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タワーマンション狙うなら中央区か江東区?−超高層マンションの市場動向
JUGEMテーマ:マンション

★ 少し前の報道ですが、5月1日付スーモジャーナルでは、不動産経済研究所の「全国超高層マンション市場動向(2014年3月末現在)」の内容について紹介しています。

 これによると、
全国で建設・計画されている超高層マンション(20階建て以上)が9.3万戸に達することが判明しました。2014年以降に完成を予定している超高層マンション(2013年3月末現在)は252棟、9万2,867戸で、前回調査時(2013年3月末時点)に比べて61棟・2万86戸の増加となっています。

 首都圏は173棟・7万235戸で、全国に占めるシェアは75.6%(前回調査時78.6%)です。前回調査時よりも35棟・1万3,010戸の増加です。そのうち東京23区内は111棟・4万7,037戸で、全体の50.6%(前回58.6%)を占めています。

 近畿圏においては47棟・1万5,689戸で、前回調査時に比べ14棟・4,495戸の増加です。近畿圏のシェアは16.9%(前回15.4%)です。大阪市内は26棟・8,810戸(シェア9.5%、前回8.5%)、その他地区では兵庫県8棟・2,173戸(シェア2.3%、前回1.6%)、広島県4棟・1,325戸(シェア1.4%、前回2.0%)、北海道3棟・1,265戸(シェア1.4%、前回ゼロ)となりました。

 以上がスーモジャーナルの記事の概要です。
世の中はタワーマンションの花盛りです。タワーマンションは、駅に近い狭い土地でも容積率を緩和されることで大規模マンションとして販売することができ、その利便性やランドマーク性から人気が高く、その結果資産価値が高く保たれる点に特徴があります。

 売主としても、当初の建築資金は多額となるものの、高い利益率が見込め、また短期で大量の供給戸数を売却することができます。このように、買主にとっても売主にとってもメリットが大きく、オーバーに言えば打出の小槌のように利益を生む存在です。

 したがって、上記記事のように、
タワーマンションの計画棟数・予定供給戸数は増加の一途です。また、上記調査で明らかになったのは、これまでの都心部を中心とする首都圏だけではなく、地方圏でもタワーマンションの建設が伝播している点です。近畿圏のシェアが拡大し、中でも大阪市内・兵庫県等で増加しています。

 驚いたのは
北海道で3棟のタワーマンションが計画されていることで、北海道は大地がどこまでも続いている印象があるだけに、意外感が満載です。しかし、だからこそ眺望は圧巻であるかもしれず、よく売れることでしょう。

 さて、
東京23区内の今後のタワーマンションの計画棟数・戸数は、戸数の多い順に次のとおりです。

1 中央区 15棟9,626戸 2 港区 24棟6,788戸 3 新宿区 10棟6,359戸
4 江東区  7棟5,542戸 5 品川区11棟4,143戸 6 足立区  4棟2,600戸
7 葛飾区  7棟2,581戸 8 台東区 3棟1,224戸 9 北区   3棟1,011戸
10 豊島区  3棟 988戸 11 荒川区 3棟 969戸 12 大田区  4棟 931戸
13 千代田区 4棟 926戸 14 板橋区 3棟 732戸 15 文京区  1棟 540戸
16 世田谷区 1棟 500戸 17 墨田区 2棟 345戸 18 渋谷区  2棟 340戸
19 杉並区  1棟 300戸 20 中野区 1棟 247戸 21 江戸川区 1棟 177戸
22 練馬区  1棟 168戸

 
 以上の通り、目黒区以外は何らかのタワーマンション建設計画があることになります。特に中央区の計画戸数は群を抜いて多く、しかも1棟当たり平均戸数が642戸と、大規模なものが多くなっています。これは、晴海・勝どき等の湾岸エリアを中心に計画が目白押しだからです。

 港区も、1棟当たり平均戸数が283戸と小ぶりなものが多いのですが、計画棟数では24棟と最多になっている点が注目です。最も人気が高い港区高額タワーマンションは今後とも健在です。

 3位の
新宿区も、西新宿の再開発エリアを中心に、1棟当たり平均戸数636戸大規模マンションの供給が活発になっています。4位の江東区1棟当たり平均戸数が792戸と最も多く、中央区とともに今後の湾岸タワーマンション開発を引っ張っていく役割です。5位の品川区高級マンション分譲型で、再開発に起因する供給が多くなっています。

 一方、
杉並区、中野区、江戸川区、練馬区等は低調です。これは、これらの区の大半が住宅地区で、規制が厳しいこと等が挙げられます。

 さて、それでは
どこの区のタワーマンションがお得なのでしょうか。一般に、タワーマンションは、大規模であればあるほどランドマーク性が強くなり、共用施設も充実するため、リセールが期待できるようになります。そのような観点からは、やはり、中央区や江東区の湾岸タワーマンションがお得度が高くなると考えますし、再開発型の新宿区・品川区も大いに期待が持てます。

 しかし反面、
今後の計画棟数がほとんどないエリアでは、希少性が高まると言う意味で悪くありません。例えば渋谷区のタワーマンションは、2棟340戸の供給しか計画されていないだけに、実際に販売されると奪い合いに近い売れ行きを示す可能性があります。

 意外だったのは
足立区や葛飾区でタワーマンションの供給が活発になっている点です。これは、タワーマンションの魅力をきっかけに街並み一新の可能性もあり、逆張り的ではありますが最も面白いエリアと言えるでしょう。

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| 市場動向 | 21:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイシティ中野(中古)−賃貸需要ピカイチの中野で手軽な不動産投資
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線「東中野」駅より徒歩13分、西武新宿線「新井薬師前」駅より徒歩8分の場所に立地するハイシティ杉山商事旧分譲・小川建設施工・地上4階建・総戸数33戸・1983年6月築の『ハイシティ中野』です。

 アドレスは中野区上高田3丁目です。大正時代までの上高田は、田園風景の広がるのどかな町並みでした。火の見櫓や氷川様の狛犬田んぼの川には小魚、東光寺の麦わら屋根の本堂にはお閻魔様、家々には屋敷森があり、豊かな農村の生活がそこにはありました。童謡「たき火」は、この上高田の地で生まれたのだそうです。

 現在は都市化が進み住宅街となっていますが、昔からの古き良き雰囲気は、街の遺伝子として受け継がれてきています。閑静な住宅街は穏やかで、落ち着いて住むには格好のエリアとなっています。

 新井薬師は、真言宗豊山派の梅照院(ばいしょういん)のことで、都内でも有数の著名な中野区最大の寺院です。新井の名は当地で新たに井戸を掘ったことに由来するもので、駅前から山門にかけて、商店街や出店も広がり、地域住民からも薬師様として古来より親しまれています。

 「東中野」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅A2又はA3出口から東中野駅前交差点を住宅街に入り、スーパー「ライフ」を右手に見ながら直進、早稲田通り青源寺駐在所前交差点を突っ切ってさらに直進、デイリーヤマザキの角を左折してしばらく歩いた右手に本物件が立地します。

 「新井薬師」駅からは徒歩8分で、こちらは住宅街の中を南東方向に進んで本マンションに向かうルートです。途中にセブンイレブン、ローソン100がありますので、単身者にとっては利便性が高い立地です。

 本マンションは
南西角地に立地し、両隣は電気店や個人商店だったりと、ややごみごみ感はありますが穏やかな街並みに佇みます。南北に長い敷地形状ですので、各住戸は西向きメインの配棟となっています。

 さて、
ハイシティシリーズは、杉山商事昭和40年代後半から分譲し始めた投資用ワンルームです。杉山商事では「ハイシティ」以外に「TOP」シリーズでも名を馳せました。当時からいまだに健在な投資用ワンルームマンション「スカイコート」のみとなっています。

 清潔なホワイトタイルを基調とし、赤のラインをアクセントに使用する外観デザインは「ハイシティ」に特徴的なもので、今でも初々しさを保ち、好印象です。上述の通り、本物件と両駅との間のルートにはスーパーやコンビニが豊富ですが、最も近いコンビニはデイリーヤマザキで徒歩3分、また、まいばすけっとが徒歩4分、セブンイレブンが徒歩5分、スーパーのコモディイイダが徒歩6分となっています。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積14.48平米のワンルームです。バルコニーは北西向きで2.1平米、玄関左手に3点セット(洗面、トイレ、浴室)の水廻りが配置され、水廻りと背中合わせに小さな収納とキッチンがあります。その他のスペースは洋室とされ、玄関から洋室までの間にドアは存在しません。まさに見事なまでの「ザ・投資用ワンルーム」です。

 販売価格は780万円、坪単価178万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、本マンションの過去の売り出し価格坪単価148万円(2008年・1階)〜187万円(2010年・4階)となっており、築年数の更なる経過とのバランスから販売価格をどう評価するかがポイントの一つです。

 もう一つのポイントは、自己使用でないとすれば
投資用としての需要の強さはどうか、という点ですが、一般に中野エリアは利便性を求める若者が多く居住するところで、専有面積の狭い築古ワンルームでも家賃設定を間違わなければ客付けはそれほど困難ではないと思われます。

 実際、
本マンションの33戸はそのほとんどが投資用と推測されますが、現在募集中の住戸は1〜2件程度で、安定した賃貸経営が可能な模様です。その賃料は月額4.5万円〜6万円となっており、管理費・修繕積立金は5千円+5千円=1万円ですので、本物件価格を基礎とした利回りは、表面で6.9%〜9.2%、NETで5.4%〜7.7%となり、築30年超物件にしては人気地中野とは言え、物足りない数値です。

 しかし、
需要は固いと思われますので、現金一括等で購入し、地道にインカムを積み上げながら、ある程度の期間で売却すれば損をする可能性は低いと考えます。専有面積が狭いので、デザイナーズでリフォームしても費用はそれほどかさまず楽しい賃貸経営ができそうです。

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| 中古マンション 中野区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
消費税率が8%のままだとマンション価格が上がる?−税率引上げ論争の痛し痒し
JUGEMテーマ:マンション

★ 10月20日付ロイターによれば、 安倍晋三首相は、消費税率の再引き上げについて、日本経済へのダメージが大きすぎるようであれば「意味がなくなる」との認識を示し、消費増税を延期する可能性を示唆しました。

 これは、英フィナンシャル・タイムズ(FT)とのインタビューでの発言です。安倍首相は、
消費税率引き上げの目的について、次世代の年金・福祉の財源確保のため、とあらためて説明しました。ただ同時に「デフレを終わらせる好機でもあり、この機会を逃すべきではない」とも強調しました。

 首相は「
消費税を引き上げることで、経済が軌道から外れたり、鈍化したりすれば、税収は増えない。そうなれば意味がない」と述べました。「アベノミクス」に批判的な見方があることについては「経済の好循環が始まり、その効果が隅々にまで波及する日が来る」と主張しました。

 以上がロイターの記事の概要です。いよいよ
消費税を8%にとどめるか、それとも予定通り10%まで引き上げるかの判断時期が迫ってきました。消費税率を引き上げるかどうかについては最終的に安倍総理が判断するもので、7─9月の国内総生産(GDP)の1次速報が11月半ば、2次速報が12月上旬に出るため、これを受けての12月が決定時期ともされています。

 報道によれば、
官邸や与党内では、消費税率引き上げに積極的なグループと消極的なグループのさや当てが行われているようです。本日の読売新聞の記事では、首相周辺で1年半程度の増税延期が望ましいとの意見が優勢になっていることが明らかになったとされています。8%に引き上げ後の消費回復が思わしくなく、さらに増税すれば、実質所得の目減りが一段と大きくなり、消費を起点に景気が腰折れて税収が増えない事態を警戒しているとのことです。

 私も
個人的には消費税率の引上げがない方が助かります。消費税抜きで6千万円のマンションを購入する場合、3千万円が建物価格だとすると、消費税率5%のときは150万円、8%のときは240万円、10%のときは300万円の税額となります。1年半の間に150万円も税金がアップするとなると、「痛い」の一言です。

 しかし、
社会的にみると消費税率を予定通り上げた方がいいのか、それとも凍結した方がいいのかは微妙なところです。どの会社もおそらくは来年10月の消費税率アップを見越して内部的な準備を進めていることでしょう。それらの準備経費を既にかけているとしたら、消費税率引上げの延期により準備にかけた経費は無駄になることとなります。

 さらに、
単に今まで行っていた準備を捨てるだけならいいのですが、それを「元に戻す」措置が必要となる場合には、「二度手間」となり、消費税率を予定通り引き上げた場合と比べて2倍経費がかかることとなります。それどころか、報道の通り1年半後に10%に引き上げた場合には、その準備がまた必要となり、「三度手間」(そんな言葉はありませんが)となります。

 もっともわかりやすいのは、
消費税率アップに伴う各種業務システムのシステム改修経費でしょう。今まで消費税率引上げの準備をしていない会社の場合には、当該会社には損害はありませんシステム改修を見込んでいたIT会社は目算が狂うこととなります。一方、既に改修に着手していた会社の場合は、極端な話では上記の通り3倍損となり、それだけIT会社は儲かる(徒労感はあるでしょうが)こととなります。いずれにしても、「大幅な手戻り」は、社会全体としてはマイナスのインパクトの方が大きいと思われます。

 消費税率アップの凍結は、マンション販売戦略にも大きな影響を及ぼします。昨年9月同様、今回の引上げも、来年3月までの契約締結で旧税率(8%)が適用されるため、駆込み需要が期待できます。今回の引上げは前回と異なり、住宅ローン減税の拡充など新税率の方が恩典が大きい、といった事情がありませんので、前回よりも駆け込む要素は大きいのです。

 しかも、
3月は各デベロッパーの決算時期です。現在、多少割高となって売れ残っている在庫も一掃しやすくなり、それが各社の決算に好影響を与えるため、ここにかける期待は大きなものがあると思われます。おそらく各社の新規物件の販売も、来年3月を見込んだスケジュールになっているはずで、もし消費税率引上げが12月になって延期されるとするならば、大きく当てがはずれることとなり、「それなら早く言ってくれよ」ということにもなりかねません。

 このように、
消費税率の引上げ延期にも実はコストがかかり、それは社会全体で支払わなければならず、つまりは最終購入者である消費者に転嫁されることとなります。まさか「消費税率が8%のままとなったので、マンション価格を引き上げます!」とは宣言されないでしょうが、マンション販売が次期ステージに行けないリスクも認識しておく必要があり、どちらに転んでも「痛し痒し」の状態となってしまった、ということなのでしょう。

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| 市場動向 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア亀戸(新築)−オープンハウスが亀戸を選んだ理由
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線「亀戸」駅より徒歩6分、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩13分、JR総武線「錦糸町」駅より徒歩15分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・多田建設施工・地上13階建・総戸数36戸の『オープンレジデンシア亀戸』です。

 アドレスは江東区亀戸2丁目です。亀戸は、江東区のうち、旧城東区の総武線沿線、国道14号(京葉道路)沿線の地域です。東京都により錦糸町とともに副都心として定められており、繁華街、オフィス街、商店街など大規模な商業地域が広がっています。

 亀戸は、元々の地名は
「亀島」(または亀ヶ島、亀津島)で、その名の通り亀の形に似た島であったことによります。これが、現在の亀戸3丁目附近にあった臥龍梅庭の井戸「亀ヶ井」と混同されて「亀井戸」と呼ばれるようになり、さらに「井」が取れて亀戸となったとの説が有力です。現在の亀戸は亀戸村の区域で、これには南葛飾郡(旧)亀戸村の大部分、深川出村、南本所出村、北本所出村の各一部などが含まれます。

 都心一等地や城西、城南で驚くような低価格帯で物件を供給してきたオープンハウス・ディベロップメントですが、最近はさすがに割安な土地の仕入れができにくくなったのか、他デベロッパーと以前ほど価格差がなくなってきました。そして今回は、オープンレジデンシア・シリーズとしては初の江東区物件となります。

 亀戸は
古くからの街並みが残る街ではありますが、錦糸町とともに交通利便性はよく、今後発展が見込まれる地域です。そのアクセスの良さを見越して1LDK等を中心としたコンパクトなマンションも増えており、今回の物件もその流れに乗ったものとも言うことができるでしょう。

 「亀戸」駅から本マンションまでは徒歩6分の道のりです。同駅北口を出て明治通りを北上し、亀戸二丁目交差点を左折して3つ目の交差点を右折した左手に位置します。同駅からは緩やかに上る地形ですが、いずれにしても海抜ゼロメートル以下の低地となっています。

 本マンションの
目の前には亀戸二丁目公園があり、しかも本マンションの南側ですので、全戸南向きの本マンションは日照に恵まれています。ネット上の情報によれば、年に1回この地で盆踊りがあるとのことですが、それに限らず、もしお子さん達がよく遊ぶ公園であれば、ご自身として公園からの声などが気にならないかどうかは確認する必要があります。

 敷地面積は405.12平米と必ずしも広くありませんが、そこから伸びる地上13階建てのスタイリッシュなデザインは目を引くことでしょう。外壁はグレーやアースカラーの質感あるタイル貼りとし、エントランスにはシンボルツリーも配置しています。エントランスホールはアーティスティックな雰囲気で、一段上のプレミア空間を目指しています。

 設備・仕様においては、
キッチンカウンターを天然石利用とし、食器洗い乾燥機・ミストサウナを標準装備としています。二重床・二重天井、複層ガラスの採用など、構造も合格点です。

 間取りは
1フロア3戸で、Aタイプ(専有面積62.12平米)、Cタイプ(64.46平米)3LDKBタイプ(32.89平米)1LDKです。A、Cはコンパクトな3LDKではありますが、角部屋で両面バルコニーですから、通風に優れ、暮らしやすいプランだと考えます。Bタイプは1LDKで32.89平米となっているため、居室が3.6帖と狭いこと、バルコニーが居室のみの出入りでLDKとはつながっていないことが難点と言えば難点です。

 ただ、
通常はLDと開放して居室を使用するでしょうから、その場合には13.3帖の空間となって問題はありません。バルコニーの奥行きが3mあることも魅力の一つとなっています。

 価格水準は、既に行われた第1期販売、現在行われている第2期販売により判明している中では、上記の間取りに対し販売価格2,538万円〜4,838万円、坪単価241万円〜276万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、231万円[亀戸坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価243万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると6%程度割高との試算結果です。

 ちなみに、『適正家賃.com』によれば、
Bタイプ1LDKの適正家賃が月額10.0万円と試算でき、もしBタイプ価格を上記の通り2,538万円とすると表面利回りは4.7%となり、投資で回すには厳しそうです。

 しかし、
実需であれば「東京」駅直通11分、「銀座」駅直通14分と、価格の割に利便性は抜群で、特にファミリータイプの3LDKであれば、立地周辺のスーパー、コンビニ等の商業施設の生活利便性とあいまって、一度住むと離れがたい暮らしやすさがあると考えます。都心立地が主であったオープンハウス・ディベロップメントのマンションシリーズが亀戸にできる理由もこの点にあるのかもしれません。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア亀戸

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| 新築マンション 江東区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
20代女性がマンションを買うと婚期を逃すのか?−「資産」と「負債」はウラオモテ
JUGEMテーマ:マンション

★ 10月21日付アメーバニュースは、「20代独身女性、マンションを買ったら婚期を逃す!?」と題して、「教えて!goo」に寄せられた質問について、回答者の回答振りを記事にしています。

 質問者は20代独身女性で、「一人暮らしを始めようと家族に相談したところ、家賃がもったいないと言われたことから、中古マンションの購入を考えています。駅近の3LDKで探しており、35年ローンで2,500万円くらいなら借入が可能とのこと。将来結婚を考える相手ができたときに、マンションのローンがあったら引くか、結婚の妨げにならないか」相談しています。

 それに対する回答の傾向は、2つに分かれ、一つは
「結婚前に買うべきでない」として、以下のコメントが寄せられています。

・ 
人生設計が明確でないうちに2500万もの借金を背負い込むことは止めた方が良いと思います。

・ 家の購入なんてものは、
家族人数が決まってからでも遅くないです(でないと広さや部屋数も決まらない)。

・ 家を買うというのは、
その土地から動けなくなるということ。結婚とは家族が増え続け、増えた人数分だけ移動する可能性が増えるということ。人生の選択肢を自分で狭めて縛ってしまい、相手を選べない

 もう一つは、
「中古マンション購入への疑問」で、以下のコメントが寄せられています。

 維持費なども考えると、元が取れるのは、価格的には、周辺アパートの家賃×20年が一つの目安と言ってる方がいましたよ。

 維持費等を考えると、結局家賃を払っても、家(マンション)を買っても、金額的にはそんなに大差はない

・ 
ご主人が戸建を建てたいなんてなった場合、ローンだけが残っちゃうなんてケースも大いに考えられます。

 ということで、
中古マンションの購入は反対という意見がほとんどという結果になりました。

 私は本ブログで、
若い人こそ早めにマンションを購入するべきだ、と主張していますので、それには反対の声が多数という実態を知り、考えさせられました。

 私が
早めにマンションを購入した方がよいと考えるのは、「資産形成は早めに開始し、ローン返済も早めに済ました方が楽になること」「よい条件のマンションを購入できた場合には売却益を得ることもでき、よりよいマンションに買換えをすることもできること」「そう考えると、ただ家賃を払い続ける賃貸住宅は、将来の資産につながらないという意味でもったいない気がすること」という理由からです。

 しかし、これは
物事を楽天的に考えすぎているのかもしれません。ローン返済を早めに始めても、通常は婚期に残債が大量に残っているのは確かにその通りで、2,500万円のローンを引いた3年後に結婚を考えた場合、変な言い方ですが、彼氏は「彼女と結婚すると2,200万円の債務がもれなく付いてくるのか」と考えるかもしれません。

 また、
この債務を払わない限り、そのマンションに縛られると考えた場合、確かに居住地や生活環境など、人生の選択肢が狭まってしまいます。彼氏が「オレは職場に近い品川に住みたいのに、何で1時間以上通勤にかかる上尾(例えば、の例です)なんだ」となる可能性もあります。

 つまり、
購入するマンションについて、私は「資産」と考え、上記の回答者は「負債」と考えています。したがって、私はマンションを「今後の生活の選択肢をより広げてくれるもの」ととらえ、上記回答者は「今後の生活を徒らに縛るもの」ととらえています。

 要は、
マンションという不動産が持つ性格を違う面から述べているに過ぎません貸借対照表でも、不動産という「資産」とその購入のための「負債」がイコールになる形で並記されます。ある物事をポジティブにとらえるのかネガティブにとらえるのか、あるいは楽天的に考えるのか慎重に考えるのか、の違いに過ぎないのです。

 この前提としては、
よりお得なマンションを厳選して、「資産」>「負債」と思え、かつ、「楽天的」になれる>「慎重」にならざるをえない、となる物件を選ぶのが肝心なのは言うまでもないのですが、だからといって、この拮抗関係からまったくフリーになれる術はありません(これがすなわち「リスク」です)。

 もし
私が「彼氏」だったら「へえ、マンション持ってんの。すごいじゃん!」と目を輝かせるのですが、もちろんそうならない彼氏かもしれず、確かにマンションを持つという行為は、このような「不確定要素」(=リスク)を多く持ちすぎる、ということかもしれません。

 「そんな彼氏ならお断りよ!」まで思える彼女なら、それはそれで問題が解決するのですが、そんな彼女ならそもそもこんな相談をしないだろう、というのが本日のお話のオチではあります。

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| ノウハウ・経験談 | 20:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティホームズ恵比寿(中古)−「恵比寿」駅徒歩2分、「代官山」駅徒歩5分の立地一点買い
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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩2分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩3分の場所に立地する藤和不動産旧分譲・フジタ施工・地上9階建・総戸数31戸・1996年11月築の『シティホームズ恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿西1丁目です。恵比寿西は、渋谷区・渋谷地域の南部に位置します。町域の南は恵比寿南と東京都道416号古川橋二子玉川線(駒沢通り)を境に接しています。西は猿楽町に接し、槍ヶ崎交差点では駒沢通りと旧山手通りが合流する地点となります。槍ヶ崎交差点のすぐ西は目黒区となりますが、恵比寿西とは直に接していません。

 南東側には
「恵比寿」駅と、西部には「代官山」駅が接する場所で、住宅や店舗などがあります。1960年(昭和35年)、それまでの渋谷区下通4丁目・同5丁目・公会堂通・長谷戸町・衆楽町・代官山町などから成立しました。

 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩2分という至近距離です。同駅3番出口から出て駒沢通りを横断し、そのまま北西方向に進んで2つ目の曲がり角を左折した右手に本物件が所在します。周囲はビル群で、敷地に接する道路もそれほど広くないので、閑静さが保たれているものと思われます。

 本マンションは
藤和不動産が旧売主ですが、藤和不動産は2001年に「恵比寿」駅徒歩7分の場所に『藤和シティホームズ恵比寿』(総戸数62戸)を分譲しています。本物件とマンション名がだぶり、かつ、同じ売主なので混同しやすいです。

 本物件の
最大のセールスポイントは人気地における交通利便性です。上記の「恵比寿」駅徒歩2分以外に「代官山」駅にも徒歩5分の距離ですので、憧れの2大ブランド駅に徒歩5分圏内という申し分ないロケーションです。同駅からは、『ブリリア代官山プレステージ』の前を通って右折後下っていくルートとなります。

 敷地面積は362.36平米、総戸数31戸という小ぶりのマンションです。外観はベージュ基調で落ち着きと安らぎを感じさせる色合いです。鉄扉の付いたエントランスは両側を植栽が飾り、管理のよさをうかがわせます。オートロックもついてセキュリティに配慮されています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の5階に所在する専有面積24.8平米の1Kです。一言で言ってしまえば投資用マンションによくあるタイプの間取りで、玄関から入るとそこは洋室への廊下兼2帖のキッチンとなります。洋室は7.2帖で、専有面積に対する広さとしては標準的です。水廻りは2帖キッチン(2口コンロ)から入るトイレ(ウォシュレット付)及びバスルームで、独立洗面台はなく、洗面はバスルーム兼用かキッチンの水道を使用することとなります。

 収納は
洋室にクローゼットが付いており、この大きさも標準的です。南向きですので、日照条件はよく、明るい室内となっています。管理費は月額9,200円(平米当たり370円)と高め、修繕積立金は月額5,810円で、合計月15,010円です。駐車場は設置されていない模様です。

 販売価格は2,780万円、坪単価371万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、455万円[代官山坪単価]×1.041[駅距離補正]×0.590[築年数等中古補正]×1.047[地価上昇補正]=坪単価293万円となりました。また、『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、2,040万円(坪単価272万円)〜2,240万円(坪単価299万円)となっています。

 したがって、
今回の売出価格は高めであるとの評価ですが、それでも捨てがたい立地の良さで、グロスは小さいので、数百万円の高さなら目をつぶって買う、という選択肢もあるかもしれません。賃貸に出せば、利回りは低いものの、需要がないはずはなく、都心の安心資産としての役目も果たしてくれることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティホームズ恵比寿
 価格:2,780万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿西
 交通:「恵比寿」駅徒歩2分
 面積:専有24.8平米
 
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| 中古マンション 渋谷区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心にもある空き家問題−接道義務とアベノミクス
JUGEMテーマ:マンション

 「お!これはっ」

 最近、いろいろなサイトでお得そうな物件を見るのが趣味になっています。自分で購入してリフォームして、賃貸もできたりとか、などと夢を見るのが楽しいからですが、鉄則「不動産に掘り出し物なし」の言葉通り、現実には夢の実現の可能性の低さに比例して物件価格は安くなっていきます。

 最近見つけたのは、メールお知らせ便で届いたある物件で、
23区の人気沿線の人気駅が最寄り、一戸建てで価格が何と500万円を少し上回る程度再建築不可ですが、リフォームすれば「城南の素敵な隠れ家」になるのではないか、と期待が膨らみました。

 つい
資料を問い合わせすると、ほどなくして仲介業者さんから電話がありました。

「どうです。場所はいいです。何とかご検討いただけませんか。価格もある程度なら相談できますよ」

 この価格なら人気沸騰でメールの返信など無視されるかと思ったのに、仲介業者さんは予想外に懇願口調です。妙だと思いつつ資料を受け取りました。写真を見ると相当な古屋ですが、スケルトンリフォームすれば、何となるかもしれません。そうなるといても立ってもいられなくなり、自宅から近いこともあって、早速現場を見に行きました。

 「おお・・・こ、これは・・・」

 現地で驚いたのは、建物の古さもさることながら、路地状敷地の接道の間口が70センチしかないことです。しかも両側の隣地とも、敷地一杯に建築物があり、隣地を購入して路地の間口をこれ以上広げる余地が全くありません。これでは工事をしようにも、機材がそもそも敷地まで入らずリフォームですら無理でしょう。

 本物件はその後、
活用用途としてHPで紹介される例に、「資材置場、自転車置場にいかがですか?」という文言が加わりました。しかし、いかに人気駅に物件が持てるとは言え、数百万円出して資材や自転車を置く気にはとてもなれません

 仲介業者さんからもらった資料によれば、
本物件が建てられたのは戦後間もない頃だったようです。その時は、もしかすると、野原の真ん中に自力か知り合いの大工さんに頼んで建てたお日様さんさんの気持ち良い一軒家だったのかもしれません。しかし、その後本物件から離れて道路ができ、周囲に住宅ができ、あまり強く主張しないままに「人が1人通れればいいか」と快くお隣さんに土地を譲り、ところがその後に建築基準法ができて、どうにも活かしようがない物件として朽ちるままに現在に至ってしまった、という風情です。

 おそらく
現在の売主は相続で引き継ぎ、一等地の住宅に囲まれてもはや住めない古家がある不思議な空間を持てあまして今回売りに出した、ということでしょうか。「どうしてこうなった」とは、この物件を茫然と見ている私より、売主自身が一番強く感じていることかもしれません。

 「空き家問題」は何も地方だけの問題ではなく、東京23区にもあります。地方の空き家の主たる原因は「住む人がいなくなった」からですが、23区の空き家の主たる原因「建替えができなくなった」からだと思われます。

 建替えができない最も多い理由は、敷地が道路に2メートル以上接していないことによるものです。この接道義務は、例えば災害時の避難経路の確保や、消防車や救急車などの緊急車両が接近する経路を確保することが目的とされています。

 しかし、この
2メートル基準が存在するために、例えば私がネットで見た中野区の物件では、幅員1.8メートルで再建築不可となっていました。確かに避難経路の確保は重要ですが、あと20センチないと人は物理的に避難できないのか、というとそういうことはありません。また、緊急車両の接近経路としては4メートル必要だと言われており、そもそも2メートルでは意味をなしません。

 人間は数値ルールができると、それに盲目的に従う癖があります。ましてこの場合、法律上の義務ですから、従わないと違法になってしまいます。しかし、その結果として、防災上危険な老朽木造家屋が再建築不可のためになすすべもなく放置され、かえってそのエリアを「火災、震災等の災害に脆弱な地域」として取り残してしまっているのは大いなる皮肉です。

 上記のような
幅員70センチの物件だとさすがに無理ですが、基準に多少の柔軟性を持たせた方が土地が活き準耐火建築物が一般的となり、再建築不可物件の土地値が上昇するとともに、供給量増加により従来の宅地の価格も見やすいところまで下げる可能性があると考えます。

 実は
昨年5月からの建築基準法43条第1項ただし書許可基準の改正により、これらの接道義務を果たしていない土地でも、間口が1.5メートル超あれば建て替えできる可能性が出てきたようです。23区における土地取引や不動産取引を最も刺激し、景気浮揚の効果をもたらすと思われるのは、公共投資で多額の金をつぎ込むと言うより、このような現状に即した柔軟な基準の見直しであると考えています。

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| ノウハウ・経験談 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
センター川崎マーク・レジデンス(新築)−粘り強い販売が奏功する川崎都心マンション
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★ JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅より徒歩8分、京浜急行電鉄本線「京急川崎」駅より徒歩5分の場所に立地する住友不動産分譲・三井住友建設施工・地上15階地下1階建・総戸数96戸の『センター川崎マーク・レジデンス』です。

 アドレスは川崎市川崎区宮本町です。川崎区は、「川崎」駅や川崎市役所がある市の中心地です。「川崎」駅前以外では、平坦な多摩川の河口平野上に戦前から形成された住宅地に建設された戸建住宅が多く、そこに小規模な工場が点在する商工混在地域が広がっています。

 この点、JR東海道本線や京急本線でつながる
東京都大田区や横浜市鶴見区などと風情は似たものがあり、戦後の高度経済成長期に丘陵部での集合住宅建設が進められ、人口が急増しながらも一部では農地や緑地が残る川崎市北部(宮前区、麻生区など)とは異なる雰囲気があります。

 本物件は、
川崎市の中心である川崎区の中でも宮本町という川崎市役所の所在する町に立地し、実際、本マンションの西隣は道路を挟んで川崎市役所本庁舎(耐震改修中)となります。まさに川崎市の中心にポジショニングをとる住居として『センター川崎マークレジデンス』というマンション名そのもの、といったところです。

 「川崎」駅からは徒歩8分で、「ラゾーナ川崎」が誕生しタワーマンションが林立するなど、発展著しい同駅西側ではなく、従来からの繁華街である同駅東側に立地します。しかし、同駅東側には地下街「川崎アゼリア」があり、「川崎モアーズ」「川崎DICE」の間を抜けて市役所通りを直進し、セブンイレブンの角を左折するというシンプルかつフラットなルートでマンションに着くことができ、生活利便性に優れています。

 元々は
川崎グランドホテルがあった場所です。川崎グランドホテルは、温泉リゾートを主力とする「カラカミ観光グループ」の都市型ホテルでしたが、運営会社(カラカミ観光)の経営悪化に伴う合理化のため平成24年2月末日までで閉店・売却され、その購入者が住友不動産だったということです。
 
 だからというわけではないのでしょうが、
公式HPには本マンションのデザインについて「ホテルライクなレジデンス」と記されています。敷地面積995.45平米の有効活用という意味ではホテル系の建物になるのが自然だということかもしれません。重厚なタイル貼のファサードの中にオレンジのラインがアクセントとして入り、住友不動産らしい意匠を凝らした外観となっています。また、車寄せの配置は、確かにホテルのエントランスそのものです。

 敷地は東西両面で接道しており、西側がメインエントランス、東側が駐車場出入口となります。気品のあるエントランスホールは奥へといざなうアプローチの役割も果たし、1階の共用スペースの使い方はなかなか優れています。面白いのはミスターミニットとの提携サービスで、宅配ボックスにより靴修理サービスに対応しています。総戸数96戸の割にエレベーターが2基あるのもありがたいところです。専有部の設備については、ミストサウナ、Low-eペアガラス、手洗いカウンター付トイレ、グローエ社製浴室設備などが目を引きます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42平米台〜68平米台と、3LDKでもコンパクトですが、廊下を極力短くすることにより居室効率を高めた住まいが追求されています。南面が明治安田生命ビルに塞がれているため、南側日照・眺望が効きにくいところが難点ではあります。

 昨年7月から販売が開始されていますが、1LDKはあらかた売れてしまったようで、現在の販売は、間取り2LDK〜3LDK、専有面積61.57平米〜68.63平米の住戸となっています。販売価格の水準は、平均坪単価が280万円台との情報もありますが、安い住戸では坪単価229万円の3LDKもあったようです。

 本マンションは、
昨夏の売り出しが同じく「川崎」駅東側物件の『カワサキ・ミッドマークタワー』(総戸数159戸)と競合し、また、本年3月に三菱地所レジデンスが販売した同駅西側の『ザ・パークハウス川崎』(総戸数72戸)とも競合しましたが、両マンションが完売する中で本マンションがまだ残っているのは価格水準の高さが主要因であると考えられます。

 しかし、
マンション価格高騰の波は、やや出遅れていた「川崎」駅周辺物件にもようやく及んできたようで、本マンションも最近値上げしたらしいとの情報もあるところです。もしそうだとすれば、完売が遅くなったのはむしろ売主としては成功で、住友不動産の粘り勝ちという見方もできるところです。

 この地に
ビジネス系ホテルがあったことからわかるように、本マンションの利便性の高さは言うまでもないところです。「川崎」駅東側は、同駅西側の刺激を受ける形でこれから変貌していくものと思われ、将来楽しみな立地とも言えそうです。

公式ホームページ ⇒センター川崎マーク・レジデンス

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション買い控えが広がっても物件は払底?−9月の不動産市場動向
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★ 16日付ロイターによれば、民間の不動産経済研究所が同日発表したマンション市場動向では、9月の首都圏マンション発売戸数は前年比44.1%減の3,336戸となりました。前年比での減少は8カ月連続です。消費増税前の駆け込み需要の反動が続いており、2カ月連続で前年比40%以上の減少となりました。

 一方、
首都圏のマンション契約率は71.6%で、好不調の分かれ目とされる70%を2カ月ぶりに上回りました。70%を回復したことから、売れ行きそのものは「堅調といえる」(不動産経研)のですが、価格の上昇を受けて、千葉県や埼玉県など郊外を中心に需要が鈍っており、堅調な動きを続ける都区部と差が出ています。

 2014年度上期(4月─9月)のマンション発売戸数は1万4,944戸となり、前年比32.1%の減少となりました。年度上半期でみても、昨年は消費増税前の駆け込み需要が強かったことから、落ち込みが大きくなりました。

 9月の1戸当たりの価格は4,764万円で前年比5.6%低下しました。マンション販売在庫数は3,505戸で、前月末比79戸の増です。

 10月の発売戸数は3,500戸と前年並みに回復すると見込んでいますが、10月に入ってから週末の天候が悪く、マイナス要因となる可能性があるということです。

 以上がロイターの記事の概要です。
昨年9月は、同月までに契約すれば消費税率が3%が維持されることから異様な盛り上がりを見せ、「駆け込み需要とはこうなるものか」と驚嘆させられたところでした。その前年9月との比較ですから、本年の落ち込みは仕方がないところではあります。

 ちなみに2年前の
2012年9月の発売戸数が3,366戸でしたので、平年並みに戻った、ということもできます。一方、2年前の9月はアベノミクス前の不動産低迷期でしたから、その程度しか販売できなかった、という見方もありうるところです。

 契約率は71.6%で、前月の69.6%よりは良いのですが、これも前月と同様、2013年1月以来の低さです。購入検討者にとって魅力的な物件が販売されず、10月以降に引き延ばされたことが大きいと思われます。

 1戸当たりの価格は4,764万円と、前月(5,684万円)と比べると920万円もダウンしました。これも都心高額物件が販売されなかったことから盛り上がらなかった証左だと考えられます。前月5,684万円がここ3年間で最高値で、極端に高かったのもありますが、920万円ダウンもこの3年間で最も大きな価格変動となっています。

 これは
タワー物件の販売が、昨年9月は34物件1,949戸、契約率89.9%だったところ、本年9月は12物件411戸、契約率78.3%だったことが響いています。前年比較では物件数が▲64.7%、戸数が▲78.9%と大幅に減少しました。

 エリア別の契約率では、都区部は79.1%、神奈川県は83.0%と好調、これに対して都下58.6%、埼玉52.3%、千葉55.9%二極分解しています。都下、埼玉、千葉では、販売戸数の半分強しか売れなかった計算です。

 在庫数は3,505戸と、前月より79戸増加しました。前月が販売戸数を減らしながら、在庫数も158戸減少したのとは対照的です。ただし、トレンドで見れば在庫数は低く抑えられて推移しており、問題となる在庫数ではありません。

 都心部の価格帯戸数の契約割合を見ると、次のとおりです。

2,500万円以下  79%  3,000万円以下  69%  3,300万円以下 66%
3,500万円以下  63%  3,700万円以下  69%  4,000万円以下 72%
4,300万円以下  74%  4,500万円以下  72%  4,700万円以下 74%
5,000万円以下  76%  5,500万円以下  72%  6,000万円以下 79%
6,500万円以下  66%  7,000万円以下  73%  8,000万円以下 71%
9,000万円以下  75%  9,999万円以下  82%  10,000万円以上 77%
20,000万円以上 100%  30,000万円以上 75%


 9月の特徴は、前月好調だった低価格帯で契約率が落ちたことと、前月低調だった5,000万円〜8,000万円の契約率が上昇したことです。タイプ別戸数では、主力である3LDKの契約率が70.3%と落ち込み、これは埼玉・千葉のファミリータイプの販売低迷(埼玉49.8%、千葉54.6%)が響いています。埼玉・千葉の3LDKファミリータイプは2,000万円台〜4,000万円台で購入できるため、上記のような結果になった模様です。

 最近までマンションを探していた後輩のA君は、
「いや、もうやめました」と言っていました。「もう買える額じゃないです。高い高い。買うならオリンピック後ですかね」との見方です。

 一方、
投資家「ばんばん買ってます。」というのが、本日聞いた不動産業者のお話です。投資家の目標地点もオリンピックで、「そのときまでは不動産価格が上がって、その後に下落。だから物件を買うときから売り抜けのタイミングを東京オリンピックの2020年前後と考えているのです」

 これらの情勢から
投資家の買い需要が強く、今や仕入れる土地がない、というのが不動産業者の悩みです。土地がないと今後のマンション供給ができず、それもあって販売調整してマンションの販売時期を後ろ倒ししている、とも言われています。買い手は実需家層はあきらめ、投資家層は目を皿のようにして購入できる物件を探している状態です。

 ここに
外国人投資家が入っている点が日本人投資家の投資意欲を支えているそうです。「アジアの外国人は、日本の名の知られた土地の物件なら、利回りを気にせずに買っていきます。だから、日本人投資家は都心物件を利回り6%で購入しても、中古で4%〜5%で外国人に売れる可能性が高く、買い安心感になっていると言えます」

 オリンピックを材料に、A君は買うのを諦め、一方不動産業者と投資家は旺盛に買いを進めています。普通はマンション購入検討者が買うのを諦めると物件はだぶつき、価格は下がるものですが、それでもこういった事情で物件は払底しています。実需のための購入検討者にとっては、まことにマンションを買いにくい世相になってきたものです。

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| 市場動向 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン白金・三光坂(中古)−「白金高輪」駅徒歩3分の静寂な丘陵レジデンス
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★ 東京メトロ南北線「白金高輪」駅より徒歩3分の場所に立地する積水ハウス旧分譲・松井建設施工・地上11階地下2階建・総戸数113戸・2000年12月築の『グランドメゾン白金・三光坂』です。

 アドレスは港区白金2丁目です。白金は、港区の南部に位置し、古川(渋谷川)を隔てて北は南麻布、南は白金台、東は高輪、西は渋谷区恵比寿にそれぞれ接しています。東京都道305号芝新宿王子線(通称 恵比寿通り)が東西に横断していて、主に準工業地域の用途指定を受ける丁目が奇数の白金1、3、5丁目と、主に第一種中高層住居専用地域指定である丁目が偶数の白金2、4、6丁目に分かれています。

 古川沿いの低地には町工場や商店街が開けており、南部の台地聖心女子学院初等科・中等科・高等科及び聖心女子専門学校などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっています。近年地下鉄の開通に伴い、「白金高輪」駅付近を中心に大規模な再開発(白金アエルシティ)が行われています。

 町域内には聖心女子学院・北里研究所などの施設や私企業が
山林として所有する敷地があり、隣接する白金台の旧白金御料地(国立科学博物館附属自然教育園など)・東京大学医科学研究所などと一帯となり、東京23区内でも指折りの緑地帯を形成しています。これらの緑地帯は江戸時代に大名屋敷があった名残であり、広い区画が残っていたために財界人などの邸宅も見受けられ、高級住宅地として知られている地域もあります。

 白金エリアには現在販売中の『グランドメゾン白金の杜ザ・タワー』(「白金台」駅徒歩10分・総戸数337戸)や本年売り出しで早々に完売した『グランドメゾン白金レジデンス』(「白金台」駅徒歩5分、総戸数37戸)をはじめ、2000年以降、積水ハウスによる5件のグランドメゾンシリーズが展開していますが、本マンションはその先駆けとなるものです。

 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て、道なりに西へ進んでいくと左手に本マンションが所在します。同駅から本マンションまではほぼフラットなアプローチで楽々の通勤経路になります。南北に細長い敷地北側のみが接道しており、周囲は寺社に囲まれていて閑静です。西側に白金氷川神社があり、緑豊かな住環境ですが、白金に多い環境として墓地に囲まれてもいて、東向きの窓からは墓地が見えます。

 マンション名になっている
三光坂は、本マンションから更に西へ進んだ地点から白金4丁目に向けて上っていく緩やかな坂で、このエリアには三光坂の名前が冠されているマンションが多数あります。本来は坂下専心寺にあった三葉の松にもとづき三鈷(さんこ)坂だったそうです。

 本物件の立地も
三光坂の地形と同じく丘陵地で、南(エントランス部)に低く北(居住部)に高い変化に富んだランドスケープを活かしたフォルムです。方位・日照・眺望などを考慮して、白金氷川神社の緑を最も身近に感じる『グローブステージ』、丘陵地ならではの開放感を楽しむ『ビューステージ』、独立性を備えた角住戸中心『アネックスステージ』という3つのステージにゾーニングし、それぞれに個性を有しながら、ひとつの建造物としての完成度を高めています。

 天然石貼りで、両側には緑が配置された距離のあるエントランスアプローチ大理石の壁と石貼りの床面からなる2層吹抜けのエントランスホール、杜の潤いを館内へと招き入れる吹抜け空間・共用廊下が一連のデザインとして統一された高級感を有します。

 都心でありながらなじみやすい雰囲気の
四の橋商店街が近く、スーパーや薬局、100円SHOPなど生活の必需品が身近に揃いますし、クイーンズ伊勢丹のある駅前の「白金アエルシティ」は駅距離と同じく徒歩3分です。さらに伊皿子坂界隈には徒歩7分ピーコックがあります。学区は区立三光小学校が徒歩3分、朝日中学校が徒歩6分と、こちらも便利です。

 外観は落ち着いたベージュ系のタイル貼りで、365日の有人管理体制で安心です。上記の通り、共用廊下には数か所の吹抜けが設けられ、各戸への採光・通風にも配慮されています。また、エントランス右手のスロープを下りたところに地下駐車場があります。

 各戸の広さは
47平米台〜143平米台で、間取りは1LDK〜4LDKシングルからファミリーまで様々なライフスタイルに対応する豊富な住戸プランです。専有設備は、CATV・BS・CS・床暖房・LDのエアコン・浄水器・浴室換気乾燥機が標準装備されています。

 対象住戸は
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積82.46平米の3LDKです。東向きバルコニーですので、上記の通り墓地ビューとなっているかもしれません。間取りはサイドから入る玄関より右側に14.6帖のLDがあり、変化をつけた横に長いリビングで広々とした印象、キッチンはL字型でリビングから出入りする3帖のスペースとなり、造り付けの食器棚も付いています。

 LDの続きの間として
中和室が6帖、共用廊下側には7帖の主寝室と5帖の洋室があります。トイレ、洗面所、浴室は玄関とキッチンの間に固められています。収納は押入とウォークインクローゼットがあり、多めのボリュームとなっています。そのほか天井カセット型エアコンも設置されています。

 販売価格は7,980万円、坪単価320万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、379万円[白金高輪坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.718[築年数等中古補正]×1.052[地価上昇補正]=坪単価307万円となりました。また、『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、7,260万円(坪単価291万円)〜7,660万円(坪単価307万円)となっています。

 一方、本マンションの
過去の中古売り出し価格『HOME'S不動産アーカイブ』で調べると、2010年に5階住戸が坪単価276万円で売り出された事例はあるものの、それ以外では最も低い価格水準となっています。2009年には同じ間取りの7階住戸が今回物件とほぼ同じ価格で売り出されていますが、当時はリーマンショック後の最も低調な不動産市場における売却であり、現在の好調な中古マンション市場に鑑みれば、今回の価格設定はリーズナブルとも評価できます。

 「白金高輪」駅徒歩3分の至便の立地で、公道から奥まった場所にこれだけの大規模なマンションが静かに佇む風情は魅力的です。季節の草花で彩られたエントランス管理の良さを感じさせます。墓地ビューとなるかどうかは現地で確認し、気にならなければ購入の価値ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン白金・三光坂
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:港区白金2丁目
 交通:「白金高輪」駅徒歩3分
 面積:専有82.46平米
  
詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン白金・三光坂

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| 中古マンション 港区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |