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オープンレジデンシア南青山(新築)−約10年ぶりの「表参道」駅近物件、坪500万円でも割安か
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅より徒歩4分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、ファーストコーポレーション施工、地上9階地下2階建、総戸数33戸の『オープンレジデンシア南青山』です。 

 アドレスは港区南青山3丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、
徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在に於ける別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。

 「表参道」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅A4出口からいったん青山通りに出て外苑前方向へ歩き、紅谷ビルの角を右折して一方通行道路を歩いた左手に所在します。都心一流ブランド地ですが、接する道路が細いため、静かさは確保しているものと思われます。

 本マンションから
コムデギャルソン青山店に徒歩4分、プラダブティック青山店に徒歩5分、アニヴェルセル表参道に徒歩6分、根津美術館に徒歩7分、Ao〈アオ〉に徒歩7分、表参道ヒルズに徒歩8分と、人もうらやむ周辺環境です。日常のお買い物はピーコックストアが徒歩4分、小学校は青南小学校が徒歩4分ですので、都心に多い日常生活の不自由さもこの地では感じることはないでしょう。

 敷地面積は674.92平米、地上9階・地下2階の建物で、イメージ図を見ますと住宅街と向き合う低層の建物と青山通り方面を見下ろすツイン状の高層の建物に分かれています。外観はホワイトとベージュのタイルが基調となっており、ガラスバルコニーが透明感を与えています。エントランスアプローチレッドカーペットをイメージし、階下へ降りていく格好です。

 高層階東側からは六本木ヒルズや東京タワーの眺望が得られ、その夜景にはプレミアム感満載です。デザイン監修が著名な建築家・光井純氏の手によるものであることも魅力の一つとなっています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.59平米〜82.55平米と、シングルからファミリーまでの層を想定しています。現在公式HPで紹介されているのは、Aタイプ2LDK・66.10平米、Bタイプ2LDK・54.23平米、Dタイプ3LDK・74.21平米の3タイプです。Aタイプ、Dタイプなど3面開口の角住戸プランが多く、ウォークインクローゼットなど収納が充実しているのも特徴的です。浴室はAタイプ、Bタイプ、Dタイプとも1418サイズとなっています。

 坪単価は500万円程度との情報があります。もしこれが事実だとすれば、専有面積50平米で7,600万円、60平米で約9,100万円、70平米で10,600万円あたりが標準ということになります。

 同じく
オープンハウス・ディベロップメントが2年前に分譲した『オープンレジデンス南青山イーストテラス』(「外苑前」駅徒歩4分)が長屋形式ではありますが坪単価254万円〜317万円程度『オープンレジデンシア南青山ウエストテラス』(「外苑前」駅徒歩3分)が坪単価284万円〜407万円程度であったことを考えれば、隔世の感があります。

 しかし、
標準相場をごくおおまかに試算すると、484万円[表参道坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.072[地価上昇補正]=坪単価549万円となり、例え本物件の平均坪単価が500万円程度だとしても1割程度割安との試算結果です。営業担当によれば、「問い合わせ殺到中」ということのようで、誰もがうらやむ垂涎の立地・アドレスに注目度は高まっています。

 東京カンテイが本年7月31日に公表した『お買い得駅ランキング2014(首都圏)』によれば、第1位は2年連続で「表参道」駅でした。すなわち、分譲時価格も高額ですが、売却時にはそれを上回る率がトップということで、過去データからは「高額だが最も得をする」駅です。そんな「表参道」駅に徒歩4分以内の物件は、最近では2005年に分譲された『プラウド南青山』以来、本物件が9年ぶりとなります。

 総戸数は33戸と少ないので、売主のブランド価値はまだ途上ではあるものの、アッパー層にも問題なく売れていくことでしょう。建物完成は約1年後の来年9月下旬、入居は来年9月末を予定しています。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア南青山

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| 新築マンション 港区 | 23:46 | comments(6) | trackbacks(0) |
父さんはバフェット?−それでも儲からない投資術
JUGEMテーマ:マンション

★ 先週末から今週頭にかけて、九州の実家に帰ってきました。つい2ヶ月前も帰ったばかりだったのですが、両親が年をとると、やはり帰る機会があれば帰っておきたいと思います。兄2人も同じ気持ちなのか、9月にはそれぞれ実家に帰るとのことでした。

 私の父と母は全く対照的な性格や行動パターンで、母は家事のほとんど全てをやり、父は仕事を辞めてからは1日1回の自転車での買い物以外はテレビやパソコンで囲碁三昧です。「力仕事も全部私やが」とぶつぶつ母は言いながら荷物を縛ったりしていますが、それは私達子供にとって何十年と見慣れた我が実家の風景です。

 お金に関しても、
母は銀行預金など元本保証のあるもの以外はもってのほかですが、父は節約という観念があまりなく、その割には儲け話は好きで、若い頃から株に手を出し、私が小学生の頃は町営住宅に住みながらラジオからは毎日「株式市況」が流れるなど、今考えれば何ともアンバランスな組み合わせの日常でした。この頃の父はしょっちゅう株の売り買いをし、株屋ばかりを儲けさせ、自分が儲かったという話はとんと聞かず「ほんと、株はすかん」母はますます投資嫌いになっていったのでした。

 それでも
1970年代に、父は今の実家の土地をえいやっと勢いよく買って、どうもふんだんに金をかけて家や庭を造ってからは、株式は父が自ら勤めていた地方銀行のA銀行と関連金融株にしぼった長期保有のスタイルに転じた模様です。時代は右肩上がり、父の長期保有はそれなりに効を奏し、私がバブル絶頂期の1990年11月に東京ベイヒルトンで結婚式を挙げたときは、その費用のほとんどを父の株の売却益でまかなったと聞きました(今思えば、私も甘えていました)。

 しかし、ご存じの通りそこから
バブルは崩壊して時代は暗転、特に金融業はことのほか厳しく大手銀行でも倒産、合併で淘汰が繰り返されました。父の保有していた都銀株はほとんど紙くず同然のところまで行き、また、父の勤めていたA銀行の株も深刻な不況や大型融資の失敗から激下がりしました。

 ただ、
母がこれだけは感心しているのが「お父さんはそんなときでも全く気にせんとよ。私ならとても耐えられんが」ということで、そんな厳しい時代でも父はのほほんと大損を乗せた株式を保有し続けたのでした。ちなみに父の勤めていたA銀行の株は、私が結婚した頃は1,000円を超えていたのがその後は20年以上も株価がさえず、リーマンショック後には300円を切っていました。

 私と母が最もびっくりしたのが、リーマンショックでもういい加減懲りただろうと思っていた矢先、父が「A銀行株を買い増す」と言い出したことです。これは経営難のA銀行が苦し紛れに増資を行い、案の定買い手があまりいなかったのか、大昔からの保有歴をたどって父のところにまで証券会社から勧誘が来たためで、父はそれにほいほいと乗ろうとしていたのです。

 「うんにゃ、お父さん。いかん、使うんなら私のお金を使って」株の素人である母もその危うさを直感したのか、父の貯金ではなく、自分が汗水たらしてパートで貯めてきたお金を百万円単位で父に差し出し、それでA銀行株を買うこととなりました。母はもちろんA銀行株を買いたかったわけではないのですが、そうでもしないと父がどんどん株にお金を消費してしまうと思ったのでしょう。

 そして
皆が予期していたとおり、買い増したA銀行株は下がり続け、3年後には購入時の約半値になりました。しかし、父は毎日株価をチェックしながらもそれを気にする様子でもなく淡々と日々の生活を送っていました。私はこの話題を出すのもはばかられて、ずっとこのことに触れないでいました。

 そして
今回の帰省で、私は「もうそろそろほとぼりも覚めたかな」と、「A銀行株、あれからどうなったん?」と聞いてみました。すると父はにっこり笑い「それがなあ、今は株価が買った時より10%も上がってな。12万円くらい儲けとる」鼻高々に言うのです。

 なるほど、
最近はアベノミクス効果や、今月の意味不明の株価連騰で、A銀行の株も近年久しくなかった上り調子になっています。もし買い増しをした上に株価下落に失望して早々と売却していたら、今頃臍をかんでいたことでしょう。その意味では父の長期保有のスタンスは現時点で正しかったと言えます。

 しかし考えてみれば、
父はその前のA銀行株価1,000円超の時代にいっぱいA銀行株を購入しているため、トータルでは大負けしており、その損失額をカバーできる時代は、おそらく今後も到来することはないと思われます。その意味では父の超長期保有のスタンスは、数字上はネガティブな評価をせざるを得ないかもしれません。

 ただ、
肝心なのは、父本人が、もちろん株価の動きに一喜一憂することはあるのでしょうが(毎日株式欄はチェックしている模様です)、総体としては株式投資を楽しんでいるということです。確かに、これくらいの年齢になると儲かっても使い道がありませんし、全額すったとしても、別に今の生活水準が変わるわけでもありません

 思うに、
投資と言うのは、これくらい気持ちの余裕があって初めて成り立つものかもしれません。私自身の体験や周囲を見聞きしたところからも、株も不動産も小刻みに売り買いをしたのでは、トータルでは「悔いの残る負け」が膨らんでいく傾向があると思います。そうではなくて、株式投資も不動産投資も、その極意は「勝ったか負けたかわからない(気にならない)くらい持ち続ける」ことにあるような気がします。

 天才投資家のウォーレン・バフェットは、一度購入した株は「死ぬまで持ち続ける」ことをモットーとし、巨万の富を築いてきました。私の父も、バフェット並の気の長さで株式を持ち続け、それでちっとも儲かっている雰囲気はありませんが、気持ちの穏やかさは賢人バフェットにひけをとりません。私はそんな父を尊敬し、今後の不動産投資等においても目標にしたいと思っています。

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| ノウハウ・経験談 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
アウルタワー(中古)−東池袋再開発・駅直結高級タワーの優れた間取り
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩2分、JR山手線「池袋」駅より徒歩9分の場所に立地するゴールドクレスト旧分譲・大成建設施工・地上52階地下2階建・総戸数608戸・2011年1月築の『アウルタワー』です。

 アドレスは豊島区東池袋4丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 最も注目が集まったプロジェクトは、
豊島区自身が地権者の立場で参加する「南池袋2丁目A地区第一種市街地再開発事業(MI2プロジェクト)」で、低層部に区役所が入居する予定の超高層マンション『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』として昨年夏に販売され、平均坪単価350万円程度という高値にもかかわらず、あっという間に完売しました。

 東池袋には、
『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』の前に話題となったタワー建築物が2つあり、一つが平成19年竣工の「ライズシティ池袋」で、平均坪単価241万円程度と安かった42階建ての住居棟『エアライズタワー』と15階建ての業務棟「ライズアリーナビル」からなり、ライズアリーナビルには豊島区立図書館が入居しています。

 もう1つが2011年竣工の本マンションで、
「サンシャインシティ」と「ライズシティ池袋」の間に位置する52階建ての超高層マンションになります。「東池袋」駅より地下プロムナード直結がセールスポイントで、独立行政法人都市再生機構による再開発事業によるものです。設計・施工は大成建設、管理は三井不動産レジデンシャルサービス山手線内側エリアの先進と文教が調和する稀有な場所に立地しています。

 商業施設は
サンシャインシティ、大丸ピーコック東池袋店、西友サンシャイン西友店が全て徒歩1分(約10m〜20m)サンロード商店街にも徒歩2分と、駅前の利便性を存分に享受しています。また、上記の通り、中央図書館やコンサートホールを備えた「ライズシティ」へ徒歩1分です。

 建物は
制震構造で、大成建設が誇る高強度コンクリート技術'T−RC+'、外壁には断熱性・耐久性に優れたALC板を採用しています。24時間の有人管理体制、ライフサポーターによるフロントサービス、24時間ゴミ出し可能なゴミ置場、内廊下設計、二重床・二重天井と、構造・設備面も合格点です。

 共用施設は、
プレミアムビューラウンジ、スカイラウンジ、ゲストルーム、キッチンを併設したパーティールーム、シアタールーム、フィットネスルーム、キッズルームと多彩です。天然石を贅沢に使用したホテルのロビーのようなグランドエントランスホールも必見です。

 対象住戸は
地上52階建て建物の14階に所在する専有面積84.36平米の3LDKです。南西角部屋で、南西・北西方向のワイドなダイレクトビューウインドウが魅力的です。特に14.8帖のLDは南西・北西両方向に全面開放となっています。キッチンはアイランド型で3.8帖の広さです。

 LDに隣接の洋室は
5帖でバルコニーにも出られ、玄関廊下から入る洋室は5.8帖でこちらもバルコニーに面しています。主寝室は7.3帖と十分な広さで形も整っています。収納はウォークインクローゼットもあり十分な容量を確保、浴室が1418サイズなのは若干惜しいですが、優れた間取りと言えます。これで眺望が抜けていれば申し分ないのですが、これは現地で確認する必要があるでしょう。

 販売価格は8,280万円、坪単価324万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、279万円[東池袋坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.030[築年数等中古補正]×1.045[地価上昇補正]=坪単価328万円となりました。また、『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、8,240万円(坪単価323万円)〜8,640万円(坪単価339万円)となり、適正価格の中でも割安なカウントとなっています。

 本マンションは
現在も分譲続行中ですが、公式HPによれば、現在の販売住戸8戸は、専有面積47.40平米〜84.36平米に対し販売価格5,688万円〜11,180万円で、坪単価397万円〜438万円程度となっています。本マンションの平均坪単価が350万円程度であったことと考え合わせても、今時点で対象住戸をこのような価格水準で購入できるのはお得感があると判断できます。

 当初割高と思われた本マンションも、同レベルの価格水準であった『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』が早期完売を果たしたことで、割高感が薄れてきました。マンションとしてのグレードは高く、豪華な雰囲気と優れた建物構造・仕様最近のタワーマンションと比較しても抜きんでています。高層階住戸ではないものの、購入の価値が十分ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アウルタワー
 価格:8,280万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋4丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩2分
 面積:専有84.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アウルタワー

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| 中古マンション 豊島区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
7月は中古マンション価格、成約件数ともに減−風向きの変化か単なる反動減か
JUGEMテーマ:マンション

★ 8月17日付HOME'S PRESSによれば、不動産流通近代化センターが発表した2014年7月指定流通機構(レインズ)の成約報告のある取引事例データによると、首都圏のマンションの成約数は2,532件で、前月のプラスが転じてふたたびマイナスの結果になり、前年比では4ヶ月連続のマイナスとなりました。

 また、成約件数だけでなく
マンション成約平均価格も2,625万円と、前月のプラスから転じ-4.3%のマイナスという結果になり、平成26年では最も低い平均価格となっています。しかし前年比では19ヶ月連続のプラスとなりました。

 京阪神のマンションの成約件数は1,158件、前月比−4.2%、前年同月比では-4.3%のマイナスとなりました。成約平均価格は、1,853万円です。前月比では3ヶ月ぶりのマイナス、前年比では18ヶ月連続してのプラスとなりました。

 マンションの
成約平均価格は全国的に7月はマイナスに転じましたが、前年比ではプラス傾向が続いています。

 首都圏の戸建て住宅の成約件数は、6月の1,167件と比べて7月は1,045件とマイナスの結果になり、平均価格も前月比-0.1%と僅かですが3,200万円とマイナスになりました。

 京阪神の戸建て住宅の成約件数は、前月比から−4.6%で699件です。平均価格も前月比−2.8%の1,910万円となりました。

 以上がHOME'S PRESSの記事の概要です。
足元では中古マンション価格、成約件数ともマイナスになっているという、やや意外な結果です。本記事が元にしたデータは、『指定流通機構の物件動向(平成26年7月)』ですので、こちらを中心に見ていきたいと思います。

 まず、
平成26年7月の首都圏マンション平均価格は、上記の通り2,625万円で、今年最も安い価格となったのですが、実はその1月前の6月には2,743万円と、ここ2年で最高値を示していました。7月はその反動ともとれるのですが、なぜ6月に最高値になったのか、またその「反動」とはなぜ起こったのか残念ながら明らかな答えは思いつきません

 ただし、
6月の数値を除いては、中古マンション価格は平成26年2月をピークに下降トレンドにあり、むしろ6月が異常値だったようにも見えます。また、この価格形成には、成約件数の約半数を占める東京物件の影響が大きいのですが、6月は前月比5.6%上昇した反面、7月は6.3%の下落です。さらにさかのぼると、本年4月は4.7%上昇、5月は4.0%下落と、消費税率が8%にアップした後は、上昇下落の振れ幅が大きくなっています。

 証券市場の用語で言えば、
ボラティリティ(価格の変動性)が高まっており、このようなデータは、投資家が相場の先行きの見方に迷いが生じているときに見られると言われています。今後の中古マンション市場を価格が上がると見るか、それとも下がると見るかで判断が分かれており、どちらのトレンドで定着するかの分かれ目になります。

 次に、平成26年7月の首都圏マンションの
成約数は2,532件と、こちらも今年最も少ない成約数となりました。もっとも、マンションは7月、8月はマンションギャラリーの夏休みも入ったりして、成約数が最も少ないシーズンとなります。昨年8月の成約数が2,250件ですので、本年8月がこれを下回るかどうかが注目されます。

 第三に、
首都圏中古マンションの平米単価は39.9万円と、半年ぶりに40万円台を割り込みました。こちらは本年4月の平米単価41.6万円がピークになっています。マンション価格だけが低下している場合は、専有面積が狭小化していることが理由として挙げられるのですが、平米単価自体が下がるとなると、中古マンション価格が下降トレンドに入った、ととらえることができるかもしれません。

 エリア別ではやはり
東京圏でその傾向が明確に現れていて、平成26年4月の55.6万円をピークに、5月に2.3%減、7月に2.6%減となっています。この2.6%減も、ここ2年ほどではなかった大きな下落率となりました。

 こうしてみてくると、
中古マンション市場においても、消費税が増税された本年4月前後から風向きが変わったのかもしれません。マンション購入検討層は潜在的に十分にいると考えられるのですが、消費税増税による反動減と、供給サイドの慎重姿勢が需要サイドにも伝染し、「ずいぶんマンション価格が高くなったし、ここは様子を見てみるか」というムードが優勢になると、マンション市場は縮小期に入ってしまいます。

 1年前の今頃であれば、
「今後マンション価格が今より上がる」と考える層が大勢であり、それがマンション購入のドライブとなっていました。現在は、今時点の高値感は大きいのですが、先高観となると1年前ほどの熱はないように感じます。

 人件費、資材価格の高騰によるマンション価格上昇は、先行きの不動産の資産価値の向上には直接つながりませんので「悪い価格高」と言えるかもしれません。これが昨年のオリンピック開催景気のように、資産価値の向上につながるような明るいムードの中でのマンション価格上昇は、「良い価格高」と言えるでしょう。

 現在は、
「良い価格高」となるための材料待ちの状態でもあります。住宅需要は景気をけん引する一要素であるだけに、政治や行政にも「心に火が灯るような」施策に真剣に取り組んでいただきたいと思います。

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| 市場動向 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン(新築)−瀬田に近年稀な規模の新価格マンション誕生
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅より徒歩10分、東急田園都市線「用賀」駅より徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲、東急建設施工・地上9階建(建築基準法上は地下1階地上8階建)・総戸数130戸の『ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン』です。

 アドレスは世田谷区瀬田4丁目です。瀬田は、昭和30年代の住居表示実施前の玉川瀬田町にあたる地域がほぼ含まれています。南部は、街として二子玉川と呼称される地域の一部にあたり、北部は環八通りに面しています。

 地形としては、
国分寺崖線沿いにあり、崖線の上からは多摩川や富士山まで見渡せる場所があります。丸子川沿いなどに自然が程よく残されている閑静な地域で、戦前より多摩川や富士山を見晴らす景勝地のひとつとして知られ、玉川遊園などの園地が設けられていました。今でも財界人・政界人・芸能人等が暮らしています。

 また、
瀬田は交通の要所にもなっています。瀬田交差点は、環八通りと国道246号の交点であり、東名高速道路東京ICと首都高速3号線用賀出入口は、瀬田、砧公園、玉川台、上用賀の境界に存在します。なお、瀬田交差点近くに位置する瀬田温泉(山河の湯)は、天然温泉で、1997年(平成9年)に開業、都内で富士山が見える唯一の露天風呂ですが、残念ながら昨年5月12日をもって閉館となりました。

 そして、本マンションは地元の方々から親しまれた瀬田温泉の跡地に誕生します。敷地面積は7,604.33平米もあり、この立地でこの広さの敷地が出ることはまずないと言っていいでしょう。実際、2000年以降に分譲された瀬田アドレスのマンションで総戸数100戸超の物件は皆無でした。

 「二子玉川」駅から本マンションまでは徒歩10分玉川通りを北上し、国道246号線に合流してそのまま瀬田交差点に向かう左手に位置します。丘上立地で「二子玉川」駅は低地にありますから、本物件までは上り坂となります。また、「用賀」駅からは南下するルートで徒歩10分OKストアなど日常のお買い物には用賀周辺も便利です。

 二子玉川エリアの良さとは、「二子玉川」駅周辺のお洒落なにぎやかさとその向こうに広がる多摩川の伸びやかな風景、そして居住地である高台の緑濃き自然の豊かさにあると言えるでしょう。また、国道246号線と環状八号線が交わる交通の要所でもあり、車を使った利便性の高さも魅力の一つです。

 本マンションも
そのような条件にマッチする場所に立地していると言えます。ただ、交通量の激しい国道246号線に敷地が沿っているだけに、南東向き住戸は交通音・排気ガスの影響をチェックする必要があります。また、瀬田温泉は「山河の湯」と称するほど豊かな植栽を擁していたのですが、それらは伐採されたとのことで、本物件のネームとなっている「ガーデンズ」がどの程度実感できる植栽なのか、興味のあるところです。

 南北に長い敷地を利用して、本マンションは旗艦のような存在感のあるフォルムを形成しています。配棟は国分寺崖線の邸宅街に向き合う北西側と、表の顔となる国道246号線沿いの南東側とに大別されており、そのシルエットはどことなく目白のランドマークマンション『目白ガーデンヒルズ』を彷彿とさせます。

 本マンションの
間取りは2LDK〜4LDK、専有面積59.34平米〜97.62平米と、ディンクス又はファミリーをターゲットにしています。間取りは田の字型が基本で、スタンダードな印象です。駐車場は42台で総戸数に対する割合は35%と、妥当な線と考えられます。

 販売開始は11月下旬を予定しており、価格決定もまだ先の話ですが、情報によれば、専有面積80平米台で販売価格9,000万円台から、とのイメージのようで、これを換算すると坪単価375万円程度から、というイメージでしょうか。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[二子玉川坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価296万円となりました。

 昨年、本物件とは
国道246号線を挟んで瀬田2丁目の高台に立地する『パークホームズ二子玉川ヒルトップ』(「二子玉川」駅徒歩10分、「用賀」駅徒歩11分、総戸数45戸)が分譲されましたが、分譲価格は坪単価315万円〜390万円程度でした。この坪単価の中央値が坪単価353万円程度ですから、本マンションはそれを更に凌ぐ価格帯となる可能性が大きいようです。

 その背景にはやはりマンション建設に係る
人件費や資材価格の高騰が影響していると思われますが、ブランド地二子玉川の大規模物件として希少価値がありますので、それでも地元の方を中心に売れてゆくものと思われます。モデルルームは9月下旬公開予定、竣工は平成28年1月上旬、入居は同年2月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションを売るべき?永住すべき?−住み替える幸せ、住み替えない幸せ
JUGEMテーマ:マンション

 「最近、モデルルームを回っているんだよ」飲み会の夜、先輩がこう話し始めました。

「いや、
今のマンションに不満があるわけじゃないんだよ。場所もいいしね。人気物件で、中古に出しても高く売れると思う。」

 先輩はそれまで城東に住んでいましたが、
ご近所のそこそこ安い物件か、都心の一段値段の高い大規模物件か迷った末に、一念発起して都心の物件を購入しました。それが9年前で、その選択が正解だったことは、現在の中古市場が物語っています。

「でもなあ、
最近住み替える人が多くて場所がいいだけに賃貸も増えてるしね。このままいくと、分譲時から住み続ける方が少数派になるかもしれん。管理組合の理事長もやる気あるかどうかわからんし。そもそも理事長は1年交代だから、真剣にやる人は少ないんだ」

 なるほど、
売却益が出たり、賃貸に回せたりすると、次の新しい物件を、と思ってしまうのが人間の性です。良い物件であればあるほど、逆に落ち着かないかもしれません。

今が分かれ目だと思うんだよね。ここで住み替えないとずっとここに永住することになると思う。まあ、それでもいいかと、いや本当にいいのかと

 先輩は
年齢的に50歳代前半です。普通に住宅ローンを組もうと思うと、年を経るごとに厳しくなっていきます。私も迷う気持ちはとても共感できました。

 というのも、
私も新築マンションの購入契約を結んで8年、住み始めて6年になります。税法上はもうすぐ「長期譲渡所得」の税率となり、お国も認めた「長期居住」のカテゴリーに入ってきました。

 23区民となるべく
多摩川を渡りたいと思いながら優柔不断の性格が災いして目黒区物件の買い時を逃した挙句、地方に転勤してから切羽詰って子ども達が地方から戻ったときに元の小学校に通える場所との条件でマンションを購入という情けない買い方をしたのが今のマンションです。

 しかし、
多摩川を渡りたいという野望は捨てきれず、子ども達が地元の小学校を卒業すれば住み替えもOKのはずだと、リーマンショック後や東日本大震災後の不況で少しお買い得になった都心物件のパンフレットをモデルルームから持ち帰ったりしていました。「あなたって、そんなに都心志向だったっけ」と妻からはあきれられるくらいでした。

 マンション入居時に
小学生だった子ども達は2人とも都心に通う高校生になり、来年は上の娘が大学受験です。マンションの修繕積立金はアップされ、都心マンションに移るとすればネックだった自家用車も手放しました。周辺の再開発が進んで地価が上昇し、固定資産税は高止まりが見込まれる一方、手放せば売却益が出る水準です。

 「冷静に見れば売り時も近いのかな」とつぶやきつつ、本年初頭には今時珍しい格安価格で大人気だった都心のタワーマンションを見学に行きました。しかし、不思議なことに、どうしても「これを買いたい」という気持ちにならなかったのです。

 一つには、
「今のマンションで困る」積極的な理由が見つからないことです。確かに駅のステイタスは23区物件にかないませんが、駅には近いし、商業施設はできたし、不自由がありません。逆に都心へ行ってしまうと、交通利便性は高いのですが、身の丈にあった日常の買い物に不都合が生じる気がします。「新しいマンションを買ったけど、これなら前の方がよかった」という結果が一番怖いわけです。

 二つには、
妻がこの地で昨年からパートを始めたことがあります。子ども達の学費を出すためにやむなく始めたパートですが、当初なかなか決まらず、若い正社員から軽んじるような面接を受けて悔し涙にくれたこともあったようです。そんな思いで始めた仕事がようやく軌道に乗り、パート仲間もできたわけですが、新しいマンション周辺で同様な条件で仕事ができる保証はありません

 そして三つ目には、何だかんだ言って、
今住んでいるマンションに思い出の蓄積ができたことです。子ども達が小学生だった時代から共に過ごしてきた部屋には愛着があります。もしここを離れなければならないとなったときは、それなりにつらい思いをする気がします。

 以上自分でその理由を書き出してみて、
「私も結構保守的になったんだな」と実感しました。新しいものを怖れる気持ち、古いものを手放したくない気持ちは、次の一歩を踏み出せない消極的な姿勢につながります。このような私の考え方に比べれば、先輩の方が格段に自己のマンション選びとそれが導く将来について、主体的に関わろうとしています。

 そもそも私の場合は、
今のマンションからして受身的に購入を決めているので、その8年後の私が今日のような心境になるのは予想されたことではあります。ただ、それはそれで、現在住んでいるマンションが「第二のふるさと」、いや「ふるさと」そのものになるのであれば、私的にはOKな人生だと、今感じています。

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| ノウハウ・経験談 | 21:42 | comments(2) | trackbacks(0) |
シティハウス世田谷桜丘(中古)−目前高架だがお買い得な一流築浅物件
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★ 小田急小田原線「千歳船橋」駅より徒歩6分の場所に立地する住友不動産旧分譲・鴻池組施工・地上8階建・総戸数112戸・2008年9月築の『シティハウス世田谷桜丘』です。

 アドレスは世田谷区桜丘5丁目です。桜丘は、旧・荏原郡世田ヶ谷村に当たります。隣接する世田谷区桜に置かれた桜小学校が1922年(大正11年)9月、桜小学校の分校として横根分教場が置かれ、1930年(昭和5年)4月、横根分教場は独立して、第二桜尋常小学校と改名し、1941年(昭和16年)、さらに桜丘国民学校(現:桜丘小学校)に改名され、桜丘の地名はこれに由来するのだそうです。また、桜丘1丁目の南部は東京農業大学が占めています。

 「千歳船橋」駅から本マンションまでは徒歩8分の道のりです。同駅から祖師ヶ谷大蔵方向ほぼ線路沿いに歩くシンプルかつフラットなルートです。同駅の南北には「ちとふな」と呼ばれる商店街が広がり、森繁通り商店街に徒歩6分、dakyuOX千歳船橋に徒歩8分、オオゼキ千歳船橋店に徒歩6分、TSUTAYA千歳船橋店に徒歩4分など、日常生活にはとても便利な立地です。

 また、
東京農業大学に続く千歳通りの桜並木など、散策にも適した魅力的な街並みもすぐ近くで、15分ほど歩けば砧公園や馬事公苑に行くことができます。区立笹原小学校は線路の反対側となりますが、徒歩3分の距離となります。

 面積3,228.23平米と、駅前にしては広く確保できた敷地は、四方道路に囲まれ南面がワイドに取れる恵まれた形状なのですが、本マンションに難があるとすれば、その南面が小田急線高架に近接していることです。また、西面も環八通りに接しており、南向きは鉄道音、西向きは車の走行音が気になるところで、物件購入の際にはこの点のチェックが欠かせません。もちろん、住友不動産の高級マンションですから、遮音が必要な窓にはT-4相当の二重サッシを採用し、窓を閉めれば騒音は気にならない模様です。

 配棟はコの字型で、南向き中心(総戸数のうち約63%が南向き)となります。外観は白とグレーを基調としており、バルコニーの手摺に使われたグリーンのガラスがアクセントとなったスタイリッシュなデザインです。扁平梁工法により主要開口部は約2.1mの遮音性能の高いハイサッシを使用、また間口が約7m以上のワイドスパン住戸が多く(約78%)開放感に恵まれています。

 凝った印象の
エントランス・ロビーは2層吹き抜け天井高があり、住戸までのアプローチは、外からの視線を遮断し、プライバシーを保護してくれるホテルライクな内廊下を採用しています。駐車場の出入口は電動リングシャッターで高いセキュリティ性です。駐車場設置率は56%と高く、現在どの程度埋まっているかも財務内容に関係しますので、チェックポイントの一つです。なお、駐輪場設置率は150%。バイクは6台分のスペースが確保されています。

 対象住戸は地上8階建て建物の3階に所在する専有面積70.86平米の2LDKです。基本プラン3LDKの間取りを2LDKにしたもので、長さ8.15mの南面を全面使った19.5帖のLDKが圧巻です。食器洗い乾燥機、ディスポーザも装備されたキッチンはカウンター付で開放感があります。ただし、3階程度までは小田急線高架が視線にかかると思われますので、現地確認が必要です。

 6.9帖と5帖の2洋室は玄関左側に配され、PP(パブリック・プライベート)分離を実現洗面所・浴室は玄関右側浴室は1418サイズです。ウォークインクローゼット1.2帖、納戸0.6帖はじめ各居室にクローゼットがあり、収納は豊富です。
 
 管理費は月10,554円で1平米当たり149円と、日勤管理でありながら相当な安さです。月9,640円の修繕積立金と合わせても月額費用が20,194円で済んでいます。空きのある駐車場も月額16,000円と、こちらもお得な設定です。世田谷の70平米台ファミリータイプ築浅マンションで、駐車場代込みで月額36,194円と、コストパフォーマンスに優れています。

 販売価格は、価格を見直したとのことで4,750万円、坪単価222万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、252万円[千歳船橋坪単価]×1.025[駅距離補正]×0.844[築年数等中古補正]×1.016[地価上昇補正]=坪単価221万円と、販売価格とほぼ相応になりました。一方、『マンションナビ』により対象住戸の自動査定を行ったところ、4,920万円(坪単価230万円)〜5,320万円(坪単価248万円)となり、販売価格はこれを大きく下回っています。

 実際、
本マンションで最近販売された又は現在販売中の他の住戸は、1階南向き住戸で坪単価240万円、同タイプの3階南向き住戸で坪単価236万円、交通音からは免れられる1階東向き住戸で坪単価256万円となっており、今回対象住戸は最も坪単価の安い住戸となっています。現在複数住戸が売りに出されていると思われますので、互いに見比べてみるのもよいかと思います。

 本マンションは、
不動産プチバブル期に分譲を開始されたもので、リーマンショック等の影響で完売までは相当時間を要しました。平均坪単価275万円程度という高級マンションで、やはり南側の小田急線高架が懸念されたため、南向き住戸の販売進捗が遅れた模様です。しかし現在では現物を確認することができるわけですから、これが許容範囲内であれば、一流デベロッパーのお買い得の築浅物件だと思います。管理費等も割安で、利便性の高い世田谷の人気地でゆとりある暮らしを実現できることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティハウス世田谷桜丘
 価格:4,750万円 (税込)
 所在:世田谷区桜丘5丁目
 交通:「千歳船橋」駅徒歩6分
 面積:専有70.86平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シティハウス世田谷桜丘

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
子どもには迷惑をかけたくない−これから始まるマンション高齢者需要
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★ 先日、久しぶりにマンションのモデルルームに行ったときのことです。それはごく小さな規模で、デベロッパーもそれほど知名度がない物件でした。1LDKタイプが主流で、価格的にも手頃だったため、「もしかすると投資物件になるかも」と興味が沸いて見に行ったのです。

 従来、こういう
1LDK物件は、30歳代、40歳代のシングル女性の見学者が多いのですが、私が行った時、たまたまお客でいたのは70歳代くらいと思われる高齢者女性でした。様子を何気なく見ていると、投資物件としてではなく、自身の住処としてマンションを探している様子でした。

 そう言えば、私が住むマンションで
同じフロアにはやはり高齢の女性がお独りで住んでおられます。高齢者男性独り、という例はあまりお目にかかったことがなく、おそらく夫が先に亡くなり金銭的に余裕のある高齢女性が利便性を求めてマンションに住む例が増加しているのでしょう。

 オウチーノ総研は、本年5月27日に「『終の棲家』に関する実態調査」を行っています。これによれば、
50代、60代の65.9%が「自宅を『終の棲家』にしたい」と回答、終の棲家としたい場所を「老人福祉施設・老人ホーム」とした回答が9.9%、「サービス付き高齢者向け住宅」とした回答が13.8%という結果でした。「老人ホーム」を終の棲家にしたくない、というのは同感できますが、機能的にはすぐれているとも思われる「サービス付き高齢者向け住宅」もそれほど魅力的ではないようです。

 また、
「あなたは老後、子どもと同居したいですか」という問いには、「同居したい」との回答が10.8%に過ぎず、「どちらかというと同居したくない」と「同居したくない」を合わせると66.3%と、半数以上が子どもとの同居を望んでいないことがわかりました。その理由としては、「気楽に暮らしたいから」「子どもに迷惑をかけたくないから」というものです。

 さらに、
「子どもに介護して欲しいと思いますか?」という質問に対し、「して欲しい」と回答したのはわずか2.9%で、「どちらかというとして欲しくない」と「して欲しくない」を合わせると、81.1%もの人が子どもに介護されることを望んでいないことがわかりました。その理由として突出して多かったのが、「迷惑をかけたくないから」というものでした。

 これは
現代日本人特有の傾向なのかもしれませんが、上記実態調査全般に現れている回答者の心理は、「子どもに迷惑をかけたくない」し、「その方が気楽」というものです。特に回答者の50代、60代は、ライフスタイルが変化する中にあって、イエ社会にどっぷりつかってきた祖父・祖母の世話で自身の親が苦労してきたのを目の当たりにしてきた実体験があることも影響しているのでしょう。

 「自分達の親がしてきた苦労を子どもにはさせたくない」ためには、自分自身が高齢者になってもきちんと生活ができなくてはなりません。そのためには郊外の一軒家では、自分の親がそれで苦労を感じている(いた)ことからしてもNGです。とすれば、便利で気楽な自宅は必然的に「街中のマンション」ということになります。

 このように、
今後のマンション需要は、資力が一定程度ある高齢者が牽引する形になることも予想されます。現に、私の知り合いのマスコミ関係者は港区マンションに住んでいますが、居住者の主力は買換えで引っ越してきた60代高齢者らしいです。

 購入者層が高齢者にシフトするのであれば、最近とみに目立ってきた専有面積の狭小化は問題とならず、逆に「掃除の手間がかからない」と歓迎されるかもしれません。また、多少割高であっても、相続税対策からはむしろOKですし、そのような人気のある住戸は資産価値が落ちにくく子ども達に立派な遺産として残してあげられて喜ばれることでしょう。

 このような
「独りで(あるいは老夫婦で)」「子どもに迷惑をかけず」「気楽に」「利便性の高い」「快適な」暮らし方ができるマンションは、当人にとっても、子ども達にとっても「理想的な老後の住居」ですし、高額住戸でも気前よく購入してくれる彼らは、デベロッパーにとってもありがたい存在です。

 供給難と価格高騰で黄信号の灯っているマンション業界ですが、その救世主が白馬の王子様ではなく、白髪のお爺様だった、というシナリオも現実味を帯びてきました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
クオス横濱紅葉坂(新築)−ランドマークに伍する静寂・緑陰の高級レジデンス
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★ JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅より徒歩7分、横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩8分、みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩14分、京浜急行本線「戸部」駅より徒歩13分の場所に立地するビッグヴァン分譲、大勝&鉄建建設施工・地上7階地下1階建・総戸数64戸の『クオス横濱紅葉坂』です。

 アドレスは横浜市西区紅葉ヶ丘です。この付近は、横浜開港以来、今日まで重要な史跡や文化施設、公園が存在する貴重な場所となっています。本マンションの東側には神奈川県婦人会館、向かいには神奈川県立音楽堂など神奈川県の公共施設(かなり古いです)が集積しており、また、本マンション西側には緑が深い掃部山(かもんやま)公園があります。

 また、本マンションから大通りに出ると、そこは
紅葉ヶ丘と宮崎町の境でもある紅葉坂となります。紅葉坂は、国道16号紅葉橋交差点と横浜駅根岸道路とを結ぶ坂で、歩道から車道まで約300m、結構急勾配の坂となっています。昔は楓の木が多かったため、紅葉坂と呼ばれるようになったということです。起点の紅葉橋交差点は横浜ランドマークタワーから西側に約300m進んだ場所にあり、横浜みなとみらい21のビル群や日本丸などが間近に見られる絶景ポイントです。

 「桜木町」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。同駅を出て、線路沿いに雨除けのアーケードのある歩道を北西方向に歩き、紅葉坂交差点を左折して紅葉坂を上り、『横濱紅葉坂レジデンス』を右手に見ながらその提供公園を右折して掃部山公園方向に向かう右手に所在します。紅葉坂は結構傾斜があり人によっては毎日の通勤には苦痛を感じるかもしれませんが、もちろんステイタスな坂でもあります。

 私は2年前、
『横濱紅葉坂レジデンス』を見に行った時に本マンションの現地周辺も確認していますが(当時から何か建ちそうな雰囲気ではありました)、その静寂さにびっくりしたことを覚えています。すぐ近くには掃部山公園があり、豊かな自然を身近に備えた閑静な住環境は、本エリアの2大ランドマークマンションである『横濱紅葉坂レジデンス』『グランドメゾン伊勢山』とまた異なった趣を有する良い立地です。

 掃部山公園は、明治時代に井伊家所有の土地であったため、井伊直弼の銅像が建ち、桜の名所となっています。高台にあって横浜市の広域避難所にも指定されるなど万が一の災害時にも安心です。ごく近隣にはスーパー等がありませんが、「桜木町」駅周辺には数多くの商業施設がありますし、みなとみらいにも横浜ランドマークタワー徒歩9分、クイーンズスクエア徒歩11分など、休日には気軽に足を伸ばせます。

 本物件の外観は
低層部の石貼りをベースとし、アウトフレームならではの重厚感を活かし、こげ茶のアルミ部材のふちどりをアクセントとして、全体としてはありきたりではない、クラシック&モダンなイメージを演出するのに成功しています。エントランスホールは二層吹き抜けの空間で、高級感のあるボーダータイル調のレリーフ壁や自然石の採用など、立地にふさわしい力の入ったデザインです。

 総戸数64戸ながらコンシェルジュサービスを導入し、かつ、管理費は1平米当たり164円とかなり割安です。駐車場は50台設置で総戸数に占める割合が78%と、近年の都市型マンションにはない高率ですが、現段階で既にほぼ埋まっているとのことです。駐車場料金は15,000円からと、こちらも立地に比してリーズナブルです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積68平米〜100平米オールファミリータイプ北東向きと南西向きが中心になっており、北東向き上層階は崖地立地もあってみなとみらい方面の眺望が永久確保南西向きは目の前に音楽堂があるものの日照良好と、それぞれの良さがあります。85平米台の3LDKではウォークインクローゼットを3か所設けるなど、平均収納率は14.14%もあり、収納の多さが特徴的です。

 構造面では
直接基礎二重床・二重天井ハイサッシ・アウトフレーム逆梁工法2.3mのハイサッシ仕様が光っています。玄関には戸建て感覚アルミ門扉付きエスコートコーチが配されますが共用廊下は内廊下ではなく開放廊下仕様となります。フローリングは無垢挽き板材に注目、キッチンは天然御影石カウンタートップで高級感があり、ディスポーザ−、食器洗い乾燥機が備わり、トイレはタンクレスです。

 現在公式HPでは
8月下旬に予定されている第3期販売の予告広告となっています。価格水準が明確にわかる情報が見つからなかったのが残念ですが、概ね坪単価300万円前後が平均ではないかと推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、300万円[みなとみらい坪単価]×0.911[駅距離補正]×1.060[地価上昇補正]=坪単価290万円となりますので、やや相場より割高といった感じでしょうか。

 売主の
ビッグヴァンは神奈川では知られるデベロッパーですが、ブランド力では見劣りすることは否めません。それでも三菱地所レジデンスが共同売主となったランドマークマンション『横浜紅葉坂レジデンス』から閑静な住環境を求めて本マンションへの買換えもあるとのことであり、これが事実だとすれば本物件の優れた立地の証左とも言えるでしょう。
 
 残住戸は10戸程度になったとの情報もあります。竣工は規模の割にはやや遅く平成27年2月末日入居同年3月末日が予定されています。

公式ホームページ ⇒クオス横濱紅葉坂

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| 新築マンション 横浜市西区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
6か月連続のマンション供給減!−新築マンションは絶滅危惧種となるか
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★ 8月12日付日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が12日発表したマンション市場動向調査によると、7月の首都圏の新規発売戸数は前年同月比20.4%減の4,222戸と6カ月連続で減少しました。消費増税による駆け込み需要の反動減に加え、建築費の高騰が続き、デベロッパーが供給を抑えています。

 同研究所は「人気エリアにありターミナル駅に近いなど、
条件のいい物件では消費者への価格転嫁が進んでいるものの、転嫁できている物件は一部」とし、供給抑制は長引くと分析しています。

 一方、実際に売れた戸数の割合を示す
月間契約率は83.7%と前年同月から2.1ポイント上昇しました。80%を超えるのは2月(80.6%)以来、5カ月ぶりです。好不調の目安となる70%も18カ月連続で上回りました。

 東京建物など大手デベロッパーが東京・
江東の湾岸エリアで手掛けるタワーマンションの初回売り出し分が即日完売するなど、人気エリアの大規模物件への需要は根強いものがありました。

 同研究所は併せて
2014年の首都圏の年間発売戸数の見通し(前年比0.8%減の5万6,000戸)を、18.6%減の4万6,000戸〜15.0%減の4万8,000戸に下方修正しました。建築費の上昇などに伴いデベロッパーの供給抑制が続くとみるためです。

 近畿圏の7月の発売戸数は4.5%減の2,016戸です。月間契約率は9.9ポイント低下し、77.1%でした。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。予想されたことではありますが、
首都圏マンションの新規発売戸数が6カ月連続で減少です。そういえば、本日発表の4-6月期GDP成長率でも住宅投資は前期比10.3%減で、供給抑制が鮮明になっています。

 マンションが売れていないわけではありません。
月間契約率の80%超えはやはり売れ行きの好調さを表していますし、現在の各マンションの個別の売れ行きを見聞きしても「売れるものは売れている」と感じます。消費税増税の反動もあったのでしょうが、リーマンショック後や東日本大震災直後のような需要大幅減退、という感覚はありません

 「土用の丑のウナギみたいだ」と私は思っています。この時期には皆がウナギを食べたいのに、ウナギの稚魚であるシラスウナギが急減したために供給量が激減して価格が高騰、それでも買える人は「高いな〜」と顔をしかめながら買っていますが、買えない人は泣く泣く見送っていると思われます。「見送ったところで来年も高いままで満足に食べられないんだろうな」と、明るい希望が将来にあるわけではありません

 ネットで流行ったフレーズらしいのですが、なるほどな、と思ったのが
「買う理由が値段なら止めておけ、悩む理由が値段なら買え」というものです。「安物買いの銭失い」とも言いますが、スペックが劣っても値段が決め手で買った品物満足することは確かに少なく、色々とアラがあって不満がたまりやすいのですが、「高い!」と思ってもいいものを買った満足感長続きすることが多く、愛着も湧いてきます。

 マンションも同じことが言えそうです。ただ、1戸の額が大きいだけに、だからといってすっぱり割り切れるものではありません。他の品と違って、マンションはリセールの場面がほとんどの場合で登場します。そこである意味「投資」の結果が数字で冷徹に現れ、それはその人の資産に大きな影響を与えるので、そのときのことを考えると慎重にならざるを得ないわけです。

 しかし、
先行き「もっとマンション価格が上がるだろう」という見方が優勢であれば、このような逡巡する購入検討者の肩を押してくれます。上記記事にある7月の首都圏マンション市場動向では、新築マンション価格としては、ここ3年ほどの期間の中で最高値を示しています。この価格の形成には、『ベイズ タワー&ガーデン』『プラウドタワー立川』といった売れ筋の高級大規模マンションの販売が大いに影響していると考えられます。

 ただ、そうなると、
経済的にマンションを買える層はごく限られてきます。マンションという憧れのライフスタイルが一般化されたのは高度経済成長のおかげですが、今再びマンションは手の届かない場所へ行ってしまいそうな勢いです。

 ウナギの値段は、つい2〜3年前までは国産品で1パック1,000円〜1,500円程度だった気がしますが、本年は平気で2,000円を超えてきました。その価格に目がだんだん慣れていくのがくやしいのですが、マンションも同様で、従来は坪単価250万円を超えるか否かが価格の分水嶺だったものが、今や平均坪単価250万円程度の人気地のマンションはほぼ皆無となりました。

 「高いけどいいものを買った!」という価格水準も、今や感覚的には坪単価400万円を超えてくる気がします。「これを見送ったところで来年買えるわけではないんだけどね」という目算なき見送り派が、私も含めて今後増えていくと思われます。

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| 市場動向 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(0) |