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ごみマンション急増−現代生活に潜む人間の心の孤独
JUGEMテーマ:マンション

★ 7月に掲載されたガジェット通信では、最近急増しつつある「ごみマンション」についての記事がありました。以下、その概要を掲載します。

「ごみ屋敷問題は、
元来ものが捨てられない性癖の強い人が、おもに加齢や身体の障害が加わることで加速的に「ごみ屋敷人化」していく、いわゆる「セルフ・ニグレクト」と見なされるケースが中心です。セルフ・ニグレクトとは、自分の環境衛生や健康管理を継続的に怠っている状態で、それを援助しようとする個人的・公的な働きかけも一切拒否し、結果的に自分が危険にさらされることが特徴です。

 ところで、ごみ屋敷とは異なる
「ごみマンション」が近年急速に増え続けており、「一軒家のごみ屋敷の千倍の件数に上っている」というデータがあるそうです。ワンルーム、アパート、公団、寮などの住人に多く、定職を持ち、普通に社会生活を送っていますが、周囲にはひた隠しにして客を迎えることがありません。

 核家族化による単身世帯増加、ごみ分別の複雑化、夜間労働者の増加、コンビニ食材の消費拡大などが要因と言われています。ごみマンションの原因については、まだきちんとした体系的な研究が少なく、また、様々なケースがあり、種々の要因があって複雑です。簡単にいうと、「収集癖がある」「捨てられない性格」「だらしなさ」となるでしょう。この3つが揃えば、英語圏でいう「ホーディング(hoarding;強迫性貯蔵症)」になりますが、そこまでいかなくとも、ごみマンションになりえます。

 ホーディングの場合は、
ものに対する強い愛着のあることが特徴で、例えば新聞の切り端など、なんでもないものまで捨てることが困難です。「もの」は「ただのもの」ではなく、一つ一つに自分の人生のストーリーや、巡り会うかもしれないチャンスなどが込められています。しかし、正常に社会生活を送っている比較的若い人のごみマンションのケースでは、主たる心理はホーディングほどの病的なレベルではなさそうです。すなわち、もっと一般の心理に近い「だらしなさ」の要因が大きいのではないかと考えます。ただ、このだらしなさは、一種のセルフ・ニグレクトの域に達しているのかもしれません。

 セルフ・ニグレクトの核には、深い失望や絶望があると考えます。ごみマンションの場合、軽症ではあってもセルフ・ニグレクトになったということは、やはり人生において何らかの失望を持っているように思われるのです。単身で周囲とは孤立した都市生活、報われない不規則労働、コンビニ弁当中心の食事といった中で、次第にそうなっていったのではないのでしょうか。そして、住まいはごみで埋もれていく。ごみというのは、捨て去るべきものであり、あまり役に立たないものですので、溜め込んでいる人の何らかの失ったものへの「未練」を象徴的に表していたり、あるいは「自己評価の低さ」であったりするかもしれません。

 数多くの比較的若い世代の人たちがこのような状況にいるというのは、単に「変な人たちがいる」というのではなく、悲しい事態です。私たちの社会全体の問題として、今後の対応を考えていかなくてはならないと思います。」

 以上、少し長くなりましたが、興味深い内容ですので、ほぼ全文を掲載させていただきました。日頃
テレビでごみ屋敷の映像を見て、「なぜそこまで」と全く理解ができなかったのですが、上記記事を読んで、その心理がようやくわかりかけた気がします。

 整理しますと、以下のようになるでしょうか。

・ 
ごみ屋敷はセルフ・ニグレクト(自分の環境衛生や健康管理を継続的に怠っている状態)が中心である。
・ 
最近はごみマンションが急増、ホーディング(ものに対する強い愛着)ほどの病的なレベルでなくとも「だらしなさ」の要因が大きい。
・ ただし、この
「だらしなさ」はセルフ・ニグレクトの域に達している可能性がある。
・ 
セルフ・ニグレクトの核には深い失望や絶望があり、ごみは何らかの失ったものへの「未練」だったり、「自己評価の低さ」であるかもしれない。

 ごみを溜め込む理由が
「何らかの失ったものへの「未練」の象徴」という分析は衝撃的であるとともに、その不可解な行動に一つの納得しうる解を示しているように思えます。周りの人が「何してるの!早くごみを捨てて!」と注意し、本人も道理としては理解していても、もはや「捨てられない精神構造」になっているわけです。

 これらの人たちが
「ああ、わかった」「そうだな」「うん、片付けるよ」とあいまいに頷きながら一向に片付ける行動を起こさない(起こせない)のはそのためなのでしょう。そこには深い心の傷があり、これらのごみを捨てることは、その人の傷をえぐることになるのです。

 マンションに独りで住んでいると、そこでだらしなく過ごしたとしても誰からも注意されないため、外できちんとしている人ほど、落差がはげしく現れる傾向があります。他の記事では、「ゴミ屋敷化させてしまう住民は、8対2で女性のほうが圧倒的に多い」「明らかに「変な人だ!」という人は少なく、普通の人がほとんど。しかも大企業や有名企業などに勤務するビジネスマンやOLのような、アッパー層も多い」という記述もありました。実際、港区の高級住宅街でも「ごみ屋敷」や「ごみマンション」は発生しているそうです。

 マンションという密室は、そこで独りで住むとき、自分の内面を表現する空間に変質するのかもしれません。自分の心の奥底にある欠落感、喪失感を埋めるものが室内にいっぱいになるゴミなのでしょう。はじめはだらしなさから溜まりはじめたゴミいつの間にか、自分の精神世界の一部となってしまうのではないでしょうか。

 長崎の
佐世保で起こった少女による同級生の殺人事件も、少女が一人暮らしを始めたマンションで発生しました。報道によれば、少女は被害者の解剖を試みていたということです。その行為も「人は一体何を考えているのか」という不信感、そして周囲の人の本当の気持ちを知りたいという切実な魂の叫びの象徴のようで、心がいたまずにはいられませんでした。

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| ノウハウ・経験談 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
葉山グランドヒルズ(中古)−坪102万円!湘南随一の広さと格式の高級リゾート物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR横須賀線「逗子」駅よりバス11分京急バス「向原」バス停より徒歩7分の場所に立地するゼネラル興産旧分譲・竹中工務店施工・地上4階建・総戸数11戸・1991年2月築の『葉山グランドヒルズ』です。

 アドレスは神奈川県三浦郡葉山町堀内です。葉山町は神奈川県の三浦半島西部に位置する町で、海岸付近を除いては丘陵地が多くなっています。西は相模湾に面し、北は逗子市、東と南は横須賀市に接しています。付近には葉山マリーナなどのマリンスポーツ施設があり、森戸、一色、長者ヶ崎の海岸首都圏有数の海水浴場としてにぎわい、江ノ島はもちろん晴れた日には天城山脈など伊豆半島の山々から遠く富士山まで望めます。別荘地としても知られ海岸沿いには有名人、著名人の自宅や別荘などが多くあります。

 中世には長柄鎌倉党長江氏が本拠を置いていました。1887年頃から保養地として知られるようになり、1894年に天皇家の別荘として町内の一色海岸に葉山御用邸がつくられると一躍その名を高めました。この御用邸で大正天皇は崩御し、昭和天皇が践祚の式をあげています。

 「逗子」駅から本マンションまではバス11分徒歩7分ですが、本マンションの住人でバス便を日常使いする人はまずいないでしょう。「逗子」駅からは県道311号線(新桜山隧道)から国道134号線南下し、レストランジョナサンを通過したところで右折して緩やかな上り坂を上っていく道のりです。お隣は神奈川県経営者福祉振興財団の葉山研修センターになっています。

 本マンションは、
葉山に存在するマンションの中でも特にブランド力のある物件です。悠然とした外観からは本マンションの総戸数が11戸であることがとても想像できません。それもそのはずで、本マンション1戸当たりの平均専有面積は244.61平米で、全国の分譲マンション平均専有面積ランキングで歴代4位となっています(2007年6月11日付本ブログ記事『半世紀にわたる日本のマンションの歴史を検証する』ご参照。)。

 1991年2月築ということですから、バブル絶頂期の最終局面に竣工した物件です。当時は専有面積を大変広く取ったゴージャスなマンション建設が流行りました。当然価格も目が飛び出るように高く、本マンションの価格水準は資料が残っていませんでしたが、当時箱根に建った専有面積200平米のメゾネットタイプが3億円程度でしたので、本マンションも3億円〜4億円はしたことでしょう。

 本マンションは、
敷地面積約1千坪(約3,404.73平米)旧家別荘跡地で、4階建ての低層マンションです。森戸海岸に向けて眺望が開けた小高い丘の上に位置し、建物内からは相模湾はもちろんのこと、江ノ島、秀峰富士などの美しいパノラマを一望することができます。

 共用施設における
設計コンセプトは、迎賓の心配りが息づいた開放的な空間の創造で、高さ約5mに及ぶ開放的な共用ロビーをはじめ、高級リゾートホテルのような車寄せハイセンスなエントランス、タイル貼の屋内プール、ジム、サウナなど、リラクゼーション施設も充実しています。また、屋内式パーキングで、各戸に2台分の駐車場権利付、駐車場の入口は、電動式シャッターとなっており、セキュリティの行き届いた地下車庫には平然と高級車が並んでいます。植栽は管理が行き届き、ペットも飼育可能です。

 対象住戸は
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積258.68平米の4LDKです。間取り図を見ただけでくらくらしそうな豪勢なプランとなっています。8帖程度ありそうな出入口の前には各室専用エレベーターがあり、EVホールを通って玄関へ、ホール右手から33.2帖のリビングと12.8帖のダイニング、リビングとダイニングをつなぐビューラウンジが7.9帖、LDと合わせて53.9帖の広さです。

 居室は玄関右手奥に固められ、13.5帖、9.7帖、6.6帖、6.4帖の4洋室、トイレは3つ、洗面台は4つあります。キッチンは11.4帖、収納は随所にあり、西・北角部屋ですが、南向きにもバルコニーと吹抜けがあり、明るさは十分確保されています。

 リビング及びビューラウンジからは相模湾、富士山を一望ジーマチック社製のシステムキッチン、天板には黒御影石を使用し、相模湾を望むジャグジー付の浴室には、快適なシャワーブースも付いています。セカンドハウスとしての使用期間もありましたので、室内は丁寧に使用されてきた印象です。

 販売価格は7,980万円、坪単価102万円です。本マンションで最近販売された住戸では2階同タイプが9,500万円(坪単価121万円。9,800万円から値下げ)があり、また不動産プチバブル期の2008年には、1階3LDK・専有面積246.65平米の住戸が1億3,000万円(坪単価185万円)だったこともありました。これらから比べると、対象住戸はかなりお得な印象です。

 しかし、
施設が豪華で専有面積が広いだけに管理費は月119,540円かかり、半端ではありません。これに修繕積立金33,600円と水道料7,499円を足すと、毎月のランニングコストだけで合計160,639円となります。販売価格はがんばれば手が届きそうな額ですが、毎月コストを考えれば、やはり限られた富裕層のみに持つことを許されたマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:葉山グランドヒルズ
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:神奈川県三浦郡葉山町堀内
 交通:「逗子」駅バス11分京急バス「向原」バス停徒歩7分
 面積:専有258.68平米

詳細はこちら(ノムコムより)
葉山グランドヒルズ

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| 中古マンション 葉山町 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション販売の陰りが随所に−業績急拡大の新興デベには要注意か
JUGEMテーマ:マンション

★ 7月26日付MONEYzineによれば、不動産経済研究所が7月15日に発表した2014年6月の首都圏のマンション市場動向によると、6月の新規発売戸数は、前年同月比で28.3%減の3,503戸でした。6月は前月比でも18.5%減少しており、マンションの供給が大きく減少した様子が分かります。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,683戸で、
月間の契約率は76.6%でした。前月の月間契約率は78.9%、前年同月の月間契約率は81.6%だったので、契約率も減少傾向にあるといえます。

 こうした状況を受けて、
マンション価格が下落しています。レポートによると、6月の1戸あたりの平均価格は4,830万円で、5カ月ぶりに下落に転じました。前年同月比では3万円の下落にとどまったものの、前月比では326万円も下落しました。一方、1平方メートルあたりの単価は68.3万円で、前年同月比で0.3万円の下落、前月比では3.9万円下落しました。

 また、不動産経済研究所が同日発表した
首都圏マンションの大手不動産会社供給シェア調査の結果によると、住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社の大手7社の供給戸数を調べたところ、2013年のシェアは41%でした。

 過去の推移を見ると、首都圏のマンション
供給戸数が最高を記録した2000年の大手7社のシェアは24%で、その後は2001年が24%、2002年が20%、2003年が23%と横ばいの状態が続きました。転機となったのはリーマンショックがあった2008年で、大手7社のシェアは29%まで上昇しました。その後2009年が36%、2010年が42%、2011年が39%、2012年が41%と、大手7社の存在感は大きくなっていきました。これは、マンションを供給する企業数が、2001年の429社をピークに減少を続け、2013年には186社まで減少したことが大きく影響しています。

 マンション価格の上昇が一服したとはいえ、首都圏では
マンションの建築費や用地取得費用が高騰しており、不動産会社には資金力と事業遂行力がこれまで以上に求められています。今後も資本力と信用力に勝る大手不動産会社が、首都圏のマンション市場を先導していきそうです。

 以上がMONEYzineの記事の概要です。本ブログでも4月30日付記事『妙に静かなGWのマンション販売−公的に認知された駆け込み需要の反動』などで
マンション販売鈍化の気配をお伝えしていますが、統計データとしてもその傾向がだんだん明確化してきました。

 マンション販売が好調かどうか、という判断は、「販売戸数」と「販売価格」が目安になると考えています。従来好不調の判断基準とされてきた「契約率」については、最近は「売れなければ戸数を出さない」傾向が強いので、あまり参考にはならなくなってきました。

 さて、
本年6月データについては、販売戸数の減だけではなく、販売価格も下落に転じました。在庫数もここ数ヶ月は増加基調で徐々に積み上がってきています。タワー物件についても、前年同月が20物件714戸の販売であったのに対し、本年6月は16物件449戸です。物件数の減以上に販売戸数の減が大きいのは、それだけ売り出し戸数を制限せざるを得なかったということでしょう。7月の予想発売戸数は4,000戸と、こちらもここ5年のうちで最も少ない戸数になっています。

 しかし、肌感覚としては、
良い物件は決して売れ行きが悪いということではなく売り出し開始即最終期のような、極めて好調なマンションも多数存在します。やはり購入検討者の選択眼が肥えてきたということと、「買いたくても買えない」高額マンションが相場に見合わない水準でセールスされていることが背景にあると言えます。

 また、記事後半部にあるとおり、最近は
大手デベロッパー選好が顕著になっています。いわゆる「メジャー7」のシェアは現在41%で、2002年の同シェア20%の2倍以上に増えました。これは、記事にあるとおり、リーマンショックを経てマンション供給会社が2分の1以下に減ったことが大きく影響しているのは確かです。

 しかし、それ以外に購入検討者が
中小デベロッパーへの関心を冷え込ませたのが、ここ10年ほどで起こった様々な事件や災害でしょう。例えば、2005年に発覚した姉歯事件によるヒューザーの倒産2008年のリーマンショックによる多くの中小デベの退場2011年の東日本大震災による建物被害、そして昨年から本年にかけて頻発した工事の不具合発覚など、枚挙に暇がありません。

 これらの
事故や事件で問われたのは、デベロッパーの対応能力です。それは、これらの事故・事件を起こさない予防能力とともに、万が一起こってしまった場合の金銭的・技術的解決能力です。マンション販売業という特性から構造上自転車操業にならざるを得ない中小デベロッパーでは、何か事があるとたちまち金融機関からの融資が止まり被害者への救済どころではなくなります

 購入検討者の
大手偏重は、これらの痛い経験を見聞きした結果としての自衛策であり、保険であると言えます。「寄らば大樹」とは普通ネガティブな意味で使われますが、ことマンション販売に関しては、「寄らば大樹」が資産防衛のために重要なスタンスとなります。

 これとの関連で、
マンション販売鈍化の局面で気をつけなければならないのが中小デベロッパーの業績悪化リスクです。特に、新興デベロッパーで急激に業績を拡大してきた企業は要注意で、体力以上に急速な先行投資を行った結果、いざ販売の回転が鈍化すると、たちまち在庫の山があふれ、ただでさえ脆弱な経営基盤を圧迫することになります。

 2008年のリーマンショックの時のように
劇的にはならないにしても、最近静かになって「どうしているのかなあ」と思う新興デベロッパーがないではありません。業績拡大は実は簡単ですが、コントロールを効かした業績縮小はその何倍も難しいのではないかと思います。購入検討者としては、ますます「寄らば大樹」的スタンスを取らざるを得ないのが昨今の情勢だと考えます。

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| 市場動向 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 東銀座(新築)−駅徒歩1分・南面開放・銀座徒歩圏の全戸3LDK
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩1分、同線「銀座一丁目」駅より徒歩8分、同日比谷線「築地」駅より徒歩5分、同線・都営浅草線「東銀座」駅より徒歩8分、都営浅草線「宝町」駅より徒歩8分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・南海辰村建設施工・地上13階地下1階建・総戸数36戸(事業協力者住戸5戸含む)の『ザ・パークハウス 東銀座』です。

 アドレスは中央区新富2丁目です。新富は、京橋地域のほぼ中央に位置し、中央区役所に隣接する土地柄、行政機関やオフィスビルが多数立ち並ぶ街です。住居表示以前は「新富町」であり、現在も地下鉄駅名の影響から通称として「新富町」と呼ばれています。

 当地域は
江戸時代には武家地でした。1868年(明治元年)、築地の外国人居留者を目当てにした新島原遊郭が置かれましたが、思い通りの集客が得られず、1871年(明治4年)6月取り払いを命じられ、花街は新吉原に移転し、新富町が成立しました。翌年の明治5年に新富座が開場されますが、のちに関東大震災により焼失し、そのまま再建されることなく廃座となりました。地名の由来については、旧来からの大富町に対して付けられたという説と、新島原と大富町からそれぞれ一字をとったという説があります。

 「新富町」駅から本マンションまではわずか徒歩1分の距離です。同駅3番出口から平成通りを横断した四つ角にあります。新富アドレスですが、マンション名には「東銀座」とあり、実際「東銀座」駅には徒歩8分と近いです。本エリアはマンション名を「銀座東」「東銀座」とすることが多いのですが、その中でも銀座の街に近いロケーションで、「松屋銀座」徒歩9分、「歌舞伎座」徒歩8分となっています。その他「銀座一丁目」駅徒歩8分、「築地」駅徒歩5分、「宝町」駅徒歩8分と、徒歩8分圏内で6駅4路線が利用可能です。

 本マンションの
セールスポイントは、上記のような最寄駅徒歩1分、かつ、銀座徒歩10分圏内という利便性の高さですが、これに加えて、南面が60m開けた、全戸南向き70m2超という特徴も有しています。60m開けた南面というのは、南側道路が中央に首都高速を走らせて幅が広くなっているためであり、かつ、首都高速も地下をくぐらせているために目の前の眺望にかかることがなく、日照等を十分に得ることができます。

 なお、
首都高速の存在に伴う交通音・排気ガスの影響が気になるところですが、現在は新富町出口ということでスピードがあがる状態ではなく、思ったよりも影響が少ないとのことです。しかしこれも、晴海線まで延伸の計画が実行されると様相が異なってくる可能性があります。

 面積407.01平米の敷地はかつて松竹本社があったところで、菊正宗東京支店を経て本マンション事業地となりました。三方道路角地と恵まれており、ここに思い切って1フロア3戸のオール3LDKの計画としました。本エリアは都心を勤務地とする単身者の住居需要が最も強いところであるので、通常は1LDK主体のマンションとなりがちなため、このプランには少々意外感がありました。

 ただ、
中央区役所は徒歩2分、京橋税務署は本マンション裏手、通学校である区立京橋築地小学校は徒歩4分と、ファミリーで住むにもとても便利です。著名な聖路加国際病院には徒歩8分と、何かの時には安心です。間取りはAタイプ70.82平米、Bタイプ76.70平米、Cタイプ81.77平米、廊下は内廊下となっています。

 Aタイプは中住戸ながら南向きワイドスパンで、居室効率にも優れています。Bタイプは南・東角住戸で、両面バルコニー、センターインの玄関を活かして各部屋の独立性にも優れています。Cタイプは南・西角住戸最も広く、センターイン玄関による居室の独立性があり、通風に最も優れ、収納が豊富なのも特徴です。

 販売は11月上旬開始予定であり、価格決定はまだ先となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、303万円[新富町坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.022[地価上昇補正]=坪単価343万円となりました。一方、「東銀座」駅を基本に考えると、標準相場は、375万円[東銀座坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.022[地価上昇補正]=坪単価383万円となります。おそらくは坪単価350万円内外を平均とする価格設定がなされるものと想定されます。

 近隣事例としては、
2011年分譲の『ライオンズ東銀座レジデンス』がやはり「新富町」駅徒歩1分本マンションの3軒隣で平均坪単価300万円程度、また、2013年分譲で最近完売した『ユニーブル銀座東』「新富町」駅徒歩3分平均坪単価310万円程度でした。本マンションもそれに近い価格設定を期待したいところですが、ブランド力の違いやおそらく設備・仕様も異なるであろうことから、まずは坪単価350万円内外を念頭に置いておいた方が安全だと思われます。

 中央区は人口増加率・居住継続意向ともに23区でトップ、将来推計人口率も千代田区に次いで2位と、日本の中でも明るい未来が描ける数少ない街の一つです。これらは将来的な資産価値に影響しますので、買い安心感が得られる状態と言えます。また、子育て世帯や高齢者へのサポートも上位クラスで、育児面では買い物券・妊婦へのタクシー利用券・保育料助成など、区からの現金給付・現物給付が期待できます。本物件は小規模マンションになりますが、駅徒歩1分の立地と相まって、住んだ時の満足度はきっと高いものがあることでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 東銀座

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| 新築マンション 中央区 | 21:01 | comments(4) | trackbacks(0) |
ひばりが丘フィールズ即日完売−販売常識を覆す「ふるさと感」と「親子の絆」
JUGEMテーマ:マンション

★ 今月25日、大和ハウス工業は、「『ひばりが丘フィールズ1番街』全144戸申込登録即日完売」プレスリリースを発表しました。その概略は、次の通りです。

 大和ハウス工業とコスモスイニシア、オリックス不動産の3社は、現在、東京都東久留米市
「ひばりが丘団地再生事業区域」内のA街区にて分譲マンション第一弾「ひばりが丘フィールズ1番街」を建設中ですが、7月5日より全144戸の一斉販売を開始し、7月19日の登録締め切りをもって、即日完売しました。

 当物件は、2014年1月7日の資料請求受付開始以来
2,000件以上の資料請求や問い合わせがあり、消費税増税後の2014年4月19日よりモデルルームがオープンとなりましたが、当初の想定を上回る600組を超える来場者があり、即日完売となりました。

 首都圏マーケットにおいて、今年供給された総戸数100戸を超える分譲マンションで、全戸一斉に供給し、即日完売したのは初めてです。今後は販売好調を受け、D1街区で開発する「ひばりが丘フィールズ2番街」(156戸、2015年9月入居予定)において、2014年9月上旬頃より予約制の案内会が実施される予定です。

 「ひばりが丘フィールズ1番街」全144戸の販売状況については、
登録数165件(最高倍率4倍、平均倍率1.13倍)販売価格2,990万円〜5,090万円(最多販売価格帯3,400万円台・3,500万円台(各29戸))専有面積68.57m2〜89.71m2でした。 

 申込登録者の主な属性と評価ポイントとしては、

(1) 新しくなる街に住み続ける団塊世代と帰ってきた団塊ジュニア世代
 1960年代の高度経済成長期に地方から移り住んだ団塊世代には、より快適な住環境に変わる新しい街として、団地から住み替える方が見られます。あわせて、自分自身のふるさとが「ひばりが丘団地」である団塊ジュニア世代にも、都心部や地方から住み慣れた街に戻り新たな生活のステージとして当物件が選ばれています。

(2) 自然環境を重視した都心からの住み替え
 当物件周辺には、環境省が定める「平成の名水百選」に都内で唯一選ばれた「南沢湧水群」や、「ホトケドジョウ」「カワセミ」などを観察できる「落合川」があり、自然環境の良い街で子育てをしたいというファミリー層に加え、都心の駅前や繁華街の喧騒を避け、静かな住環境を望むシニア層からも評価されました。

(3) 親族近居を希望する親世帯・子世帯
 当物件では、親世帯・子世帯それぞれで申し込むケースもありました。親世帯は子育て時の住まいから住み替えとなる二次取得層子世帯は初めて住宅を購入する一次取得層で、共働きの子世帯が子どもの誕生をきっかけに購入するだけでなく、孫の近くに住みたい親世帯も同じマンション内で購入を希望しているのが特長です。

(4) 交通利便性・生活利便性に優れた立地
 最寄りの「南沢」バス停から「ひばりヶ丘駅」バス停までの区間は約6分で運行されており、通勤時間帯は4分おきの運行という充実した便数だけではなく、主要交差点にはバス会社が誘導員を配置し、周囲の安全と定時運行に努めている点も登録者から高い評価を受けました。また大型商業施設などの生活利便や医療・公共施設が徒歩5分以内に揃うことも評価されています。

(5) 開放感を意識した敷地計画と、パッシブデザインを採用したプランニング
 当物件は、UR都市機構により整備された街路計画のもと、全戸南東・南西向きとし、日当たりを確保した配棟計画としています。また、敷地内においても約70%を空地としており、多彩な植栽を計画しています。専有部においては3LDKを中心とし、玄関窓を設けて通風に配慮したり、バルコニーにガラス手摺を採用するなど、住まいの中にいながら風や自然光を感じることができるパッシブデザインとしました。

(6) その他の評価ポイント
・ 敷地内の一角に設けられた
「家庭菜園」スペース
・ 自転車を複数台数設置可能な
全戸分の「サイクルポート」
・ 「共用施設」を最小限に抑えたランニングコストの削減
・ 「エリアマネジメント」による地域コミュニティ支援

 以上が大和ハウス工業によるプレスリリースの概要です。私が以前住んでいた場所に近いこともあり、懐かしい気持ちで本年3月20日にブログを書いた『ひばりが丘フィールズ1番街』ですが、この即日完売のプレスリリースを見て、正直びっくりしました。

 プレスリリースによれば、
「首都圏マーケットにおいて、今年供給された総戸数100戸を超える分譲マンションで、全戸一斉に供給し、即日完売したのは初めて」とのことで、もちろん都心タワーマンションをはじめ、販売戸数500戸規模を即日完売した例はありますが、「全戸一斉供給即日完売」では確かにありませんでした。

 即日完売に一番驚いた理由は、本物件の駅へのアクセスが必ずしもよくない点にあります。本物件は、西武池袋線「ひばりヶ丘」駅より徒歩18分、又は同駅よりバス約6分「南沢バス停」より徒歩2分の場所にあり、いわゆるバス便物件です。また、23区物件でもなく東久留米市物件となります。

 最近のマンションは
「立地が命」と言われており、それは概ね最寄駅へのアクセスで語られます。言い換えれば、最寄駅に近ければ住環境が多少悪くても飛ぶように売れ、逆にバス便であれば住環境がどんなによくても売れ残るのが宿命でした。本物件は、総戸数144戸と大規模マンションと言われるマンションの中では小ぶりですが、その常識を覆したとも言えます。

 では、その
成功の原因はどこにあるのでしょうか。一つには、本マンションの成り立ちの特殊性があります。すなわち、本物件は、「ひばりが丘団地再生事業区域」内において、UR都市機構が民間企業を事業パートナーとする初めての事例であり、PPP手法を使って、UR都市機構が持つ街区設計やコミュニティ支援等のノウハウや技術を活かした住民本位の街づくりを推進する都市再生事業の一環であるということです。官民連携による都市再生という手法が、購入検討者に安心感とプレミアム感を与えたといえます。

 また、
官民連携ならではの価格の安さも大きな誘導要因でしょう。坪単価144万円〜188万円程度という価格帯は、当初坪単価220万円〜250万円程度とも推測されていた価格水準からはかなり安く話題の再開発まちづくり物件が3千万円台で買えるというのは、非常に魅力的なインセンティブです。

 しかし、
注目されるのは、購入者の評価ポイントが上記プレスリリース通りだとすれば、購入者が「親子の絆」と「ふるさと感」を重視している点です。ひばりが丘団地は1960年代の代表的なマンモス団地で、多くの団塊世代がここで子育てを行いました。そして、団塊世代の親はそのまま団地にとどまり、団塊ジュニア世代の子どもたちは古くなった団地を出て行きました。

 しかし、そこに
団地再生の新しい姿として本マンションが誕生(Reborn)しました。一時は離ればなれになった親子が、親子の共通の思い出の地に再結集(Reunite)し、住み慣れた場所で新しい生活を営める機会が提供されたわけです。そこで親は団地から本マンションへ、子どもたちは都心や地方から本マンションへ移り住む動きが出てきました。

 しかも、
親世帯・子世帯が一つの住戸に住むわけではなく、それぞれが同じマンションの異なる住戸に住むスタイルを取っています。親世代は二次取得層、子世帯は一次取得層というわけで、お互いが独立した生活を営みつつ、子世帯は育児の支援を親に期待し、親世帯はかわいいお孫さんの面倒をみれる楽しみがあります。また、子世帯は逆に、今後年老いていく親世帯の支援を近くでしたいという気持ちもあるはずです。

 2011年9月26日のブログ記事『理想的な「実家」と「新居」の距離とは?−親と子供の距離感を考える』で書いた通り、意識調査で
「親元の近くに住みたい」と答えた割合は常に過半数となり、その潜在需要は高いものがあります。

 例えば、
1976年築・総戸数3,584戸という歴史ある大規模マンション『サンシティ』では多世代住居を実現しています。本来、名マンションとは、多世帯が住みたくなる魅力を持ち、また親子間・家族間の絆を維持してくれる大切な働きも担ってくれるのです。

 「児童虐待」「孤立死」「無縁社会」がキーワードとなっている現代社会において、その傾向は特にマンションという隔絶空間において顕著だと言われています。『ひばりが丘フィールズ1番街』即日完売は、今最も求められている親子の絆・家族の絆の再構築(Re-Dream)が、従来の生活の場であった郊外型だからこそ実現できるのだという可能性を感じることができ、久しぶりに明るい気持ちになったのでした。

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| 市場動向 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
小石川マンション(中古)−都心・35平米超・980万円物件の楽しい自在活用
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★ 都営三田線「千石」駅より徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩13分、JR山手線「巣鴨」駅より徒歩18分の場所に立地する東興業旧分譲・関東工事施工・地上5階建・総戸数27戸・1963年4月築の『小石川マンション』です。

 アドレスは文京区千石2丁目です。千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる千川(現在は暗渠)の千と、中山道の「せん」の読み、小石川の石からその名を採りました。

 このあたりは、御三卿のひとつ
一橋徳川家の屋敷があったところで、一橋徳川家より寄付された樹林地・千石緑地が史跡として残っています。武蔵野台地の先端部分である白山台地と指ヶ谷の境界で、小さな森のような緑地には樹齢100年以上と推定される文京区内でも有数のムクノキの巨木があります。

 「千石」駅から本マンションまでは徒歩9分、同駅A4出口を出て不忍通りを大塚方向に歩き、マルエツプチを通り過ぎたところで左折して住宅街の中へと入っていくルートです。道のりはわずかに上り坂ながら気になるほどではなく、閑静な住環境を享受しています。

 本マンションの特徴は
築51年という古さと、それに伴う価格の安さです。既に税法上のRCとしての耐用年数47年を経過していますので、クリーム色の外観は、団地風のデザインとあいまって、それなりの経過年数を感じさせます。しかし、自主管理方式ではありますが、お住まいの皆さんが意識を持ってこられたのか、古いながらもきちんとメンテナンスがされている印象です。

 現在は
給水管更生工事積立金を積立中ですが、それも今月で終了です。来月からは管理費10,000円のみの支払いで、修繕積立金の制度はありません町内会費は月350円ですが、個別対応となります。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の4階に所在する専有面積35.3平米の1DKです。5階建てではありますが、住居部分では最上階で、日照・眺望・通風良好です。南東・南西・北東3面開放の角部屋でもあり、バルコニーは玄関に隣接して南西向きに付いています。

 DKは南東向きをメインとし、上記の通り南西向きバルコニーも大きく開けていますので、いかにも通風が良さそうです。キッチンは融合型で、単身・独身であれば十分なDKの広さです。洋室はDKに隣接し、普段はDKと接続して開放的に使うのが広々としてよいでしょう。この洋室は北東向きとなっています

 水廻りは玄関左右に固められていますが、区画された洗面所がなく、玄関ドアを開けるとすぐ洗面化粧台となっているのはやはり年代を感じます。収納は洋室に物入れ一つですので、別途収納家具が必要です。なお、エレベーターはなく、駐車場も設置されていません

 平成24年10月にリフォームを行った履歴があり、窓ガラス・アルミサッシ交換、エアコン取付、システムキッチン交換、洗面化粧台交換、トイレ交換、ユニットバス交換、クロス貼替、給湯器交換が行われました。実際、写真を拝見しますと、このままでも十分住める印象です。

 しかし、
購入後にスタイリッシュなリフォームを施しても面白いと思います。好みに合わせてオーセンティックにもモダンにも、アジアンテイストでもあるいはカントリー調でも、手を入れる楽しさが味わえます。販売価格が安いので、リフォームに500万円程度かけてもリーズナブルな範囲です。

 一方、築古物件の
チェックポイントとしては、耐震性などの建物構造は十分か、間取りが自分の好みに合ったリフォームに適しているか、電気容量は足りているか、などといった点が上げられます。共用部の清掃状況なども要確認です。

 販売価格は980万円、坪単価92万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、920万円(坪単価86万円)〜1,120万円(坪単価105万円)となり、上記販売価格は適正水準内でも低めに収まっています。

 また、本マンションの
賃料水準は、実績として坪当たり7,500円〜8,500円であり、これで計算すると表面利回りは10.5%程度、ネットの利回りは9.2%程度です。築年数が古いだけにもう少し欲しい気もしますが、立地がよいだけに募集を上手に行えば投資としても成り立つレベルです。

 このように、
1千万円を切る都心マンションは、その気になれば手軽に買える価格であるだけに、実需に投資に夢が広がります。しかも本物件の場合、ワンルームではなく1DK、専有面積は35平米超あり、しかも上層階の3面開放角部屋、日照・眺望・通風良好の条件が整っています。この立地で新築であれば同条件で確実に3千万円を超えているはずで、自分好みに手を加えられる楽しさを味わいたい人には格好の物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:小石川マンション
 価格:980万円 (税込)
 所在:文京区千石2丁目
 交通:「千石」駅徒歩9分
 面積:専有35.3平米

詳細はこちら(ノムコムより)
小石川マンション

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| 中古マンション 文京区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
「緩やかな上昇」との不動産中期予測−確実な未来として断言できること
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★ 今月18日付at home VOXによれば、日本不動産研究所は15日、「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2014〜20年)」を発表しました。

 これは、アットホームとケン・コーポレーションから提供された事例データを基に、
賃貸および分譲マンションの賃料・価格・平均利回りを、新築・中古(築10年)別、大型・標準・小型のタイプ別、東京23区や都心5区などエリア別に、JREIが集計・分析した「住宅マーケットインデックス」のデータを活用して、東京23区のマンション価格および賃料について2020年までの中期予測を行なったものです。

 東京23区の新築・標準タイプ(専有面積40〜80平方メートル未満)のマンション価格および賃料の予測をみると、2014年のマンション価格は1平方メートル当たり80万4,000円(前年比2%弱下落)となりました。消費税増税前後に前年の反動等から需要が落ち込むとみられます。賃料は1平方メートル当たり月額3,430円(前年比206円増)2008年時点からの下落幅が比較的大きかった反動から比較的大きく上昇するとしています。
 
 2015年は、2回目の消費税増税が予定されているものの、マンション価格は同80万7,000円(同1%弱上昇)となり、2016年も緩やかな上昇傾向で推移します。賃料は2015年が同3,521円(同3%弱上昇)、2016年が同3,565円(同2%弱上昇)となり、上昇幅を縮小させながら、ゆるやかな上昇が続くと予測しています。

 2017年以降はマンション価格と賃料はともにほぼ横ばいながら、ゆるやかな上昇で推移し、2020年にはマンション価格は同81万6,000円と、81万円を超え、賃料は同3,616円と、2008年水準に近付くとしています。

 以上がat home VOXの記事の概要です。もし
宝くじの当たりくじが事前にわかっていたら、と同じ気持ちで、もし将来のマンション価格がわかっていたら、どんなにありがたいことでしょう。宝くじであれば1枚300円程度ですから、外れてもあまり痛くありませんが、マンションは何千万円もする人生の投資です。10年後にその価格が2割増となっているのか、それとも2割減となっているのかで、分譲価格6千万円とすると自らの資産に2千万円超の格差でインパクトを与えることになります。

 一つ一つの物件の運不運もあります。たまたま買ったマンションが施工の不具合があったなどの事案はその典型的な例です。また、その後の行政の規制が厳しくなり、既存不適格になってしまった、という場合もあります。

 かくいう私も、
いろいろ勉強して慎重に購入したつもりが、自治体が目の前の土地の容積率を緩和してしまったために、眺望を奪われることとなりました。これによりリセールバリューが3%落ちたとした場合、その影響額は200万円程度となり、まったく後出しじゃんけんのルール変更には憤懣やるかたないものがあります。

 このように
不動産の購入にはリスクがつきものです。ただ、それをできるだけ小さくしようとするものがデータ分析から来る予測です。個別物件の資産価値で言えば、少なくとも現段階では、できるだけ都心に近く、最寄り駅にもできるだけ近く、できるだけ大規模で、できれば地域一番のランドマークとなるタワーマンションの、できるだけ高層階であれば安心です。

 もちろんこれらの条件を満たすマンションは
大変高額で、自己資金+ローン可能額との兼ね合いとなります。また、相場に比して余りに割高だと、中古市場での価格維持が難しくなります。しかし、各エリアごとの現状相場はだいたい把握されており、そことそれほど乖離がなければ、そんなに心配する必要はありません。つまり、上記のような「アクシデント的な資産価値の毀損」は仕方がないにしても、今は、不動産の価値下落リスクの防止は、購入不動産を慎重に選別することである程度可能になっているのです。

 ただし、これは
現状の日本の不動産相場が将来とも同じ調子で続くことを前提にしています。この少子高齢化の時代、日本がだんだん活力を失っていくと懸念されている時代ですから、大きなトレンドとしての不動産価格が今後右肩下がりの一途をたどるのであれば、どんなにいい条件のマンションを買ったとしても無力です。それは、高度経済成長時代に、どんな不動産でもほとんど価格が上昇していった事実とは正反対の状況でもあります。そして、マンション購入者が最も懸念しているのは、まさにこのことなわけです。

 翻って、上記記事によれば、
本年は消費税率アップの反動でわずかながらマンション価格の下落が予想されるものの、その後については2020年まで「緩やかな上昇で推移」とあります。もしこれが的確な予測であれば、少なくとも今後5〜6年はまず安心してマンションを購入してよいことになります。

 もちろんこの
予測がはずれたとしても、誰も責任をとってくれるわけではありませんし、東京オリンピック開催後の2021年以降がどうなるかは、少子高齢化は間違いなく進むものの、それ以外の不透明要素・変数が余りに多すぎて、予測すらできない状態だと思えます。

 それでは
2020年に所有マンションを売って売却益を得ればよいのか、というと、次に購入するのは同様に高くなりすぎたマンションだったりしますので、明確なプランが描けるわけでもありません。結局は、「最後は目をつむって」マンションを購入し、その後の不動産価格の動向を常に心配し、上記のような記事を読んで喜んだり悲しんだりしながら、だんだん年をとっていく、という事実だけは確実な未来予測と言えそうです。

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| 市場動向 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス(新築)−飛鳥山公園借景の駅徒歩1分ランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ JR京浜東北線「王子」駅より徒歩1分、東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩4分の場所に立地する近鉄不動産&京阪電鉄不動産&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上29階地下1階建(タワー棟)&地上7階地下1階建(レジデンス棟)・総戸数285戸(タワー棟:230戸、レジデンス棟:55戸)の『王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス』です。

 アドレスは北区堀船1丁目です。堀船は、北区の南東部東端部に位置し、荒川区および足立区との区境をなす町です。地区の北東を隅田川を挟んで対岸に足立区宮城、南東を荒川区西尾久、南を上中里および栄町、西を石神井川を挟んで王子、北を同じく石神井川を挟んで豊島と相対します。地区を明治通りが北西から南東に通っています。

 町域内には
住宅地とともに中小の工場が多数立地し、かつてはキリンビールの東京都内で唯一の生産拠点であった東京工場が所在していましたが、1998年8月に取手工場と栃木工場に生産ラインを統合する形で操業を停止・閉鎖しました。工場跡地はその後、読売新聞・朝日新聞・日刊スポーツなどの3社合同による新聞の印刷工場と日本製紙の新聞用紙保管倉庫が建設されています。

 1889年(明治22年)の町村制施行時点においては
北豊島郡王子村(後に王子町)大字堀之内および大字船方といいました。王子町は1932年(昭和7年)東京市へ編入され王子区へ移行し、この時大字堀之内が堀船1丁目、大字船方が堀船2丁目となりました。1947年(昭和22年)に滝野川区は王子区と合併し北区が成立、その後1956年(昭和31年)に町名整理により堀船1丁目・2丁目が再編され堀船1丁目−4丁目となりました。なお、堀船は、大字時代の「堀之内」と「船方」より一文字ずつ取った名前となっています。

 さて、本マンションの
最大のセールスポイントは、「王子」駅徒歩1分という同駅至近距離にあることです。元はサンスクエアのテニスコートだった場所に立地し、敷地面積は4,194.57平米、これを地上29階建てタワー棟2,319.34平米と地上7階建てレジデンス棟1,875.23平米とで分けています。特にタワー棟は同駅南口から約20mという近さです。

 本マンションの
もう一つのセールスポイントは、線路を挟んで都内有数の歴史ある大公園である「飛鳥山公園」と向き合っており、同公園まで徒歩2分という近さもさることながら、西向きと南向き住戸は同公園を見下ろす絶好のロケーションにあることです。飛鳥山公園は江戸時代より桜の名所として知られ、春には満開の桜を楽しむことができます。

 懸念点もあります。地上駅徒歩1分の宿命ですが、
線路が近く、飛鳥山公園の眺望が楽しめる住戸は鉄道音の影響を受けることとなります。これには慣れも個人差もあるでしょう。私も線路沿いの向きの住戸に住んでいますが、最近は新幹線の音すら子守唄のように聞こえるくらいです(他方、うるさくて眠れなかったという親戚の泊り客もいました)。

 もう一つ、懸念点とするかどうかはありますが、
堀留1丁目は低地で後背湿地と呼ばれており、地質としては揺れやすい地盤となっていることです(『表層地盤増幅率』を計算すると、2.299951(特に揺れやすい)と算定されます)。しかし、本マンション自体は制震構造で、揺れは緩和される仕組みです。

 売主が関西系中心であることも興味をひかれるところで、事業費率は近鉄不動産と京阪電鉄不動産がそれぞれ45%、長谷工コーポレーションが10%になっています。駅徒歩1分のタワー物件で、首都圏2大デベロッパーである三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスに対抗する格好です。特に、北区において1972年以降、階数が29階以上の物件は本件が初ということで、力が入ります。

 飛鳥山公園をできるだけ多くの住戸で借景とするために配棟向きを修正し、かつ、南・西の角を雁行させることで角住戸率は72%に達しました。加えてホテルライクな内廊下方式を採用し、これらの影響もうけて間取りが若干複雑になっていますが、ワイドスパンでタワー棟では天井高最大2,700mmを確保するなど、よく練られた設計と言えます。

 エントランスには
セキュリティで守られたセンターゲートを配し、車寄せとともに重厚な造りとなっています。共用施設としてはエントランスホール、エントランスロビー、飛鳥山を目線の高さで見晴らせるタワー棟6階の「飛鳥山サロン」、パーティルーム、ソファラウンジと、必要最低限で維持管理コストを抑え管理費はタワー棟で1平米当たり280円とまずまずの水準に落ち着いています。

 ソフトサービスとしては、
コンシェルジュサービス、緊急トラブル24時間365日対応、24時間有人管理、そしてコミュニティ形成支援として「飛鳥山 ザ・ファーストクラブ」という興味深いサービスを採用しています。設備としては、食器洗浄乾燥機、ディスポーザ−などキッチン廻りが充実、ただしゴミ捨て場が各階にないのは少し残念です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積35.02平米〜86.00平米で、シングル・投資用からファミリータイプまで幅広い層を想定しています。間取りは、住戸によってはセンターに柱が出っ張るものもありますが、例えばT-70Bなどは、飛鳥山公園ビューではないものの、すっきりした間取りで我が家のような4人家族でも住めそうです。

 第1期1次は総戸数の42%に当たる120戸の売出しで6月28日受付開始、7月に販売が行われました。販売価格は坪単価250万円〜345万円程度で、平均坪単価は300万円を切り、280万円〜290万円程度と思われます。第1期2次販売は本日行われ、販売戸数は5戸、全て2〜5階の低層にある1LDKで、専有面積35.02平米〜40.35平米に対し販売価格3,268万円〜3,688万円、坪単価302万円〜308万円程度と、低層にしてはやや高めの価格水準でした。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、217万円[王子坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.00[地価上昇補正]=坪単価240万円となりました。一方、公式HPで宣伝しているとおり、本マンションは、駅徒歩1分、大規模タワー、飛鳥山公園近接と、リセールバリューの高さを支える要素が豊富に詰まっており、かつ、北区最高階数のランドマークタワーとしての位置づけも明確です。

 近隣の商業施設がやや貧弱であるなど気になる点はありますが、将来性を買うとすれば十分視野に入ってくるマンションと言えそうです。

公式ホームページ ⇒王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス
 
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| 新築マンション 北区 | 20:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心にはかつて川があった−後世に残す水辺の風景
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 「ふうん、こんなところにも川があったんだ」

 本ブログに掲載する記事の対象マンションの情報収集を兼ねて、都心をぶらぶら歩いていると、区の教育委員会などが建てている説明板に「かつてここには○○川が流れ・・・」という風に書いてあることがあります。特にそれを感じたのは日本橋界隈で、今ではほとんど意識されませんが「日本橋」自体が「橋」の名前ですし、日本橋エリアの地名は、日本橋蛎殻町、日本橋小網町、日本橋小舟町、日本橋中洲、日本橋浜町、日本橋堀留町など、「水」に関する地名が満載です。

 これは考えてみれば
当然の話で、以前は最も便利な交通機関は多くの荷物を楽に運べる船でした。したがって、江戸の町は、海につながる水路や堀を縦横にめぐらせ、その沿岸に問屋や大店が並び、大いににぎわっていたのです。町と川は切っても切れない関係にあったわけです。

 それが
鉄道や車など、陸上交通機関が発達するにつれて、輸送手段としての船の優位性が後退し、川の役割が徐々に縮小していきました。やがて「水路」から「陸路」への時代となり、市中を流れる川はだんだんと無用の長物化していくのです。

 ここで
都心の水辺の風景を一変させる出来事が起こります。第二次世界大戦で東京は焦土化し、日本国民は敗戦のショックで打ちひしがれました。一方、終戦を待ちわびていたかのように、東京都都市計画課終戦日から2週間足らずで「緑の健康都市づくり構想」という緑地帯と公園をふんだんに取り入れた理想的かつ壮大なプランを打ち出します(以下、東京都の戦後復興の様子などは佐藤俊一氏の論文「石川栄耀:都市計画思想の変転と市民自治」に依っています。)。

 しかしながら、当時の
安井都知事は、都民に今日この場を生き延びてもらうためには、都民に無理を強いる施策は後回しにしようと、悪評が立つのを承知であえて目をつむります。理想に燃えてプランを策定した石川栄耀は焼跡のガラの処理の担当局長に回されます。石川は、ガラを不用河川に埋め立て、造成後の埋立地を売却して灰燼処理の経費に充てる計画案を提示、安井都知事は「助かった」と石川の手を堅く握りしめたのだそうです。

 この
プランは1947年から1950年にかけて実行に移され、東京駅前の外堀、銀座の川の風景だった三十間堀川、日本橋付近を流れていた東堀留川、竜閑川、新川、真田濠、鍛冶橋下流の外堀、六間堀川、浜町川など、千代田区・中央区を流れるあらゆる川を埋め立て売却しました。これによって、約7万400坪の新造成地が誕生する一方、都心から水辺空間が失われてしまったのです。一方、この事業との関連で、新橋から数寄屋橋を通り京橋に至る日本初の高架高速道路が建設されることになりました。

 また、
昭和20年代以降、川沿いは工業地帯が活気づき、川を排水路として利用したため、川は生活排水や工場排水の捨て場となって汚れ続け、1964年の東京オリンピックを契機に、例えば古川では、首都高速道路の建設により、ほとんどの区間で高架橋により河川上空が覆われ1970年までに稲荷橋より上流部分や河骨川、宇田川、笄川などの支流は暗渠化され、下水道幹線となりました。都市化の進行とともに支流の多くは徐々にどぶ川化し、暗渠化・下水道化され、渋谷川は源流を失い、水がほとんど流れていない状態になりました。

 つまり、
戦後にはガラを埋め立てるため川がつぶされ、東京オリンピックの時には美化も兼ねて「臭いものにフタ」的に河川は暗渠化され、東京は、戦後復興から高度経済成長期に至るまで、その発展の源であった川を振り捨ててきたのです。

 一度失われた水辺の風景を取り戻すのは容易ではありません。ガラを河川に埋め立てるプランを策定した石川はその後、名都の条件として「美しい水の存在」を第一に挙げ、「心のぬくもりのある都市づくり」を目指して全国を遊説行脚するようになりました。やむを得ない決断とは言え、戦後復興のために川を犠牲にした過去を悔いる気持ちがあったのでしょう。

 今や
時代は都心回帰のトレンドとなり、千代田区・中央区の人口増加率は全国でも1、2を争うようになりました。ただ、いかに利便性が高いとは言え、私達が感じるのは「都心には潤いが欠いている」ことで、その決定的な要素は、誰もが伸びやかに深呼吸できる開放的な河川空間がないことだと思います。

 智恵子は東京に空が無いといふ、
 ほんとの空が見たいといふ。


 高村光太郎の「智恵子抄」の一節です。戦前を生きた智恵子が平成の時代を生きていたら、「ほんとの川が見たいといふ」かもしれません。多摩川ではここ数年、ハマグリの生息が確認され、フタのしようがなかった大河川では昔のきれいな川が戻ってきました。しかし、暗渠化された小河川は、その跡を示す石碑等を見ながら、ただ昔を偲ぶばかりです。

 日本は、
1964年の東京オリンピックを契機に23区の多くの川を下水道と化してしまいました。それから半世紀後の2020年の東京オリンピックでは是非、後世に残す新しい水辺の風景を都心に作ってほしいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・諏訪山レジデンス(中古)−南西斜面・日照良好の諏訪山ブランド高級物件
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★ 東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩7分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&野村不動産旧分譲・清水建設施工・地上4階地下1階建・総戸数40戸・2005年2月築の『ザ・諏訪山レジデンス』です。

 アドレスは目黒区上目黒3丁目です。上目黒は目黒区北部に位置し、町域北部は目黒区青葉台・東山に、東部は渋谷区猿楽町に、南部は目黒区中目黒・祐天寺・五本木に、西部は世田谷区池尻・下馬にそれぞれ接しています。東部では、山手通りが南北に縦断し、南部には駒沢通り、西部には野沢通りが通っています。また、東部には目黒川が流れています。

 本マンションの立地する
上目黒3丁目には東急東横線・地下鉄日比谷線「中目黒」駅があり、駅周辺は駅前の商業地が広がっています。また、2003年からは目黒区役所も上目黒2丁目に置かれ、他は主に住宅地となっています。低地がちな「中目黒」駅周辺ですが、本マンションの立地は、大正時代より高台の別荘地として名高い諏訪山で、現在も高級住宅街として知られています。閑静さを保ち、フランキー堺などの芸能人も住んでいました。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩7分線路沿いに南西方向に歩き、住宅街の中へ分け入るように入りつつ、坂道を登っていくルートです。近隣には枝光学園幼稚園が所在します。第一種低層住居専用地域の高台立地で、諏訪山の中でも、南西方面へ下る斜面の頂きに位置し、良好な日当たりが確保されています。

 また、諏訪山を
北に下れば春の桜が美しい目黒川や木立の美しい西郷公園南に下れば緑豊かな小道を巡る蛇崩川緑道、由緒を語る鳥森稲荷神社等、都心にありながら恵まれた住環境も魅力です。駅前にはスーパー「プレッセ」、セブンイレブン等のショッピング施設や、図書館、ホール、オフィス棟までも備えた複合タワー「中目黒GT(ゲートタウン)」があり、生活利便性も確保されています。

 面積1,817.99平米の敷地は南北に長く、傾斜地に建つ重厚なフォルム上質な住環境にぴったりで、写真映えもする外観です。正面玄関に欅の深い庇を設け、邸宅の顔であるエントランス廻りにも諏訪山の歴史と時代の洗練を表現しました。間取りは2LDKから4LDKのファミリー向け、ゆとり有るプランニングで管理体制もよく高級マンションとしてふさわしい風格を備えています。

 対象住戸は
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積67.94平米の2LDKです。玄関から廊下を歩き、左手が11帖のLDで、その奥には独立型の3.9帖のキッチンがあり、奥行き75センチの広々としたワークトップです。南西向きバルコニーで日照良好、目の前には電線もありますが、眺望の抜け感は十分です。

 玄関から廊下を直進すると
6.1帖のナロースパンの洋室で、窓際にはカウンター付きです。廊下から右手は9.3帖の主寝室となり、ウォークインクローゼットが付いています。水廻りは玄関左右にまとまっており、浴室は1418サイズです。そのほか、天井カセットエアコンがLDと主寝室に備わり、全般に収納は少なめですが0.38帖の小さなトランクルームも共用廊下側に付いています。

 販売価格は7,080万円、坪単価344万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、351万円[中目黒坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.927[築年数等中古補正]×1.036[地価上昇補正]=坪単価341万円となりました。また、『マンションナビ』により対象住戸の自動査定を行ったところ、6,770万円(坪単価329万円)〜7,170万円(坪単価349万円)と、適正価格のレンジ内に収まっています。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は340万円程度とされていますが、現在の中古マンション相場としては同程度の価格水準が相応と考えられます。一流デベロッパーとスーパーゼネコンの組み合わせによるブランド地諏訪山の高級レジデンス閑静な住環境と日照条件のよさなど、魅力は十分の物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ザ・諏訪山レジデンス
 価格:7,080万円 (税込)
 所在:目黒区上目黒3丁目
 交通:「中目黒」駅徒歩7分
 面積:専有67.94平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・諏訪山レジデンス

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| 中古マンション 目黒区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |