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タワマンになくてふるさとにあるもの−人口収縮の社会の中で
JUGEMテーマ:マンション

 「都心が過密、過密って言うけど、本当にそうなのでしょうか」

 年末に開かれた社内の会議で、講師としてお呼びしたA先生が謎解きのようにそう発言しました。会議に参加していた私達が首をひねっていると、A先生は、過去からの三大都市圏(首都圏、近畿圏、名古屋圏)と地方圏の人口増加率を対比したグラフを示してくれました。

「確かに
昭和40年代は、三大都市圏への人口流入がすごくて、その分地方からの人口流出には大きなものがありました。しかし、それから三大都市圏への人口流入も、地方圏の人口流出も、年を追うごとに小さくなり、今や近畿圏、名古屋圏はわずかにプラスを維持首都圏の流入も地方圏の流出も、昭和40年代に比べれば小さなレンジにとどまっています。これは日本全体の少子高齢化による人口減の影響であり、むしろ人口移動のダイナミズムは昔に比べてはるかに落ちてきている、と見たほうがよいのです。」

 私はその話を、
腰痛に耐えながら聞いていました。先月、5年越しに関わっているプロジェクトに思わぬ問題が浮上、古株の一人である私は、上司に相談しつつ、部下とともに問題解決に東奔西走している間に、心身ともに弱っていたのか、まず風邪らしき病気にかかり、それが快方に向かったかと思ったら、持病でもあるぎっくり腰になってしまいました。

 それでも
年末は予定が目白押しで休むわけにはいかず腰痛の度合いを深めながら連日会議に出席、年末最終日にようやく課題解決の糸口はつかめましたが年明けに持ち越しほうほうの体でふるさとに帰省してきたのです。

 九州の田舎への
帰省は、徒歩−電車−飛行機−電車ー徒歩と、重い荷物を抱えてそれだけで負担でした。ままならぬ動作の中で、電車の座席から立って電車の扉に行くまでに扉が閉まってしまうのではないか、とひやひやしながらの行程でした。

 しかし、
ふるさとの駅に降り立った時、

「ああ・・・」

と、私は思わぬ開放感に包まれました。そこには高い建物がなく、青い空は遠くまで澄み渡っており、冬の透明な空気が私の鼻をついてきたからです。

 時間の流れはまったく緩やかで、腰痛の私は安心してゆっくりと歩を進め始めました。はじめは駅に着いたら実家までタクシーに乗ろうか、と思っていたのに、むしろこの雰囲気を満喫しながら歩いた方が、窮屈な車内より健康的ではないかと考え直したのでした。

 夏には2戸空いていた隣のアパートも、インターネット無料が功を奏したのか、家賃を下げたのか、無事満室になっていました。その大家さんは以前、向かいに住んでいた4〜5歳私より年上の女性で、その方が中学生の頃から知っているだけに、私も明るい気持ちになりました。

 そのアパートは
築年数はずいぶん経っているのですが、ちょうど若夫婦が住むには格好の間取りで、全戸南向き、駐車場もありますし、何より人を安心させる明るい雰囲気があります。逆に、このアパートよりスタイリッシュなご近所の築浅アパートの方が、今回は賃借人募集となっていました。

 そもそも
ふるさとというのは、スタイリッシュでもなければ高い建物もなく、近くにお洒落な店もなければ気の利いたスーパーもありません。しかし、私が住んでいる駅近タワーマンションでは得にくい心のやすらき、気持ちのゆとりといったものがこの地では得られます

 これは、
交通至便+生活至便+資産価値という、最近特にマンションに求められるトレンドとは正反対の方向ではあります。でも、現代人にも、そういった価値にもう一度気づいてほしい、回帰してほしい、と今回の帰省で切に感じました

 冒頭のA先生のご指摘通り、
都会も地方も収縮していく中で、利便性に劣る地方がさらに人を呼び込んで活性化していくことは並大抵ではありません。しかし、地方にあって都会にない価値−それは目に見えない価値かもしれません−が再発見され、お隣のアパートのように、そこに住む気持ちよさを皆が実感し始めたら、都会も地方もよりよい関係ができていくのではないか−というのが、ふるさとでブログを書けるまでに腰痛が回復した今の私の実感です。

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| ノウハウ・経験談 | 10:54 | comments(8) | trackbacks(0) |
ジオ等々力(新築)−坪200万円台後半からの等々力アドレス、バランスよい住環境
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急大井町線「等々力」駅より徒歩10分の場所に立地する阪急不動産分譲・村本建設施工・地上7階建・総戸数69戸の『ジオ等々力』です。

 アドレスは世田谷区等々力8丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、8丁目は等々力の最北部として目黒通りを越え上野毛通りあたりまでとなります。住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、
世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや
玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くからバス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、
等々力渓谷に流れ落ちる「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。

 本マンションは、
「等々力」駅から徒歩10分、又は「駒沢大学」駅からバス8分、「園芸高校前」バス停から徒歩4分の場所に立地します。「等々力」駅からは北上し、玉川警察署、玉川消防署を越えて、玉川郵便局の手前に所在します。

 面積2,482.36平米の敷地3面接道ながら角地を用地取得できなかったためか変則のL字型となります。ただ、敷地計画はこれを上手く活用し、西側接面をアプローチに用い、住宅棟は南面と東面に寄せて空地率を43%と大きくとりました。等々力渓谷をイメージしてタイル等の工夫を施したエントランス部分には「ウェルカムガーデン」を設けて高さ10mのケヤキをシンボルツリーとし、道路側には季節ごとに花や実りを楽しめる「シーズンブリーズ」をしつらえています。

 ネックとしては高圧線や変電所の近くということで、もともと東京電力の敷地だったということです。これらの施設を気にするかどうかは個人差があるところです。駅徒歩10分をマンション立地としては微妙に遠いととらえる向きもあり、武蔵野台地に位置するヒルトップレジデンスですので、同駅からは緩やかながら長い坂道とはなります。また、エントランスからは階段を下り、1階は一部半地下住戸になるのも傾斜地としての特徴です。

 日常のお買い物としては、向かいに徒歩1分のどらっぐぱぱす世田谷中町店、北にさらに歩けばサミットストア深沢坂上店が徒歩4分セブンイレブンは「等々力」駅への経路上にあります。「等々力」駅からは「自由が丘」駅へ直通4分、「二子玉川」駅へ直通3分と便利、都内随一の渓谷である等々力渓谷へは徒歩12分と、バランスの取れた生活環境が魅力です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積46.49平米〜104.76平米と、総戸数69戸の割には幅広い層をターゲットにしています。販売価格は当初予定より500万円ほど値上げしたとの情報があります。現在第2期予告広告中で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積46.49平米〜91.58平米に対し販売価格3,990万円台〜8,690万円台、これとは別に8戸が先着順販売中で、間取り3LDK〜4LDK、専有面積72.49平米〜101.23平米に対し販売価格6,530万円〜10,500万円となっています。

 これまでの販売住戸を
坪単価でみると、276万円〜343万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[等々力坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価295万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、5%程度割高との試算結果です。

 現在のトレンドが都心・駅近の利便性の高い大規模タワーマンションに向かう中で、それとはややコンセプトが外れながらも住環境のよさを感じさせる世田谷区等々力アドレス、2階住戸でも坪単価200万円台後半からある価格帯は、特にこのエリアを好む方々にとっては気になる存在です。

 私の知人も、このエリアに住む方々は長くお住まいの傾向があり、それだけ愛着の沸く土地柄なのでしょう。建物竣工は来年4月下旬、入居は来年5月下旬を予定しており、新緑のもっともよい時期の新居を楽しめそうです。

公式ホームページ ⇒ジオ等々力

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| 新築マンション 世田谷区 | 10:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
私達は何に対してお金を払っているのか−マンション価格の価値を突き詰める
JUGEMテーマ:マンション

★ 久しぶりにオープンハウスの営業のお兄さんと物件探しで付き合っています。マンションも相変わらず大好きで、物件資料を取り寄せたりしていますが、土地と戸建てに対する興味も再び出てきて、ネットを通じて資料請求をすると、そのいくつかからは電話がかかってきます。

 オープンハウスは中でも熱心で(その営業姿勢を上から叩き込まれているのでしょう)、ついに先日、「いい土地が出ましたよ」という言葉に乗せられて、現地に見学に行く羽目になりました(このへんの誘い文句も上手です)。

 営業担当にお会いしてみると、まだ若い好青年で、年齢を聞くと26歳、入社3年目ということでした。「ずいぶんお若いですね」と言うと、「いえ、私が営業の平均年齢です」との返事が返ってきて、二度驚きました。その後出てきた課長さんも、直接年齢はお伺いしなかったものの、29歳〜30歳程度に見えました。

 私は
戸建てにも興味を持っていた10年以上前、やはりオープンハウスの営業担当と何べんも車で回った記憶があります。その方の年齢は20歳代前半にしか見えず、とにかく彼は物件を売ることに前のめりでした。そのタフな精神はオープンハウスの社風としてしっかり引き継がれているのですが、私が気になったのは、その10年以上前の営業の若者が今どうしているか、ということです。今でも平均年齢26歳ということは、一握りの管理職として偉くなっているのか、あるいは辞めているのか、どちらかなのでしょう。

 2012年11月30日のブログ記事『市場を震撼させる激安マンションの台頭!−オープンハウスの破壊力』でも書きましたが、オープンハウスの系列会社オープンハウス・ディベロップメントの
マンション分譲価格が安い要因の一つは、持ち前の土地仕入れ力や設備・仕様の統一に加え、若い社員が多く、必然的に人件費が抑えられていることにも起因していると考えています。

 ただ、最近、
オープンハウスは業容を急速に拡大しており、各地に支店を次々と開設しているほか、他社を子会社化するなど、コスト増要因が目立っています。会社の成長は喜ばしいものの、それが分譲マンション価格にもはね返っているのではないかと購入検討者としては懸念しています。

 最近、
「仲介手数料3分の1オフ!」と銘打った仲介業者の事務所に伺ったことがあります。そこは、駅こそ大ターミナル駅ですが、そこから徒歩7〜8分程度のレトロなビルの1室で、中には社長1人、正社員1人、アルバイトの女性2人だけで仲介業をこなしていました。「人件費、設備費を抑えることで仲介手数料をサービスさせてもらっています」と、唯一の正社員の方は笑顔で応接してくれました。

 もっとすごかったのは、
仕事でお付き合いができたご近所の建設会社さんで、マイナーな路線の駅から徒歩15分程度の古い鉄筋アパートの1階の勝手口のようなところから入る事務所でした。中はさすがに小ぎれいにしていましたが、家賃はおそらく7万円〜8万円程度でしょう。ここもやはり社長1人、正社員1人、アルバイト的な男女各1名の計4名体制でした。

 しかし、
仕事のクオリティは高く、かつ、建築費用は安く抑えており、クライアントのリクエストにも丁寧に対応してくれています。このためか、その会社はその行政区で売上高ナンバー1の会社なのですが、外見はとてもそうは見えないのでした。

 このように、
自社コストを削減することで、小規模ながら(小規模だからこそ)価格を安く、サービスを高く保っている企業を見るにつけ、同じクオリティながら価格がかなり高くなる大手企業の物件を買うという行為は、一体どこに何のためにお金を払っているのか、考えてみる必要があります。

 それは例えば、
大手ながらの安心感、何かあった場合のアフターケアの充実度、そしてそのような物件を所持することで得られる満足感とステイタス感といったところでしょうか。ただ、これらはこれらでとても大事な要素だとも私は考えており、これらの評価がリセールバリューに直結するわけですから、人件費の高さもその価値の裏返しだと考えれば、高いお金を払った甲斐もあるというものです。

 大事なのは、
私達購入検討者が、自分の虎の子の資金をどのような目的で支出しているのか、自覚できているかどうかという点です。それは単なるうわべの価格が単に高いか安いかだけで判断するのではなく、その価格が持つ価値についてよくわかっている、という姿勢が大事なのだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 21:04 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド経堂コートテラス(中古)−グッドデザイン賞に輝く端正な低層3階建レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 小田急小田原線「経堂」駅より徒歩10分、東急世田谷線「松原」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産旧分譲・木内建設施工・地上3階建・総戸数33戸・2013年2月築の『プラウド経堂コートテラス』です。

 アドレスは世田谷区赤堤3丁目です。赤堤は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に含まれます。東で松原、南東で豪徳寺、南から西で宮坂、北西で桜上水、北で杉並区下高井戸と接しています。赤堤は、経堂と並んで、世田谷区の中でも評判の高い落ち着いた住宅街です。

 赤堤は、
江戸時代には天領又は旗本領として人家もまばらな村で、明治時代でもその状況に変わりはありませんでしたが、大正4年に京王線が開通、このときから都心に通勤するサラリーマンの住宅が建てられ始めました。

 さらに、
大正12年には世田谷線、昭和2年には小田急線が開通し、昭和7年、松沢町から分離独立した赤堤町で土地区画整理事業が着工されました。町内のほぼ全域に及ぶ大事業によって、アップダウンの地形がほぼフラットになり、周囲の町と比べて格段に整った道路の交差もできあがっていきました。現在、赤堤に残る区画整理の記念碑には「面目一新区画整然たる居住の楽地と化す」と刻まれています。

 「経堂」駅から本マンションまでは徒歩10分の道のりです。同駅北口を出て南北にきれいに整備された道を北上し、赤堤交差点を越えた次の曲がり角を左折して道なりに歩いた右手に本物件は所在します。赤堤交差点からは少し上り気味ですが、全体にフラットな気持ちのよいルートです。

 駅までのルートには
評判の良い赤堤小学校があり(徒歩3分)、お子さんをお見送りしながら通勤することも可能です(集団登下校をしている可能性もありますが)。住宅街立地ではありますが、近くにはサンドラッグ赤堤店(徒歩2分)もあり、急な用事のときには便利です。

 「経堂」駅では、
平成24年に再開発で誕生した「経堂コルティ」が洗練された表情をプラスしています。経堂は、駅を中心に生活に根付いた全484店舗が揃う「5つの商店街」が存在することも特徴です。車でのお出かけも、首都高速道路「永福」ランプ入口まで約5分でアクセスできてスムースです。

 そして本物件は、
邸宅街である赤堤第一種低層住居専用地域地上3階建からなる低層マンションです。それまでは一時期、地下を掘ることで階数を稼いでいたものでしたが、それに対する批判が強くなり、規制も厳しくなったためか、本マンションは邸宅地にふさわしい階数に戻ることができました。

 建物は、
格式を大切にした「書院」の文化をテーマとし、外観を彩るのは、豊かな緑と調和するベージュ色の質感あふれる磁器質タイルで、中庭や吹抜を配し、空間にゆとりを生み出すランドプランとしています。三方が道路に面した開放的で独立性の高い角地で、敷地面積は2,464.41平米ありますので、低層で連なるフォルムには端正な迫力すら感じさせます。

 本マンションは、
このようなコンセプトが評価され、2013年のグッドデザイン賞に輝きました。授賞理由には、『一種低層33戸の小規模分譲住宅で、緑や四季と共にあった生活空間や文化を再興するために、「緑と融合した生活空間・生活文化」「地域の景観に参加する庭園」周辺住民と共有することで地域評価の向上を実現することに努めた。住み手の生活の楽しみ、資産価値を高めることは敷地内計画に留まるものではない。』と書かれています。

 対象住戸は
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積67.64平米の3LDKです。西向きバルコニー田の字型を基本とした間取りとなります。オープンポーチ付きの玄関から直進すると14.4帖のLDKとなり、床暖房は2面分の広さとなります。隣接する洋室は4.5帖、共用廊下側には6.3帖の主寝室と5.2帖の洋室があります。共用廊下側も、吹抜やオープンポーチにより採光に配慮されています。

 廊下の左右には水廻りが配置され、浴室は1418サイズです。収納は各部屋に備わっているほか、主寝室にはウォークインクローゼットもあり、標準的な収納量と言えるでしょう。

 販売価格は直近の6,870万円から380万円値下げして6,490万円、坪単価317万円です。本マンションは分譲時、専有面積67.64平米〜76.00平米に対し販売価格6,010万円〜8,160万円、坪単価294万円〜355万円程度でした。その中央値は325万円で、対象物件も中層階である2階ですから、今回の売出価格は、ほぼ分譲時と変わらない価格水準を提示しているものと考えられます。

 中古物件も価格高騰の中にあって、赤堤の築2年の築浅マンションがこの価格水準で購入できるのであればリーズナブルであると考えます。しかも、野村不動産のプラウド物件でグッドデザイン賞も受賞するという、ぴかぴかのブランドでもあります。落ち着いたレジデンス系の高級低層マンションをお探しの方には格好の物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド経堂コートテラス
 価格:6,490万円 (税込)
 所在:世田谷区赤堤3丁目
 交通:「経堂」駅徒歩10分
 面積:専有67.64平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド経堂コートテラス

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区の中古マンションの上げ幅最大!−不動産プチバブル絶頂期を目指す勢い
JUGEMテーマ:マンション

★ 12月19日付suumoジャーナルによれば、東京カンテイは、同月18日、2014年11月度「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70平米価格月別推移」を発表しました。

 集計方法は、同社のデータベースに登録された中古マンションの
“売り希望価格”を行政区単位に集計・算出し、70平米に換算、集計対象は、ファミリータイプのみ(専有面積30平米未満の住戸、事務所・店舗用は集計から除外)です。

 それによると、2014年11月の首都圏中古マンション価格は、引き続き
東京都での価格上昇がけん引する形で前月比+1.2%の2,882万円と3ヵ月連続で上昇しました。都県別で見ると、東京都では+1.2%の3,896万円と5ヵ月連続で上昇し、神奈川県(+0.8%、2,456万円)や千葉県(+0.7%、1,838万円)でもそれぞれ1%程度の強含みとなりました。また、埼玉県は−0.3%の1,857万円と3ヵ月ぶりに下落に転じましたが、1,800万円台半ばでの安定推移が続いています。

 近畿圏平均も
大阪エリアの強含みから前月比+0.5%の1,813万円と上昇し、9月以前の水準まで持ち直しました。大阪府では大阪市の他に堺市や枚方市でも上昇した影響から、+0.8%の1,851万円と3ヵ月ぶりのプラスとなりました。一方、兵庫県では−0.1%の1,764万円と小幅ながら引き続き下落したものの1,700万円台半ばでの価格水準を堅持しています。

 中部圏平均は前月比+1.4%の1,497万円、愛知県では+1.2%の1,563万円と、ともに前月に引き続き上昇しており、上昇率も拡大していることから復調の兆しが窺えます。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。本記事については、『東京カンテイのプレスリリース』が元になっていますので、その内容もみてみることにします。

 それによれば、
東京都全体では前月比+1.2%と、10月の+1.3%よりわずかに落ちていますが、東京23区では+1.7%と、最近にない伸びになっており、これが今月の特徴となっています。中古マンションでも、23区内の高級物件に目がいくようになったことの表れでしょうか。

 これは、
23区新築マンションの価格があまりに上がり過ぎていることにもよるものでしょう。日本人は新築志向が強いと言われ、特に一定水準以上の資金を有する層は新築物件を第一に考える傾向がありますが、それでも新築マンションは既に手が届かない価格水準となっている可能性があります。

 23区ではありませんが、私の住む
武蔵小杉でも、現在分譲中の『シティタワー武蔵小杉』の価格水準が、今話題の『ザ・パークハウス 西新宿タワー60』とほぼ変わらない価格水準(坪単価350万円程度)となっているとの情報があります。これに引き摺られる形で、近隣の中古マンション価格も上昇中です。

 例えば、
昨日の新聞の折り込みチラシ掲載の武蔵小杉タワーマンションの価格は、次の通りです。

● パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
   17階 北西角部屋 65.75平米 6,200万円 坪単価312万円

● THE KOSUGI TOWER
   31階 北西角部屋 79.15平米 7,380万円 坪単価308万円

● リエトコート武蔵小杉ザ・クラッシィタワー
   20階 北西角部屋 71.65平米 6,580万円 坪単価304万円

● リエトコート武蔵小杉イーストタワー
   25階 西向き   75.87平米 6,590万円 坪単価287万円

 驚いたのは、各タワーマンションの中層階が軒並み坪単価300万円を超えていることです。少なくとも1年前まではこの辺りのタワーマンションの平均売却価格は坪単価250万円〜260万円程度で、それでも分譲時より価格が上がっていると喜んでいたものですが、今やそこから2割も上がっている計算です。ここまで上がると、「いや、そこまで上がらんでも…」と逆に困惑してしまいます。

 東京カンテイのデータによれば、
都心6区の中古マンションの価格上昇率は前月比1.8%と、7月以降上昇幅が拡大し続けているそうです。現在の都心6区の70平米当たりの中古マンション価格は6,128万円坪単価289万円、しかもこれは平均築年数21.6年ですから、1992年(平成4年)築の物件をこの値段で購入していることになります。

 この価格は、
一時期中古価格が盛り返した2009年、2010年の水準を超えており、次のターゲットは、不動産プチバブル絶頂期の2008年上半期の6,544万円となります。新築マンションの分譲価格は既に2008年レベルと肩を並べていますので、中古マンション価格もそれと連動する形で、今後とも上昇していくこととなりそうです。

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| 市場動向 | 22:40 | comments(2) | trackbacks(0) |
クレヴィアタワー池田山(新築)−池田山を冠し居住条件に優れた小気味よい物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・東急池上線「五反田」駅より徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅より徒歩2分の場所に立地する伊藤忠都市開発分譲・大末建設施工・地上23階地下1階建・総戸数104戸の『クレヴィアタワー池田山』です。

 アドレスは品川区東五反田5丁目です。東五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部は品川区上大崎・港区白金台に、町域東部は港区高輪に、町域南東部は品川区北品川に、町域南部は目黒川及び品川区大崎に、町域西部はJR山手線及び品川区西五反田に接しています。

 また、町域西部には
首都高速2号目黒線が通り、町域内を桜田通りが横断し、西縁にはJR山手線・都営浅草線・東急池上線の「五反田」駅が置かれるなど、交通の要所でもあります。

 町域内は
「五反田」駅周辺に商業施設が見られますが、同駅周辺以外はオフィスビルや住居用マンション、低層住居などが多く見られる地域となっています。東五反田3丁目付近は通称「島津山」、そして本マンションが立地する東五反田5丁目付近は通称「池田山」と呼ばれており、これらの付近は高級マンション、邸宅などが見られ山の手を代表する高級住宅地としても知られています。皇后美智子様も当地(東五反田5丁目)のご出身です。

 本マンションにも
高級住宅街の代名詞である「池田山」が用いられています。ただ、敷地は桜田通り沿いで邸宅街にふさわしい閑静さがあるというわけではありませんが、その分利便性に優れ、特に都営浅草線「五反田」駅A7出口から徒歩2分の気軽さです。

 敷地は南面に開き、明るさを感じさせます。地上23階タワー免震構造を有し、山手線内側でもあります。タワーマンションとしては小規模ですが、コンシェルジュサービスがあり、スカイテラス、ハンズフリーシステム、各階セキュリティのエレベーターシステムなど、高級感と機能性を兼ね備えた共用施設となっています。

 周辺建物からひときわ高い本物件は、高層階において遮るもののない眺望を手中にできます。東西南北いずれの方面でも抜け感がある山手線内側タワーは、今や珍しいかもしれません。13階以上の住戸は全て角住戸ですので、眺望だけではなく、日照・通風にも恵まれています。また、カスタムオーダー制度で、オリジナリティに応えるプラン作成も可能です。

 「五反田」駅周辺は、
本物件から徒歩5分の「アトレヴィ五反田」をはじめとした商業施設が充実し、以前の雰囲気からはずいぶん垢抜けています。さらに、五反田周辺には、フレンチやイタリアンなど雰囲気のいいレストランも揃っており、お洒落なカフェも点在するなど、高級分譲地にふさわしい周辺環境となりつつあります。スーパーは、『アトレヴィ五反田』に成城石井が入っていますし、東急ストア、マルエツプチ、フーディアム、まいばすけっとなど、日常のお買い物には不自由しません

 間取りは
1K〜3LDKと幅広く、シングル又は投資用からファミリー向けまで多彩なバリエーションです。専有面積25.89平米〜76.45平米と、最大でも70平米台中盤であり、機能面を重視したプランと言えるでしょう。販売価格は、2LDK55平米で6,000万円台から、3LDKは7千万円以上ですが、大半は8千万円以上とのことです。

 ネット上の掲示板では、
平均坪単価は350万円程度とも380万円程度とも言われています。標準相場をごくおおまかに試算すると、332万円[五反田坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.020[地価上昇補正]=坪単価369万円となりましたので、上記の情報が正しいとすれば、そこそこリーズナブルな価格ではないかと考えます。

 なお、
同じ東五反田物件で昨年分譲された『ザ・パークハウスアーバンス東五反田』(「五反田」駅徒歩4分)の第1期分譲の平均坪単価は307万円程度、現在分譲中の『オープンレジデンシア高輪台』(「高輪台」駅徒歩2分)の坪単価は概ね350万円台となっています。本物件は、池田山と冠せるエリアでもあり、この点も含めてどのように判断するかがポイントでしょう。

 敷地面積は841.93平米と小ぶりですが、南側接面で高層階は日照・眺望に優れ、免震構造でもあり、派手さはなくとも小気味よいタワー物件です。城南ブランドエリアに堅実かつ機能的に住むなら十分検討に値する物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒クレヴィアタワー池田山

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| 新築マンション 品川区 | 19:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産ブームは継続?−投資は過熱、実需は低調の困惑の日々
JUGEMテーマ:マンション

★ 12月12日付のブルームバーグによれば、不動産市場では、14日の総選挙を経て安倍政権が続投すれば、脱デフレの経済政策に変更はなく、投資・開発ブームが続くとの見方が多くなっています。ただ、住宅については地価上昇や建設コスト高騰に4月からの消費増税も重なり、販売不振への懸念も生じています。

 ジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)の調査によると、
日本国内の不動産取引額は、安倍政権発足直後の2013年から増加を始め、2014年は11月までで約4兆3,000億円となっています。2015年は5兆5,000億−6兆円に拡大すると予測しており、2007年の「ミニ・バブル」当時の7兆円超に近づくことになります。

 不動産ブームを支えるのはアベノミクスの「第一の矢」である日本銀行の大規模金融緩和によるマネー流入です。基準地価(7月1日時点)で商業地は2年連続、住宅地は6年ぶりのプラスに転じました。また、「第二の矢」の財政出動で建設需要も底上げされ、安倍晋三首相は選挙戦で成果を訴えています。日経など全国各紙の選挙戦の情勢分析によると、定数475議席に対し自民単独で獲得議席が300を超える勢いです。

 野村証券のアナリストは
「自公連立政権が続くのならばアベノミクスも継続する」とし、「資産価格の上昇や投資の活発化は基本的に続く」との見方を示しました。しかし、マンションなど住宅市場は4月の消費増税以降、低調であり「来年度以降のローン減税の見通しが立つまで低調なままとなるリスクがある」と懸念しています。

 世界的な金融緩和で投資マネーが溢れる中、グローバルに投資機会を探る外国人投資家は、国際的に割安感の残る対日投資を積極化させています。米資産運用大手のブラックストーン・グループは11月、日本の住宅不動産事業を1,900億円超で取得すると発表、シンガポール政府投資公社も10月に、東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス丸の内を約1,800億円で取得するなど、大型取引が相次いでいます。

 2020年東京五輪を見据え都心再開発も勢いづいています。森ビルは港区で総額1兆円規模のプロジェクトを計画、三菱地所もビル開発などに1兆円超の投資を表明しています。金融緩和で加速する円安も訪日外国人観光客の増加に寄与し、観光開発を刺激しています。森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、安倍政権が力を入れる地方創生「観光業も一つの重要なアイテムだ」とみて、京都に高級旅館を建設します。

 アベノミクス効果で押し上げられた不動産投資市場は、その効果を受けた2年目の今年に入り、一部で過熱感を示し始めています。投資家から資金を集め、オフィスビルなどに投資するJリートは2013年に不動産取得を急増させ、取引のけん引役になりました。今年は好立地のオフィスビルなど優良不動産をめぐって、ファンドやデベロッパーなどとの取得合戦が激化しており、Jリートの資産取得額(引渡日ベース)は1−11月で1兆3,337億円と前年同期比36%落ち込んでいます。

 ヘンダーソン・グローバルは、
不動産投資の期待利回り(キャップレート)は「急速に低下している」と述べました。キャップレートの低下は、物件価格の上昇などにより賃料に対するコスト負担が大きくなってきていることを示しています。

 一方、
住宅販売は4月の消費税増税後の反動減からの回復が遅れています。不動産経済研究所の調べでは、首都圏マンション発売戸数は10月まで9カ月連続の前年割れです。「年明け1−3月のマンション販売や住宅着工があまり戻らないようだと要注意だ」と、JPモルガン証券のアナリストは話しています。

 建築単価は地価上昇や公共事業の増加で3割上昇、しかし、実質賃金が16カ月連続で減少する中、価格転嫁は困難です。マンションや戸建て住宅の分譲を手掛ける中堅デベロッパー、フージャースは「今までの価格帯では建築できなくなっているのに、エンドユーザーの給与は上がっていない」困惑しています。「無理に利幅の薄い首都圏で商売するよりも地方に行った方がいい」と話し、商圏を首都圏から関西や東北地方などにシフトさせていく考えを示しました。

 以上がブルームバーグの記事の概要です。
本日は衆議院総選挙の日で、今後の日本の政治の行き先を決めることになります。自民党が勝てばアベノミクスが継続するということで、この流れは一般的には経済界が望む方向なのでしょう。

 不動産市場に関しても、野田前総理が衆議院を解散した2012年11月より、ほぼ一本調子で上ってきました。その背景には、上記記事で触れられているように、大幅な金融緩和、特に日銀総裁が交代してからの異次元緩和の威力が大きく、日銀自身によるREIT購入など、不動産投資の後ろ盾を政府・日銀がしてくれているようなものです。

 金融緩和は世界的な風潮でもあり、世界各国で大量に刷られたお札は常に行き場を求めている状況です。その時、「ジャパン・パッシング」と言われて軽んじられていた日本についても、国際的な不動産の出遅れ感・割安感が指摘され、海外から資金流入が増大しています。

 しかし、それは
一般市民にとっては、上空を吹き荒れる嵐のようなもので、自分達が関与しているわけではありません。それどころか、投資家が欲しいものも、一般市民が欲しいものも同じ不動産ですから、この動きは一般市民から不動産を吸い上げていく方向にしかはたらきません。

 同一不動産で法人と個人が競合した場合、勝つのは必ずと言っていいほど法人です。個人は申込みをした後、融資に取り組み、そこでOKが出て初めて物件を購入することができます。ところが法人であれば、現金又はプロパーローンで易々と物件を取得することが可能です。売主サイドが、契約まで時間がかかり、あるいは契約してもローン流れのリスクがある個人よりも、即座にキャッシュを目の前に持ってきてくれる法人を好むのは当然です。

 個人が法人に優る唯一の点は、「待つこと」ができることです。あっという間に高みへとさらわれていった不動産再び地上に舞い戻るのは、不動産バブルの崩壊か、あるいは2020年の東京オリンピック後かもしれませんが、辛抱強く待てば、きっと希望のマンションを購入することができます。今のような「困惑の日々」を懐かしく思い出す日も来ることでしょう。

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| 市場動向 | 23:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
ナビューレ横浜タワーレジデンス(中古)−ポートサイドの玄関口、ベストな値上がり益
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線・京浜東北・根岸線・京急本線・東急東横線「横浜」駅より徒歩5分の場所に立地する三菱地所旧分譲・鹿島建設施工・地上41階建・総戸数390戸・2007年1月築の『 ナビューレ横浜タワーレジデンス』です。

 アドレスは横浜市神奈川区金港町です。金港町(きんこうちょう)は、1944年(昭和19年)2月1日に、林町と高島通を合併して新設されました。町名は「金川(神奈川)の港」「錦の港」からきており、 横浜港を意味しています。

 金港町は、
神奈川区南部の臨海部に位置し、「横浜」駅東口に近い場所です。北西をJR東海道本線や京急本線の線路が通り、中央を国道1号や首都高速道路神奈川1号横羽線が通っています。国道1号金港橋で西区境の新田間川を渡り、その上部に首都高速の金港ジャンクションが構築されています。

 川沿いの、
以前そごう横浜店の駐車場があった一角は、大野町・栄町の各一部とともにポートサイド地区として再開発され、金港町にはそごうと直結する商業施設横浜ベイクォーターが建設されました。町の北部は「京急神奈川」駅に近く、予備校や専門学校などがあります。2000年の国勢調査では人口は50人に満たなかったのですが、2010年11月時点では775世帯・1,548人が暮らしています。

 本物件は、
「横浜」駅から徒歩5分の立地にそびえ立つ地上41階建横浜エリアを代表する高級タワーマンションです。同駅から国道1号線を川崎方面へ歩き、金港町交差点を右折して道なりに歩いた右手に所在しますが、横浜そごうや横浜ベイクォーターに直結しており、屋根付き歩行者専用のペデストリアンデッキ「スカイウェイ」によりアクセスできます。私も以前、実際に歩いてみて、「なんて便利なんだ!」と実感した記憶があります。

 本マンションは、
住宅棟・商業棟・業務棟が一体となった大規模複合開発の住居ですが、その外観はブルーを帯びたガラス面に上品なパールホワイトのタイルが採用されており、クールな雰囲気です。実際、ヨコハマポートサイドエリアの玄関口に立ち、みなとみらい方面からのランドスケープのひとつになっています。まるで、大海原を航海する豪華客船の日々のように、おだやかな海を隣人としながら、美しい人生を謳歌する、というコンセプトは、“クルージング・ラグジュアリー”と銘打たれています。

 敷地内の
マンションを囲む一体は草木が植えられており、中庭も緑が豊富で、モミジが配された庭や自然樹形の高木、背の高い竹などが配されています。共用部はデザイン性と利便性を兼ね備え、エントランス・ロビーでは美しい1樹木をイメージさせ、壁には、滝をイメージした糸状のカーテンをあしらって、自然の造形美をモチーフにした上質空間を形成しています。

 そのほか、
3階のロビーラウンジをはじめ、24時間対応のコンシェルジュサービス、パーティルームも備わっています。また、26階のビューラウンジからは海やベイブリッジが望め、27階にはビューバスを備えたゲストルームが設置されているほか、和でお客様をおもてなしできる「茶室」なども設けられています。

 構造については、
鹿島建設の「スーパーRCフレーム構法」を採用し、高い耐震性を得ながら、「開放的な大きな窓」「高い天井高」「梁のないすっきりとした天井」などの空間の自由度を高めており、大規模なリフォームなども可能にしています。

 対象住戸は、地上41階建て建物の21階に所在する専有面積54.49平米の1LDKです。北向きバルコニーで玄関から入ると短い廊下を経て11帖のLDがあります。キッチンは独立型で3.8帖と1LDKにしては大きく洋室は8帖にウォークインクローゼット付と、さすが約55平米の1LDKだけにゆとりのある間取りです。

 浴室は1418サイズで水廻りがきれいにおさまっており、洗面所も広さを感じます。そのほかシューズインクローゼットなど、収納量も十分です。タワーマンションの北向きは反射光などで明るくシンプルながら不満のない間取りと言えるでしょう。

 販売価格は6,500万円、坪単価394万円です。『マンションナビ』において対象住戸の自動査定を行ったところ、5,070万円(坪単価308万円)〜5,470万円(坪単価332万円)となりましたので、売り出し価格はかなり高い印象です。ただ、本マンションは、横浜タワー物件の中でもベストの位置にあるだけに、高値でも売れていくと言う判断もあったかもしれません。

 本マンションは、2005年の分譲時には、専有面積49平米〜111平米、販売価格1,850万円〜15,570 万円、坪単価125万円〜464万円と、かなり幅のある価格設定でした。その後、本マンションは大きく値上がりし、含み益ではおそらく首都圏でもトップクラスです。

 それもこれも、
日本を代表する都市のひとつであり、通勤通学・ショッピング・グルメ・レジャーそして余暇を過ごすのに申し分のない街である横浜にあって、人気のベイエリアにあり開放感溢れる立地のため、大都市の利便性を得ながら落ち着いた生活がおくれる環境が整っているからで、住んで快適、売っても貸しても良しと、満足度の高いマンションです。分譲時からのオーナーにとっては底値に近い価格で購入できたわけで、今後ともそのアドバンテージは大きく有利にはたらくことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ナビューレ横浜タワーレジデンス
 価格:6,500万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区金港町
 交通:「横浜」駅徒歩5分
 面積:専有54.49平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ナビューレ横浜タワーレジデンス

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産長者にはなれなかったけれど
JUGEMテーマ:マンション

★ 性懲りもなく、と自分でもあきれるのですが、下の娘の塾の保護者会に渋谷に行った帰り、柱に吊るされた看板(いわゆる捨て看板)に目が行きました。「代官山 店舗付き住宅可 土地5,980万円」私の頭の中には既に、華やかな代官山の通りのブティックとその上に花を飾ったバルコニーのあるお洒落な住宅のイメージが湧き出ています。

 「一体どんな・・・」

 私は一介のサラリーマンで、店舗経営をする予定も資金もないのですが、とっさに看板の下部にある電話番号を頭に刻み込み、誰もいない広場であたりをうかがいながら電話をかけてみました。

 「あの、看板見たんですけど・・・」

 心の中では「ふっ、オレとしたことがステカンに反応するとはな」ニヒルに自嘲しつつも、好奇心は止まりません。営業担当のAさんと1時間後に渋谷で待ち合わせることになりました。「他にやることいっぱいあんのに何やってんだか」と、近くの飲食店でナポリタンのメガ盛りを昼食でとりつつ、約束の時間までヒマをつぶすことになりました。

 約束の場所に行くと、
Aさんは車で待っていました。「さあ、どうぞ」と勧められるままに車に乗り込み、現地へと向かい、ほどなくして着いた現場は鉢山町北西側一方接道の猫の額ほどの土地でした。「前の所有者はここで店をやってまして、同じような利用が可能だと思います」確かに、その隣は1階が昔ながらの居酒屋で、おそらく似たようなお店が並んでいたのでしょう。

 「プランもありますよ」とAさんは1枚のペーパーを渡してくれました。1フロアの床面積は22平米〜28平米程度の3階建て+ルーフバルコニーで、建築面積は合計で80平米弱、戸建てとしてはミニマルですが、案外平米数はとれています。店舗の場合は1階部分を小さな店とし、そこから階段を上って居住スペースは2階・3階部分の合計50平米程度になるものと思われます。

 それにしても、
北西側公道以外は三方を隣接住戸の壁に囲まれ、日照がはいってくる余地がありません。おまけに間口がそれほど大きくない縦長の敷地ですから、奥の部屋は「ひょっとして真っ暗?」と思わせるに十分な間取りでした。

 「しかし、鉢山町ですよ。こんな鉢山町物件なんて普通出ないですよ。価格も所有者からちょっと安く買えてます。」確かに、渋谷区鉢山町でそうそう物件が出るとも思えず、頭に思い描いた代官山のお洒落なブティックとは程遠いのですが、希少だと言われるとそのような気もします。価格も安いといわれるとそんな気もするのですが、それでも土地だけで坪450万円近い水準で、高いのか安いのかよくわからない、というのが偽らざる心境でした。

 「う〜ん」と私は深刻に唸ったものの、ふと我に返ると、私はこの物件を購入しようにも資金繰りの目処がおそらく立たず、万一買えたとしても、店をやるわけでもなく、大きな娘2人を抱えた4人家族でこの小さな家に住むわけにもいかず、要ははじめから不能に近い状態なのでした。

 「Aさん、すみません。
やっぱり無理みたいです。資金がいっぱいあったら買えるんですけど」と意味のない謝りとお断りをAさんに告げると、Aさんは慣れっこになっているのか、にこりとして、「では、もっとよい物件が出たらご連絡します。」と言い、私を最寄り駅まで戻した後、車で去っていきました。つい「出来心」でAさんには申し訳ないことをしてしまいました。

 その後、帰宅してからも私は何となく
物件を見学した気分が続いており、これも意味なくネットサーフィン新築や中古一戸建てを眺めていました。「年末でやることいろいろあるんだけど」と、自分にちょっといらいらしながら、目に付いたのが白金長者丸の中古戸建てでした。価格は7千万円台中盤、土地面積も上記の鉢山町物件よりは広く、なかなかいい感じです。
 
 「白金長者丸かあ・・・」実際ここは高級住宅街で、長者丸という旧町名は400年前にこの地に長者が住んでいたことによるものです。なんとなくあやかりたい気分資料要求のメールを出しましたが、返事はなく「やっぱり長者じゃないからなあ」とちょっと沈んだ気持ちになりました。

 そんな時、
玄関のインターホンが鳴り、「宅急便でーす」とお届けものがありました。「あっ、みかんだ」毎年この時期になると、九州に赴任していたときに職場で一緒だった地元の人が、私の娘達がみかん好き(愛媛で小さい頃を過ごしたので)なことを知っていて、欠かさず地元の立派なみかんを送ってくれるのです。

 さらに今年は、その
2日前に、愛媛で若い頃職場を共にした方からも、本場のみかんを送ってくれていました。また、私はその前日に、このようにみかんを送ってくれるとは思わずに、娘用にみかんを2箱購入していました。こうして、私のマンション住戸の玄関には、はからずもみかん箱が4つ並ぶことになったのです。

 「何これ!?みかんばっかり」上の娘とともに帰宅したは、そう悪態をつきながら、どことなく声が笑っていました。「でも、いいじゃん。こんなにみかん」と、娘も何となく嬉しそうです。

 「これは、みかん長者だなあ・・・」私は送っていただいた2つのみかん箱を眺め心にあたたかいものを感じながら、独りつぶやいたのでした。

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| ノウハウ・経験談 | 20:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
エステムプラザ芝公園(新築)−6駅7路線・東京再開発ど真ん中のお得な小規模物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営三田線「芝公園」駅より徒歩8分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅より徒歩8分、東京臨海新交通臨海線「日の出」駅より徒歩8分、東京モノレール「浜松町」駅より徒歩9分、都営大江戸線・都営浅草線「大門」駅より徒歩9分、都営三田線・都営浅草線「三田」駅より徒歩9分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅より徒歩13分の場所に立地する東京日商エステム分譲・合田工務店施工・地上15階建・総戸数78戸の『エステムプラザ芝公園』です。

 アドレスは港区芝1丁目です。芝は、江戸時代の初めまでは豊島郡柴村・荏原郡金杉村・荏原郡上高輪村でしたが、江戸時代に東海道の整備によって柴村は急速に発展し、柴町・芝町とも呼ばれるようになりました。またこの頃から、柴村の周辺地域も「芝」と呼ばれるようになります。明治11年には東京府には芝区が成立し、東京市の時代に引き継がれますが、戦後の昭和22年、芝区が麻布区・赤坂区と合併し、新たに港区が誕生しました。

 芝は、
港区の東部に位置し、町域内にJR山手線と京浜東北線の「田町」駅、都営地下鉄浅草線と三田線の「三田」駅がある上、国道15号と日比谷通りの交差点もあり、交通の要衝となっています。「田町」駅と「三田」駅周辺を中心として商業地、飲食店街、ビジネス街として栄えており、大通りの裏には古くからの住宅街も混在しています。

 また、港区内の他の地域同様に
複数の国の大使館もあるほか、教育施設や宗教施設も多いようです。なお、最近では再開発に伴い、セレスティンホテル、中央三井信託銀行本社、NECスーパータワー(NEC本社)などの大企業本社が入居する大型ビルや、カテリーナ三田やラ・トゥール芝公園などの高級高層マンションも増えています。

 「芝公園」駅から本マンションまではフラットな道のりを徒歩8分です。同駅A1出口を出て、住友芝公園ビルを左手に見ながら左折、そのまま東方に進み、第一京浜を渡ってしばらく進んだところに立地します。他にも「浜松町」駅、「日の出」駅、「大門」駅、「三田」駅が徒歩10分内、「田町」駅も徒歩13分という、まさに交通の要衝地にある物件です。

 特に最も期待が高まるのは、本マンションの周辺も、
「世界貿易センタービル」の建て替えを含む浜松町駅周辺再開発や田町駅東口再開発など再開発が目白押しである点です。「品川」駅〜「田町」駅間の山手線新駅の2020年までの開業も発表され、最も将来性が買われるエリアの一つです。

 従来は
都心立地だと買い物が不便というデメリットがありましたが、最近は小型店舗の相次ぐ開店によりかなりその不便さが解消されてきました。まして、本物件の近隣には複合商業施設『シーバンス ア・モール』が所在し(徒歩2分)、成城石井がテナントとして入っています。このほかにもマルエツプチ芝二丁目店が徒歩4分、まいばすけっと浜松町駅南店が徒歩7分と、日常のお買い物には事欠きません

 面積507.34平米と狭小の敷地ですが、ここに地上15階建のペンシルタワー形状として誕生します。しかし、外観はユニークで、上層部はゴシック建築をイメージしたデコラティブなデザインエントランスファサードは洋館を想起させるものになっています。また、ホテルライクな内廊下設計がプライバシー性を高めています。

 設備・機能はシングル用とディンクス用に分かれキッチン天板に天然御影石を採用するなどディンクス用の方がグレードが高くなっています。24時間設備監視システムや防犯カメラシステムなどセキュリティ対策はきちんと施してありますが、二重床や二重天井の記載は公式HP上ありません

 間取りは、
1K(9戸)、1DK(52戸)、1LDK+S(16戸)、2LDK(1戸)で、1DK中心、大まかに言えば、シングル用61戸、ディンクス用17戸となります。専有面積21.26平米〜54.07平米で、これには最近の傾向としてメーターボックスの面積も含まれています。販売価格は2,490万円〜5,580万円、坪単価にして341万円〜387万円程度となります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、420万円[浜松町坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.043[築年数等中古補正]=坪単価438万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると17%程度割安との試算結果です。

 このように、
一見高くは見えますが、坪単価の高い「浜松町」駅や「芝大門」駅を身近とするだけに相場評価も高くなり、結果的には割安判定となっています。特に1LDK+Sの専有面積54.07平米タイプは、シングルタイプより割安感があり、坪単価300万円台前半で中高層階が購入できるとすればお薦めです。

 本物件の
近隣はまだ古い建物等がありますが、だからこそ今後は再開発等で一新されていく可能性があります。規模は小さいですが、将来の先行投資として楽しみなマンションです。竣工は来年8月下旬、入居は来年9月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒エステムプラザ芝公園

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| 新築マンション 港区 | 20:28 | comments(2) | trackbacks(0) |