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中古マンション価格は景気のバロメーター?−ほどほどで息の長い価格上昇を
JUGEMテーマ:マンション

★ 1月23日付suumoジャーナルによれば、株式会社東京カンテイは、同月22日、2013年12月度「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70平米価格月別推移」を発表しました。

 2013年12月の首都圏中古マンション価格は、前月比+0.3%の2,831万円で3ヵ月連続の上昇となりました。都県別で見ると、東京都(+0.3%、3,723万円)や神奈川県(+0.6%、2,435万円)では2ヵ月ぶりにプラス千葉県では都心寄りの市川市や船橋市などで堅調な推移を維持し、県平均は+1.5%の1,855万円と5ヵ月連続で上昇しました。一方、埼玉県では-0.4%の1,855万円と僅かに下落し、7月以来続いていた上昇傾向は一服しました。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区では前月比+0.1%の4,066万円と僅かに強含みましたが、10月以降は概ね横ばいで推移しています。横浜市(+0.3%、2,545万円)や千葉市(+0.1%、1,743万円)もそれぞれ小幅な上昇に留まりました。一方、さいたま市は-1.8%の2,126万円と2ヵ月ぶりに下落し、前年同月比も5月以来のマイナスとなりました。

 都心6区では前月比+0.4%の5,492万円と5ヵ月連続上昇、周辺エリアも揃って上昇しており、東京23区内全域で上昇トレンドを維持しています。

 以上がsuumoジャーナルの記事のうち首都圏関係の記事の抜粋です。
中古マンション売買においても好調なトレンドは引き続き持続しています。全体的な傾向としては昨年10月に大きく上昇し、その反動なのか11月には停滞ないしわずかに下落12月は10月ほどではないにしても再び上昇基調となりました。

 ただし、
埼玉県は10月に大きく上昇した後、11月に上昇率が鈍り、12月には下落に転じました。千葉県では一月遅れで11月に大きく上昇、12月は11月ほどではないにしても高い上昇率を維持しています。千葉では都心よりの市川市・船橋市の調子が良いようです。

 23区の中で
千葉県と同じ動きを示しているのが城北・城東エリアで、都心6区や城南・城西エリアとは異なる動きとなっています。神奈川県も都心・城南・城西と同じ動きをしていることから、大きく言えば、(1)都心・城南・城西・神奈川県、(2)城北・城東・千葉県、(3)埼玉県の3つのパターンに識別されました。

 多少ストーリー的にとらえるならば、
9月に消費税増税に対する駆け込みで新築マンションが盛り上がり、その余波が10月に都心・城南・城西・神奈川県の中古マンション11月に城北・城東・千葉県の中古マンションに到来したとでも言えるでしょうか。一般には人気の高いエリアから波が周辺部に広がっている感じもします。

 とは言いつつも、
中古マンション価格は直近のピークの2007年〜2008年に比べればまだ低い水準です。例えば都心6区では2008年第一四半期の中古価格が6,544万円でしたが、現在は5,492万円で、最盛時から約16%下落しています。直近の最低水準が2012年第三四半期の5,151万円でしたので、そこからは約6.6%上昇しているものの、道半ばの印象があります。

 本日の株価暴落をはじめとして、最近週刊誌などでは景気回復の先行きに陰りが見えてきたとの報道があります。しかし、中古マンション価格動向を見ると、この程度で腰折れしたのでは本格的な景気上昇とは言えなかったのではないかと感じます。

 ある意味、
中古マンション価格とは景気循環のバロメーターかもしれません。つまり、上記のとおり、新築マンションがまず売れてはじめて中古マンションが売れ出すわけであり、中古マンションの価格が上昇するということは、そのような好サイクルの歯車が噛み合っていることを示すものだからです。

 中古マンション価格が上昇すれば、その売却益は一層大きく、売却損は一層小さくなり、そこで得られたキャッシュが再び消費に向かうこととなります。家計にとってはスケールの大きい額ですから、インパクトもそれだけ大きいわけです。

 私たちが
マンションを購入するという行為は、景気にとって大きな意義を有します。バブルになっては困りますが、新築マンション価格も中古マンション価格も今くらいのペースでほどほどに息長く上昇していくのが理想的だと考えます。

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| 市場動向 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドジェム三田聖坂(中古)−由緒ある三田の高台の独身貴族用物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩8分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩9分、JR山手線「田町」駅より徒歩13分の場所に立地する平成17年2月築・野村不動産旧分譲・安藤組施工・地上5階地下1階建・総戸数26戸の『プラウドジェム三田聖坂』です。

 アドレスは港区三田4丁目です。三田の名は、朝廷に献上する米を作る屯田(みた)が存在したからとも、伊勢神宮又は御田八幡神社の御田があったからとも言われ、江戸時代には大名屋敷や御家人の屋敷が並んでいました。

 本マンションの立地する三田4丁目の周辺には
旧三田台町の台地が広がり、江戸時代には歌川広重によって月の岬として描かれるなど、かつては風光明媚な地として知られているのが三田聖坂です。三田聖坂は、旧奥州街道に当たり、江戸が開府して東海道が開かれるまで東国と西国を結ぶ主要道路でした。

 名称の由来は、商人を兼ねた
高野聖が開いた古代中世の通行路で、その宿所も同所に存在したためとされます。周辺には、泉岳寺や増上寺など、寺社をはじめとする古くから伝わる史跡が多く、また、明治・大正の頃から外国人たちの瀟洒な洋館が立ち並んだ由緒正しき土地柄です。

 本マンションは、
伊皿子交差点三田三丁目交差点を結ぶ道路に南東側を接しています。聖坂の高台にあるため、各駅に行くには坂を下っていかなければなりませんが、、「白金高輪」駅には高松宮邸側から、「泉岳寺」駅や「田町」駅には第一京浜側からエレベーターがありますので、これらを利用すれば坂道のハンデは感じなくなるでしょう。

 本物件の特徴の一つは、
道路を挟んで向かいが約7,500平米の敷地面積を有する亀塚公園であるということです。同公園から縄文時代の住居跡が発見されており、江戸時代には上野沼田藩土岐伊勢守の下屋敷で、明治維新後は皇族華頂宮家が日本橋浜町の元高島藩邸跡から本所に移るなどの歴史を経た場所です。今は児童公園となっており、緑豊かな敷地内には亀のスプリング遊具などがあります。

 本マンションの
外観は白を基調としたスタイリッシュなもので、コンパクトタイプである『プラウドジェム』シリーズの購入層を意識したものでしょう。日常のお買い物は、坂を下ってスーパーピーコック三田伊皿子店が徒歩4分と便利です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の1階に所在する専有面積35.37平米の1LDKです。道路とは反対側の北西向き住戸で静かさを享受できます。また、1階住戸ではありますが隣接地とは塀で仕切られ、目線も気になりません

 玄関から入って直進すると
7.1帖のDKで、隣接する5帖洋室の引戸を開放すれば、約6メートルの間口が活かされ、より一体感ある約12.1帖の空間として利用可能です。洗面所はトイレと同室ですが、浴室の方は1416サイズで専有面積の割に広々としています。

 収納は
5帖洋室に壁面収納があるほか、大型シューズボックス無償の専用トランクルームもあり、十分なボリュームとなっています。また、間取りの関係で玄関が広く、それだけでゆとり感を感じさせます。なお、管理費等が修繕積立金別で月18,835円となっており、平米当たり533円と、これが間違いでなければ高すぎに見えます。

 販売価格は3,380万円、坪単価316万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、384万円[白金高輪坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.737[築年数等中古補正]=坪単価283万円となりました。一方、『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古市場での平均坪単価は311万円程度とされています。プラウドブランドの都心一等地物件であり、最近中古マンション価格が上昇していることから、売出価格としては妥当なものとも言えます。

 同じく
三田4丁目の聖坂物件には『D'グランセ三田聖坂』が本物件から1年後に竣工し、こちらはファミリータイプの間取りも揃っています。由緒ある三田の高台で快適に暮らすというのも私にとっては憧れの一つです。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドジェム三田聖坂
 価格:3,380万円 (税込)
 所在:港区三田4丁目
 交通:「白金高輪」駅徒歩8分
 面積:専有35.37平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドジェム三田聖坂

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| 中古マンション 港区 | 20:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価・マンション価格二ケタ上昇の時代へ−数字に表れたオリンピック効果
JUGEMテーマ:マンション

★ 野村不動産アーバンネットでは、四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月10日には、本年1月1日現在について、『2014.1.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が28.6%(前回14.3%)、「横ばい」が66.4%(前回77.9%)、「値下がり」が5.0%(前回7.9%)となり、値上がり地点が増加し、値下がり地点と横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では千葉を除いてプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が50.7%(前回42.1%)、「横ばい」が37.1%(前回35.0%)、「値下がり」が12.1%(前回22.9%)となり、値上がり地点と横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では千葉を除いてプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が25.4%(前回16.4%)、「横ばい」が61.0%(前回72.4%)、「値下がり」が13.6%(前回11.2%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では埼玉、千葉を除いてプラスとなりました。

 これも同じく
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が40.4%(前回34.1%)、「横ばい」が36.2%(前回31.8%)、「値下がり」が23.5%(前回34.1%)となり、値上がり地点と横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では東京都区部、東京都下、神奈川がプラスとなりました。

 第三四半期(2013年7−9月)にいったん足踏みを見せた地価動向ですが、第四四半期(2013年10ー12月)は再び力強い上昇となりました。年間ベースでならすと、住宅地価格・中古マンション価格とも値上がり地点・横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しており、第三四半期の停滞をカバーしています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10の地点を挙げると、次のとおりです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[−] 文京区千駄木2丁目(千駄木) 15.0%
2[2] 世田谷区大原1丁目(下北沢) 14.6%
3[5] 北区赤羽西1丁目(赤羽) 11.5%
4[6] 杉並区浜田山1丁目(浜田山) 10.3%
5[8] 渋谷区恵比寿3丁目(恵比寿) 9.7%
6[7] 港区南麻布5丁目(広尾) 8.9%
7[−] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 8.7%
8[10] 港区高輪4丁目(品川) 8.2%
9[−] 新宿区矢来町(神楽坂) 8.0%
9[3] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) 8.0%


 続いて、23区の「中古マンション価格」でこれまでの年間変動率のベスト10、ワースト3の地点を挙げると、下記のとおりです。[]内は前回順位です。

ベスト10

1[2] 東急池上線「旗の台」駅 17.4%
2[1] 小田急線「成城学園前」駅 16.7%
3[−] 都営三田線「芝公園」駅 11.1%
4[−] JR山手線「大塚」駅 10.3%
5[−] 都営三田線「春日」駅 10.0%
5[3] 東急田園都市線「桜新町」駅 10.0%
7[4] 東急田園都市線「桜新町」駅 9.8%
8[−] 小田急線「成城学園前」駅 9.7%
9[5] JR山手線「大崎」駅 9.1%
10[−] JR横須賀線「西大井」駅 8.6%

ワースト3

1[2] 東西線「東陽町」駅 ▲6.3%
2[−] 有楽町線「氷川台」駅 ▲0.7%
3[−] 都営大江戸線「新江古田」駅 ▲0.5%
 

 住宅地価格については、第三四半期同様マイナス地点がなく、上昇幅についても、第三四半期には一つもなかった二ケタ上昇率が4地点出てきました。ベスト10エリアは、都心5地点、城北3地点、城南1地点、城西1地点と、城北エリアの上昇が目立ちます。逆に城東エリアはベスト10入りが1地点もなく、相対的には出遅れ感があります。

 中古マンション価格については、第三四半期はマイナス地点が10以上あったところ、第四四半期は3地点に減少しました。上昇率二ケタ台は第三四半期の1地点から6地点に増加し、住宅地価格同様、上向き基調が鮮明です。

 ベスト10エリアは、城南5地点、都心2地点、城西2地点、城北1地点と、城南エリアが優位に立っています。沿線別では、JR3地点、東急線3地点、都営線2地点、小田急線2地点きれいに分散しました。一方、城東エリアはベスト10に顔を出さず「東陽町」駅の下落率がトップと、住宅地価格と同様、他エリアと比べれば見劣り感がありました。

 東方面と言えば、
千葉の住宅地価格と中古マンション価格が一向に回復しないのが気になります。他のエリアが東日本大震災の影響をほぼ脱したのに対し、千葉は液状化被害のイメージが生々しく伝わったのが響いているのか、新築マンション市場も苦戦しているとの記事を目にしたことがあります。都心には最も近い場所であるだけに、利便性の良さが早く見直されてほしいものです。

 第四四半期は、
オリンピック東京開催が昨年9月に決定した後の価格動向であり、注目されましたが、消費税増税の懸念をカバーして余りあるオリンピック効果があったようです。今後開催予定地周辺を中心に大規模なインフラ整備が期待され、ムードは上々です。

 一方では、
大手デベロッパーやゼネコンの目はむしろそれらの大規模公共事業に注がれマンション市場への新規供給が細るのではないかとの懸念もあり、購入検討者層の買い時感が強まっています。目下のところこれだけの好条件がそろった市場環境は最近では例がなくどこまでヒートアップするのか、その先には何があるのか、注目されます。

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| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
DUARES愛宕虎ノ門(新築)−都心一等地ながら割安のコンパクト物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「神谷町」駅より徒歩4分、都営三田線「御成門」駅より徒歩8分、東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅より徒歩10分の場所に立地するバンズ・インベスト・マネジメント分譲・古久根建設施工・地上12階地下1階建・総戸数89戸の『DUARES愛宕虎ノ門』です。

 アドレスは港区虎ノ門3丁目です。江戸時代、現在の虎ノ門の大部分は武家地・寺社地でありました。1696年、組屋敷があった場所に新しく神谷町が成立し、一帯が町奉行支配となりました。

 虎ノ門とは、
江戸城の南端にあった門の名前であり、門が撤去された後もその近隣地域の俗称として使われ続け、交差点名や都電・地下鉄銀座線の駅名となりました。虎ノ門の名が初めて地名に採用されたのは昭和24年になってからです。

 現在の虎ノ門は、昭和52年の住居表示実施により、
芝西久保地区・芝神谷町などを中心に新しく成立した町になっています。本マンションがある虎ノ門3丁目は、その虎ノ門の中心部である芝西久保巴町、芝西久保広町などから構成されていました。

 本マンションの
最寄り駅は「神谷町」駅で徒歩4分神谷町駅交差点から御成門方面へと進み、ドトール角を左折して直進したところにあります。道のりはフラットで、大通りから一歩奥まって、寺社が点在する落ち着いた街並みとなっています。日常のお買い物は成城石井が徒歩5分で、ファミリーマートは徒歩2分のところにあります。

 面積629.30平米の敷地東西に細長い不整形地で、間口の狭い奥まった土地形状です。このため、アプローチ、エントランスホール、ロビーに奥行きを出すことができ、またその奥に自転車置き場を配置するなど、敷地の使い方が工夫できています。

 ファサードは周囲に点在する寺社に配慮し、こだわりの特注色タイルや、彩度を落とした配色、クシ引きに近い和風の材料を選ぶなど、周囲への調和が計られています。また壁面を全面一色でなく特注色を使った3色の同系色の色で貼り分けることにより、周囲に与える全体のボリューム感を軽減するよう計画されています。

 エントランスホール一面は、アクセントウォールとして鋼板と鏡を使った演出が施されています。床材は接道部分からエレベーターホールまで御影石で統一、外部空間と内部空間において同素材が連続する床にすることにより、視覚的な一体感が生まれています。

 設備としては、
ビルトイン食器洗い乾燥機タンクレスシャワートイレが設置され、1階にはトランクルームもあります。二重床構造が採用されていますが、HPには二重天井との記載はありません。

 間取りは1K〜2LDK、専有面積25.36平米〜51.31平米で、投資用・シングル用・コンパクトなディンクス用となっています。ただし、本マンションは昨年9月に竣工し、1K物件は既になく、現在は2DK〜2LDKの全14戸販売、専有面積50.65平米〜51.31平米、販売価格5,430万円〜6,250万円、坪単価にして354万円〜403万円程度というレンジです。

 『住まいサーフィン』によれば、本マンションの
平均坪単価は380万円ということです。標準相場をごくおおまかに試算すると、436万円[神谷町坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価461万円となりますので、標準相場より18%程度割安との結果になりました。

 知名度がそれほどない売主・施工会社の
小規模物件とはいえ、今どきの価格としてはかなりお得感があります。特に最安水準は8階2DK住戸ですから、興味をそそります。ただ、2DK〜2LDKの間取りは、もともと1LDKのリビングを強引に二分した間取りで(おそらく1LDKで売るには価格が高すぎたのでしょう)、一昔前の狭いダイニングとなってしまっています。

 一方
1Kの方は現在賃貸募集たけなわであり、管理費込みで月額107,000円〜116,500円です。これは、表面利回り4.5%〜4.6%と、都心一等地物件だけにそれほど利回りが良いわけではありません。ただ、じっと長期運用を続け、ローン残額を減らしていけば、キャピタルゲインを得られやすい物件とは言えるでしょう。

参考ホームページ ⇒DUARES愛宕虎ノ門

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| 新築マンション 港区 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション市場も一寸先は闇?−できすぎだった2013年の資産運用結果
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★ 一昨年の12月23日の本ブログ記事『今年の投資の最大の勝者は国内REIT!−2012年の資産運用結果を振り返る』で書いたとおり、私は一昨年4月から投信への毎月投資を行ってきました。大変個人的なお話なので、ここに書くのもどうかと思いますが、私が行った試みの結果を一応記録に残しておきたいと思います。

 これは、
内藤忍氏と石川貴康氏の共著『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』に刺激を受けたもので、手間をあまりかけず時間をかけることで資産を構築していこうというスタンスで、「長期」「分散」「低コスト」「インデックス」「積立」の5つのキーワードを基本方針としています。

 内藤氏のお薦めは、日本株式20%、日本債券20%、外国株式30%、外国債券10%、流動性資産20%で、株式:債券:流動性資産=5:3:2、国内:海外=1:1と、株式に比重を置きつつも、債券と流動性資産でバックアップし、また、より成長が見込めるであろう外国投資をしつつ、リスク抑えに国内投資でバランスをとるというものでした。

 私もこれに沿って、
少額投資が可能な各種インデックスファンドについて、毎月決まった日に1万数千円程度を、TOPIX20%、全世界株式20%、新興国株式10%、国内債券20%、外国債券10%、国内REIT10%、外国REIT10%の割合で割り振って積み立てていくこととしました。

 内藤氏のお薦めのうち、
流動性資産の代わりにREITを買うこととしましたが、これにより、投資する資産配分は、株式:債券:REIT=5:3:2、国内:海外=1:1となります。また、リバランスを毎月することにより、より投資割合に忠実であるようにしました。

 一昨年の結果は、同年夏までは国内債券を除いた全てのファンドで損失が出ていましたが、同年9月にまず国内外のREITが持ち直し、続いて全世界株式外国債券、そして新興国株式が黒字転換し、最後に残ったTOPIXも同年11月の衆議院解散時からの急騰により、大幅に収益が改善し、一昨年末のリターンは、次の通りとなりました。

 TOPIX   11.5%  全世界株式 14.4%  新興国株式 15.0%
 国内債券   0.3%  外国債券  10.1%
 国内REIT 15.5%  外国REIT  13.3%
  全体リターン10.5%

 さて、ここから1年間、さらに同じ手法で投資を続けた結果、昨年12月には以下のリターンとなりました。

 TOPIX   42.2%  全世界株式 38.6%  新興国株式 19.2%
 国内債券   1.3%  外国債券  19.0%
 国内REIT 31.7%  外国REIT  18.4%
  全体リターン23.6%

 昨年1年間は、世界的に株も債権も不動産も好調という最高の年になりました。したがって、全ての商品で一昨年と比較して運用成績が上がっています。特に、TOPIXはリターン率が一昨年の3.7倍、全世界株式は2.7倍となり、先進国の株式市場の好調さが際立っていました。

 一方、
昨年はリターン率がトップだった国内リートは、昨年5月までは異常な上昇ぶりを示したものの、その反動が下半期に表れ、リターン率は3番手に後退しています。それでもリターン率は一昨年の2.0倍とかなりなものです。

 それにしても
「できすぎ」の1年でした。私が最近、モデルルームで聞いた話では、昨年は新築マンションに株式投資で得た2千万円、3千万円といったキャッシュを充てる人がかなりいたそうです。昨年マンション市場が活況だったのは、やはりこのような株式市場の高騰が影響しているわけで、不動産市場が株式市場に半年ほど遅れて連動するという傾向も、なるほどそういうことか、と思った次第です。

 上記の投資手法は
本来、長期に継続すべきなのですが、私は昨年12月に上記のリターンをもって全額売却しました。それは、本年になると昨年来の株の譲渡益に20%の税率がかかるからで、今後の株価の動向と天秤にかけて、これが特例期間である昨年末までの10%税率のときに売った方が損をしない(といっても差額は数千円に過ぎないのですが)と考えたためです。

 本年は春先にまとまった資金が必要になるため、この
少額投資はまだ再開していません。今年は午年で、相場の格言では「辰巳天井、午尻下がり」となり、過去も実際に午年には株価が下がっていることも気になっています。おそらく私のように、一般にもこの格言を気にすること自体が株式投資を鈍らせ、格言を現実化させている可能性もあるでしょう。

 株価の勢いが鈍れば、上記のような2千万円、3千万円といった不動産に回す余裕資金も生じにくくなり、マンション市場も停滞するリスクがあります。まさに経済の一寸先は闇ですが、今年も興味を持ってマンション市況を見ていきたいと思います。

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| 不動産投資入門 | 22:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヒルズ馬事公苑パークフロント(中古)−馬事公苑隣接・4面採光の気品ある物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩18分の場所に立地する平成12年11月築・野村不動産旧分譲・熊谷組施工・地上3階建・総戸数28戸の『ヒルズ馬事公苑パークフロント』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件の特徴は何と言っても
馬事公苑に隣接しているということです。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、
22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。本マンションからは西側道路向かいにあり、あたかも広大な庭を所有するような感覚を持つことができます。この地がどの駅からも遠いのに高い人気を誇るのは、馬事公苑とその周囲の緑豊かな街路樹や落ち着いた住宅街がとても魅力的だからでしょう。

 本マンションからは
3駅利用で、東急田園都市線「桜新町」駅徒歩18分、小田急線「経堂」駅徒歩18分、東急世田谷線「上町」駅徒歩17分の距離です。本マンションから「桜新町」駅へは馬事公苑伝いに南東方向に歩き、弦巻4丁目、弦巻3丁目の住宅街の中を通って南へと下っていくルートとなります。「経堂」駅へは逆に東京農大の脇を通って北東方向に歩く道のりで、やはり下り気味のルートです。

 上記のとおり、駅への徒歩距離はありますが、本マンションの
エントランス前に「農大前」バス停があり、東急田園都市線「用賀」駅まで約10分など、バス便も豊富です。教育環境としては、松丘小学校に徒歩12分とやや距離がありますが、土地柄から教育熱心なご家庭が多いことでしょう。

 本マンションの立地する
桜3丁目はローム台地の上にあり、標高45メートルの安心強固な地盤です。用途地域は第一種低層住居専用地域であり、本マンションも地上3階建ての低層レジデンスです。1,523.18平米の敷地面積洗練されたデザインとやさしいアースカラーの外観タイルが、緑に美しく映えます。建物は、光を取り込む吹き抜けを随所に設けることで、廊下側に面した部屋にも開放感を創出しています。

 構造は
二重床・二重天井で、セコムと提携したセキュリティシステム「アーバント」やTVモニター付オートロックシステムを採用し、安心の防犯環境です。もちろん、宅配ロッカーも備わっています。

 対象住戸は
地上3階建て建物の3階に所在する専有面積80.67平米の3LDKです。最上階、4面採光で、下階以外に他の住戸と接していない配置のためプライベート性の高い角住戸となっています。また、住戸の中心に配置されたルーフバルコニー(上部吹き抜け)が更なる明るさと開放感を創り出しています。
 
 玄関から入ると右手に
11.9帖のLDがあり、LDインで東向きバルコニーに接する6.5帖の洋室と東・北2面開放の7帖洋室があります。もう一つの洋室は6帖で玄関から左手にあり、南・西の2面開放です。独立型キッチンは4.2帖、水廻りは1418サイズの浴室広い洗面所が付き、ルーフバルコニーにも直接出られるので洗濯物を干すのに便利です。

 収納は大型クローゼットはないものの、容量としては標準的で、0.81平米のトランクルームも付いていますので問題はないでしょう。柱の出っ張りはありますが、各部屋とも整形で6帖以上を有し、開口部は梁の出ない逆梁工法、2300mmのハイサッシュの採用による明るい室内空間を確保するなど、すぐれた間取りと言えます。なお、修繕積立金は月20,870円と結構かかりますが、管理費は15,900円(平米当たり197円)と抑えられています。

 販売価格は5,480万円、坪単価225万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、304万円[桜新町坪単価]×0.847[駅距離補正]×0.889[築年数等中古補正]=坪単価229万円となり、私の計算ではほぼ相場どおりの価格水準となりました。本マンションの分譲時の価格は坪単価216万円〜272万円程度であり、対象住戸はそのうち最も高い水準の価格帯でしたから、買っても損はないレベルになっていると言えます。

 最近ますます
間取りにゆとりがなくなり、4帖部屋を平気で作る風潮の中で、このようなゆったりした間取りに触れるとほっとするものがあります。4面採光+ルーフバルコニー付きの最上階も魅力で、見ているうちに住みたくなってきました。馬事公苑隣接にふさわしい気品ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ヒルズ馬事公苑パークフロント
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩18分
 面積:専有80.67平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ヒルズ馬事公苑パークフロント

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
今年も期末バーゲンセールはある?−発見すればお買い得感は大きいかも
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 お正月の期間が終わり、成人の日も過ぎると、マンション販売は期末セールの時期がやってきます。私も昨年1月15日の本ブログでは、『今年もやってきた期末のマンション・バーゲンセール!−でも、来年は?』と題して記事を書いています。

 そのとき震える手でプランブックをめくった
「キャンセル住戸のご案内」でご案内されたキャンセル住戸については、結局モデルルームを再度訪問し、現地も訪れて、投資用として買おうか買うまいか迷っているうちにあっという間に他の人に持っていかれました。都心一等地の港区物件で坪単価260万円という、今ではありえない価格水準でした。

 それでも今振り返ると、昨年のバーゲンセールは
一昨年と比べるとやはり小粒でした。一昨年(2012年)は、東日本大震災から1年経たないマンション販売低迷期で、期末引渡し物件を中心に、200万円〜300万円程度の値引きはざらでした。物件によっては、売主が弱気で、第1期販売からすぐ値引いてくる物件もあったくらいでした。

 その頃は、
GWを過ぎても、絶えず値引きのDMがポストに舞い込んでいた記憶があります。私がその年の2月に訪れたあるモデルルームで、300万円引きした物件に「まだ高いんじゃあ・・・」と思わず口走ってしまったら、担当の女性販売員が「こんなに値引きしていること自体が普通あり得ないことなんですよ!」噛み付かんばかりに言い返されたのですが、5ヵ月後の7月にはその物件の800万円値引きのDMが届いたのでした。

 さて、昨年の上記ブログでは、
本年は消費税5%物件の駆け込み需要で「売り手市場」になっており、期末のバーゲンセールは消費税率10%までの増税が完了するまで期待できないのではないか、という趣旨のことを書きました。

 実際の今の市場の雰囲気は、
「駆け込み需要」というよりも、景気の良さと今後のマンション価格上昇の懸念も手伝って、マンションが良く売れている状況です。また、住宅ローン減税の拡充により、むしろ消費税率8%物件の方がお得な場合も多く、政策効果がよく現れています。

 したがって、駆け込み需要云々にかかわらず
販売が好調なため、本年のバーゲンセールは更に小粒になりそうな雰囲気です。例えば、例年この時期に期末セールに積極的な東急不動産のブランズ物件にはまだその気配がありませんし、オリックス不動産「1000万円住宅購入支援キャンペーン」をやっていますが、当選本数が少なく、対象物件に23区物件がありません

 とはいえ、
好調なら好調なりに物件を早く回転させる必要もあり、個別物件を見ると、値下げキャンペーンや新価格物件、家具付きモデルルーム販売がないわけではありません。以下に、私がネット上で見かけた値引き23区物件をあげてみたいと思います。

◎ Brillia早稲田(「早稲田」駅徒歩4分)

 新春キャンペーンとして成約時に利用できる200万円分購入支援券を来場者全員に進呈。物件概要では先着順の販売戸数は1戸で、11階西・北角住戸、間取り3LDK、専有面積69.65平米に対し販売価格6,698万円(坪単価318万円)となっていますので、これが6,498万円(坪単価308万円)になる計算です。

◎ ジオ杉並高井戸(「高井戸」駅徒歩7分)

 Aタイプ201号室、南・西角住戸、間取り4LDK、専有面積83.08平米に対し旧価格6,390万円(坪単価254万円)から新価格6,140万円(坪単価244万円)となっています。このほか、3戸につき家具付きモデルルーム販売をしています。

◎ プレサンスロジェ池尻大橋(「池尻大橋」駅徒歩1分)

 Dタイプ404号室、南西・北西角住戸、間取り2LDK、専有面積72.51平米に対し旧価格7,520万円(坪単価343万円)から550万円値引きして新価格6,970万円(坪単価318万円)となっています。

 これらは最近2〜3日で目に付いた物件ですので、竣工後物件を中心に真剣に探せばまだまだ見つかることでしょう。もちろん値引きだけに目がくらんで購入に走るというのはどうかと思いますが、今の値引き物件の多くは売り出しが2011年や2012年開始など、そもそも分譲価格が2013年〜2014年価格に比べて安価な上に、そこから更に値引きしていることになります。

 マンション価格がこれだけ高くなっているからこそ、今年のお買い得感は大きいかもしれません。

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| 市場動向 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-(新築)−大型商業施設近接のファミリー物件
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★ 京浜急行電鉄大師線「鈴木町」駅より徒歩5分、JR東海道本線「川崎」駅からバス13分「花見橋」バス停より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階地下1階建・総戸数257戸の『(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-』です。

 アドレスは川崎市川崎区大師駅前2丁目です。川崎区は、川崎市の東南端である多摩川の下流から河口にかけての南側に位置し、全域が平地となっており、海側は埋め立てにより工業地が造成されています。一方、本マンションの立地する大師線沿線では都市再整備が進められており、工場跡地を利用した大規模なマンション建設複合商業施設の建設が進められています。

 本マンションも
メルシャン物流センターの跡地に立地します。最寄の駅は「鈴木町」駅で徒歩5分、同駅出入口から南に進み、イトーヨーカドーの角を左折、『パークホームズグランファーストエアリーコート』を右手に見ながら花見橋バス停交差点前の交差点を右折し、一歩奥に入ったところに立地します。

 用途地域が
準工業地域ではありますが、「鈴木町」駅前の味の素工場以外は、周辺が既に住宅地となっています。海抜は2〜3メートルで、同駅からもやや下る道のりです。本エリアの代表的なマンションは、2010年分譲の上記『パークホームズグランファースト』ですが、本マンションは国道409号線に面していない分、『パークホームズ』より住環境は良いかもしれません。

 本マンションの
敷地面積は9,031.64平米ですが、その東側にはメルシャン物流センター跡地がまだ広大に広がっています。ここもマンションになるとの情報もありますが、真偽の程は定かではありません。

 本マンションの
セールスポイントは、イトーヨーカドーの巨大店舗など大型複合商業施設に徒歩4分という近さでしょう。また、イトーヨーカドー隣接のブックオフやヤマダ電機テックランドにも徒歩5分と、ファミリーにとって利便性の高い店舗が集積しています。また、首都高速「大師」入口まで車で4分三井アウトレットパーク木更津までは(渋滞がなければ)車で20分余りで行くことができます。

 本物件の
外観はブラックを基調としており、住友不動産のマンションらしい色遣いではありますが、ファミリー向けマンションとしてはちょっと珍しいカラーです。教育については、川中島小学校に徒歩8分、川中島中学校に徒歩9分と、お子さんの通学にはまずまずの距離と言えます。伊勢町第1公園が徒歩4分、伊勢町第2公園が徒歩2分ですので、遊び場としては便利です。

 間取りは3LDK〜4LDKのオールファミリータイプで、専有面積は65.78平米〜81.36平米と、今どきの広さの3LDK、4LDKになっています。販売開始は3月下旬を予定しており、現在のところ公式HPには具体的な情報はほとんどありません。

 価格水準については、先行指標となるのが『パークホームズグランファースト』ですが、2010年分譲時の平均坪単価当初175万円程度、その後後続棟をあわせても平均坪単価190万円程度でした。しかし、これはリーマンショックで破綻した物件を三井不動産レジデンシャルが買い取ったことを理由とするもので、そもそもは平均坪単価230万円程度で販売する予定だったとのことです。

 現在は
リーマンショック前に匹敵するくらいの売れ行きですので、本物件も平均坪単価230万円程度を個人的に予想します。ただし、川崎エリアは最近、都心ほど売れ行きが伸びておらず、物件がだぶつき気味とも言われており、価格が思ったより抑え目で出ることも考えられます。

 本マンションの仮称である
「カワサキミライク-川崎未来区-」とは、本物件周辺にブックオフ スーパーバザール(約400メートル)・FUTSAL POINT SALU川崎(約530メートル)・大師公園(約700メートル)・川崎エコ暮らし未来館(約7400メートル)などの子どもの「未来」を育む上で、夢のきっかけとなる様々な体験につながる施設が充実していることを売主がイメージしたものということです。そんな夢を叶えられるマンションとなることを期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気は42平米都心1LDKと63平米郊外3LDK?−好調マンション市場の売れ筋とは
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★ 今月11日のJ-CASTニュースによれば、不動産経済研究所が2013年末に発表した昨年11月のマンション販売戸数は前年同月比22.3%増の5,006戸と、7カ月連続で前年を上回り、11月としては2006年(6,859戸)以来7年ぶりの高水準になりました。

今年4月に消費税が現行の5%から8%に引き上げられるのを前にして
駆け込み需要が膨らむと懸念されましたが、今のところ「駆け込み需要と反動減は予想より小さく収まるのではないか」(業界関係者)との見方が強まっています。

 11月は前月比でも42.8%増と絶好調、発売したその月のうちに売れた割合である「契約率」は前年同月より7.7ポイント増の79.6%で、売れ行き好調の目安とされる70%を上回りました。契約率の70%超えは2013年2月から10カ月連続で、需要の底堅さがうかがえます。

 消費税の特例措置は2013年9月末に終わったものの、政府は増税後の4月以降に引き渡す場合には
住宅ローン減税の拡充などで対応するという反動減を抑える対策を決めており、「政策効果が大きい」(業界関係者)とされています。さらに、長期的な金利の先高感や、東京五輪開催を機とした東京・湾岸地域の人気などが需要を押し上げています。昨年末に向けての大幅な株高など、景気が好調なことへの期待感も需要増を後押ししています。

 今後のマンション販売の見通しについても、
「2014年も引き続き強めに推移していくのではないか」と、業界は期待しています。ただ、消費税増税を機に、住宅に限らず急速に消費マインドが低下する懸念は残っており、景気全体の動向からは目が離せません。

 もう一つのリスクが建築資材や人件費の高騰です。例えばマンション部材や一戸建ての基礎部分で鉄筋となる棒鋼の大口需要家渡し価格は東京市場で12月に1トン6万円台半ばと、10月上旬から5,000円近く上昇しているといい、東日本大震災復興関連工事もあると、今後も「強含み」との見方で関係者の見方はほぼ一致します。同様に工事の増加で人手集めに苦労する業者の悲鳴が聞こえ、人件費もジリジリと上昇しています。「マンション価格にどこまで転嫁するか、悩ましい。大幅に上がれば販売には逆風」(同)との不安感も広がる気配です。

 以上がJ-CASTの記事の概要です。
9月の消費税の特例措置後にマンション販売がどうなるか注目されましたが、契約率はそれまでの80%台から落ちたものの、10月・11月とも79.6%とほぼ80%に近い数字を維持しています。在庫数は3,940戸と、前月末比169戸増加しましたが、それでもまだ4千戸未満をキープしています。

 地域別契約率をみると、都区部83.5%、都下79.4%、神奈川県77.1%、埼玉県71.9%、千葉県68.6%と、都区部が80%以上で全体を引っ張っています。対する千葉県は68.6%と、好不調の分水嶺である70%を割ってしまっています。

 面白いのは、
価格帯別契約率で、数値を上げてみると、以下のとおりとなります。

2,500万円以下 48.9%  3,000万円以下 71.2%
3,300万円以下 80.8%  3,500万円以下 82.6%
3,700万円以下 86.8%  4,000万円以下 84.1%
4,300万円以下 79.9%  4,500万円以下 78.2%
4,700万円以下 68.1%  5,000万円以下 75.0%
5,500万円以下 71.1%  6,000万円以下 75.5%
6,500万円以下 81.3%  7,000万円以下 88.4%
8,000万円以下 89.3%  9,000万円以下 89.7%
9,999万円以下 96.8%  1億円以上   90.1%
2億円以上   100.0%  3億円以上   100.0%


 これをみると、2,500万円以下の契約率が格段に悪く値段が上がるにつれて契約率は上昇し、3,700万円以下で一つのピークを迎えます。そこから契約率は低下し、4,700万円以下〜5,500万円以下で底となりますが、その後は高額物件になるほど契約率が上がり7,000万円以下からほぼ9割、2億円以上で100%となっています。

 それぞれ原因を探ってみると、
2,500万円以下物件は、埼玉で多く供給され、その契約率が30.8%と低迷したことが響いています。3,000万円以下物件も同様に、数多く供給された埼玉で契約率が54.2%だったことが足を引っ張りました。

 一方、
都区部が平均以下となっているのが4,300万円以下の75.6%、4,500万円以下の68.7%、4,700万円以下の68.1%が目立っています。このほか、神奈川県においてボリュームゾーンの5,000万円以下が65.8%、5,500万円以下が53.4%と不振で、タイプ別にみると、神奈川県4LDKの契約率が41.4%と不調だったことから、もしかすると神奈川県下の大規模なある特定物件が需要を超えて大量に売り出したのかもしれません。

 すなわち、埼玉物件もそうなのですが、どこかの
大規模物件が何らかの理由で売れ残りを承知で販売してしまうと、その影響を受ける可能性があります。それを前提としながらも、ある程度のトレンドが上記数字で読めないことはありません。

 まず、
3,500万円〜3,700万円物件は、都区部と神奈川県で多く販売されており、都区部は都心部の1LDKマンション、神奈川県は小家族ファミリータイプ3LDKが好調だったことがわかります。各エリアの平均平米単価で割り戻すと、都区部で専有面積42.2平米、神奈川県で62.7平米となることからこれを裏付けています。

 一方、
不調だった4,500万円〜4,700万円物件も、やはり都区部と神奈川県で多く販売されていました。それぞれ平均平米単価で割り戻すと、都区部で専有面積53.9平米、神奈川県で専有面積80.1平米となり、都区部では2LDK、神奈川県では大家族用の4LDKが不人気だったと思われます。

 これから推測されることは、
都区部において50平米代前半の2LDKは、シングルともカップルともつかない中途半端な大きさ(登記簿の面積として住宅ローン減税を受けられるかどうかも微妙です)と敬遠され、都区部以外の首都圏において専有面積80平米台は、その購入層がヤングファミリーであることを想定すると最早大きすぎると考えられているのではないでしょうか。

 また、
販売戸数は高額になるにつれて少なくなっていきますが、物件価格が6千万円を超えると契約率が8割を超え、9千万円を超えると契約率も9割を超えるのは、高いものほどよく売れる最近の世相をあらわしています。

 ただ、
9,000万円〜9,999万円の方が1億円超えより契約率が高いのは、アッパー層でもよっぽどでないと、「億ション」という言葉の響きに躊躇するところがあるのかな、と少し可笑しくなりました。

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| 市場動向 | 21:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
アルファニッシュ代々木神宮(中古)−割安感のある代々木エリアのデザイナーズ
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★ JR山手線・都営大江戸線「代々木」駅より徒歩7分、小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩5分、同線「南新宿」駅より徒歩3分の場所に立地する平成16年9月築・アルファエステート旧分譲・志多組施工・地上6階地下1階建・総戸数32戸の『アルファニッシュ代々木神宮』です。

 アドレスは渋谷区代々木3丁目です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、旧代々木村一帯のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、代々幡村となりました。

 1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した
豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区(大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。

 代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに
代々樅の大木があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。

 本マンションの立地する
代々木3丁目は、住居表示実施以前には町域の大半が「代々木山谷町」であり、甲州街道沿いには文化服装学院文化女子大学がありますが、大半は住宅街が占めています。本マンションも幹線道路から離れ、落ち着いた住宅街の中にあります。

 「代々木」駅から本マンションまでは徒歩7分の距離で、同駅前から参宮橋方面へ抜ける道路を西進し、小田急線を渡ったところで左折して住宅街の中に入ったところに立地します。道のりはいったん窪地に下った後に上ることになりますが、高低差は約5メートルで緩やかです。
 
 開放感のある
ダークトーンのエントランスコンクリート打ち放しの外観はとてもスタイリッシュで、デザイナーズマンションとして人気があります。4階には屋上庭園としてブリーズガーデンがあり、神宮花火大会などが観賞できます。

 周辺環境では、
代々木図書館に徒歩1分、小さな図書館ですが文庫本の収蔵が多く、通勤通学の電車の中の読み物等で重宝しそうです。区立山谷小学校が徒歩2分でお子様のいるご家庭には便利、そして何と言っても広大な森である明治神宮に徒歩7分、休日の憩いの場である代々木公園が徒歩6分と、緑の潤いにも恵まれています。日常のお買い物は、みんなのイチバ徒歩2分、ローソン徒歩3分、マルマンストア徒歩5分となっています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積42.95平米の1LDKです。1階ではありますが、南・西の角部屋バルコニーは南向き日照は良好です。玄関から入るとホールを通って右手に11.8帖のLDKがあり、キッチンは奥まって独立型となります。

 LDKに隣接する
洋室は5.6帖で小型のウォークインクローゼットがついています。トイレは洗面所インですが、一人暮らしであれば問題ないでしょう。また、洗濯機置き場は玄関から入ってホール右横にあります。収納は上記のウォークインクローゼットのほか、シューズインクローゼット、1.1帖のパントリーなど豊富です。

 販売価格は直近の3,780万円から300万円値下げして3,480万円、坪単価268万円です。この価格水準について『マンションナビ』で自動査定してみたところ、適正水準内が3,410万円〜3,710万円と出ましたので、適正水準内のやや安めの価格設定と考えられます。

 また、1月8日付ブログでご紹介したサンゼロミニッツの『割安マンションチェックツール』でみてみると、
「代々木」駅、「参宮橋」駅、「南新宿」駅いずれにおいても割安度が20%を優に超えており、各駅の割安中古マンションのトップとなっていました。

 このように
スタイリッシュなデザイナーズマンション住環境も良く、利便性も高いブランド立地のマンションでありながら価格はお手頃でお得感がある物件です。今回売主さんが値下げを決断したことで、ほどなく成約に至るのではないか、と推測します。

 種別:中古マンション
 名称:アルファニッシュ代々木神宮
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:渋谷区代々木3丁目
 交通:「代々木」駅徒歩7分
 面積:専有42.95平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アルファニッシュ代々木神宮

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| 中古マンション 渋谷区 | 22:32 | comments(0) | trackbacks(0) |