に、西部新堀通りに接し、これを境に三筋・鳥越にそれぞれ接し、北部春日通りに接し、これを境に寿・駒形にそれぞれ接します。町域内は商業地・住宅地が混在しており、江戸通り沿い付近を中心におもちゃ問屋が並んでいることでも知られ、隣接する駒形には玩具大手のバンダイエポック社が本社を構えています。付近には厩橋蔵前橋が隅田川に架かります。

 蔵前という地名はこの地に
江戸幕府の御米蔵(浅草御蔵)があったことに由来します。この蔵は幕府が天領他から集めた米を収蔵するためのもので、元和6年(1620年)に鳥越神社にあった丘を切り崩し、隅田川を埋め立てなどして造られました。

 明治元年(1868年)、浅草御蔵と蔵奉行以下の役宅地は
明治政府が管理することになり、政府御蔵と称されましたがその後関東大震災によって焼失しました。昭和9年(1934年)、御蔵前片町、福富町、新旅籠町など周辺九つの町を整理統合し蔵前1〜3丁目となり、蔵前が正式な町名として使われるようになりました。昭和22年に台東区が成立した際に町名に「浅草」を冠し、「浅草蔵前」となり、昭和39年(1964年)浅草桂町と統合し、現在の蔵前1〜4丁目となりました。浅草御蔵跡地は現蔵前1〜2丁目の範囲に当たり、かつて跡地の南側には国技館(蔵前国技館)が置かれました。

 本マンションのように
「蔵前」駅徒歩1分のマンションは、2012年の『ライオンズ蔵前レジデンス』以来で、総戸数124戸は、「蔵前」駅エリアでは近年例がない大規模なものです。その意味では、「蔵前」駅周辺のランドマーク的マンションということができるでしょう。

 ただ、
敷地面積は1,605.24平米ですから、それほど大きいわけではなく、建築面積616.67平米で地上26階建ですから、ペンシルタワー的ではあります。しかし、外観意匠は、住友不動産らしくセンスあるもので、ファサードの深い彫りや、2層を1層に見せるデザイン、柔らかなカラーリングなど高層建築物の威圧感を減じ、周辺との調和を考慮しています。

 ラウンジは2層吹抜けで、開放感があります。全戸南西向きのため、東京スカイツリーや隅田川花火大会を部屋から楽しめる住戸は限られていますが、屋上テラスが花火大会当日のプライベート観賞テラスとなる予定です(おそらく住戸ごとの抽選になります)。高層階の住戸では都心眺望を楽しむことができます。

 3階から26階は
1フロア5戸構成で、55A(54.52平米)〜75F(75.50平米)タイプで、中心は65平米サイズとなります。天井の高さは約2,650mmと十分な高さを確保しています。設備としては、タンクレストイレ、ディスポーザー、ミストサウナ、バルコニーのミニシンクが目を引きます。とびきり贅沢な設備と言うわけではありませんが、必要十分なものが備わっています。

 隅田川に近い低地であるため、地震災害が気になりますが、本マンションでは、防災備品、下水道直結トイレ等、災害対策設備はかなり多種多様なものを取り揃えています。入居したら管理組合を中心に、これらの使い方に日ごろから習熟しておく必要があるでしょう。

 近くに大型スーパーがないのがやや難点ですが、miniピアゴが徒歩4分、サミットストアが徒歩10分の距離です。通学区は区立蔵前小学校が徒歩6分の距離、金融機関はみずほ銀行が徒歩2分の距離で便利です。

 気になる
価格帯は、高層階で75平米タイプが7千万円台ということで、坪単価300万円台内外といったところでしょうか。この夏に実施された第1期販売の販売戸数は27戸いうことですから、ややスロースタートといった印象です。標準相場をごくおおまかに試算すると、231万円[蔵前坪単価]×1.107[駅距離補正]=坪単価256万円となりますので、本物件の価格水準に目が慣れるまではもう少し時間を要するのかもしれません。

 現地は
大通りから一歩奥まった三方角地の閑静な立地で、隅田川テラスには徒歩2分の距離、近くには新しいカルチャー発信の地として注目を集める複合商業施設「MIRROR」がオープンしました。伝統の地で新しい文化が芽生えようとする可能性のある場所に、気持ち豊かに住むことができるというのは幸せなことです。一度住んだら離れられない、そんな通好みの街のシンボルとして、本マンションはこれから語られていくことでしょう。

公式ホームページ ⇒大江戸タワーレジデンス

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| 新築マンション 台東区 | 23:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
豊洲で教室が足りない!−都心湾岸エリアで勃発した児童急増問題
JUGEMテーマ:マンション

★ 本日付読売新聞は、「教室足りず学芸会できない…豊洲の小学校超満員」と題して児童数が急増する豊洲地区の現状をルポしています。以下概略をご紹介します。

『再開発によりマンション建設が相次ぐ
江東区の臨海部で児童数が急増し、特に豊洲地区では、学芸会が中止になったり、複数のクラスが同時に体育の授業をしたりと、学校運営に影響が出ています。同地区の児童数は6年後、さらに今の1.5倍の約3,000人に達する見通しで、区は小学校新設や校舎の建て増しなど対応に追われています。

 高層マンションやビルが林立する一画に、子供たちの元気な声が響きます。
児童数1,140人の豊洲北小の朝礼では、端っこの児童の顔が見えなくなるほど、校庭いっぱいに児童が並びます。同小は、既存の豊洲小が児童増を受け止められなくなり、2007年度に新設されました。しかし豊洲北小でも、初年度293人だった児童数は今年度1,000人を超え、現在は6学年で32クラスあります。一般教室は30しかないため、臨時で別の教室も使っています。

 体育では、3つのクラスが同時に同じ校庭を使います。1学年で200人を超える学年もあり、全員を舞台に上げることが難しく、さらに保護者らを体育館に収容できないため、昨年度は学芸会が中止になりました。今年5月の運動会でも校庭だけでは足りず、やむなく校舎のベランダを保護者の「観覧席」としました。校長は「図工室や音楽室もやりくりが大変。学年全体で集まれるスペースも少ない」と話しています。

 区内の児童数は今年度約2万1,000人で、この10年間で約5,000人増えています。特に約1万戸増えた豊洲地区の増加は著しく、2004年度の15クラス502人から、今年度は56クラス(2小学校)1,969人と約4倍になりました。区の試算では、少なくとも今後6年間は、年140〜230人のペースで増え続けるとみられます。

 区は
2015年度に「豊洲西小(仮称)」を新設し、教室数も当初予定の18から24に拡大します。豊洲北小では、第3校舎を建てて同年度から10教室を増やし、小体育室や、3つ目の理科室、音楽室もそれぞれ設けます。第2、第3校舎の屋上にはゴムチップと芝生を敷き、遊び場も確保する計画です。

 隣接する有明地区でも、
2016年春までに有明小の校舎を増築し、「第二有明小(仮称)」が18年度に開校します。区教育委員会は「今後も学校の環境をよくする努力を続けたい」と話しています。』

 以上が読売新聞の記事の概要です。
再開発地区の難問の一つは、保育所・幼稚園・小学校という子供たちの保育環境・教育環境の整備です。中学校となれば、タワーマンション群の子弟の多くが私立中学校に行くなど通学校が分散するのであまり問題は生じないのですが、小学校までが大変です。

 実情をつぶさに知らないので推測でしかないのですが、最近の
豊洲エリアのタワーマンションは平均坪単価250万円超となっているため、ファミリーでは40歳代の購入が増えているのではないかと思います。一方、晩婚化が進んでいるため、40歳代ファミリーのお子さんは小学生であることが多く豊洲地区では特に小学校の確保が一番深刻な問題になっているのではないでしょうか。

 本来ならば、行政がもっと前面に出て、
小学校のキャパシティがあふれるようなマンション開発は規制する、といったことができればいいのでしょうが、あいにく建築基準法・建築基準条例では、これらの要請は射程に入っていません。むしろ、これらのマンションができることを前提に、どのように支障なく教育環境を整備できるかを検討することになります。

 しかし、悩ましいのは、児童数が急増するからといって
安易に学校を新設すると、すぐに当該学校の過疎化が始まってしまうジレンマがあることです。つまり、これらの児童数の増加は長期的な人口トレンドではなく、単に大規模タワーマンションが一時期に急増したためなのであって、再開発が一段落し、購入したファミリーが年月を経れば、逆に児童数が急減する可能性が高いからです。

 また、
豊洲エリアも晴海エリアも、タワーマンションは今後とも林立していきますが、販売価格が上昇し続けているだけに、例えば平均坪単価300万円超となってくると通常のファミリー層の購入は困難になってきます。とすれば、今後は思ったほど児童数が増えない可能性もあり、もしかすると「今がピーク」という状態なのかもしれません。

 しかし、
現に児童を通わせているファミリーからすれば、「今が全て」なのであって、過去も将来もあまり関係ありません。ここにこの問題の難しさがあります。

 私自身の少年時代を振り返れば、私は転校の結果として3つの小学校に通い、そのうち
2校は1クラス40人、1学年6クラス、合計36クラス・1,400人超の小学校でした。それを考えると児童急増の豊洲北小は昔の小学校に比べれば規模はまだ小さいと言え、それでも育ってきた私達世代からすれば恵まれているとも言えます。

 しかし、
昔はもっと運動場も校舎も広く取れ、児童数は多くても、施設としては余裕が感じられました。これが都心でこれから造られる小学校には望むべくもない広さであることは明らかです。私の娘達が通った小学校は、1クラス30人、1学年3クラス、合計18クラス・540人程度でしたから、豊洲の現状は先生が児童一人一人に目配りできるきめ細かさも気になるところです。

 豊洲エリアでも2002年までは児童数が減少していたということですから、まさに突如出現した小学校問題といえます。ちょっと前まではまさかこのような児童急増問題が都心湾岸エリアで勃発するとは想像だにしませんでした。抜本的な解決策は難しいのですが、江東区あるいは今後晴海地区で人口増加が見込まれる中央区には、教育環境の維持向上のためにできる限りの努力をしていただきたいと思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| コミュニティ | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
ユニーブル御殿山南(中古)−角部屋・日照・通風良しの築12年・坪230万円台
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・同埼京線・同湘南新宿ライン・りんかい線「大崎」駅より徒歩7分の場所に立地する平成14年6月築・ユニホー旧分譲・松井建設施工・地上8階建・総戸数24戸の『ユニーブル御殿山南』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には
住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する
北品川5丁目も「御殿山」と呼ばれる一帯があり、邸宅や高級マンションが多く見られます。

 本マンションから
「大崎」駅までは徒歩6分の道のりです。同駅東口を出て大崎ニューシティの中を通り、目黒川にかかる小関橋を渡って右方向に曲がってしばらく歩くと『北品川ホームズ』の裏手に本マンションが所在します。標高約8mで、同駅からはわずかに上り坂ではありますが、ほとんど気になる勾配ではないでしょう。「大崎」駅からは渋谷へ6分、東京・新宿へ各11分と交通利便性が高く、再開発により魅力的な発展を続けています。

 本マンションは
山手線の内側に位置し、周辺はマンションの建ち並ぶ閑静な住宅街で、私も近隣を歩いたことがありますが、落ち着いた明るい街並みと静かさに好印象を持ちました。目の前にはスーパー「まいばすけっと」があり、日々の買物にも便利、ゲートシティ大崎にも徒歩5分の距離です。また目黒川まで徒歩3分、春には桜が楽しめる小関公園も徒歩2分と四季を感じることの出来るスポットが近くにあるのも魅力です。御殿山小学校も徒歩7分の距離となります。

 建物はプライバシーに配慮した
ワンフロア2住戸、エントランスには安心・便利なTVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されており、ペット飼育も可能です。追焚き機能・浴室乾燥機能付のフルオートバスも備わっています。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積70.7平米の3LDKです。南西角部屋で日当たり良好、採光がしっかりとれており、明るい部屋となります。敷地形状からナロースパンで、全般に細長い間取りですが、角部屋で各居室に窓があるため、窮屈感はありません。

 ポーチ付玄関から長い廊下をまっすぐ進むと11.1帖のLDです。使いやすいL字型キッチンの広さは3.4帖で独立しています。洋室はほぼ均質な広さで6.5帖、6.1帖、5.2帖の3室です。浴室は1317サイズでファミリーとしては小さめです。収納はウォークインクローゼットはありませんが、各部屋にクローゼット又は物入があります。

 販売価格は4,980万円、坪単価233万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、305万円[大崎坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.775[築年数等中古補正]=坪単価239万円となりました。また、『マンションナビ』における対象住戸の自動査定価格も販売価格近辺の数値となり、標準相場に見合った安心して購入できる価格と言えるでしょう。

 本マンションには目を見張るような豪華な施設があるわけではありませんが、
「大崎」駅徒歩7分で御殿山エリアにある築12年程度のマンションが坪単価230万円台で購入できるというのが魅力です。小規模マンションのため角住戸となり、日照・通風がよく、気持ちよく住めるマンションとなっています。周辺環境も含め、充実した大崎ライフが楽しめることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ユニーブル御殿山南
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:品川区北品川5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩7分
 面積:専有 70.7平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ユニーブル御殿山南

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| 中古マンション 品川区 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価上昇が続く日本経済−下落エリアは早め早めの打開策を
JUGEMテーマ:マンション

★ 国土交通省は、主要都市の高度利用地地価動向を報告した「地価LOOKレポート」(2013年第3四半期)を発表しました。対象地区は、東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、地方中心都市等32地区の計150地区、内訳は住宅系地区44、商業系地区106です。

 当期(13年7月1日〜10月1日)の全体の地価動向は、
上昇が107地区(前回99)、横ばいが34地区(前回41)、下落が9 地区(前回10)となり、上昇地区が8地区増え、全体の約7 割を超えました。今回の地価動向は、前回に引続き三大都市圏の大半の地区で上昇(0-3%)を示すなど、従来の下落・横ばい基調から上昇基調への転換が引続き広範に見られる結果となりました。

 上昇地区が全体の約7割を超えたのは、
不動産投資意欲の回復、住宅需要の増加等により三大都市圏の大半の地区において引続き上昇となったことのほか、京都市や仙台市の利便性の高い地区等における需要増により上昇に転じた地区が生じたことによります。

 三大都市圏(118)のうち、
東京圏(65)では上昇地区が46(前回45)、横ばい地区が15(前回16)、下落地区が4(前回4)と約7割が上昇となりました。また、大阪圏(39)では、上昇地区が28(前回25)、横ばい地区が11(前回14)と約7割が上昇となりました。さらに、名古屋圏(14)では、前回に引続き、すべての地区で上昇となりました。地方圏(32)では、上昇地区数が19(15)、横ばい地区数が8(11)、下落地区数が5(6)と上昇が過半数を超えました。

 用途別については、
住宅系地区(44)では、上昇地区が35(前回31)、横ばい地区が7(前回11)、下落地区が2(前回2)と約8割が上昇となりました。特徴的な地区を見ると、京都市中京区の「二条」、西京区の「桂」で平成19年第4四半期(10/1〜1/1)の調査開始以来初めて上昇に転じたのを始め、5地区で上昇に転じました。

 商業系地区(106)では、上昇地区が72(前回68)、横ばい地区が27(前回30)、下落地区が7(前回8)と約3分の2が上昇となりました。特徴的な地区を見ると、仙台市青葉区の「一番町」で平成19年第4四半期(10/1〜1/1)以来5年9ヶ月ぶりに上昇に転じたのを始め、8地区で上昇に転じました。

 以上が調査結果の概要ですが、
地価は引き続き上昇基調で、しかもその波が地方都市圏にも及び、広範になってきています。購入検討者にとってはつらいですが、日本経済にとっては好ましい傾向と言えます。

 一方、
東京圏は、前回調査では上昇地区が大きく増えたのですが(38地区⇒45地区)、今回の上昇地区は1箇所増にとどまり、大きな変動はありませんでした(前回調査につき、本年8月27日の本ブログ『今は最もバランスの取れた理想的な地価回復期−1年前とは急変貌の地価傾向』)。地価上昇と言っても狂乱的に上がっているわけではなく底上げを伴って順調に価格を上げてきている印象です。

 前回と異動があった地区を見てみると、
横ばいから上昇に転じたのが住宅系地区ではさいたま市新都心、品川区品川2箇所商業系地区では豊島区池袋西口、世田谷区三軒茶屋、武蔵野市吉祥寺、横浜市横浜駅西口4箇所計6箇所です。逆に上昇から横ばいに転じたのが住宅系地区では港区高輪1箇所商業系地区ではさいたま市浦和駅周辺、川口市川口駅東口、台東区上野、横浜市都筑区センター北4箇所計5箇所となっています。

 このように今回は
商業地区で若干異動があり、住宅系はさほど変動がない地価動向でした。商業地区では、どちらかといえば人気エリア繁華街で上昇し、それからはやや離れる商業地区で地価が鈍った格好です。

 また、
地価上昇を4期連続続けている地区は、住宅系地区では江東区豊洲、武蔵野市吉祥寺、横浜市都筑区センター南、横浜市青葉区美しが丘、川崎市中原区元住吉5箇所商業系地区ではさいたま市大宮駅西口、市川市本八幡駅周辺、港区汐留、渋谷区渋谷、渋谷区表参道、豊島区池袋東口、墨田区とうきょうスカイツリー駅周辺、川崎市川崎駅東口、川崎市中原区武蔵小杉9箇所です。いずれも話題のスポット、再開発がなされた地区、人気の高い住宅地で地価の上昇が続いています。

 一方、
4期連続地価が下落している地区は、いずれも住宅系地区千葉市中央区千葉港、浦安市新浦安2箇所3期連続下落している地区は、いずれも商業系地区千葉市中央区千葉駅前、八王子市八王子2箇所です。住宅系地区では東日本大震災でのダメージが残る地区商業系地区では中心市街地の空洞化が忍び寄る地区下落傾向が続いています。

 このように、
マクロでみればバランスのとれた上昇基調を続けている東京圏の地価動向ですが、スポット的に見ると、いまだ傷が癒えないエリア、中長期的な衰退傾向と戦っているエリアが点在しています。肝心なのは、このようなデータを活用して、官民が協力して早め早めに手を打っていくことでしょう。こういうときこそ、地域力が問われるのではないかと思います。

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| 市場動向 | 19:43 | comments(2) | trackbacks(0) |
SKY TIARA(スカイティアラ)(新築)−総合点の高い一次取得者物件、気になる価格水準
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営三田線「志村坂上」駅より徒歩8分、同線「本蓮沼」駅より徒歩9分、JR埼京線「赤羽」駅よりバス5分・「赤羽西六丁目」バス停より徒歩2分の場所に立地する住友不動産分譲・大林組施工・地上19階建(建築確認申請上は地上18階地下1階建)・総戸数621戸(ウエストのみで456戸)の『SKY TIARA(スカイティアラ)』です。

 アドレスは板橋区小豆沢1丁目です。小豆沢(あずさわ)は板橋区北東部に位置し、北端で新河岸川に、北で新河岸川を隔てて北区浮間、東で北区赤羽北及び桐ヶ丘、南で北区赤羽西及び蓮沼町、西で志村、北西で東坂下と隣接しています。東辺および北辺をもって板橋区−北区境を形成し、新河岸川対岸の北区浮間とは、新河岸大橋で連絡されているほか、北辺で都道311号環状八号線(環八通り)、西辺で国道17号中山道が通じています。

 廃藩置県実施前は
武蔵国豊島郡小豆沢村で、徳川家康の命により、中山道が整備され、日本橋起点3里地点を示す志村一里塚が1604年に造られています。明治に入り上記の廃藩置県で東京府に編入され、昭和7年の板橋区の発足により、それまでの北豊島郡から板橋区小豆沢町となりました。昭和44年には長らくこの地で操業していたダイセルが工場を閉鎖、跡地は小豆沢ガーデンを経て、平成22年、セブンタウン小豆沢となっています。

 地名の由来は、いくつかの説がありますが、
小豆(あずき)を積んでいた船が沈んで、その小豆が川の水面に浮かび、小豆の澤のように見えたことから小豆澤(後に小豆沢)と呼ばれるようになったという説が有力です。源義家が勧請した十二天社はこの地名を採り、小豆澤神社となりました。

 本マンションは、
1947年に操業を開始し、2010年に閉鎖したアステラス製薬東京研究センター跡地に立地します。配棟としては、公道を隔ててウエスト棟とイースト棟に分かれ、2棟合わせた敷地面積は16,069.39平米と広大なものになっています。今回の分譲はウエスト棟(総戸数456戸)で、敷地面積11,099.35平米と、イースト棟よりも規模が大きくなっています。

 小豆沢エリアは従来、小規模マンションばかりの地域でしたが、今回は最大規模のマンションとなります。「志村坂上」駅近辺で考えても、2003年に分譲された『東京メガシティ』(北区赤羽北、863戸)以来のスケールで、注目の物件です。

 購入検討者に
最も評価されているのが武蔵野台地の強固な高台にあって、かつ、「志村坂上」駅までフラットアプローチである点です。昨年4月20日の本ブログ『首都直下地震で被害の大きい区、小さい区はどこ?−23区安全度ランキング!』でご紹介したとおり、板橋区は震災安全度ランキング1位と分析しており、防災面での安心感はポイントの一つです。

 日常のお買い物も、
東武ストアが徒歩3分、三徳や肉のハナマサが徒歩5分、いなげやが徒歩7分と便利で、休日には徒歩13分の上記の大型商業施設「セブンタウン小豆沢」で楽しめます。24時間体制で小児救急・産婦人科医療を行っている「東京北社会保険病院」が徒歩19分〜21分の距離、志村第四小学校が徒歩8分、志村第二中学校が徒歩2分となっています。

 本マンションの正式名称は、
『SKY TIARA Residence in Forest』ですが、'Forest'の名は、近隣に多彩な公園があるからでしょう。例えば徒歩6分〜8分で赤羽自然観察公園、徒歩7分〜9分で赤羽スポーツの森公園、徒歩7分〜8分で小豆沢公園などがあり、公園デビューの場として徒歩2分〜3分に中原公園、東原公園があります。

 アクセスも、
「志村坂上」駅と「本蓮沼」駅の2駅利用のほか、「赤羽」駅へもバス便があり、何かの時には徒歩でも行けないわけではありません。また、深夜バス「池袋」駅や「赤羽」駅から出ており、終電乗り過ごしに対応しています。

 そのほか、
アピールポイントとしては、敷地内に店舗や保育所を誘致、約4,800平米の公開空地(空地率約64%)、約1,000本の中高木植栽、ガラスのフォルムが特徴的な外観などがあります。詳細については、今後公式HPで逐一明らかになっていくことでしょう。

 販売開始は来年2月下旬が予定されており、現在は資料請求の受付段階ですが、発表会も予定されているとの情報があります。したがって、販売価格の公表はまだ先ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、233万円[赤羽坪単価]×0.943[駅距離補正]=坪単価220万円となりました。

 しかし、マンション価格上昇の折、
相当な高値となることも十分予想され、標準相場の20%増しで坪単価264万円、10%増しで坪単価242万円となります。真偽のほどは明らかでありませんが、土地の仕入れ値が高かったとの情報もあり、気をもむところです。

 総じて言えば、
敷地面積を十分有し、震災に強い土地柄で、商業施設・公園・小学校・病院が近く、駅距離もまずまず公開空地も含め植栽が豊か、店舗・保育所誘致予定で、特に子育てファミリーにとって総合点が高いマンションです。これで価格帯がリーズナブルであれば言うことなしなのですが、価格水準が高ければ低層階を狙う手もあります。ヤングファミリーにとって購入しやすい物件となるよう、期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒SKY TIARA(スカイティアラ)
 
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| 新築マンション 板橋区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワーマンション販売は絶好調の2005年に匹敵!−その相違点と違和感
JUGEMテーマ:マンション

★ 23日付suumoニュースによれば、長谷工総合研究所は、このたび、20階建以上のマンションを超高層マンションとして、首都圏と近畿県における「超高層マンションの供給動向」の分析を行いました。

 2013年になって、首都圏、近畿県共に超高層マンションの供給戸数が増加しています。2013年1月〜9月の超高層マンションの供給戸数は首都圏で8,287戸、近畿圏で4,862戸と前年同期を大きく上回り、首都圏、近畿圏における新規供給戸数全体の供給増の一因となっています。

 以下、記事から首都圏関連のデータのみを拾うと、次のとおりです。


【超高層マンションの供給動向】
● 超高層マンションの供給戸数の推移をみると、2005年に1万5,390戸の供給が行われた後、2011年に6,112戸に減少しましたが、2013年1〜9月には8,287戸と前年同期(4,117戸)の約2倍となり、首都圏全体の供給戸数に占める割合も20.9%と初めて20%を上回りました。

● 2013年1〜9月の
新規供給戸数全体は前年同期比28.7%増の3万9,718戸に増加していますが、こうした供給増の要因の一つは超高層マンションの供給増といえます。

【地域別の供給状況】
● 2000年以降の超高層マンションの地域別の供給状況をみると、都内23区が供給の中心で、構成比で50%を上回る年が多くなっています。

● 都内23区における2005年1月〜2013年9月までの累計供給戸数をみると、
江東区が1万2,215戸で最も多く、次いで港区(8,713戸)、中央区(4,574戸)の順です。

【販売状況】
● 超高層マンションの初月販売率は、2005〜2007年は80%を上回っていましたが、価格の上昇やリーマン・ショックなどの影響もあって、2008年に65.2%に低下しました。しかし、その後、回復基調に転じ、2013年1〜9月では84.8%と80%を上回り、好調な売れ行きとなっています。

 以上がsuumoの記事の内容です。
この夏以降、23区にやたらタワーマンションが出るなあ、と思っていたら、客観的なデータとしても数値が積み上がっていることが判明しました。1〜9月の9ヶ月間に8,287戸ということですから、この調子で年末までいくと、1万1,049戸に達する計算となります。景気の上り調子でマンション販売が絶好調だった2005年には及びませんが、それに次ぐ形のコンディションと言えます。

 しかも、手許にあるデータでは、
2005年の都区部の70平米換算の新築マンション価格は4,920万円でしたが、昨年のそれは5,283万円となっています。昨年9〜12月の平均価格が4,464万円、本年1〜8月の平均価格が4,775万円で、この2つを比較すると昨年からの上昇率は7.0%に達していますので、これを昨年値に乗じると、本年マンション価格の推定値は5,653万円となり、2005年に比較して14.9%上昇しています。

 例えば、私個人の経験で言うならば、
2006年に私が購入したマンションは2005年坪単価232万円をわずかに上回るくらいでしたが、2013年坪単価267万円で購入するならば、あと721万円余計に出さなければいけなくなります。その間、私達の給料は、15%も上昇した物件価格と同じようには上がっていませんので、必然的にもっと多くの住宅ローンを借りるか(銀行が認めてくれれば、ですが)、もっと郊外の物件を求めることとなります。

 もちろん、
2005年に30代で物件購入を見送った人が2013年に40代で購入する場合、その間に貯金もたまっているとすれば、同水準の物件を購入することができるでしょう。しかし、例えば2005年に30代が購入しようとしたマンションは、2013年には30代が購入するには苦しくなっていると思われます。

 もしデータがあるとすれば知りたいのが、首都圏の
マンション購入年代の推移です。現在、高価格の都心タワーマンションが飛ぶように売れていますが、医者・事業家等の富裕層だけではなく、全般に購入者層の年齢が上がっている気がします。

 2005年と言えば、『芝浦アイランド』『THE TOKYO TOWERS』など
話題のタワーマンションが分譲を開始し、モデルルームが豪華さと楽しさを競った時代でした。本ブログでも何べんか書きましたが、これらのモデルルームは20代・30代の結婚前・結婚直後の若者たちのデートスポットにもなり、2人で将来への夢を語れる場所でもありました。

 というのも、
『芝浦アイランド』『THE TOKYO TOWERS』にしても、坪単価200万円を切る住戸もあり、若者たちが十分夢を実現できるマンションだったのです。

 今、
都心タワーマンションを物色しているのは、私より少し若いくらいの40代が中心ではないでしょうか。もしかすると、30代の頃安く購入できた『芝浦アイランド』『THE TOKYO TOWERS』売却益ステップアップしたマンション購入をしている40代なのかもしれません。

 一方、本年の政府の調査では、
賃貸物件に住んでいる人で将来戸建てやマンションを所有したいと考えている人の割合が過去最低になったということです。賃借人は若い世代が中心ですので、20代・30代はマンション購入を無理だと考える人の割合が増加してきているのではないかと推測できます。もちろん、所有欲の淡白化の傾向もあるのでしょうが、その人の置かれている経済条件も大きいのではないかと思います。

 最近、都心タワーマンションが
飛ぶように売れ、飛ぶように売れるので価格がますます上がる、といった循環が見られますが、そのような循環に全く阻害された多くの20代・30代がいることに違和感を覚えます。少子高齢化の時代とは言え、「若者が家を買えない社会」の将来はあまり明るさを感じません。

 例えば、政府が20代・30代の住宅取得を支援するなど、何らかの手を打つときが来ているのではないか−2005年と同じく絶好調のタワーマンション販売でありながら、その内実は変容しているのではないかと懸念を覚える今日この頃です。

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| 市場動向 | 21:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー(中古)−海と公園にはさまれたみなとみらい希少タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線 「みなとみらい」駅より徒歩6分の場所に立地する平成19年11月築・東京建物&スターツデベロップメント&生活協同組合東京住宅供給センター旧分譲・五洋建設施工・地上30階地下1階建・総戸数555戸の『ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい5丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2010年度の就業人口は79,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2010年の来街者数は5800万人とこちらも増加を続けています。

 本マンション名は、
東京建物のマンションブランド「ブリリア」とスターツデベロプメントのマンションブランド「αグランデ」を合わせたものです。地上30階建のツインタワーを構成しており、本マンション(オーシャンフロントタワー)と菱形にクロスさせた形で『ブリリアグランデみなとみらい パークフロントタワー』が所在しています。

 「みなとみらい」駅からは徒歩6分と、みなとみらい地区のタワーマンションの中では駅距離がある方ですが、海には最も近くなっています。また、「パークフロントタワー」側には高島中央公園が隣接しており、「海と公園に囲まれた立地」と言っても過言ではありません。

 さらに、ツインタワー間には
商業施設「Filmee」が設置され、スーパー、ショートシアター、レストランなどが入っています。みなとみらい線「新高島」駅にも徒歩7分の距離ですが、同駅と臨港パーク(約290m)を結ぶゾーンは、クイーンズスクエアなどのある「クイーン軸」に対し「キング軸」と名づけられ、その名の通り「みなとみらい」の王道という意味合いが込められています。

 建物は
制震構造を採用し、メンテナンスフリーが基本で費用負担を軽減しています。低層部の柱には高強度コンクリートを用い、二重床・二重天井、海沿いで気になる塩害防止対策を施し、ペアガラス、防災備蓄倉庫、自家発電機室のほか、屋上部にはホバリングスペースを設けました。

 共用施設も、
パーティーラウンジ、ライブラリーコーナー、ゲストルーム(洋室・和室)、スカイオーシャンガーデン、スカイパークガーデン、ビューラウンジ(リラクゼーションコーナー併設)と、総戸数555戸を数える大規模タワーマンションとして充実しています。

 対象住戸は、
地上30階建て建物の12階に所在する専有面積45.94平米の1LDKです。南西向きバルコニーで、横浜港・ベイブリッジを望む見晴らしの良い部屋となっており、夏には花火大会が目の前で楽しめます。設備としてはビルトイン食洗機、ディスポーザのほか、オプションとして玄関と洗面所床に人工大理石タイル、洗面所につり戸棚追加、廊下に姿見(鏡)を設置しています。

 LDは9.1帖で、融合型のキッチンは3帖、LDに隣接して洋室が5.5帖の広さです。浴室は1418サイズと1LDKにしては十分な大きさで、トイレ・洗面所もきれいにスペースにはまっています。収納は居室には大きなクローゼットがありませんが、シューズインクロークと、共用廊下を隔ててトランクルームがあり、一人暮らしであれば過不足はないところでしょう。

 販売価格は3,980万円、坪単価286万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、300万円[みなとみらい坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.011[築年数等中古補正]=坪単価311万円と、高い評価になりました。『住まいサーフィン』においても、本マンションは、築7年目になるにもかかわらず、中古価格が分譲時価格より上昇しており、「お得度」の高いマンションであることがわかります。

 現在、みなとみらい地区では、
平成17年に発売開始されたタワーマンション群以来、新規のタワーマンションの供給がなく、このこともこれらのマンションの資産価値を高めています。実際、私がお話したマンション営業担当者は、みなとみらい地区の自己所有タワーマンションを予想外に高い家賃で貸すことができ、かなり潤っているようです。

 みなとみらい地区は、今や横浜エリアにおいて商業・行楽の中心をなしており、ここに近接して居住できることはまことに恵まれていると言えるでしょう。この対象住戸をシングルで住めば楽しい生活が待っている−そんな期待を膨らませてくれるマンションです。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:横浜市西区みなとみらい5丁目
 交通:「みなとみらい」駅徒歩6分
 面積:専有 45.94平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
区分マンションは儲かるの?−投資成果を上げるためのナローパス
JUGEMテーマ:マンション

★ 自分でも性懲りがないと思うのですが、良さそうな物件を見ると、居住用・投資用に限らず、当てもないのに見入ってしまいます。このうち、新築分譲マンションは物件として公式HPが整備され、詳しい情報が載っているからよいのですが、投資用物件だと、惹きつけられた物件の情報がHP上で余りに少なく、かえってフラストレーションがたまります。

 先日、
収益物件の情報サイト「楽待」を見ていると、「池袋」駅徒歩10分内で利回り10%を超えている1,000万円未満の区分マンションがあったので、ついつい取扱会社に電話をしてしまいました。すると、「一度当店へお越しになりませんか」と誘われたので、またふらふらと店まで足を運ぶことになったのでした。

 若干期待したのは、その店が
投資用物件でありながら利率1%台のローンが可能、諸費用込みフルローンも可能だという宣伝文句があったからでした。店舗で説明を聞くと、政府系金融機関の事業用融資であれば、物件の築年数にかかわらず、融資年限15年間で固定金利1%台後半の融資が可能、ただし、諸費用込みのフルローンだと2%台中盤程度の固定金利になるとのことでした。

 なるほど、
金利が2%台中盤にしても、築年数にかかわらず15年の固定金利がでるのであれば、今まで聞いた投資用ローンの条件の中では一番良さそうです。思わず身を乗り出して聞いていると、店長は、次のように言葉を続けました。「でも、そのローンでも毎月の利益はほとんど出ないんですけどね」

 「え?じゃあ、何のためにわざわざ借金して区分マンション買うんですか?」やっぱりそうか、と内心思いながらも私は聞き返しました。「15年ローンですから5年経てば借金が3分の1になっていますし、そこで売って利益を出そうと思えば出せます。また、15年待てば借金ゼロですから、それからは収入が入ってきます。何せ今低金利ですから、今のうちに低い金利を押さえておこうというお客さんも多いです」

 この点については、本年9月15日の本ブログ『投資用マンションは買って得なのか−毎月赤字・30年シバリで豊かな老後?』でも取り上げたところで、その時行った中古マンションの10年返済シミュレーションよりさらに良い条件なのですが、それでもインカムは期待できない、とのことでした。

 例えば、現在楽待掲載物件で、
「池袋」駅徒歩5分 利回り10.72%、販売価格850万円のものを例にとって、『マネログ』の不動産シミュレーションを使って試算してみると、フルローン(諸費用除く)、融資年限15年、金利2.5%、マンション管理費+修繕積立金月額12,380円、賃貸管理費5%、空室率6.9%、2年ごとに2%家賃下落で、固定資産税・所得税の納付も考慮すると、毎月1.7万円の赤字で、初年度20万円の赤字となります。

 そして、この
赤字額は年々増加しつつ累積し、15年目に赤字総額403.9万円となります。その後はローン返済が終わりますので、累積赤字額は年々減少し、30年目にようやく累積8.9万円の黒字になります。私がこの投資をこれから行うとすれば約80歳で初めて黒字化するので、黒字化することを生きがいにすれば長生きできるというメリットはあるかもしれません。85歳まで生きれば黒字総額116.6万円を手にすることができます。

 一方、
途中売却の道を探るとすれば、仮にキャップレートを12%と固定すると、売却時キャピタルゲインでは3年目から黒字化しますが、それまでのインカムのロスと当初の自己資金約60万円をカバーするのは、所有開始後20年目となります。私の場合だと70歳になった時にようやく売却すれば損失がなくなり、やれやれ、となります。

 これだけ見ると、
何もそこまで辛抱強く苦労しなくても、他の投資商品があるだろうと思いたくなります。つまり、中古区分マンションは、上記のような購入をするとかなり投資効率が悪い商品だということになります。

 それでは、
どのような条件であれば、中古区分マンションは「儲かる」商品となるのでしょうか。上記の条件のうち、利回りを上げていくと、利回り18%でインカムが赤字となる年がなくなります。それでも毎月の儲けは1万円程度で、10年間の累積黒字は56.5万円程度です。ただ、売却時の総キャッシュフローは10年目で既に414.2万円になっていますので、売却まで視野に入れれば魅力ある商品となります。

 また、上記の条件のうち、
自己資金を50%とすると、ローン金利は例えば1.8%で試算でき、インカムは当初から黒字化しますが、インカム合計が当初投入した自己資金を超えるのは30年目となります。しかし、これも売却をした場合には、キャップレート12%で7年目、15%で12年目に黒字化することになります。

 次に、上記の条件のうち、一部の業者でアピールしている
金利3%台、30年〜35年ローンで考えた場合、例えば金利3.5%、融資年限35年とすると、インカムは26年目まで黒字を維持するのですが、その後はローン支払い終了時の35年目まで赤字に転じ、また、借金の減りが少ないため、キャップレート12%でもキャピタルゲインは20年目まで黒字化しません。この結果、売却時キャッシュフロー総額はキャップレート12%で8年目、15%で17年目で黒字化することになります。ただ、売却時キャッシュフローの総額は35年目でも373万円にとどまり、効率は悪くなります。

 総合すると、
中古区分マンションで投資効果を得るためには、フルローンでやるならば利回り20%前後の物件を対象とする必要があり、また、どのような場合でも20年も30年も長期で保有するのではなく5年超〜20年の間に売却をして、インカムゲイン・キャピタルゲインのトータルで勝負する必要があるということです。

 いずれにしても、
利回りはできるだけ高い方がよいため、やはり郊外でかつ固い需要が見込める立地(郊外駅近・大学や工場そば等)の方が投資効果が上がります。麻布十番や白金台などの区分マンションを所有しても、大半は所有欲を満たすだけに終わってしまいます。ただ、「私はこんな素晴らしい場所にマンションを所有している」という精神的満足感は金額には換算できない大きなものだ、という価値観も一概に否定できませんので、マンション投資もなかなか奥深いと言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
アージョ・クレアーレ 文京根津(新築)−珍しい根津1丁目、根津神社目前物件
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★ 東京メトロ千代田線「根津」駅より徒歩5分、同南北線「東大前」駅より徒歩8分の場所に立地するダイナセル分譲・奈良建設施工・地上5階建・総戸数25戸の『アージョ・クレアーレ 文京根津』です。

 アドレスは文京区根津1丁目です。根津の町域の元は根津神社(旧名・根津権現)と門前、徳川綱重の屋敷地で、綱重の屋敷地は後に旗本の居宅街となりました。根津の名は古く、忍が岡、向ヶ岡と海との付け根の位置にあり、船着場であったことから港の意味を持つ「津」をあわせ地名になったといわれています。

 門前にできた岡場所は
根津遊廓と呼ばれ栄えましたが、明治時代になり東京帝国大学の近くにあることが問題視され、1888年に遊郭群が洲崎へ強制移転させられ色町としての街は消滅しています。1965年(昭和40年)4月1日、住居表示を実施し、根津須賀町、根津清水町、根津藍染町、根津片町、根津八重垣町、根津宮永町、根津西須賀町の全部に向ヶ丘弥生町の一部をあわせた町域を1-2丁目に分けて現行の「根津」となりました。

 台東区の谷中、文京区の根津と千駄木付近の下町情緒あふれる地域を、谷根千(やねせん)と愛称されています。この地域は山手線内側にありながら、戦災をあまり受けず、また大規模開発を免れたため、一昔前の街並みが残っています。また、落語の町として、やねせん亭という、落語家の集まりがあります。

 本マンションは、
根津神社の南側、一歩奥まったすぐの場所にあります。根津神社は、日本武尊が1900年近く前に創祀したと伝える古社で、東京十社の一社に数えられています。境内はツツジの名所として知られ、森鴎外や夏目漱石といった日本を代表する文豪が近辺に住居を構えていたこともあり、これらの文豪に因んだ旧跡も残されている場所です。

 また、
敷地南西側は、東京大学本郷キャンパスで、地震研究所や野球場があります。もしかすると野球の練習・試合音があるかもしれませんが、一般的にはそれほど気になるものでもないでしょう。「根津」駅からは徒歩5分不忍通り主体のルートとなり、「東大前」駅より徒歩8分東大キャンパスに沿って歩くアカデミックな道のりとなります。

 このような場所に
新築マンションが建つことは珍しく、根津1丁目物件としては2005年の『ハピネ文京根津』以来となります。また、建ったとしてもいずれも小規模マンションなのですが、本マンションも敷地面積535.07平米、総戸数25戸の小規模物件です。

 地上5階建ての建物には、間取りStudio・1DK・1LDK・1LDK+S・2LDK・3LDK、専有面積27.67平米〜65.52平米のシングルからファミリーまでの住戸が入ります。南東向き中心で、一部北西向きもありますが、北西向きは根津神社の緑が楽しめるかもしれません。

 小規模マンションですから、特筆すべき共用施設はなさそうですが、
1階に共用トイレがあります。専有部の設備としては、ハイパック式水栓、浴室のラインニッチ収納、全自動お掃除トイレ、室内物干など、細かなところで特徴を出しています。構造では、二重床・二重天井、Low-Eペヤグラスなどは合格点です。

 なお、公式HPでは、
「早期ご契約」の方には、「間取り・内装をはじめ、竣工前のこのタイミングでしか計画し得ない、通常の枠組を超えたカスタマイズが可能です」とあります。期間限定ということですが、まだ可能なのかどうかは、問い合わせを必要があるでしょう。

 現在の公式HP上の
販売戸数は9戸で、その内容は、間取り1LDK・1LDK+S・2LDK・3LDK、専有面積40.25平米〜65.52平米に対し販売価格3,380〜6,380万円、坪単価にして278万円〜322万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、277万円[根津坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価288万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、4%程度割高との試算結果です。

 マンション価格上昇のおり、この価格は、小規模物件とはいえ、安心できる水準かもしれません。公式HPは、立地に対する自信にあふれており、一度訪れてみたい場所です。都心の利便性と谷根千の江戸情緒はまると抜けられないような雰囲気があるとすれば「買い」の物件となることでしょう。

公式ホームページ ⇒アージョ・クレアーレ 文京根津

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| 新築マンション 文京区 | 20:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産価格は世界的に上昇!−その中にあって日本は
JUGEMテーマ:マンション

★ 考えてみれば、1年前はまだ民主党政権でした。今から約1年前の昨年11月14日当時の野田総理が党首討論で衆議院の解散に言及し、11月16日に解散、それから株価は急激な上昇を見せました。1年前の昨年11月12日の日経平均株価は8,676円、これが解散に言及した昨年11月14日から上がり始め、解散当日の昨年11月16日には9,024円と9千円台を突破しました。その後の今年5月までの株価のロケット級の上昇ぶりはご存じのとおりです。

 不動産価格の動向を表す
リートも同様です。昨年11月12日の東証REIT指数の終値は1025.47でしたが、1年後の本日の終値は1,437.02で、約40%上昇しています。リートが思惑含みで上昇し、かつ、その性質上ボラティリティの大きい数値であることを割り引くとしても、実体としての不動産価格が上昇するのが当然な状態となってきました。

 これは
アベノミクスの特徴でもあり、新自由主義者のトリクルダウン理論に適うものなのですが(したがって、民主党政権では取り得ない政策とも言えますが)、株価上昇等により富める者がまず富み、その他大勢の者がその後にその恩恵に預かるというのが現在の経済政策の道筋に見えます。したがって、不動産も、まず都心部など、富裕層の購入エリアがここ半年ほど価格が高騰し、その余波がじわじわと周辺部に浸透しつつあるようです。

 もし
この政策が今後も上手くいくとすれば、まだ価格が比較的抑えられている周辺部の不動産に目を付けるとよい、ということかもしれません。あるいは、それらのエリアの投資物件を購入し、賃料上昇を待つ、という手法があるかもしれません。実際、現在政府が音頭を取って、一般社員の給与のベースアップに取り組んでいるところですから、私達サラリーマンの懐が暖かくなれば、広いエリアでの地価の底上げが実現する可能性もないではありません。

 もっとも、
不動産価格の上昇は、日本に限ったことではありません。最近見た記事では、以下のようなものがありました。

◎ アメリカ
 米一戸建て住宅価格は主要都市の88%で7−9月(第3四半期)に前年比で上昇しました。差し押さえ物件の減少などで住宅在庫が抑制されていることが背景にあります。全米不動産業者協会(NAR)が6日発表したリポートによると、平均取引価格が前年から上昇したのは163都市圏のうち144となりました。3分の1の地域で2けたの伸びを示したということです。(11月6日付ブルームバーグ)

◎ 中国
 国家統計局が22日発表した中国主要70都市の9月の住宅価格統計によると、新築住宅価格が前月比で上昇したのは65都市と、前月から1都市減少、前年比で上昇したのは69都市と、前月から横ばいとなりました。
 上昇率の高い都市は主要都市と地方中核都市に集中した一方、それ以外の都市ではほぼ横ばいの推移となりました。北京市、上海市、広州市、深セン市の主要4都市の新築物件価格の上昇率は平均で1.4%天津市など地方中核31都市は平均0.7%、河北省唐山市など地方35都市は平均0.6%でした。(10月22日付サーチナ)

◎ ドイツ
 ドイツ主要都市ではマンション価格が最大20%割高になっている可能性があると、ドイツ連邦銀行(中央銀行)が21日発表した10月の月報で指摘しました。
 月報によると、
ベルリンやハンブルグ、ミュンヘン、ケルン、フランクフルト、シュツットガルト、デュッセルドルフの一部ではマンション価格が2010年以降平均で25%以上値上がりしています。こうした都市部周辺地域のマンションは、投機によって価格が押し上げられている部分もあるとみられます。  
 独連銀は
「住居用物件の価格上昇圧力は短期的には緩和しないだろう」と指摘した上で、「しかし、不動産市場における現在の価格動向が、重大なマクロ経済のリスクにすでになっている可能性は低い」と続けました。(10月21日付ブルームバーグ)

◎ オーストラリア
 シドニー郊外にある3ベッドルームの住宅の競売に5人が入札し、ジジ・ウォンさんが85万6,000豪ドル(約8,040万円)で落札しました。壁紙が剥がれ、ドアにひびが入り、裏庭は草が生い茂る同物件にウォンさんが支払う額は、不動産会社の予想を14%上回りました。
 シドニー大学で会計業務に携わるウォンさんは投資目的で落札したこの物件について
「払い過ぎかどうか分からない」としながらも、「私には借り入れ能力があり、可能であるため、それを活用する」と語りました。この地域の物件は過去15年に3倍に値上がりしています。
 オーストラリアでは、
低い借り入れコストを背景に住宅価格が急激に上昇し、住宅バブルの懸念が広がりつつあります。現時点では、住宅供給の逼迫と投資家需要が価格を押し上げています。
 バンク・オブ・アメリカ(BOA)メリルリンチの豪州担当チーフエコノミスト、ソウル・エスレーク氏は
「バブルのような状況がいかに醸成され得るか見てとれる」とし、「今は物件の値上がりが進んでいるが、借り入れや建設の急増を伴ってはいない」と語りました。
 RPデータ・リスマークの住宅価格指数によると、豪州で最も人口が多い
シドニーの平均住宅価格は年初から10月末までに13%上昇して71万8,122豪ドルと、過去最高を更新しました。(11月6日付ブルームバーグ)

 リーマンショックから欧州債務危機と、ここ数年続いた経済危機を乗り切るため、全世界挙げて金融緩和に取り組んだ結果、ユニバーサルな金余り現象が日常風景となり、行き場を求める貨幣は、株式市場や不動産市場へと流入し続けています。

 その中にあって、
日本だけが、経済の将来性への自信のなさから、金融が緩和されても資金は国債へ回るだけの状態が続きましたが、ここにきてようやく資金が循環するようになりました。出遅れていた不動産市場への資金流入も、相対的に割安とみた海外からの投資とあいまって活発化してきています。

 しかし、
既に人口減少が始まっている日本にあって、どこまで先行きに楽観的でいられるか、当面2020年の東京オリンピック景気はあるにしても、私たち自身が自信を持てないままでいます。識者によっては早くも2014年には景気の先折れを見越す空気の中で、いつまで、どのエリアまで、不動産価格が上昇し、そしていつから、どのエリアから下降が始まるのか、私たちはこれからも悩み続けながら不動産を物色していくことになるのでしょう。

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| 市場動向 | 21:39 | comments(0) | trackbacks(0) |